פטור על דירת מגורים עיקרית במכירה אחרי עזיבת קנדה

הרווח על הבית שלי פטור ממס אחרי שאני עובר מקנדה?

רק על השנים שבהן הייתם תושבי קנדה. החלק הפטור מהרווח הוא שבר: 1 (רק אם הייתם תושבי קנדה בשנה שבה קניתם) + השנים שבהן הבית הוכרז כדירת המגורים העיקרית שלכם בזמן שהייתם תושבי קנדה, חלקי כל השנים שהיה בבעלותכם (Income Tax Act 40(2)(b)). השאר הוא רווח הון, ו-⁠⁦50%⁩ ממנו חייבים במס. את החלק החייב מדווחים בשורה 12700 בדוח של תושב חוץ לשנת המכירה, שמועד ההגשה שלו הוא 30 באפריל בשנה הבאה אצל רוב האנשים (Income Tax Act 150(1)(d)), ומשלמים עליו מס פדרלי ובנוסף מס נוסף לתושבי חוץ (surtax) (⁦T4058⁩).

המבחן הוא תושבות ולא אזרחות. אזרח קנדי שגר בחו״ל לא מקבל שנים פטורות על הזמן בחו״ל, אלא אם הוא תושב קנדה לכאורה (Folio ¶2.50).

המקרה שלכם אינו פשוט אם:

• השכרתם את הבית אחרי שעזבתם (ייתכן שהייתה מכירה לכאורה ביום שבו התחילה ההשכרה).
• אתם ובן או בת זוג בעלים משותפים ועזבתם בתאריכים שונים.
• אתם גרים עכשיו במדינה שמסה גם את המכירה, כמו ארה״ב.
• הרווחתם שכר דירה ולא דיווחתם עליו, או שאיש לא העריך את שווי הבית כשההשכרה התחילה.

מה לאסוף: את העלות שלכם וקבלות על שיפורים, הוכחה לתאריך העזיבה, את מועד תחילת ההשכרה ואת שווי הבית אז, וכל הכרזה שכבר הוגשה (פרטים ברשימת הרישומים בהמשך).

איך פועלת נוסחת “אחד ועוד” כשחלק מהשנים היו בחו״ל?

סופרים שנות לוח. המונה הוא השנים שבהן הבית היה דירת המגורים העיקרית שלכם והייתם תושבי קנדה בכל רגע באותה שנה, ועוד שנת בונוס אחת. המכנה הוא כל השנים שהבית היה בבעלותכם, כולל השנים בחו״ל ושנת המכירה (סעיף 40).

• “במהלך” השנה פירושו בכל רגע בה. שנת העזיבה נספרת כשנת תושבות, כל עוד גרתם בבית באותה שנה (Folio S1-F3-C2, ¶2.21).
• שנת הבונוס דורשת תושבות בשנה שבה קניתם. אם לא הייתם תושבי קנדה בשנה שבה רכשתם את הבית, אין “ועוד אחד” (Folio ¶2.20).
• שנה גם דורשת הכרזה. אתם, בן או בת הזוג, או הילד שלכם צריכים לגור בבית באותה שנה באופן רגיל, ואפשר להכריז רק על בית אחד לכל יחידה משפחתית בכל שנה (סעיף 54).

חשוב אם השארתי את הבית ריק או השכרתי אותו?

כן. בבית ריק אין שינוי בשימוש, ולכן הנוסחה פשוט רצה מהרכישה ועד המכירה. עזיבת קנדה אינה כשלעצמה מכירה של הבית: נדל״ן בקנדה מוחרג מהמכירה לכאורה בעזיבה, ולכן העלות שלכם נשארת מה ששילמתם (Income Tax Act 128.1(4)(b)). בית שהתחלתם להשכיר נחשב כנמכר לפי שווי השוק ההוגן שלו ביום שבו התחילה ההשכרה, וכנקנה בחזרה בשווי הזה (Income Tax Act 45(1)). CRA מצפה שהרווח הנובע מכך, וההכרזה שמגנה עליו, ידווחו לשנה שבה השימוש השתנה (CRA).

