Kiralama Zararı: CRA İncelemesi, Denetim ve Saklanacak Kayıtlar

Kiralama zararı diğer gelirimi azaltır mı, her yıl zarar etmek sorun olur mu?

Kiralama bir gelir kaynağıysa ve giderler indirilebilirse kiralama zararı diğer gelirinizi azaltabilir. Kira giderleri brüt kira gelirinden fazlaysa kiralama zararınız vardır (CRA Guide T4036). Income Tax Act, yıllık gelirinizi toplarken mülkten doğan zararı düşer (3. madde); Form T776'nın net sonucu beyannamenin 12600 satırına gider ve zarar ise parantez içinde yazılır (CRA: Form T776'nın doldurulması). Zarar o yılki diğer gelirinizden büyükse kullanılmayan kısım sermaye dışı zarardır (non-capital loss) ve zarar yılından önceki 3 vergi yılı veya sonraki 20 vergi yılı içinde indirilebilir (111. madde); yani bir zarar yılındaki değişiklik diğer yılları da etkileyebilir.

Birkaç yıl üst üste zarar etmek yasak değildir ve tekrarlanan zararlar tek başına kiralamanın bir gelir kaynağı olup olmadığını belirlemez. T4036, kira giderleri sürekli olarak kira gelirinden fazlaysa zararın kabul edilmeyebileceği uyarısını yapar, ancak yıl sayısı ya da oran vermez. CRA'nın denetim kılavuzu, faaliyetin "kâr amacıyla mı yoksa kişisel bir uğraş olarak mı" yürütüldüğünü sorar; kendi evinizin bir kısmı gibi kişisel bir unsur varsa faaliyetin yeterince ticari biçimde yürütülüp yürütülmediğini sorar. Esas olarak vergi zararı doğurmak için yürütülen bir faaliyet ticari görünse bile başarısız olur (CRA: Audit Manual, chapter 27). Bu çabanın kanıtlarını saklayın: istenen kira, ilanlar ve kiracı bulmak için atılan adımlar.

Şunlardan biri varsa iş basit değildir:

• CRA yazısı geldi ya da yazı birden fazla yılı adlandırıyor.
• Tanıdığınız bir akraba, arkadaş veya başka biri, yabancı birinin ödeyeceğinden daha az kira ödüyor.
• Kendi evinizin bir kısmını kiralıyorsunuz ya da kiralık mülkü yılın bir bölümünde kendiniz kullanıyorsunuz.
• Kiralık mülkü teminat göstererek borçlandınız ve paranın bir kısmını başka bir şeye harcadınız.
• Belediyenin kayıt, lisans veya izin istediği bir yerde geceliğe kiralıyorsunuz.
• Birden fazla yılda zararınız var ve ilk yıllara ait kayıtlar eksik ya da yok.

Aşağıdaki tablodaki kayıtları ve giderleri kendi kullandığınız kısım ile kiraya verilen kısım arasında nasıl böldüğünüzü toplayın. Yazı geldiyse cevap vermeden önce aşağıdaki yazı bölümünü okuyun. Bu sayfadaki kurallar federal (CRA) kurallarıdır; Québec beyannamesi veriyorsanız son bölüme bakın.

Kiralık mülkte negatif nakit akışı gelir vergimi azaltır mı?

Negatif nakit akışının yalnızca bir kısmı vergi zararıdır. Yalnızca indirilebilir giderler sayılır; bu yüzden kiralık mülk banka hesabınızı eritirken Form T776'da kâr gösterebilir. İpotek anapara ödemelerini indiremezsiniz (T4036). Kalıcı fayda sağlayan sermaye gideri genellikle o yıl tamamen indirilmez, CCA olarak birkaç yıla yayılarak indirilir (T4036; CRA: Cari veya sermaye giderleri); bkz. cari mi sermaye mi.

Giderleri yalnızca gelir elde etmek için yapıyorsanız indirebilirsiniz (T4036). Gerçek bir zarar, vergiyi yalnızca mahsup ettiği gelir üzerindeki vergi kadar düşürür; harcanan para her durumda gitmiştir. Her giderin T776'da hangi satıra yazılacağı için bkz. kira beyanındaki gider satırları.

