Kanada'da Kiralık Mülk Onarımı: Cari Gider mi, Sermaye mi?

Kiralık mülkteki bir ısı pompasını veya tadilatı tamamen gider yazabilir miyim?

Bazen. Kiralık mülkü yalnızca ilk durumuna getiren maliyet genellikle cari giderdir ve çoğunlukla yapıldığı yıl indirilir (nakit esası yalnızca sınırlı durumlarda kabul edilir; bkz. kira beyanı gider satırları). Mülkü iyileştiren, ayrı bir varlığı değiştiren veya yeni alınan mülkü kiralamaya uygun hale getiren maliyet sermayedir: onarım gideri olarak indiremezsiniz; amortisman indirimi (CCA) yoluyla, sınıfına ve ilk yıl kurallarına bağlı bir hızda geri kazanırsınız. Bazı ısı pompası sistemleri ilk yıl tam talep için uygun olabilir (aşağıya bakın) (CRA: cari veya sermaye giderleri; CRA: İndirebileceğiniz kira giderleri).

CRA'nın cari ve sermaye giderleri sayfası ısı pompası, kombi veya çatıyı adıyla anmaz. Yanıt, testlerinin sizin olaylarınıza uygulanmasından çıkar ve CRA'nın Income Tax Folio'su tek bir ölçütün belirleyici olmadığını söyler (Folio S3-F4-C1, 1.2 numaralı paragraf). Isı pompasında olağan dönüm noktası şudur: arızalı ekipmanın yerine aynı işi gören aynı türden ekipman koyuyorsa cari gider yönünde, mülkte olmayan bir işlev (örneğin soğutma) ekliyorsa veya özünde farklı bir sistemse sermaye yönünde değerlendirilir.

Şu durumlarda olay basit olmaktan çıkar:

• İş, mülkte olmayan bir şey ekliyorsa (örneğin soğutma) veya yıpranmış malzemeleri daha iyisiyle değiştiriyorsa.
• Tek bir fatura hem onarımı hem yükseltmeyi karıştırıyorsa.
• Mülkü yakın zamanda satın aldıysanız ve iş mülkü kiraya hazır hale getirdiyse ya da işi satmak için yaptıysanız.
• Büyük bir proje verilmiş bir beyannamede zaten tamamen gider yazıldıysa.

Kalemlere ayrılmış faturaları, orada ne olduğunu ve neyin kurulduğunu anlatan kısa bir önce-sonra tanımını, tarihleri (satın alma, iş, ilk kira, varsa ilan) ve önceki Form T776 ile CCA çizelgenizi toplayın. Kendi emeğinizin değerini indiremezsiniz (CRA: İndirebileceğiniz kira giderleri).

Büyük bir proje verilmiş bir beyannamede zaten tamamen gider yazıldıysa veya tek bir fatura onarım ile yükseltmeyi karıştırıyorsa, ayrım, açık yıllar ve CCA çizelgesi genellikle bir uzmanın gözden geçirmesini gerektirir.

Kısa süreli kiralamada (her seferinde 90 ardışık günden kısa kiralanan), yerel yasağı çiğneyen veya gereken kayıt, lisans ya da izni olmayan kiralamada, uyumsuz günler için indirimler, yani cari giderler ve CCA birlikte, kaybedilir (Income Tax Act, 67.7 maddesi); bkz. kira zararları ve CRA incelemesi.

CRA, bir kira maliyetinin cari mi sermaye mi olduğuna nasıl karar verir?

CRA dört soru sorar. Dördüncüyü, yani değeri, yalnızca ilk üçü yanıtı belirlemediğinde kullanır ve değer tek başına belirleyici bir etken değildir (CRA: cari veya sermaye giderleri).

CRA'nın kendi örnekleri: ahşap evin üzerine vinil kaplama ve ahşap basamakların betonla değiştirilmesi sermayedir; dış cephenin boyanması ve ahşap basamakların onarılması caridir; buzdolabı ayrı bir varlık olduğu için sermayedir; yeniden tesisat çekme, mülkü ilk durumunun ötesinde iyileştirmiyorsa genellikle caridir. Ertelenmiş olağan bakıma harcanan büyük tutarlar yine de cari giderdir.

