Kiralık Mülkte CCA (Form T776): Talep Etmeli misiniz?

Kiralık mülküm için CCA talep etmeli miyim?

Amortisman indirimi (CCA) isteğe bağlıdır: her yıl sıfırdan o yılın azami tutarına kadar istediğiniz kadarını talep edebilirsiniz (CRA Guide T4036). Bu bir takas kararıdır. Talep, kira gelirinizi bugün düşürür ve binanın vergi bakiyesini, yani amortismana tabi kalan maliyeti (UCC), azaltır. Binayı sonradan bu bakiyeden yüksek bir fiyata satarsanız, aradaki fark amortismanın geri alınması (recapture) olarak gelirinize eklenir. Satış bedeli bu hesapta yalnızca binanın maliyetine kadar sayılır (Income Tax Act, 13. madde).

Aşağıdaki durumlarda kiralık mülk bu seçim için basit bir örnek değildir:

• mülkü birkaç yıl içinde satabilirsiniz veya mülke taşınabilirsiniz;
• önceki yıllarda CCA talep ettiniz, ancak binanın bakiyesini gösteren bir çizelgeniz yok;
• kiralık kısım, yaşadığınız evin bir bölümüdür;
• kendi evinizi kiralığa çevirdiniz veya mülkü hediye, miras ya da eşinizden devir yoluyla aldınız; çünkü CCA için başlangıç maliyetiniz ödediğiniz fiyat olmayabilir ve eşinizin ya da vefat eden sahibin önceki CCA talepleri size geçebilir;
• bu yılki geliriniz, mülkü satmayı düşündüğünüz yılın gelirine göre alışılmadık ölçüde düşük veya yüksek.

Mülke taşınmak en hassas durumdur. Binada 1984'ten sonraki ve taşınmadan önceki herhangi bir yıl için size, eşinize veya ortak yaşam partnerinize ya da ikinizden biri için kurulan bir trust'a CCA izni verildiyse, kiralık mülk evinize dönüşürken kullanım amacı değişikliğinin bildirilmesini erteleyen seçim yapılamaz (Income Tax Act, 45. madde, (3) ve (4). fıkralar). Taşınma bu durumda gerçeğe uygun piyasa değeriyle yapılmış bir satış sayılır: binanın değeri (maliyetine kadar sayılarak) bakiyesini aşıyorsa amortismanın geri alınması doğar ve bina ile arsadaki kazanç beyan edilir (13(7)(a) fıkrası). Bkz. evi kiralık mülke çevirmek.

Karar vermeden önce şunları toplayın: mülkü nasıl ve ne zaman edindiğiniz (satın alma, hediye, miras veya kullanım amacı değişikliği), arsa ile bina payını gösteren satın alma belgesi, verilmiş her Form T776'daki CCA çizelgesi, sermaye niteliğindeki iyileştirmelerin faturaları ve mülkle ilgili planlarınız.

Kiralık binada ne kadar CCA talep edebilirim?

Azami tutar, binanın UCC'sine uygulanan bir orandır (ilk yılda genellikle maliyetin yarısına, aşağıdaki teşvik uygulanırsa daha fazlasına) ve CCA öncesi net kira gelirinizi hiçbir zaman aşamaz. Arsa hiçbir zaman CCA kapsamına girmez.

Satın alınan bir kiralık mülkte binanın maliyeti, satın alma masraflarından kendi payını içerir; masraflar arsa ile bina arasında fiyat oranında paylaştırılır (CRA örneği). Mülkü yaşamak için satın alıp sonradan kiraya verdiyseniz, CCA için maliyeti genellikle şu iki tutarın düşük olanıdır: kiralamanın başladığı günkü gerçeğe uygun piyasa değeri ile maliyet artı değer artışının yarısı (Income Tax Act, 13(7)(b) fıkrası). Tüm sınıflar ve arsa payı için bkz. amortisman indirimi (CCA). Québec mukimi, kiralık mülkün CCA'sını Revenu Québec için de Form TP-128-V üzerinde hesaplar.

CCA, Form T776'da kira zararı oluşturabilir veya artırabilir mi?

Hayır. CCA bir kira zararı oluşturamaz veya artıramaz (CRA). Sınır, tüm kiralık mülklerinizden elde ettiğiniz gelirin CCA öncesi toplamıdır; bu mülklerden kaynaklanan zararlar bu tutardan düşülür (Regulations, 1100(11) fıkrası).

