תיקונים בנכס להשכרה בקנדה: הוצאה שוטפת או הונית?

אפשר לנכות כהוצאה מלאה משאבת חום או שיפוץ בנכס להשכרה?

לפעמים. עלות ששומרת רק על המצב המקורי של הנכס להשכרה היא בדרך כלל הוצאה שוטפת, שמנוכה בדרך כלל בשנה שבה נוצרה (שיטת המזומן מותרת רק במקרים מוגבלים; ראו שורות ההוצאה בדוח השכירות). עלות שמשפרת את הנכס, מחליפה נכס נפרד או מכשירה נכס שנקנה לאחרונה להשכרה היא הונית: אי אפשר לנכות אותה כתיקון, והיא מתאוששת דרך ניכוי פחת קנדי (CCA), בקצב שתלוי בקבוצה ובכללי השנה הראשונה; ייתכן שמערכות משאבת חום מסוימות זכאיות לתביעה מלאה בשנה הראשונה (ראו בהמשך) (CRA: הוצאות שוטפות או הוניות; CRA: הוצאות שכירות שאפשר לנכות).

בדף של CRA על הוצאות שוטפות והוניות לא מופיעה משאבת חום, תנור או גג. התשובה באה מהחלת המבחנים שלה על העובדות שלכם, וחוברת ההסבר של CRA אומרת שאין הנחיה בודדת שמכריעה (Folio S3-F4-C1, פסקה 1.2). במשאבת חום נקודת ההכרעה הרגילה היא אם היא מחליפה ציוד שהתקלקל בציוד מאותו סוג שעושה אותה עבודה (נוטה לשוטפת), או מוסיפה משהו שלנכס לא היה, כמו קירור, או שהיא מערכת שונה במהותה (נוטה להונית).

מקרה מפסיק להיות פשוט כאשר:

• העבודה מוסיפה משהו שלנכס לא היה, כמו קירור, או מחליפה חומרים שבלו בחומרים טובים יותר.
• חשבונית אחת מערבבת תיקונים ושדרוגים.
• קניתם את הנכס לאחרונה והעבודה הכשירה אותו להשכרה, או שביצעתם את העבודה כדי למכור.
• פרויקט גדול כבר נוכה במלואו בדוח שהוגש.

אספו חשבוניות מפורטות, תיאור קצר של מה היה לפני ומה הותקן אחרי, את התאריכים (רכישה, עבודה, שכירות ראשונה, כל פרסום למכירה או להשכרה), ואת טופס ⁦T776⁩ הקודם ולוח ה-⁠CCA שלכם. אי אפשר לנכות את שווי העבודה שלכם עצמכם (CRA: הוצאות שכירות שאפשר לנכות).

אם פרויקט גדול כבר נוכה במלואו בדוח שהוגש, או שחשבונית אחת מערבבת תיקונים ושדרוגים, החלוקה, השנים הפתוחות ולוח ה-⁠CCA צריכים בדרך כלל בדיקה של איש מקצוע.

בהשכרה לטווח קצר (השכרה של פחות מ-⁠90 ימים רצופים בכל פעם), בהשכרה שמפרה איסור מקומי או חסרה לה רישום, רישיון או היתר נדרשים, הניכויים נשללים, הוצאות שוטפות ו-⁠CCA כאחד, בימים שבהם אין עמידה בדרישות (Income Tax Act, סעיף 67.7); ראו הפסדי שכירות ובדיקות CRA.

איך CRA מחליטה אם עלות בנכס להשכרה היא שוטפת או הונית?

CRA שואלת ארבע שאלות. את הרביעית, השווי, היא משתמשת בה רק כשלוש הראשונות לא מכריעות, והשווי אינו גורם מכריע בפני עצמו (CRA: הוצאות שוטפות או הוניות).