אם ההשכרה התחילה בשנה שבה עזבתם, ייתכן שכל שנות הבעלות עד אז הן שנות תושבות, ולכן הפטור עשוי לכסות את כל הרווח עד אותו תאריך. כל עלייה בשווי אחרי תחילת ההשכרה אינה מכוסה בדרך כלל, כי אי אפשר להכריז על שנים בחו״ל. ההנחיות של CRA אינן קובעות באופן חד-משמעי אם שנת תחילת ההשכרה יכולה להגן גם על חלק ממנה, ולכן בדקו את ההכרזה. האם זה עובד אצלכם תלוי בתאריכים המדויקים, ולכן ודאו מתי חדלתם להיות תושבים; ראו המועד שבו הפכתם לתושבי חוץ.

לשכר דירה שהרווחתם בחו״ל יש כללי ניכוי והגשה משלו: ראו משכירים תושבי חוץ.

בחירה לפי ⁦45(2)⁩ מוסיפה שנים פטורות בזמן שאני גר בחו״ל?

לא. בחירה לפי ⁦45(2)⁩ מבטלת את המכירה לכאורה כשההשכרה מתחילה. עושים אותה במכתב חתום שמוגש עם הדוח לשנה שבה התחילה ההשכרה, ולכן צריך דוח קנדי לאותה שנה גם אם כבר עזבתם (Income Tax Act 45(2); Folio ¶2.48). היא גם מאפשרת להכריז על הבית עד ארבע שנים בלי לגור בו. השנים האלה נספרות רק אם הייתם תושבי קנדה, או תושבים לכאורה, במהלכן (Folio ¶2.50; סעיף 54).

לכן אצל מי שעזב, הבחירה משנה בעיקר את צורת החישוב:

איזו דרך משאירה פחות רווח חייב במס תלוי באיך השווי השתנה לפני העזיבה ואחריה. תביעת ניכוי פחת קנדי (CCA) תוך הסתמכות על הבחירה היא מלכודת נפוצה: CRA רואה את הבחירה כמבוטלת מהיום הראשון של השנה שבה נתבע הניכוי (Folio ¶2.48 ו-¶2.51). לבחירה שפוספסה או הוגשה באיחור, ראו בית שהפך לדירה להשכרה: בחירה ומכירה מאוחרת.

לא עשיתי את הבחירה: מהי העלות שלי עכשיו?

העלות שלכם היא שווי השוק ההוגן של הבית ביום שבו התחילה ההשכרה, כי המכירה לכאורה איפסה אותה (סעיף 45). רווח ההון שלכם במכירה האמיתית הוא בדרך כלל מחיר המכירה, פחות השווי הזה ופחות הוצאות מכירה ושיפורים מאוחרים; ⁦50%⁩ ממנו חייבים במס.

אתם צריכים שווי שאפשר לתמוך בו לאותו תאריך. הערכת שמאי או דוח מכירות דומות מסביבת התאריך עוזרים; דוח שנערך עכשיו, במבט לאחור, חלש יותר אבל עדיף על כלום. אם המכירה לכאורה מעולם לא דווחה, ההכרזה עליה מאוחרת, ולהכרזה מאוחרת יכול להיות קנס של ⁦$100⁩ לכל חודש שלם, עד ⁦$8,000⁩; ראו פטור על דירת מגורים עיקרית.

אילו טפסים מציגים את הפטור במכירה של תושב חוץ?