Folio'daki iki nokta gerçek faturalarda işe yarar (Folio S3-F4-C1):

• Onarım çoğu zaman teknolojide veya malzemede bir miktar iyileştirme getirir. Bu tek başına onu sermaye yapmaz: bir pencereyi yalıtım değeri daha yüksek bir pencereyle değiştirmek yine cari olabilir (1.6 numaralı paragraf).
• Maliyet, mülkün tamamının değeriyle, geçmiş onarım maliyetleriyle ve yıllık kârlarla karşılaştırılarak değerlendirilir; yeni parça da yerine geçtiği parçayla karşılaştırılır (1.7 ve 1.9 numaralı paragraflar).

Kombi, ısı pompası, çatı veya pencereleri değiştirmek onarım mı, sermaye maliyeti mi?

İkisi de olabilir; olaylar belirler. CRA'nın sınıf listesi, ısıtma ekipmanını ve klima ekipmanını (pencere tipi üniteler hariç) tesisat ve elektrik tesisatıyla aynı listede, binayı oluşturan parçalar arasında sayar (CRA: Amortismana tabi mülk sınıfları).

Tablo CRA'nın testlerini uygular; bunlar CRA örnekleri değildir.

Arızalı ekipmanla ilgili birçok olay ortada kalır. Yüklenicinin neyin arızalandığını, neyin kurulduğunu ve nedenini anlatan tanımını saklayın.

Yeni bir cihaz veya demirbaş cari mi, sermaye mi?

Bir cihazı değiştirmek genellikle sermayedir: CRA, kiralık mülk için alınan buzdolabını mülkün içinde ayrı bir varlık olarak değerlendirir (CRA: cari veya sermaye giderleri). Mobilya ve cihazlar genellikle Sınıf 8'e girer (CRA: Amortismana tabi mülk sınıfları).

Sahip olduğunuz bir cihazı eski haline getiren servis çağrısı veya parça, yalnızca eski haline getirdiği için onarımdır. Tesisat veya elektrik gibi binaya gömülü kalemler, yukarıdaki bölümdeki bina parçası sorusunu izler.

Kiracılar arasında banyoyu veya mutfağı yeniledim: şimdi neyi indirebilirim?

Birimi önceki durumuna getiren iş cari yönündedir; yükseltme sermaye yönündedir. Sıva yapmak, yeniden boyamak ve yıpranmış parçaları birebir değiştirmek cari yönündedir. Yeni bir yerleşim, daha iyi armatürler veya daha yüksek kaliteli malzemeyle yapılan kapsamlı yenileme sermaye yönündedir; yeni cihazlar da öyle.

Hareket kısıtı olan biri için banyo veya kapı açıklığını değiştirmek gibi, engellilikle ilgili uygun değişiklikler bunun yerine ödendiği yıl indirilebilir (CRA: Sermaye giderleri – Özel durumlar).

Yükleniciden iki tür işi ayrı satırlarda faturalamasını isteyin. Kiracılar arasında birlikte yapılan ertelenmiş küçük onarımlar niteliğini koruyabilir. Folio, büyük bir onarım işinin, her biri gerektiğinde yapılsaydı cari olacak daha küçük işlerin birikimi olabileceğini ve bunları daha sonra yapmanın niteliklerini değiştirmediğini söyler (Folio S3-F4-C1, 1.10 numaralı paragraf).

Eski bir mülk satın alıp kiralamadan önce onardım: cari mi, sermaye mi?

Genellikle sermayedir. Kullanıma uygun hale getirmek için edindiğiniz ikinci el mülkü onarmanın maliyeti, aynı onarım zaten kiraya verdiğiniz bir mülkte cari olsa bile sermaye giderdir (CRA: cari veya sermaye giderleri; Folio S3-F4-C1, 1.11 numaralı paragraf).

Kiralama başladıktan sonra olağan onarımlar yine dört testi izler. Tadilat sırasında ödenen faiz, ücretler ve emlak vergileri ayrı koşullara tabidir (CRA: Sermaye giderleri – Özel durumlar); ayrıca bkz. yatırım ve kiralık mülk için borçlanmada faiz. Satın alma tarihini, işin başlama ve bitiş tarihini ve ilk kiracının tarihini saklayın.

Mülkü satışa hazırlamak için yapılan onarımlar cari mi, sermaye mi?

Satış beklentisiyle veya satış şartı olarak yaptıysanız sermayedir. Onarımları zaten yapacaktıysanız ve satış yalnızca onarımlar sırasında veya sonrasında görüşüldüyse bunlar caridir (CRA: cari veya sermaye giderleri; Folio S3-F4-C1, 1.12 numaralı paragraf).