Yani CCA kârı sıfıra kadar indirebilir, ondan fazlasını indiremez. CCA öncesinde zarar gösteren bir mülk için, başka bir kiralık mülkün kârı bu zararı karşılamıyorsa CCA talep edilemez. CRA'nın kendi örneğinde üç mülkün toplamı net zarardır; bu yüzden CCA talep edilemez. Mortgage faizi, emlak vergisi ve diğer kira giderleri net kirayı önce azaltır; dolayısıyla CCA için kalan payı da azaltır. Talep edemediğiniz CCA, binanın UCC'sinde kalır. 90 günden kısa süreli ardışık konaklamalar için kiralıyorsanız, kiralamanın yerel olarak yasak olduğu veya gerekli kayıt, lisans ya da izin bulunmadığı günlere ait CCA de reddedilir; bunu Form T776'nın B tablosunda hesaplayın (Income Tax Act, 67.7. madde). Tekrarlanan zararlar için bkz. kira zararları ve CRA incelemesi; hangi giderin hangi satıra yazılacağı için bkz. kira beyanındaki gider satırları.

Amortismanın geri alınması nedir ve sermaye kazancından farkı nedir?

Amortismanın geri alınması (recapture), satışın daha önce indirdiğiniz CCA'yı geri getiren bölümüdür. Satış yılında gelirinize tam tutarıyla eklenir; sermaye kazancının ise yalnızca %50 oranı gelire dahil edilir (Income Tax Act, 13. madde; T4037).

Satışı test etmek için binanın UCC'sinden, satış masrafları düşüldükten sonraki net satış bedeli ile orijinal maliyetin düşük olanı çıkarılır. Sınıf bakiyesi negatif çıkarsa, bu tutar amortismanın geri alınmasıdır (T4037). Bu nedenle kendi sınıfında olan ve maliyetine eşit veya daha yüksek bir fiyata satılan bir bina ikisini birden doğurur: talep edilen CCA kadar amortismanın geri alınması (devlet hibesi veya yatırım vergi kredisi bunu artırabilir; bkz. T4036) ve düzeltilmiş maliyet bedelinin üzerindeki her tutar için sermaye kazancı.

Kazanç, azalmış bakiyeden değil düzeltilmiş maliyet bedelinden ölçülür; bu yüzden iki tutar birbirini kapsamaz (T4037 örneği). Evden kiralık mülke geçişten sonra düzeltilmiş maliyet bedeli (45(2) fıkrası kapsamındaki seçimi yapmadıysanız, değişiklik tarihindeki gerçeğe uygun piyasa değeri) CCA için kullanılan maliyetten farklı olabilir; bu yüzden ikisini de saklayın. Vefat halinde bina, ölümden hemen önce gerçeğe uygun piyasa değeriyle satılmış sayılır; bu yüzden amortismanın geri alınması son beyannamede çıkar. Bina, binayı bakiyesi üzerinden devralan eşe veya ortak yaşam partnerine geçerse bu durum değişir (Income Tax Act, 70. madde, (5) ve (6). fıkralar). Satış hesabının tamamı için bkz. kiralık mülk satışı.

Hiç CCA talep etmezsem, satışta amortismanın geri alınmasından kaçınır mıyım?

Genellikle evet; çünkü amortismanın geri alınması, bakiyeyi düşüren CCA'dan doğar. Talep edilmeyen CCA, UCC'de kalır (CRA folio S3-F4-C1). Hiç indirim yapılmadıysa bakiye binanın maliyetine eşittir; bu yüzden maliyete kadar olan net satış bedeli bakiyeyi negatif yapamaz. Maliyetin üzerindeki kazanç yine sermaye kazancıdır. İstisna, eşinizden veya ortak yaşam partnerinizden ya da bir vefat nedeniyle edindiğiniz binadır: önceki sahibin CCA'sı, siz hiç talep etmeseniz bile size verilmiş sayılır ve amortismanın geri alınması olarak geri gelebilir (Income Tax Act, 73(2) fıkrası; 70(5)(c) ve (6)(e) fıkraları).