שלוש הגשות, בסדר הזה (⁦T4058⁩; ⁦IC72-17R6⁩):

בטופס ⁦T2091(IND)⁩, CRA קובעת להשמיט כל שנה שבה לא הייתם תושבי קנדה (⁦IC72-17R6⁩, ¶73). אם לא הייתם תושבי קנדה לאורך כל התקופה שהבית היה בבעלותכם, CRA מבקשת שתתקשרו אליה למספר ⁦1-800-959-8281⁩ בעניין ההכרזה (CRA). שלבי ההודעה, העיכוב והאישור מוסברים בתושבי חוץ שמוכרים נכס בקנדה.

הפטור יכול להקטין את תשלום האישור?

כן. תשלום האישור הוא ⁦25%⁩ מהחלק של מחיר המכירה שמעל העלות שלכם, בלי הוצאות מכירה, אבל CRA קובעת שאפשר להקטין את המס או הערובה כשהפטור על דירת מגורים עיקרית מקטין את הרווח. שלחו את טופס ⁦T2091(IND)⁩ עם ה-⁠⁦T2062⁩ כדי לתבוע זאת (⁦IC72-17R6⁩, ¶41 ו-¶73). הדוח לשנת המכירה מסדיר את המס הסופי, וכל עודף ששולם מוחזר אחרי השומה. לכסף שעורך הדין של הקונה מחזיק, ראו הקונה עיכב את תמורת המכירה שלכם.

היינו בעלים משותפים ועזבנו בתאריכים שונים: איך סופרים את השנים שלנו?

כל בעלים מחשב רווח נפרד על החלק שלו (Folio ¶2.27), וכל אחד סופר רק את השנים שבהן היה תושב קנדה (סעיף 40). בן או בת הזוג שנשארו זמן רב יותר עשויים לקבל שנה פטורה אחת או יותר.

היחידה המשפחתית עדיין יכולה להכריז רק על בית אחד בכל שנה (Folio ¶2.13). אם למשפחה היה גם בית נופש, אי אפשר להכריז על שני הבתים לאותה שנה; ראו בית נופש או בית שני בעזיבת קנדה.

אילו רישומים מוכיחים מתי גרתי שם ומתי עזבתי?

שמרו רישומים שקושרים תאריכים לבית ולקנדה:

• מסמכי רכישה, דוח סגירה וקבלות על שיפורים (העלות שלכם).
• חשבונות שירותים, רישיון נהיגה ודואר בכתובת (השנים שגרתם שם).
• דוח העזיבה, רישומי נסיעות, וחוזה השכירות או חוזה העבודה בחו״ל (תאריך העזיבה).
• חוזה השכירות הראשון, והערכת שווי סמוך ליום שבו התחילה ההשכרה.
• כל טופס ⁦T2091(IND)⁩ או מכתב בחירה לפי ⁦45(2)⁩ שהגשתם בעבר.

דוגמה

הדוגמאות להמחשה בלבד, בדולרים קנדיים, ובלי הוצאות מכירה.

הבית נשאר ריק, נמכר אחרי ארבע שנים

• שנה 1: נקנה ב-⁠⁦C$500,000⁩.
• שנים 1 עד 8: גרתם שם; עזבתם את קנדה בשנה 8. הבית נשאר ריק.
• שנה 12: נמכר ב-⁠⁦C$900,000⁩ בזמן שאתם בחו״ל. רווח של ⁦C$400,000⁩.
• החלק הפטור: ⁦(1 + 8)⁩ / 12 מ-⁠⁦C$400,000 = C$300,000⁩.
• רווח שאינו מכוסה: ⁦C$100,000⁩, מתוכם מחצית, ⁦C$50,000⁩, נכללת בהכנסה (רווח ההון החייב במס).
• תשלום אישור בלי הפטור: ⁦25%⁩ מ-⁠⁦C$400,000 = C$100,000⁩. עם ⁦T2091(IND)⁩ שנשלח עם ה-⁠⁦T2062⁩, CRA עשויה לחשב אותו על ⁦C$100,000⁩ שאינם מכוסים: כ-⁠⁦C$25,000⁩.