Kanıt zamanlamadır. Herhangi bir ilandan veya tekliften önceki iş emirlerini, kiracı taleplerini ve fiyat tekliflerini saklayın. Sermaye maliyeti sonraki bir satışta da önemli olabilir; bkz. kiralık mülk satışı.

Sermayeyse onunla ne yapmalıyım?

Maliyet doğru CCA sınıfına eklenir ve CCA olarak geri kazanılır. CCA isteğe bağlıdır: sıfırdan sınıfın azami tutarına kadar herhangi bir tutarı talep edebilirsiniz (CRA: Guide T4036). Toplam CCA talebi Form T776'nın 9936 satırına yazılır.

Oranlar ve sınıflar CRA: Amortismana tabi mülk sınıfları sayfasından gelir. Bazı ısı pompası sistemleri (havadan veya topraktan ısı çeken) bunun yerine Income Tax Regulations Schedule II'deki ayrı bir temiz enerji sınıfı olan Sınıf 43.1 için uygun olabilir; bir sistemin hangi sınıfa girdiği türüne ve kullanımına bağlıdır, bu yüzden çizelgeyi kurmadan önce doğrulayın. Uygunsa yeni Sınıf 43.1 mülkü, maliyetin tamamına ulaşabilen artırılmış bir ilk yıl indirimi alabilir; yani sermaye her zaman yavaş bir gider yazma anlamına gelmez (Income Tax Regulations, 1100(2) maddesi). Yeni eklemeler için ilk yıl kuralları edinme tarihine göre değişir; bu yüzden ilk yıl tutarı ve sınıf listesinin geri kalanı için CCA rehberini kullanın. Satışta amortismanın geri alınması düşünüldüğünde CCA'nın hiç talep edilip edilmeyeceği kiralık mülkte CCA talep etmeli misiniz rehberindedir.

Kiralık mülkün çevresindeki arazinin düzenlenmesi sermaye gibi görünebilir, ancak ödendiği yıl indirilebilir (CRA: İndirebileceğiniz kira giderleri).

CCA neden kira zararı oluşturamaz veya artıramaz?

Kiralık bir binadaki CCA kira zararı oluşturamaz veya artıramaz: yönetmelik, kiralık bina içeren sınıflarda indirebileceğiniz CCA'yı, CCA öncesi net kira gelirinizle sınırlar. CRA'nın kira rehberi bunu doğrudan söyler (CRA: Guide T4036; Income Tax Regulations, 1100(11) maddesi).

Önce tüm kiralık mülklerinizin gelir ve zararlarını, farklı sınıflara ait olsalar bile birleştirirsiniz. CRA, sınırın kiralık binada kullanılan mobilya, demirbaş ve cihazlar için de geçerli olduğunu söyler. Rehberin kendi örneği, üç kiralık mülkünün birleşik net zararı olan bir sahiptir: sahip binalar veya cihazlar üzerinde hiç CCA talep edemez (CRA: Ne kadar CCA talep edebilirsiniz). Sınıf bakiyesini (o sınıfta kalan talep edilmemiş maliyet) yalnızca gerçekten talep ettiğiniz CCA azaltır; bu yüzden sınırın engellediği tutar sonraki yıllar için sınıfta kalır (aynı sayfa); bkz. CCA rehberi.

Etiket bu yüzden önemlidir ve zarara etkisine göre değil, olaylara göre belirlenir. Onarım olan bir proje zarar oluşturabilir. Aynı proje sermayeyse genellikle oluşturamaz, çünkü CCA'sı sınırın altına girer; belirli bir sınıfın sınırın altına girip girmediği sınıfa ve kullanıma bağlıdır; temiz enerji sınıfında bunun yerine 1100(15) maddesindeki benzer kiralama mülkü sınırı uygulanabilir. Zarar yılları ve CRA incelemesi için bkz. kira zararları ve CRA incelemesi.

Onarım ve iyileştirmeyi karıştıran tek bir faturayı nasıl bölmeliyim?

Tek bir faturanın cari ve sermaye kısımları belirlenebiliyorsa, Folio bunlar arasında uygun bir dağıtım gerektiğini söyler. Yalnızca küçük bir kısım sermayeyse CRA'nın uygulaması, harcamanın tamamını cari saymaktır (Folio S3-F4-C1, 1.3 numaralı paragraf).