הדוגמאות של CRA עצמה: חיפוי ויניל על בית עץ והחלפת מדרגות עץ במדרגות בטון הן הוניות; צביעת החוץ ותיקון מדרגות עץ הן שוטפות; מקרר הוא הוני כי הוא נכס נפרד; החלפת חיווט היא בדרך כלל שוטפת אם היא אינה משפרת את הנכס מעבר למצבו המקורי. סכומים גדולים שהוצאו על תחזוקה רגילה שנדחתה הם עדיין הוצאה שוטפת.

שתי נקודות מתוך חוברת ההסבר עוזרות עם חשבוניות אמיתיות (Folio S3-F4-C1):

• תיקון מביא לא פעם שיפור כלשהו בטכנולוגיה או בחומרים. זה לא הופך אותו להוני בפני עצמו: החלפת חלון בחלון עם בידוד גבוה יותר עשויה עדיין להיות שוטפת (פסקה 1.6).
• העלות נבחנת ביחס לשווי הנכס כולו, לעלויות תיקון קודמות ולרווחים שנתיים, וההחלפה מושווית למה שהוחלף (פסקאות 1.7 ו-⁠1.9).

החלפת תנור, משאבת חום, גג או חלונות: תיקון או עלות הונית?

זה יכול להיות כל אחד מהם, והעובדות מכריעות. ברשימת הקבוצות של CRA מופיעים ציוד חימום וציוד מיזוג אוויר (מלבד יחידות חלון) בין החלקים שמרכיבים בניין, באותה רשימה עם חיווט ואינסטלציה (CRA: קבוצות של נכסים מתכלים).

הטבלה מיישמת את המבחנים של CRA; אלה אינן דוגמאות של CRA.

מקרים רבים של ציוד שהתקלקל נמצאים באמצע. שמרו את התיאור של הקבלן מה התקלקל, מה הותקן ולמה.

האם מכשיר חשמלי חדש או אביזר קבוע הוא הוצאה שוטפת או הונית?

החלפת מכשיר חשמלי היא בדרך כלל הונית: CRA רואה מקרר שנקנה לנכס להשכרה כנכס נפרד בתוך הנכס (CRA: הוצאות שוטפות או הוניות). ריהוט ומכשירים חשמליים שייכים בדרך כלל לקבוצה 8 (CRA: קבוצות של נכסים מתכלים).

קריאת שירות או חלק שמשחזר מכשיר שכבר בבעלותכם הם תיקון, כי הם רק משחזרים. פריטים שמובנים בבניין, כמו אינסטלציה או חיווט, כפופים לשאלת חלק הבניין בסעיף שלמעלה.

שיפצתי חדר אמבטיה או מטבח בין שוכרים: מה אפשר לנכות עכשיו?

עבודה שמשחזרת את היחידה למצבה הקודם נוטה לשוטפת; שדרוג נוטה להונית. טיוח, צביעה מחדש והחלפה זהה של חלקים שבלו נוטים לשוטפת. שיפוץ יסודי עם תכנון חדש, אביזרים טובים יותר או חומרים ברמה גבוהה יותר נוטה להוני, וכך גם מכשירים חשמליים חדשים.

שינויים הקשורים למוגבלות שעומדים בתנאים, כמו התאמת חדר אמבטיה או פתח דלת לאדם עם מוגבלות בניידות, אפשר לנכות במקום זאת בשנה שבה שולמו (CRA: הוצאות הוניות, מצבים מיוחדים).

בקשו מהקבלן לחייב את שני סוגי העבודה בשורות נפרדות. תיקונים קטנים שנדחו ובוצעו יחד בין שוכרים יכולים לשמור על אופיים. חוברת ההסבר אומרת שעבודת תיקון גדולה עשויה להיות הצטברות של עבודות קטנות יותר שהיו שוטפות לו בוצעו כל אחת בזמנה, ושביצוען מאוחר יותר אינו משנה את טבען (Folio S3-F4-C1, פסקה 1.10).