הושכר מיד אחרי העזיבה, בלי בחירה

• שנה 1: נקנה ב-⁠⁦C$500,000⁩; גרתם בו עד שנה 8 ועזבתם באותה שנה.
• שנה 8: ההשכרה התחילה; מכירה לכאורה ב-⁠⁦C$800,000⁩. כל שנות הבעלות היו שנות תושבות, ולכן רווח של ⁦C$300,000⁩ עשוי להיות פטור לגמרי, אם הוכרז ודווח באותה שנה.
• שנה 12: נמכר ב-⁠⁦C$900,000⁩. עלות חדשה ⁦C$800,000⁩, ולכן רווח של ⁦C$100,000⁩, שכנראה אינו פטור כי שנים 9 עד 12 היו בחו״ל; ⁦C$50,000⁩ נכללים בהכנסה אם שום חלק אינו פטור.

זוג שעזב בהפרש של שנה

• שנה 1: בני הזוג קנו יחד, חצי כל אחד, ב-⁠⁦C$600,000⁩.
• שנה 6: אחד מבני הזוג עבר לחו״ל. שנה 7: השני הצטרף. הבית נשאר ריק.
• שנה 10: נמכר ב-⁠⁦C$1,000,000⁩. הרווח של כל אחד מבני הזוג הוא ⁦C$200,000⁩.
• בן הזוג הראשון: ⁦(1 + 6)⁩ / 10 פטור = ⁦C$140,000⁩; ⁦C$60,000⁩ אינם מכוסים, מתוכם ⁦C$30,000⁩ נכללים בהכנסה.
• בן הזוג השני: ⁦(1 + 7)⁩ / 10 פטור = ⁦C$160,000⁩; ⁦C$40,000⁩ אינם מכוסים, מתוכם ⁦C$20,000⁩ נכללים בהכנסה.
• אף אחד מהם לא יכול להכריז על בית אחר לשנים 1 עד 7.

המצב שלכם שונה?

• השכרתם את הבית ומעולם לא דיווחתם על המכירה לכאורה, על שכר הדירה או על שניהם: שנים שלא דווחו עשויות להשפיע על המכירה ולגרור הכרזה מאוחרת; קבלו עזרה במס אישי.
• כבר מכרתם ולא שלחתם ל-⁠CRA הודעה, הכרזה או דוח: הגשות באיחור עלולות לגרור קנסות ולעלות לכם בשנים פטורות; קבלו עזרה במס אישי וראו תושבי חוץ שמוכרים נכס בקנדה.
• אתם ובן או בת הזוג עזבתם בתאריכים שונים, או שאיש לא העריך את שווי הבית כשההשכרה התחילה: צריך לחשב את הספירה של כל בעלים ואת השווי ביום השינוי לפני שמגישים את ה-⁠⁦T2062⁩; קבלו עזרה במס אישי.
• פספסתם בחירה לפי ⁦45(2)⁩ או הגשתם אותה באיחור, או שתבעתם ניכוי פחת קנדי (CCA): ראו בית שהפך לדירה להשכרה: בחירה ומכירה מאוחרת.
• אתם גרים עכשיו בארה״ב: ארה״ב עשויה למסות את אותו רווח; ראו מכירת הבית הקנדי אחרי מעבר לארה״ב ועזרה במיסוי חוצה גבולות.
• עדיין לא עזבתם ואתם מחליטים אם למכור: ראו לשמור או למכור את הבית בעזיבת קנדה.
• הבית בקוויבק: לקוויבק יש טופס הכרזה וכללים משלה למוכרים תושבי חוץ; ראו תושבי חוץ שמוכרים נכס בקנדה ופטור על דירת מגורים עיקרית.
• תאריך העזיבה שלכם לא ברור או שנוי במחלוקת: ראו המועד שבו הפכתם לתושבי חוץ וקבלו עזרה במס אישי.
• הקונה מעכב כסף: ראו תושבי חוץ שמוכרים נכס בקנדה.