Reparos em imóvel alugado no Canadá: despesa ou capital?

Posso deduzir por inteiro uma bomba de calor ou uma reforma num imóvel alugado?

Às vezes. Um custo que só devolve ao imóvel alugado a condição original costuma ser uma despesa corrente, em geral deduzida no ano em que você a tem (o regime de caixa só é permitido em casos limitados; veja linhas de despesas do demonstrativo de aluguel). Um custo que melhora o imóvel, substitui um bem separado ou deixa em condições de alugar um imóvel recém-comprado é de capital: você não pode deduzi-lo como reparo e o recupera pela CCA (Capital Cost Allowance, depreciação fiscal canadense), num ritmo que depende da classe e das regras do primeiro ano; alguns sistemas de bomba de calor podem ter direito à dedução total no primeiro ano (veja abaixo) (CRA: despesas correntes ou de capital; CRA: despesas de aluguel que você pode deduzir).

A página da CRA sobre despesas correntes e de capital não cita bomba de calor, aquecedor central nem telhado. A resposta vem de aplicar os testes dela aos seus fatos, e o Income Tax Folio da CRA diz que nenhuma diretriz isolada decide (Folio S3-F4-C1, parágrafo 1.2). No caso de uma bomba de calor, o ponto de virada costuma ser este: se ela substitui um equipamento que quebrou por outro do mesmo tipo, com a mesma função, o caso tende a ser corrente; se acrescenta algo que o imóvel não tinha, como refrigeração, ou é um sistema bem diferente, tende a ser de capital.

O caso deixa de ser simples quando:

• A obra acrescenta algo que o imóvel não tinha, como refrigeração, ou troca materiais gastos por outros melhores.
• Uma mesma fatura mistura reparos e melhorias.
• Você comprou o imóvel há pouco e a obra o deixou pronto para alugar, ou fez a obra para vender.
• Um grande projeto já foi deduzido por inteiro numa declaração entregue.

Reúna faturas detalhadas, uma descrição curta de antes e depois (o que existia e o que foi instalado), as datas (compra, obra, primeiro aluguel, qualquer anúncio) e o seu Form T776 e o demonstrativo de CCA do ano anterior. Você não pode deduzir o valor do seu próprio trabalho (CRA: despesas de aluguel que você pode deduzir).

Se um grande projeto já foi deduzido por inteiro numa declaração entregue, ou se uma fatura mistura reparos e melhorias, a divisão, os anos ainda abertos e o demonstrativo de CCA costumam exigir a revisão de um profissional.

Num aluguel de curta duração (alugado por menos de 90 dias consecutivos de cada vez), um aluguel que descumpre uma proibição local ou não tem o registro, a licença ou a autorização exigidos perde as deduções, tanto as despesas correntes quanto a CCA, nos dias em que não cumpre as regras (Income Tax Act, seção 67.7); veja prejuízos de aluguel e revisão da CRA.

Como a CRA decide se um custo de aluguel é corrente ou de capital?

A CRA faz quatro perguntas. Ela usa a quarta, o valor, só quando as três primeiras não resolvem, e o valor não é um fator decisivo por si só (CRA: despesas correntes ou de capital).

Os exemplos da própria CRA: o revestimento de vinil sobre uma casa de madeira e a troca de degraus de madeira por concreto são de capital; a pintura externa e o conserto de degraus de madeira são correntes; uma geladeira é de capital porque é um bem separado; refazer a fiação costuma ser corrente se não melhora o imóvel além da condição original. Valores altos gastos em manutenção comum que foi adiada continuam sendo despesa corrente.

Dois pontos do Folio ajudam com faturas reais (Folio S3-F4-C1):

• Um reparo muitas vezes traz alguma melhoria de tecnologia ou de materiais. Isso, por si só, não o torna um custo de capital: trocar uma janela por outra com maior isolamento ainda pode ser corrente (parágrafo 1.6).
• O custo é avaliado em relação ao valor do imóvel inteiro, aos custos de reparos anteriores e aos lucros anuais, e a substituição é comparada com o que foi substituído (parágrafos 1.7 e 1.9).

Trocar um aquecedor central, uma bomba de calor, o telhado ou as janelas é reparo ou custo de capital?

Pode ser qualquer um dos dois, e os fatos decidem. A lista de classes da CRA inclui os equipamentos de aquecimento e de ar-condicionado (exceto aparelhos de janela) entre as partes que formam um prédio, na mesma lista da fiação e da encanação (CRA: classes de bens depreciáveis).

A tabela aplica os testes da CRA; não são exemplos da CRA.

Muitos casos de equipamento quebrado ficam no meio-termo. Guarde a descrição do empreiteiro sobre o que quebrou, o que foi instalado e por quê.