Kiralama zararı CRA incelemesi ihtimalini artırır mı?

CRA'nın yayımladığı nedenler arasında kiralama zararı yoktur; ancak liste "gibi" ifadesiyle başlar, tam değildir ve sayfa bir zararın güvenli olduğuna dair güvence vermez. CRA, bir beyannamenin birkaç nedenle incelemeye seçilebileceğini söyler: üçüncü taraf kaynaklarıyla uyuşmayan bilgiler, talep edilen indirim ve kredilerin türleri, uyum geçmişi ve rastgele seçim (CRA: Beyannameler nasıl seçilir). İncelemeye seçilmek bir vergi denetimi anlamına gelmez (CRA: Vergi beyannamenizin incelenmesi).

Herhangi bir incelemede CRA, talepleri destekleyen belgeler isteyebilir (CRA: İnceleme türleri). Kiralama zararı, arkasında indirimler olan bir zarar tutarıdır; bu yüzden neyin tetiklediğine bakmaksızın bir talebe cevap verebilecek bir dosya hazırlayın.

CRA kiralama zararında ne ister, hangi kayıtlar zararın gerçek olduğunu gösterir?

CRA, her talebi destekleyen belgeler isteyebilir. İstediği tek kanıt resmî makbuzlar değildir; iptal edilmiş çekleri veya hesap özetlerini de isteyebilir (CRA: Beyannameler nasıl seçilir). T4036, kira gelirinin ve giderlerinin ayrıntılı kayıtlarını tutmanızı, ancak bunları beyannameyle birlikte göndermemenizi söyler.

Fatura neyin satın alındığını, banka hesap özeti ise ödendiğini gösterir. İkisini de saklayın. T4036 ve Form T776, her giderin kişisel kullanım payını girmenizi söyler; T4036 kiralanan odayı alana veya oda sayısına göre ölçer. Yılın yalnızca bir bölümünde kiralanan bir odanın yıllık ortak giderleri için CRA makul bir esas kullanmayı söyler: örneği, yıllık ısıtma giderini odanın taban alanındaki payıyla, sonra odanın yıl içinde kiralandığı sürenin payıyla çarpar (CRA: Paylaşım ekonomisi). İncelenen sayfa, yazlık gibi yılın bir bölümünde yapılan diğer kişisel kullanımlar için formül vermez; bu yüzden takvimi saklayın ve kullandığınız bölüşümü açıklayabilin; bkz. Kanada'da kira geliri.

Bir kaydı ibraz edemezsem ne olur?

Bir gideri destekleyecek makbuzunuz veya başka belgeniz yoksa CRA giderin tamamına veya bir kısmına izin vermeyebilir (T4036). Bir yazı artık elinizde olmayan bir şey istiyorsa CRA'nın cevap sayfası yazılı bir açıklama eklemenizi söyler (CRA: Bize cevap verme). Sayfa, açıklamanın kaydın yerine kabul edildiğini söylemez.

Yazı gelmeden önce kredi veren kurumdan, bankadan ve tedarikçilerinizden kopya isteyin. Yıllarca süren kira ve giderlerin evrakı yoksa bunu onarmanın bir yolu, onları banka ve kart hesap özetlerinden yeniden oluşturmaktır; bkz. defterleri banka hesap özetlerinden yeniden kurmak. Yeniden oluşturma orijinal bir belge değildir; bu yüzden yazılı açıklamanızda hangi kayıtların yeniden oluşturulduğunu belirtin.

CRA hangi kiralama zararlarını kabul etmez?

CRA, şu durumlarda kiralama zararına izin vermez ya da reddedebilir (T4036; Form T776 talimatları):

CCA ve mevzuata uymayan kısa süreli kiralamaların aşağıda kendi bölümleri vardır. Piyasa değerinin altında kiralama durumunda T4036 yalnızca kiralama zararının talep edilemeyeceğini söyler. Tahsil ettiğiniz kiranın nasıl beyan edileceğini ya da hangi giderlerin ona karşı yazılacağını söylemez; bu yüzden düzenlemenin olguları önemlidir.