Uygulamada:

1. Yükleniciden her kalemi, odayı ve işi, işçilik ve malzemeyle birlikte listeleyen bir fatura isteyin.
2. Her satırı dört testi kullanarak cari veya sermaye olarak işaretleyin.
3. Her sermaye satırını kendi CCA sınıfına (bina parçası, cihaz ve temiz enerji sistemi farklı olabilir), cari satırları ise onarım satırına yazın. Her cari maliyetin nereye gittiği gider satırları rehberindedir.
4. Sermaye kısmı küçükten fazlaysa, faturanın tamamını indirmek için küçük kısım uygulamasına güvenmeyin.

Bir tadilat geçmiş beyannamelerde tamamen gider yazıldı: nasıl düzeltirim?

Maliyet sermayeyse düzeltme, onu yeniden sınıflandırmak, CCA çizelgesini yeniden kurmak, ardından hangi yılların hâlâ değiştirilebileceğini ve nasıl değiştirileceğini belirlemektir. Kaydı siz yapmış da olsanız, bir hazırlayıcı yapmış da olsa kural aynıdır. Arkasında hazırlayıcının bir hatası varsa çalışma kâğıtlarını saklayın; maliyeti başka birinin üstlenip üstlenmeyeceği bu sayfanın kapsamadığı hukuki bir sorudur.

1. Her projeyi ve yılı listeleyin. Her faturayı dört testle ve yukarıdaki dağıtım kuralıyla bölün.
2. CCA çizelgesini yeniden kurun. Sermaye maliyetini sınıfına ekleyin ve doğru bakiyeyi sonraki her beyannameye taşıyın.
3. İki kez indirmekten kaçının. Sermaye maliyeti, engellilikle ilgili değişiklikler gibi belirli indirimler dışında genellikle yalnızca CCA ile geri kazanılır (Folio S3-F4-C1, 1.1 numaralı paragraf). Tam indirim eski bir yılda dururken CCA talep etmek maliyeti iki kez indirmek olur; bu yüzden tüm yılları birlikte çözün.
4. Hangi yılların açık olduğunu kontrol edin. Bireyler için CRA'nın yeniden tarhiyat yapabileceği olağan süre, ilk tarhiyat bildiriminden sonra üç yıl sürer. Bundan sonra yalnızca ihmal, dikkatsizlik veya kasıtlı kusura bağlanan bir yanlış beyan dahil listelenmiş durumlarda yeniden tarhiyat yapabilir (Income Tax Act, 152. madde). Eski bir hatanın hangi tarafa düştüğü bir olay sorusudur. Tam indirimin yapıldığı yıl artık değiştirilemiyorsa, bu rehber için okunan CRA sayfaları o maliyet üzerindeki CCA'nın sonraki yıllarda nasıl ele alınacağını söylemez; sonraki herhangi bir beyannameyi değiştirmeden önce bunu bir uzmanla çözün.
5. Düzeltmenin nasıl verileceği yıla bağlıdır. CRA'nın sayfası çevrim içi “Beyannamemi değiştir” yolunu (yalnızca yakın vergi yılları; eski yıllar postayla) ve Form T1-ADJ'yi kapsar: tarhiyat bildirimini bekleyin, tutarın tamamı için destek ekleyin ve güncel beyannamenizden ayrı gönderin (CRA: Beyannamenizi değiştirin). Ödenecek vergiyi artıran bir değişikliği ele almaz; bu yüzden vergi borcu daha yüksek çıkan eski bir yıl için, beyannameyi vermeden önce yolu netleştirin.
6. Gönüllü bildirim programının uygun olup olmadığını sorun. Gönüllü Bildirim Programı (VDP), son tarihinin üzerinden en az bir yıl geçmiş bir hataya, koşullarla birlikte uygulanabilir (CRA: VDP uygunluğu). Bkz. beyan edilmemiş gelir ve gönüllü bildirim.

CCA zarar oluşturamadığı için zarar yılını düzeltmek genellikle o yılın gelirini artırır. Ödenecek vergi faiz veya ceza taşıyabilir.

Örnek

Bu örnekler açıklayıcıdır ve Kanada doları kullanır.

Isı pompası arızalı kombinin yerine geçiyor

Hamilton'daki bir kiralık mülk sahibinin gazlı kombisi bozulur. Sahip, kliması olmayan bir birimi de soğutan bir ısı pompası kurar. Montajcının faturası ısı pompası için C$12.500, mevcut hava kanallarının onarımı için C$1.500 gösterir.