Um eletrodoméstico ou uma peça nova é despesa corrente ou de capital?

Trocar um eletrodoméstico em geral é custo de capital: a CRA trata uma geladeira comprada para um imóvel alugado como um bem separado dentro do imóvel (CRA: despesas correntes ou de capital). Móveis e eletrodomésticos em geral entram na Classe 8 (CRA: classes de bens depreciáveis).

Uma visita técnica ou uma peça que restaura um eletrodoméstico que você já tem é um reparo, porque apenas restaura. Itens embutidos no prédio, como encanação ou fiação, seguem a pergunta sobre partes do prédio na seção acima.

Reformei um banheiro ou uma cozinha entre dois inquilinos: o que posso deduzir agora?

A obra que devolve à unidade a condição anterior tende a ser corrente; uma melhoria tende a ser de capital. Remendos, repintura e troca de peças gastas por equivalentes tendem a ser correntes. Uma reforma completa, com novo layout, acabamentos melhores ou materiais de padrão mais alto, tende a ser de capital, e eletrodomésticos novos também.

As adaptações elegíveis para pessoas com deficiência, como adaptar um banheiro ou uma porta para quem tem mobilidade reduzida, podem, em vez disso, ser deduzidas no ano em que são pagas (CRA: despesas de capital – situações especiais).

Peça ao empreiteiro que cobre os dois tipos de obra em linhas separadas. Pequenos reparos adiados e feitos juntos entre dois inquilinos podem manter a sua natureza. O Folio diz que um grande reparo pode ser o acúmulo de serviços menores que teriam sido correntes se cada um tivesse sido feito quando necessário, e fazê-los depois não muda a natureza deles (Folio S3-F4-C1, parágrafo 1.10).

Comprei um imóvel antigo e o arrumei antes de alugar: é despesa corrente ou de capital?

Em geral, de capital. O custo de reparar um imóvel usado que você adquiriu para deixá-lo em condições adequadas de uso é uma despesa de capital, mesmo que o mesmo reparo fosse corrente num imóvel que você já alugava (CRA: despesas correntes ou de capital; Folio S3-F4-C1, parágrafo 1.11).

Depois que o aluguel está funcionando, os reparos comuns voltam a seguir os quatro testes. Juros, taxas e imposto predial pagos durante uma reforma seguem condições próprias (CRA: despesas de capital – situações especiais); veja também juros de empréstimos para investimentos e aluguéis. Guarde a data da compra, as datas de início e de fim da obra e a data do primeiro inquilino.

Os reparos feitos para preparar o imóvel para a venda são correntes ou de capital?

De capital, se você os fez em antecipação a uma venda ou como condição da venda. Se você teria feito os reparos de qualquer forma e a venda só foi negociada durante ou depois deles, são correntes (CRA: despesas correntes ou de capital; Folio S3-F4-C1, parágrafo 1.12).

A prova é o calendário. Guarde as ordens de serviço, os pedidos dos inquilinos e os orçamentos anteriores a qualquer anúncio ou proposta. Um custo de capital também pode pesar numa venda posterior; veja venda de um imóvel alugado.

Se for custo de capital, o que eu faço com ele?

O custo é somado à classe certa da CCA e recuperado como CCA. A CCA é opcional: você pode deduzir qualquer valor, de zero até o máximo da classe (CRA: Guide T4036). O total da CCA vai na linha 9936 do Form T776.

As taxas e as classes vêm de CRA: classes de bens depreciáveis. Alguns sistemas de bomba de calor (de fonte de ar ou geotérmicos) podem, em vez disso, ter direito a uma classe separada de energia limpa, a Classe 43.1, no Schedule II do Income Tax Regulations; a classe de um sistema depende do tipo e do uso, então confirme-a antes de montar o demonstrativo. Se ele se qualificar, um bem novo da Classe 43.1 pode ter uma dedução maior no primeiro ano, que pode chegar ao custo inteiro; assim, custo de capital nem sempre significa uma dedução lenta (Income Tax Regulations, seção 1100(2)). As regras do primeiro ano para novas adições variam conforme a data de aquisição; por isso, use o guia da CCA para o valor do primeiro ano e o restante da lista de classes. Se vale a pena pedir a CCA, dada a recaptura de depreciação numa venda, está em vale a pena pedir a CCA num imóvel alugado.

O paisagismo do terreno ao redor do imóvel alugado, que poderia parecer de capital, é dedutível no ano em que você o paga (CRA: despesas de aluguel que você pode deduzir).

Por que a CCA não pode criar nem aumentar um prejuízo de aluguel?