CCA küçük bir kârı zarara çevirmeme izin verir mi?

Hayır. CCA'yı kiralama zararı oluşturmak veya artırmak için kullanamazsınız (T4036). CCA bir kârı tüketebilir ama sonucu sıfırın altına indiremez. Birden fazla kiralık mülkünüz varsa CCA talep etmeden önce, farklı sınıflarda olsalar bile hepsinin toplam net gelirini veya zararını hesaplarsınız.

CCA ayrıca isteğe bağlıdır: hiçbir yıl azami tutarı talep etmek zorunda değilsiniz. Sınıf kapanış zararı (terminal loss) farklı işlenir: kira gelirinizden büyükse kiralama zararı oluşturabilir (T776; T4036). CCA talep edip etmeyeceğiniz için bkz. kiralık mülkte CCA talep etmeli misiniz ve amortisman indirimi (CCA).

Yerel lisans kurallarını ihlal eden kısa süreli kiralama indirimlerini kaybeder mi?

Evet, mevzuata uymadığı günler için. Income Tax Act section 67.7 uyarınca, uyumsuz tutar olduğu ölçüde hiçbir tutar indirilemez. CRA, kuralın 2023'ten sonraki vergi yıllarına uygulandığını söyler (CRA: kısa süreli kiralama indirimleri). Madde yalnızca indirimleri reddeder; kirayı gelirden çıkarmaz.

Kısa süreli kiralama, Kanada'daki bir konut veya bir oda gibi konutun herhangi bir kısmıdır ve 90 günden kısa kesintisiz süreyle kiraya verilir ya da kiraya çıkarılır. Eyalet veya belediye o konumda kiralamaya izin vermiyorsa ya da kayıt, lisans veya izin istiyor ve kiralama her şartı karşılamıyorsa kiralama uyumsuzdur (section 67.7).

Reddedilen tutar A × B ÷ C'dir:

• A: kısa süreli kiralama için aksi halde indirilebilecek tüm tutarların toplamı. Buna CCA da dahildir (T4036).
• B: mülkün yıl içinde mevzuata uymayan kısa süreli kiralama olduğu günler.
• C: mülkün yıl içinde kısa süreli kiralama olduğu günler; yani yalnızca rezerve edilen geceler değil, kiralanan ya da kiraya çıkarılan günler.

Tüm dönem boyunca mevzuata uymayan bir kiralama bu indirimlerin hepsini kaybeder. Dönemin ortasında uyumlu hale gelen kiralama, uyumsuz günlerin payını kaybeder. Yalnızca 2024 vergi yılı için, kayıt, lisans veya izin isteyen bir yerdeki kiralama, 31 Aralık'a kadar her şartı karşılamışsa yılın tamamı için uyumlu sayıldı. (4) numaralı alt madde, CRA'nın olağan süre sınırlarına bakılmaksızın kuralı uygulamak için herhangi bir yılı yeniden tarh etmesine izin verir. Kısa süreli konaklamanın T776'da mı yoksa işletme geliri olarak mı beyan edileceği ayrı bir sorudur; bkz. kısa süreli kira geliri: T776 mı işletme mi.

Kira kayıtlarını ne kadar süre saklamalıyım?

Kira kayıtlarını ilgili oldukları vergi yılının sonundan itibaren altı yıl saklayın (T4036). Act, süreyi kayıtların ve dayanak belgelerinin ilgili olduğu son vergi yılının sonundan sayar (section 230(4)).

Hâlâ sahibi olduğunuz mülkün kayıtları daha uzun süre saklanır. CRA'nın genelgesi, sürenin kaydın oluşturulduğu yıla göre değil, kaydın bir gelir vergisi hesabına girebileceği son vergi yılına göre belirlendiğini söyler ve örnek olarak sermaye mülkünün maliyetini destekleyen kayıtları verir (IC78-10R5). Bu yüzden satın alma ve sermaye iyileştirme kayıtlarını, CCA'yı veya bir satışı etkileyebilecekleri son vergi yılından sonra altı yıl daha saklayın.