Hava kanalı onarımı olanı eski haline getirdiği için cari yönündedir. Isı pompası, birimin hiç sahip olmadığı soğutmayı eklediği için mülkü ilk durumunun ötesinde iyileştirir ve sermaye yönündedir: C$12.500 bir CCA sınıfına (binanın sınıfı veya sistem uygunsa temiz enerji sınıfı) girer. Birebir kombi değişimi daha yakın bir soru doğururdu; testler ve fatura ayrıntısı belirler.

Bir kiracı taşınıyor

Bir sahip, sıva ve yeniden boya için C$2.500, banyoyu yeni bir yerleşim ve daha iyi armatürlerle sökmek ve yeniden yapmak için C$18.000 ve yeni bir buzdolabı için C$1.200 öder.

Sıva ve yeniden boya cari yöndedir. Banyo kendi başına değerlendirilir ve sermaye yönündedir. Buzdolabı ayrı bir varlıktır: sermaye, Sınıf 8. Yüklenici üç işi ayrı faturaladığı için C$2.500 cari gider olur; C$18.000 ve C$1.200 ise sırasıyla binanın sınıfında ve Sınıf 8'de CCA'ya eklenir.

Tamamen gider yazılan bir tadilat

1. Yıl'da bir sahibin kirası eksi diğer giderleri, C$18.000'lik banyo tadilatından önce C$6.000'dir. Sahip tadilatı onarım olarak indirir ve C$12.000 kira zararı bildirir.

2. Yıl'da sahip hatayı fark eder. 1. Yıl'ın hâlâ değiştirilebildiğini, başka kiralık mülk veya düzeltme olmadığını ve sahibin 1. Yıl için CCA talep etmediğini varsayın. Tadilatı sermaye olarak düzeltmek, 1. Yıl'ı C$12.000 zarardan C$6.000 gelire taşır; artış C$18.000'dir. Gelir sınırı, 1. Yıl CCA'sının bu geliri sıfıra indirmesine izin verir, ancak zarar oluşturmasına izin vermez. İzin verilen tutar, bina sınıfının açılış bakiyesine, ilk yıl kurallarına ve sahibin neyi talep etmeyi seçtiğine bağlıdır; C$18.000 her iki durumda da sınıfa katılır ve 2. Yıl beyannamesi düzeltilmiş bakiyeyle açılır.

Sizin durumunuz farklı mı?

• Büyük bir yenileme veya tadilat verilmiş bir beyannamede zaten tamamen gider yazıldıysa ya da tek bir proje onarım ile yükseltmeyi karıştırıyorsa: ayrım, yıllar (indirimin yapıldığı yıl kapanmış olabilir) ve CCA çizelgesi profesyonel yargı gerektirir. Bireysel vergi desteği alın ve faturaları, tarihleri ve önceki beyannamelerinizi getirin.
• Yakında satmayı planlıyorsanız veya yeni sattıysanız: sermaye maliyeti, CCA ve amortismanın geri alınması (satışta gelire geri eklenen, daha önce talep edilmiş CCA) satışı etkiler. Bkz. kiralık mülk satışı ve kiralık mülkte CCA talep etmeli misiniz.
• Kiralık mülkünüz çoğu yıl zarar gösteriyorsa veya CRA size yazı yazdıysa: bkz. kira zararları ve CRA incelemesi ve incelemeler, denetimler ve gönüllü bildirim.
• İş için borç aldıysanız: faiz, yatırım ve kiralık mülk için borçlanmada faiz rehberindeki kendi kurallarını izler.
• Kanada dışında yaşıyorsanız veya kiralık mülk ortak sahiplikteyse: yurt dışındaki sahipler için stopaj ve beyan farklıdır, bkz. mukim olmayan kiralık mülk sahipleri; ortak sahiplerin gelir ve CCA paylaşımı Kanada'da kira geliri rehberindedir.
• Evinizin bir bölümünü kiralıyorsanız veya Québec'te beyanname veriyorsanız: maliyet payları ve eyalet çizelgesi Kanada'da kira geliri rehberindedir.
• Kiralık mülk bir şirkette tutuluyorsa: şirketin kendi kuralları vardır; holding ve yatırım şirketleri ile başlayın.
• CCA sınıflarını ve oranlarını istiyorsanız: amortisman indirimi rehberini kullanın. Her cari maliyetin T776 satırı için kira beyanı gider satırlarını kullanın.