קניתי נכס ישן ותיקנתי אותו לפני ההשכרה: שוטפת או הונית?

בדרך כלל הונית. עלות תיקון של נכס משומש שרכשתם כדי להביאו למצב מתאים לשימוש היא הוצאה הונית, גם אם אותו תיקון היה שוטף בנכס שכבר הושכר על ידכם (CRA: הוצאות שוטפות או הוניות; Folio S3-F4-C1, פסקה 1.11).

אחרי שההשכרה פועלת, תיקונים רגילים כפופים שוב לארבעת המבחנים. ריבית, עמלות ומסי רכוש ששולמו בזמן שיפוץ כפופים לתנאים נפרדים (CRA: הוצאות הוניות, מצבים מיוחדים); ראו גם ריבית על הלוואות להשקעות ולנכסים להשכרה. שמרו את תאריך הרכישה, את תאריכי תחילת העבודה וסיומה, ואת תאריך השוכר הראשון.

האם תיקונים שנעשו כדי להכין את הנכס למכירה הם שוטפים או הוניים?

הוניים, אם ביצעתם אותם לקראת מכירה או כתנאי למכירה. אם הייתם מבצעים את התיקונים בכל מקרה ומכירה נוהלה רק במהלכם או אחריהם, הם שוטפים (CRA: הוצאות שוטפות או הוניות; Folio S3-F4-C1, פסקה 1.12).

העיתוי הוא ההוכחה. שמרו הזמנות עבודה, בקשות של שוכרים והצעות מחיר שקדמו לכל פרסום או הצעה. עלות הונית יכולה לשחק תפקיד גם במכירה מאוחרת יותר; ראו מכירת נכס להשכרה.

אם זו עלות הונית, מה עושים איתה?

העלות מתווספת לקבוצת ה-⁠CCA המתאימה ומתאוששת כ-⁠CCA. CCA הוא אופציונלי: אפשר לתבוע כל סכום, מאפס ועד המרבי של הקבוצה (CRA: מדריך ⁦T4036⁩). סך תביעת ה-⁠CCA נרשם בשורה 9936 של טופס ⁦T776⁩.

השיעורים והקבוצות מגיעים מCRA: קבוצות של נכסים מתכלים. מערכות משאבת חום מסוימות (אוויר-מים או גיאותרמיות) עשויות לזכות במקום זאת בקבוצת אנרגיה נקייה נפרדת, קבוצה 43.1, ב-⁠Schedule II של ה-Income Tax Regulations; לאיזו קבוצה מערכת שייכת תלוי בסוגה ובשימוש בה, ולכן אשרו זאת לפני שאתם פותחים את הלוח. אם היא זכאית, תוספת חדשה בקבוצה 43.1 יכולה לקבל ניכוי מוגדל בשנה הראשונה שיכול להגיע לעלות המלאה, כך שעלות הונית אינה תמיד מחיקה איטית (Income Tax Regulations, סעיף ⁦1100(2)⁩). כללי השנה הראשונה לתוספות חדשות משתנים לפי תאריך הרכישה, ולכן השתמשו במדריך ה-⁠CCA לסכום של השנה הראשונה ולשאר רשימת הקבוצות. השאלה אם לתבוע בכלל, בהינתן החזר פחת במכירה, מוסברת בהאם כדאי לתבוע CCA על נכס להשכרה.

גינון של השטח סביב הנכס להשכרה, שעלול להיראות הוני, ניתן לניכוי בשנה שבה משלמים עליו (CRA: הוצאות שכירות שאפשר לנכות).

למה CCA לא יכול ליצור או להגדיל הפסד שכירות?

CCA על בניין להשכרה לא יכול ליצור או להגדיל הפסד שכירות: התקנה מגבילה את ה-⁠CCA שאפשר לנכות בקבוצות שכוללות בניין להשכרה להכנסה נטו משכירות לפני CCA. מדריך השכירות של CRA אומר זאת במפורש (CRA: מדריך ⁦T4036⁩; Income Tax Regulations, סעיף ⁦1100(11)⁩).