A CCA de um prédio alugado não pode criar nem aumentar um prejuízo de aluguel: o regulamento limita a CCA dedutível nas classes que incluem um prédio alugado à sua renda líquida de aluguel antes da CCA. O guia de aluguel da CRA diz isso diretamente (CRA: Guide T4036; Income Tax Regulations, seção 1100(11)).

Primeiro você soma os rendimentos e os prejuízos de todos os seus imóveis alugados, mesmo que sejam de classes diferentes. A CRA diz que o limite também vale para móveis, instalações e eletrodomésticos usados no prédio alugado. O exemplo do próprio guia é o de um proprietário cujos três imóveis alugados têm, juntos, um prejuízo líquido: ele não pode pedir nenhuma CCA sobre os prédios nem sobre os eletrodomésticos (CRA: quanto de CCA você pode pedir). Só a CCA que você de fato pede reduz o saldo da classe (o custo ainda não deduzido que sobra nela); por isso, um valor bloqueado pelo limite continua nela para os anos seguintes (mesma página); veja o guia da CCA.

É por isso que a classificação importa, e por que ela segue os fatos, e não o efeito sobre o prejuízo. Um projeto que é reparo pode criar um prejuízo. O mesmo projeto, se for de capital, em geral não pode, porque a CCA dele fica sujeita ao limite; se uma classe específica fica sujeita a ele depende da classe e do uso; para uma classe de energia limpa, o limite semelhante para bens arrendados da seção 1100(15) pode se aplicar. Para anos com prejuízo e revisão da CRA, veja prejuízos de aluguel e revisão da CRA.

Como divido uma fatura que mistura reparos e melhorias?

Quando as partes corrente e de capital de uma fatura podem ser identificadas, o Folio diz que é preciso fazer uma divisão adequada entre elas. Quando só uma parte pequena é de capital, a prática da CRA é tratar o gasto inteiro como corrente (Folio S3-F4-C1, parágrafo 1.3).

Na prática:

1. Peça ao empreiteiro uma fatura que liste cada item, cômodo e serviço, com mão de obra e materiais.
2. Marque cada linha como corrente ou de capital usando os quatro testes.
3. Ponha cada linha de capital na sua própria classe da CCA (uma parte do prédio, um eletrodoméstico e um sistema de energia limpa podem ser diferentes) e as linhas correntes na linha de reparos. O guia das linhas de despesas mostra onde entra cada custo corrente.
4. Se a parte de capital for mais que pequena, não conte com a prática da parte pequena para deduzir a fatura inteira.

Uma reforma foi deduzida por inteiro em declarações anteriores: como corrijo?

Se o custo era de capital, a correção é reclassificá-lo, refazer o demonstrativo de CCA e depois definir quais anos ainda podem ser alterados e como. A regra é a mesma, quer você ou um preparador tenha feito o lançamento. Se o erro de um preparador está por trás disso, guarde os papéis de trabalho dele; se outra pessoa deve arcar com o custo é uma questão jurídica que esta página não aborda.

1. Liste cada projeto e cada ano. Divida cada fatura com os quatro testes e a regra de divisão acima.
2. Refaça o demonstrativo de CCA. Some o custo de capital à sua classe e leve o saldo correto para cada declaração seguinte.
3. Evite deduzir duas vezes. O custo de capital em geral só é recuperado pela CCA, exceto em deduções específicas, como as adaptações para pessoas com deficiência (Folio S3-F4-C1, parágrafo 1.1). Pedir a CCA enquanto a dedução total continua num ano antigo deduziria o custo duas vezes; por isso, acerte todos os anos juntos.
4. Confira quais anos ainda estão abertos. Para uma pessoa física, o prazo normal para a CRA emitir novo lançamento é de três anos depois do primeiro aviso de lançamento (notice of assessment). Depois disso, ela só pode emitir novo lançamento em casos listados, inclusive uma declaração falsa atribuível a negligência, descuido ou má-fé (Income Tax Act, seção 152). De que lado cai um erro antigo é uma questão de fato. Se o ano da dedução total não puder mais ser alterado, as páginas da CRA lidas para este guia não dizem como tratar a CCA desse custo nos anos seguintes; resolva isso com um profissional antes de mudar qualquer declaração posterior.
5. A forma de entregar a correção depende do ano. A página da CRA trata da alteração on-line (“Change my return”, só para anos recentes; anos mais antigos vão pelo correio) e do Form T1-ADJ: espere o aviso de lançamento, anexe a comprovação do valor inteiro e envie a correção separada da declaração do ano atual (CRA: como alterar sua declaração). Ela não trata de uma alteração que aumente o imposto devido; por isso, defina o caminho para um ano antigo com imposto maior antes de entregar.
6. Pergunte se o programa de divulgação se aplica. O Programa de Divulgação Voluntária (Voluntary Disclosures Program) pode se aplicar a um erro com pelo menos um ano de atraso em relação ao vencimento, com condições (CRA: elegibilidade ao VDP). Veja renda não declarada e divulgação voluntária.