CCA talep etmediğinizde üç noktaya dikkat edin:

• Ertelenen indirimler. CCA ile azaltılmayan kira geliri o yıllarda vergilendirilir. Atladığınız tutar yalnızca sonraki, oranla sınırlı taleplerle ya da nihai zararla geri gelir.
• Herhangi bir yılda yapılan talep sayılır. Daha önceki herhangi bir yılda indirilen CCA bakiyeyi düşürür ve amortismanın geri alınmasına dönüşebilir. Hiç talep edilmediğini varsaymadan önce verilmiş her Form T776'yı (A bölümü ve talep için 9936. satır) ve devir kayıtlarını kontrol edin.
• Nihai zarar. Bina bakiyesinden düşük bir fiyata satılırsa ve sınıfta başka mülk kalmazsa, aradaki eksik nihai zarardır; sermaye zararı değil, kira gelirinden indirilir (T4036; CRA, kiralık mülkünüzü satmak). Binanın altındaki arsa sizin ya da sizinle bağımsız taraflar arası ilişkisi olmayan birinin ise, ayrı bir kural binanın varsayılan satış fiyatını yükseltir; bu yüzden nihai zarar eksik tutardan küçük olabilir (Income Tax Act, 13(21.1) fıkrası); bkz. kiralık mülk satışı.

Kiralık binanın kendi CCA sınıfı olması neyi değiştirir?

Kendi sınıfındaki bina satışta tek başına test edilir; bu yüzden amortismanın geri alınması veya nihai zarar doğurur, diğer binalarla karışmaz. 1971'den sonra edinilen ve maliyeti $50.000 veya daha fazla olan bir kiralık bina, aynı sınıfta birden fazla mülkünüz varsa ayrı bir sınıfa girer (Regulations, 1101(1ac) fıkrası; T4036). İstisnalar vardır (1101(1ad) fıkrası).

Satışta:

Evimin bir bölümü için CCA talep etmek ana konut muafiyetimi kaybettirir mi?

Kiraya verilen bölüm için kaybettirebilir. CRA, ana konutunuzun bir bölümünün kiraya verilmesini, şu üç koşulun üçü de doğru değilse o bölüm için kullanım amacı değişikliği sayar: kiralama, mülkün asıl kullanımı olan konut kullanımına yardımcı nitelikte olmalı, mülkte yapısal bir değişiklik olmamalı ve o bölüm için CCA talep edilmemiş olmalıdır (T4036; T4037; CRA folio S1-F3-C2). CCA talebi üçüncü koşulu sağlamaz.

CCA'yı sonradan talep etmeye başlarsanız, kiraya verilen bölüm, kiralamanın başladığı andaki gerçeğe uygun piyasa değeriyle satılmış ve geri alınmış sayılır. Ana konut muafiyeti bu farazi satıştaki kazancı genellikle ortadan kaldırır veya azaltır. Sonraki bir satışta fiyat, yaşadığınız bölüm ile kiraya verdiğiniz bölüm arasında paylaştırılır: muafiyet yaşadığınız bölümü kapsayabilir, kiraya verdiğiniz bölümdeki kazancı beyan edersiniz ve o bölüm için talep edilen CCA gelir olarak geri alınır (T4037).

Kısmi kullanım değişikliğinde, kiralamanın başladığı yıla ait beyannamenizde yapılan 45(2) fıkrası kapsamındaki bir seçim farazi satışı önleyebilir (Income Tax Act, 45. madde); geç yapılması dahil, nasıl verileceği için bkz. evi kiralık mülke çevirmek. Seçim yürürlükteyken CCA talep edemezsiniz; talep ederseniz seçim o yılın ilk gününden itibaren iptal olur (T4036; folio S1-F3-C2). Bkz. bodrum kat dairesini kiralamak ve ana konut muafiyeti.

Şimdi CCA talep etmezsem, sonra talep edebilir miyim?

Evet, ama yavaş yavaş. Atlanan CCA, UCC'de kalır ve sonraki yıllarda kullanılabilir (CRA folio S3-F4-C1). Ancak her yılın azami tutarı yalnızca oran çarpı bakiyedir; bu yüzden atlanan CCA sonraki tek bir yılda telafi edilmez. Aşağıdaki ilk örnek etkinin büyüklüğünü gösteriyor.