Act bazı durumlarda daha uzun süreler belirler (230. madde):

• Beyanname verilmemiş yıl: beyannamenin verildiği günden itibaren altı yıl.
• İtiraz ya da temyiz: temyiz süresi geçene veya temyiz sonuçlanana kadar.

Kayıt talebi ve elektronik kayıtların kendi kuralları vardır; bkz. işletme kayıtları ne kadar saklanır. Section 67.7(4), CRA'nın mevzuata uymayan kısa süreli kiralama için herhangi bir yılı yeniden tarh etmesine izin verdiğinden, o kiralamanın lisans, kayıt ve izin belgelerini ve takviminizi altı yıl sürenin ötesinde de saklayın.

CRA yazısı gelirse ilk ne yapmalıyım?

Yazının ne istediğini, hangi yılları kapsadığını ve cevap tarihini okuyun. CRA sizinle veya yetkili temsilcinizle telefonla ya da yazılı olarak iletişime geçer (CRA: Bize cevap verme). Sonra:

1. Bunun bir inceleme mi yoksa denetim mi olduğunu not edin. Denetim ya da birden fazla yılı kapsayan herhangi bir yazı için bkz. ne yapılır ve ne gönderilir.
2. Yazının sorguladığı her yılı ve tutarı listeleyin, her biri için kayıtları yukarıdaki tablodan çıkarın.
3. Yazıdaki süre içinde, yazıdaki adrese cevap verin ya da taranmış belgeleri CRA Account üzerinden çevrimiçi gönderin.
4. İnceleme yazısında daha fazla süreye ihtiyacınız varsa yazının altındaki numarayı arayın. CRA'nın cevap sayfası inceleme programlarını kapsar, denetimleri değil.
5. Bir kayıt eksikse yazılı bir açıklama ekleyin ya da açıklamak için yazının altındaki numarayı arayın.

Bir temsilciyi My Account for Individuals üzerinden veya Form AUT-01 ile adınıza hareket etmesi için yetkilendirebilirsiniz (CRA: Vergi beyannamenizin incelenmesi). CRA'nın geriye doğru ne kadar yeniden tarh edebileceği için bkz. CRA geriye doğru ne kadar yeniden tarh edebilir.

CRA giderleri kabul etmezse ve ben katılmıyorsam ne olur?

Beyannamenin verilme son tarihinden itibaren 1 yıl veya tarhiyat bildirimi tarihinden itibaren 90 gün süreden hangisi daha geç ise o tarihe kadar itiraz bildirimi verebilirsiniz (CRA: P148). P148, zarar belirlemelerini bir yıllık seçenekten hariç tutar: zararı belirleyen bir bildirimin süresi bildirimden itibaren 90 gün'dir; bu yüzden elinizdeki bildirimin türünü okuyun. İtirazın nasıl yapılacağı, tahsilata ne olduğu ve Tax Court temyizi ne yapılır ve ne gönderilir rehberinde anlatılır. Yukarıdaki tablodaki kayıtlar itirazın dayanağıdır.

Örnek

Bu örnekler açıklayıcıdır. Tüm rakamlar Kanada dolarıdır.

Kâğıt üzerinde zarar eden site dairesi

Ottawa'daki bir site dairesi (condo) yılda C$26.400 kiraya verilir. Giderler: ipotek faizi C$17.000, emlak vergisi C$4.200, site aidatı C$5.400, sigorta C$900 ve daireyi eski haline getiren onarımlar C$4.000; toplam C$31.500. CCA'dan önce sonuç C$5.100 zarardır; 12600 satırında parantez içinde gösterilir ve sahibin diğer gelirinden düşülür. Kira sözleşmesi, kira yatırmaları, ipotek özetleri ve faturalar her satırı destekler; bu yüzden bir belge talebi satır satır cevaplanabilir. CCA zarara ekleme yapamaz. Sahip ayrıca C$8.000 ipotek anaparası öderse nakit çıkış C$39.500, kira ise C$26.400'dır; C$13.100 açık oluşur ama vergi zararı C$5.100 kalır.