קודם מאחדים הכנסות והפסדים מכל הנכסים להשכרה שלכם, גם אם הם שייכים לקבוצות שונות. CRA אומרת שהמגבלה חלה גם על ריהוט, אביזרים קבועים ומכשירים חשמליים שמשמשים בבניין להשכרה. הדוגמה של המדריך עצמו היא בעלים ששלושה נכסים שלו מניבים יחד הפסד נטו: הוא אינו יכול לתבוע שום CCA על הבניינים או המכשירים (CRA: כמה CCA אפשר לתבוע). רק CCA שאתם תובעים בפועל מקטין את יתרת הקבוצה (העלות שלא נתבעה ונשארה בקבוצה), ולכן סכום שהמגבלה חוסמת נשאר בה לשנים הבאות (באותו דף); ראו מדריך ה-⁠CCA.

משום כך חשוב לסווג נכון, והסיווג נקבע לפי העובדות ולא לפי ההשפעה על ההפסד. פרויקט שהוא תיקון יכול ליצור הפסד. אותו פרויקט, אם הוא הוני, אינו יכול בדרך כלל, כי ה-⁠CCA שלו כפוף למגבלה; אם קבוצה מסוימת כפופה לה תלוי בקבוצה ובשימוש; בקבוצת אנרגיה נקייה עשויה לחול במקום זאת מגבלת נכסי ההשכרה הדומה בסעיף ⁦1100(15)⁩. להפסדים ולבדיקות של CRA, ראו הפסדי שכירות ובדיקות CRA.

איך מפצלים חשבונית אחת שמערבבת תיקונים ושיפורים?

כשאפשר לזהות את החלקים השוטפים וההוניים בחשבונית אחת, חוברת ההסבר אומרת שנדרשת הקצאה מתאימה ביניהם. כשרק חלק קטן הוא הוני, הנוהג של CRA הוא להתייחס לכל ההוצאה כשוטפת (Folio S3-F4-C1, פסקה 1.3).

בפועל:

1. בקשו מהקבלן חשבונית שמפרטת כל פריט, חדר ומקצוע, עם עבודה וחומרים.
2. סמנו כל שורה כשוטפת או כהונית לפי ארבעת המבחנים.
3. העבירו כל שורה הונית לקבוצת ה-⁠CCA שלה (חלק בניין, מכשיר חשמלי ומערכת אנרגיה נקייה יכולים להיות שונים) ואת השורות השוטפות לשורת התיקונים. המדריך על שורות ההוצאה מסביר לאן עוברת כל עלות שוטפת.
4. אם החלק ההוני גדול יותר מחלק קטן, אל תסתמכו על נוהג החלק הקטן כדי לנכות את כל החשבונית.

שיפוץ נוכה במלואו בדוחות קודמים: איך מתקנים?

אם העלות הייתה הונית, התיקון הוא לסווג אותה מחדש, לבנות מחדש את לוח ה-⁠CCA, ואז לברר אילו שנים עדיין אפשר לשנות ואיך. הכלל זהה בין אם הרישום נעשה על ידכם ובין אם על ידי מכין דוחות. אם טעות של מכין דוחות עומדת מאחורי זה, שמרו את ניירות העבודה שלו; השאלה אם מישהו אחר נושא בעלות היא שאלה משפטית שהעמוד הזה אינו עוסק בה.