Verilmiş bir beyannameye CCA eklemek için, CRA'nın CCA taleplerinin düzeltilmesi hakkındaki genelgesi (1984 tarihli), düzeltilmiş talebi yalnızca o yılın tarhiyatına itiraz süresi açıkken ve sayılan istisnalar dışında kabul edeceğini söylüyor (IC84-1). Yürürlükteki yasaya göre bireyler için bu süre, beyanname son tarihinden itibaren bir yıl ile tarhiyat bildiriminin gönderilmesinden itibaren 90 gün sürelerinden daha geç olanıdır (Income Tax Act, 165. madde). Düzeltilmiş talep yine o yılın net kira geliri üst sınırına uymak zorundadır. Daha eski bir yıl için, o yılın bitiminden itibaren 10 takvim yılı içinde başvurursanız CRA talebiniz üzerine yeniden tarhiyat da yapabilir, ancak karar CRA'ya aittir (Income Tax Act, 152(4.2) fıkrası); daha eski yıllar için bireysel danışmanlık gerekebilir.

Azami tutarı mı, daha azını mı, yoksa hiç talep etmemeyi mi seçmeliyim?

Bugünkü indirimin vergi değerini, sonraki amortismanın geri alınması vergisiyle karşılaştırın. Bina en az orijinal maliyetine satılırsa, talep ettiğiniz her dolar satış yılında gelir olarak geri döner; yani talep etmek ağırlıklı olarak geliri bugünden satış yılına kaydırır. Bunun size kazandıracağı veya kaybettireceği tutar, iki yıldaki vergi oranlarınıza bağlıdır.

Tek bir satır soruyu tek başına belirlemez ve net kira geliri sınırı zaten talep edilecek fazla bir şey bırakmayabilir. CRA hiçbir yıl azami tutarın talep edilmesini zorunlu kılmaz.

Yeni yapılan kiralık konut projeleri için daha hızlı bir CCA indirimi var mı?

Dar bir yeni bina sınıfı için olabilir. Income Tax Regulations, kendi sınıfında tutulan yeni bir kiralık konut projesi için toplam oranı %10 seviyesine çıkaran bir indirim ekliyor ve 26 Mart 2026'da kabul edilen Budget 2025 Implementation Act, No. 1 bunu listeliyor; CRA Guide T4036 ise oranı hâlâ önerilen oran olarak anıyor (Regulations, 1100(1)(a.4) fıkrası; 1101(1ac.1) fıkrası; T4036). 1104. madde tanımları şunların hepsini gerektirir:

• Kanada'da, dört veya daha fazla konut kiralama birimi (özel mutfağı, banyosu ve oturma alanı olan en az dört birim) ya da on veya daha fazla birimi olan bir bina ya da binanın bir bölümü. Seyahat eden veya tatil yapan halka sunulan bir birim, 28 gün veya daha uzun konaklamalar için bile konut kiralama birimi sayılmaz.
• Birimlerin tamamının veya hemen hemen tamamının en az 28 gün kesintisiz süreyle kiralanmış veya kiraya sunulmuş olması.
• İnşaatı 15 Nisan 2024'ten sonra ve 2031'den önce başlayan bir bina ya da kiralama amacıyla esaslı biçimde yenilenen ticari bir bina; yenilemenin de aynı dönemde başlamış olması.
• Binanın 2036'dan önce kullanıma hazır hale gelmesi.

Tek bir ev, daire veya kondominyum biriminin kiralanması birim sayısı şartını karşılamaz. CRA, oranın mevcut bir konut kompleksinin yenilenmesi için geçerli olmadığını belirtiyor (CRA sınıfları).

Örnek

Bu örneklerde yuvarlak, açıklayıcı Kanada doları tutarları kullanılmıştır.

Yeni bir kiralık mülkün ilk yılı

Calgary'de bir kiralık mülk C$400.000'a satın alınıyor ve C$100.000'ı arsaya ayrılıyor. Binanın maliyeti C$300.000, Sınıf 1'de ve %4 oranında. Yarım yıl kuralıyla ilk yılın azami tutarı C$300.000 × yarısı × %4 = C$6.000'dır. İlk yıl teşviki uygulanırsa tutar C$300.000 × 1,5 × %4 = C$18.000 olur.

CCA öncesi net kira C$5.000'dır; bu yüzden hangi yöntem olursa olsun talep C$5.000 ile sınırlıdır ve zarar oluşturamaz. Yıl sonu bakiyesi C$295.000'dır.

Sahip hiçbir şey talep etmeseydi bakiye C$300.000 kalırdı. Gelecek yılın orana dayalı azami tutarı C$11.800 yerine C$12.000 olurdu; yani atlanan C$5.000 bu tutara yalnızca C$200 ekler.