Como a CCA não pode criar um prejuízo, corrigir um ano com prejuízo costuma aumentar a renda desse ano. O imposto devido pode ter juros ou multas.

Exemplo

Estes exemplos são ilustrativos e usam dólares canadenses.

Uma bomba de calor substitui um aquecedor central que quebrou

O aquecedor central a gás de um proprietário em Hamilton quebra. Ele instala uma bomba de calor que também refrigera uma unidade que não tinha ar-condicionado. A fatura do instalador lista C$12.500 pela bomba de calor e C$1.500 para consertar os dutos existentes.

O conserto dos dutos restaura o que já existia, então tende a ser corrente. A bomba de calor acrescenta uma refrigeração que a unidade nunca teve, ou seja, melhora o imóvel além da condição original e tende a ser de capital: os C$12.500 iriam para uma classe da CCA (a classe do prédio ou uma classe de energia limpa, se o sistema se qualificar). A troca de um aquecedor por outro equivalente levantaria uma questão mais próxima; os testes e o detalhe da fatura decidem.

Um inquilino se muda

Um proprietário paga C$2.500 para remendar e repintar, C$18.000 para refazer o banheiro por completo, com novo layout e acabamentos melhores, e C$1.200 por uma geladeira nova.

O remendo e a repintura tendem a ser correntes. O banheiro é avaliado por si só e tende a ser de capital. A geladeira é um bem separado: de capital, Classe 8. Como o empreiteiro cobrou os três serviços separadamente, os C$2.500 seriam a despesa corrente, e os C$18.000 e os C$1.200 seriam somados à CCA na classe do prédio e na Classe 8.

Uma reforma deduzida por inteiro

No Ano 1, o aluguel de um proprietário menos as outras despesas é de C$6.000 antes da reforma do banheiro de C$18.000. O proprietário deduz a reforma como reparo e declara um prejuízo de aluguel de C$12.000.

No Ano 2, o proprietário descobre o erro. Suponha que o Ano 1 ainda possa ser alterado, que não haja outros imóveis alugados nem ajustes e que o proprietário não tenha pedido CCA no Ano 1. Corrigir a reforma como custo de capital leva o Ano 1 de um prejuízo de C$12.000 para C$6.000 de renda, um aumento de C$18.000. O limite de renda permite que qualquer CCA do Ano 1 reduza essa renda a zero, mas não crie um prejuízo. O valor permitido depende do saldo inicial da classe do prédio, das regras do primeiro ano e do que o proprietário escolher pedir; os C$18.000 entram na classe de qualquer forma, e a declaração do Ano 2 começa com o saldo corrigido.

E no seu caso?

• Uma grande substituição ou reforma já foi deduzida por inteiro numa declaração entregue, ou um projeto mistura reparo e melhoria: a divisão, os anos (o ano da dedução pode estar fechado) e o demonstrativo de CCA exigem o julgamento de um profissional. Procure ajuda com imposto de pessoa física e leve as faturas, as datas e as suas declarações anteriores.
• Você pretende vender em breve ou acabou de vender: o custo de capital, a CCA e a recaptura de depreciação (a CCA pedida antes que é somada à renda numa venda) entram todos na venda. Veja venda de um imóvel alugado e vale a pena pedir a CCA num imóvel alugado.
• O seu imóvel alugado dá prejuízo na maioria dos anos, ou a CRA escreveu para você: veja prejuízos de aluguel e revisão da CRA e revisões, auditorias e divulgação voluntária.
• Você pegou dinheiro emprestado para pagar a obra: os juros seguem regras próprias em juros de empréstimos para investimentos e aluguéis.
• Você mora fora do Canadá, ou o imóvel alugado tem mais de um dono: a retenção na fonte e a entrega diferem para proprietários no exterior, veja proprietários não residentes de imóveis alugados; a divisão de renda e de CCA entre coproprietários está em rendimentos de aluguel no Canadá.
• Você aluga parte da sua casa, ou entrega a declaração em Quebec: as parcelas do custo e o demonstrativo provincial estão em rendimentos de aluguel no Canadá.
• O imóvel alugado está em nome de uma corporação: uma corporação tem regras próprias; comece por holdings e corporações de investimento.
• Você quer as classes e as taxas da CCA: use o guia da depreciação fiscal (CCA). Para a linha do T776 de cada custo corrente, use linhas de despesas do demonstrativo de aluguel.