1. רשמו כל פרויקט ושנה. פצלו כל חשבונית לפי ארבעת המבחנים וכלל ההקצאה שלמעלה.
2. בנו מחדש את לוח ה-⁠CCA. הוסיפו את העלות ההונית לקבוצה שלה והעבירו את היתרה הנכונה לכל דוח מאוחר יותר.
3. הימנעו מניכוי כפול. עלות הונית מתאוששת בדרך כלל רק דרך CCA, מלבד ניכויים ספציפיים כמו התאמות הקשורות למוגבלות (Folio S3-F4-C1, פסקה 1.1). תביעת CCA בזמן שהניכוי המלא נשאר בשנה ישנה תנכה את העלות פעמיים, ולכן הסדירו את כל השנים יחד.
4. בדקו אילו שנים פתוחות. ליחיד, התקופה הרגילה ש-⁠CRA יכולה להוציא שומה מתוקנת היא שלוש שנים אחרי הודעת השומה הראשונה. אחר כך היא יכולה להוציא שומה מתוקנת רק במקרים שרשומים, כולל מצג שווא שנובע מהזנחה, חוסר זהירות או אי-ציות מכוון (Income Tax Act, סעיף 152). באיזה צד נמצאת טעות ישנה היא שאלה של עובדות. אם אי אפשר עוד לשנות את השנה שבה נוכתה העלות במלואה, הדפים של CRA שנקראו למדריך הזה אינם אומרים איך לטפל ב-⁠CCA על העלות הזו בשנים מאוחרות יותר; הסדירו זאת עם איש מקצוע לפני שאתם משנים דוח מאוחר יותר.
5. אופן הגשת התיקון תלוי בשנה. הדף של CRA מכסה את “Change my return” באופן מקוון (שנות מס אחרונות בלבד; שנים ישנות יותר בדואר) ואת טופס ⁦T1-ADJ⁩: ממתינים להודעת השומה, מצרפים תימוכין לכל הסכום ושולחים אותו בנפרד מהדוח הנוכחי (CRA: שינוי הדוח שלכם). הוא אינו דן בשינוי שמגדיל את המס לתשלום, ולכן הסדירו את המסלול לשנה ישנה עם חיוב מס גבוה יותר לפני ההגשה.
6. בדקו אם תוכנית הגילוי מתאימה. תוכנית גילוי מרצון (Voluntary Disclosures Program) יכולה לחול על טעות שחלפו לפחות שנה אחת ממועדה, בכפוף לתנאים (CRA: זכאות ל-⁠VDP). ראו הכנסה שלא דווחה וגילוי מרצון.

מכיוון ש-⁠CCA לא יכול ליצור הפסד, תיקון של שנת הפסד מגדיל בדרך כלל את ההכנסה של אותה שנה. על המס לתשלום עלולות לחול ריבית או קנסות.

דוגמה

הדוגמאות להמחשה בלבד והן בדולרים קנדיים.

משאבת חום מחליפה תנור שהתקלקל

תנור הגז של משכיר בהמילטון מתקלקל. המשכיר מתקין משאבת חום שמקררת גם יחידה שלא היה בה מיזוג אוויר. החשבונית של המתקין מפרטת ⁦C$12,500⁩ על משאבת החום ו-⁦C$1,500⁩ על תיקון תעלות קיימות.

תיקון התעלות משחזר את מה שהיה, ולכן הוא נוטה לשוטפת. משאבת החום מוסיפה קירור שליחידה מעולם לא היה, ולכן היא משפרת את הנכס מעבר למצבו המקורי ונוטה להונית: ⁦C$12,500⁩ יעברו לקבוצת CCA (קבוצת הבניין, או קבוצת אנרגיה נקייה אם המערכת זכאית). החלפה זהה של תנור הייתה מעלה שאלה קרובה יותר; המבחנים ופרטי החשבונית מכריעים.

שוכר עוזב

בעלים משלם ⁦C$2,500⁩ על טיוח וצביעה מחדש, ⁦C$18,000⁩ על פירוק ובנייה מחדש של חדר האמבטיה עם תכנון חדש ואביזרים טובים יותר, ו-⁦C$1,200⁩ על מקרר חדש.