Aynı giderlerle kira C$32.000 olsaydı sonuç C$500 kâr olurdu. CCA bunu sıfıra indirebilir ama sıfırın altına indiremez.

Bodrum katındaki ek dairede yeğen

Bir kiralık mülk sahibi, yabancı birine C$1.500'a kiralanabilecek bodrum katındaki ek daireyi yeğeninden ayda C$600 alarak kiraya verir. Dairenin aylık taşıma maliyeti C$1.300'dır; bu yüzden kâğıt üzerinde ayda C$700 zarar eder. Kira, yabancı birinin ödeyeceği tutarın altında olduğu için T4036 kiralama zararının talep edilemeyeceğini söyler. C$600'ın nasıl beyan edileceğini ya da hangi giderlerin ona karşı yazılacağını söylemez; bu yüzden kira sözleşmesi, ilan ve emsal kiralar düzenlemenin ne olduğunu gösteren kayıtlardır.

Gerekli kaydı olmadan ilana çıkarılan oda

Bir sahip, bir platformda bir odayı gecesi C$150'dan 120 gece kiraya verir; toplam C$18.000, konaklamalar 90 günden kısa kesintisiz sürelerdedir. Belediye kayıt istiyor ve sahipte kayıt yok. Oda giderleri C$6.000'dır ve oda yalnızca bu 120 gün için kiraya çıkarılmıştır. Her gün uyumsuzdur; yani B, C'ye eşittir ve C$6.000'ın tamamı reddedilir: C$6.000 × 120 ÷ 120. C$18.000'ın tamamı yine gelirdir; bu yüzden C$18.000 net kira geliri beyan eder.

120 günün 60'ından sonra kayıt yaptırsaydı reddedilen tutar C$6.000 × 60 ÷ 120 = C$3.000 ve net gelir C$15.000 olurdu.

Sizin durumunuz farklı mı?

• CRA yazısı geldi ya da yazı birden fazla yılı kapsıyor: göndereceğiniz şey adı geçen her yılı etkileyebilir ve mevzuata uymayan kısa süreli kiralamada CRA herhangi bir yılı yeniden tarh edebilir. Hangi yılların ve tutarların risk altında olduğu, ne gönderileceği ve kimden gönderileceği, cevap vermeden önce bir vergi uzmanıyla netleştirilecek kısımdır; bkz. ne yapılır ve ne gönderilir ve bireysel vergi beyannameleri.
• Önceki yıllara ait kayıtlar eksik ya da yok: cevap tarihinden önce ek süre isteyin, sonra kiralama defterlerini banka ve kart hesap özetlerinden yeniden oluşturun; bkz. defterleri banka hesap özetlerinden yeniden kurmak ve muhasebe kayıtları.
• Bir akraba veya arkadaş piyasanın altında kiralıyor ya da yeniden finansman yapıp paranın bir kısmını kişisel kullandınız: neyin indirilebileceğini olgular belirler; bkz. kiralıkta faiz ve bireysel vergi beyannameleri.
• Kiralık mülkün ortak sahibisiniz: bkz. ortak sahipli kiralık mülkün beyanı.
• Kira veya gelir bir beyannamede unutuldu: bkz. beyan edilmemiş gelir ve gönüllü bildirim.
• Çevrimiçi bir platform üzerinden kiralıyorsunuz: bkz. platformların CRA'ya bildirimi.
• Kiralık mülk bir şirkete ait: kurallar farklıdır; bkz. kiralık mülk holding şirketinin muhasebe kayıtları ve şirket vergi beyannameleri.
• Kanada dışında yaşıyorsunuz: bkz. mukim olmayan kiralık mülk sahipleri.
• Québec beyannamesi veriyorsunuz: yukarıdaki kurallar federaldir. Revenu Québec, Québec beyannamesini kendi denetim ve itiraz süreciyle ayrı olarak tarh eder; bkz. ne yapılır ve ne gönderilir ve Québec kira beyanı için Kanada'da kira geliri.
• Kiranın nasıl vergilendirildiği veya T776'nın temelleri: bkz. Kanada'da kira geliri.