Beş yıl sonra satış

Binanın kendi sınıfında tek olduğunu, ekleme yapılmadığını ve net kiranın her talebi karşıladığını varsayın. Birinci yıldan beşinci yıla talepler sırasıyla C$5.000, C$11.800, C$11.200, C$10.000 ve C$10.000'dır; her biri o yılın azami tutarının (açılış bakiyesinin %4'ü) altında veya ona eşittir. Bakiye C$300.000'dan C$295.000'a, C$283.200'e, C$272.000'e, C$262.000'e ve C$252.000'e düşer. Toplam CCA C$48.000'dır. Altıncı yılda bina, satış masrafları düşüldükten sonra net C$380.000'a satılır.

• Amortismanın geri alınması: bakiyeden C$380.000 ile C$300.000 maliyetin düşük olanı çıkarılır ve sonuç eksi C$48.000 olur. Bu C$48.000 gelire tam tutarıyla eklenir.
• Sermaye kazancı: C$380.000 eksi C$300.000 düzeltilmiş maliyet bedeli C$80.000 eder; bunun yarısı olan C$40.000 gelire dahil edilir.
• Altıncı yılda gelire eklenen tutar: C$88.000.

Hiç CCA talep edilmeseydi bakiye C$300.000 olurdu, amortismanın geri alınması sıfır olurdu ve yalnızca C$40.000 eklenirdi. Ancak sahibin beş yıl boyunca indirimleri C$48.000 daha az olurdu.

Sahibin kendi evindeki bir daire

Bodrum kattaki daire, evin kullanım alanının %30'u kadardır ve sahip, binanın dairenin payına düşen kısmı için CCA talep eder. CCA talep etmek, “CCA talep edilmemiş olması” koşulunu bozar; bu yüzden daire kullanım amacı değişikliği sayılır. Sonraki bir satışta fiyatın dairenin payına düşen kısmı için ayrı bir kazanç ve amortismanın geri alınması hesabı yapılır; muafiyet ise sahibin yaşadığı bölümü kapsayabilir. Bkz. bodrum kat dairesini kiralamak.

Sizin durumunuz farklı mı?

• Satmayı, kiralık eve taşınmayı planlıyorsunuz ya da yakında geliriniz çok değişecek: seçim, kendi dosyanızdaki rakamlara bağlıdır: binanın bakiyesi, olası amortismanın geri alınması ve ev muafiyetinize etkisi. Yukarıda sıralanan belgeleri toplayın ve seçimi belirleyen beyannameyi vermeden önce bireysel vergi desteği alın.
• Yıllardır CCA talep ettiniz ama çizelgeniz yok ya da beyannameleriniz eksik: amortismanın geri alınmasını bakiye belirler. Bakiyeyi verilmiş her Form T776'dan ve tarhiyat bildiriminden yeniden oluşturun; bunların arkasındaki yıllık kayıtlar eksikse bkz. muhasebe desteği; eksik beyannameler için bkz. verilmemiş beyannamelere yetişmek ve bireysel vergi desteği.
• Kiralık kısım kendi evinizdeki bir daire ya da odalar ya da evinizden çıkıp kiraya veriyorsunuz: bkz. bodrum kat dairesini kiralamak, evi kiralık mülke çevirmek ve ana konut muafiyeti.
• Bir onarım veya iyileştirme söz konusu: sermaye niteliğindeki giderler sınıfa eklenir; bkz. onarım mı sermaye mi.
• Kısa süreli, 90 günden kısa konaklamalar için kiralıyorsunuz: yerel lisans kuralları uyumsuz günler için CCA'yı reddedebilir; bkz. kısa süreli kira geliri.
• Kiralık mülk bir şirkette: kira zararı sınırı yalnızca bir hayat sigortası şirketi için ya da yıl boyunca asıl işi kendi gayrimenkulünü kiralamak, geliştirmek veya satmak olan bir şirket için kaldırılır; diğer şirketler sınırlı kalır (Regulations, 1100(12) fıkrası); bkz. şirkette kiralık mülk.
• Kiralık mülkün ortak sahibisiniz ya da sattınız veya satacaksınız: bkz. ortak sahipli kiralık mülkün beyanı ve kiralık mülk satışı.
• Kanada dışında yaşıyorsunuz ya da Kanada'ya taşınıyor veya Kanada'dan ayrılıyorsunuz: mukimlik durumu kiranın nasıl vergilendirileceğini değiştirir; bkz. mukim olmayan kiralık mülk sahipleri ve sınır ötesi vergi desteği.