הטיוח והצביעה נוטים לשוטפת. חדר האמבטיה נבדק בפני עצמו ונוטה להוני. המקרר הוא נכס נפרד: הוני, קבוצה 8. מפני שהקבלן חייב את שלוש העבודות בנפרד, ⁦C$2,500⁩ יהיו ההוצאה השוטפת, ו-⁦C$18,000⁩ ו-⁦C$1,200⁩ יתווספו ל-⁠CCA בקבוצת הבניין ובקבוצה 8.

שיפוץ שנוכה במלואו

בשנה 1, ההכנסה מהשכרה של בעלים פחות הוצאות אחרות היא ⁦C$6,000⁩ לפני שיפוץ חדר האמבטיה ב-⁦C$18,000⁩. הבעלים מנכה את השיפוץ כתיקון ומדווח על הפסד שכירות של ⁦C$12,000⁩.

בשנה 2 הבעלים מגלה את הטעות. נניח ששנה 1 עדיין ניתנת לשינוי, שאין נכסים אחרים להשכרה או התאמות, ושהבעלים לא תבע CCA בשנה 1. תיקון השיפוץ כהוני מעביר את שנה 1 מהפסד של ⁦C$12,000⁩ להכנסה של ⁦C$6,000⁩, גידול של ⁦C$18,000⁩. מגבלת ההכנסה מאפשרת ל-⁠CCA של שנה 1 להקטין את ההכנסה הזו לאפס אך לא ליצור הפסד. הסכום המותר תלוי ביתרת הפתיחה של קבוצת הבניין, בכללי השנה הראשונה שלה ובמה שהבעלים בוחר לתבוע; ⁦C$18,000⁩ מצטרפים לקבוצה בכל מקרה, והדוח של שנה 2 נפתח ביתרה המתוקנת.

המצב שלכם שונה?

• החלפה גדולה או שיפוץ כבר נוכו במלואם בדוח שהוגש, או שפרויקט אחד מערבב תיקון ושדרוג: החלוקה, השנים (ייתכן שהשנה של הניכוי סגורה) ולוח ה-⁠CCA דורשים שיקול דעת מקצועי. פנו לעזרה בדוחות מס אישיים והביאו חשבוניות, תאריכים ואת הדוחות הקודמים שלכם.
• אתם מתכננים למכור בקרוב או שמכרתם זה עתה: עלות הונית, CCA והחזר פחת (CCA שנתבע קודם ונוסף חזרה להכנסה במכירה) כולם נכנסים לחישוב המכירה. ראו מכירת נכס להשכרה והאם כדאי לתבוע CCA על נכס להשכרה.
• הנכס שלכם מראה הפסד ברוב השנים, או ש-⁠CRA כתבה אליכם: ראו הפסדי שכירות ובדיקות CRA ובדיקות, ביקורות וגילוי מרצון.
• לקחתם הלוואה כדי לשלם על העבודה: הריבית כפופה לכללים משלה בריבית על הלוואות להשקעות ולנכסים להשכרה.
• אתם גרים מחוץ לקנדה, או שהנכס בבעלות משותפת: ניכוי במקור והגשה שונים לבעלים בחו״ל, ראו משכירים תושבי חוץ בקנדה; החלוקה של הכנסה ושל CCA בין בעלים משותפים מוסברת בהכנסה משכירות בקנדה.
• אתם משכירים חלק מהבית, או מגישים בקוויבק: חלוקת העלויות והלוח הפרובינציאלי מוסברים בהכנסה משכירות בקנדה.
• הנכס להשכרה מוחזק בחברה: לחברה יש כללים משלה; התחילו בחברות אחזקה והשקעה.
• אתם רוצים את קבוצות ה-⁠CCA והשיעורים: השתמשו במדריך לניכוי פחת קנדי. לשורה ב-⁠⁦T776⁩ לכל עלות שוטפת, השתמשו בשורות ההוצאה בדוח השכירות.