Sửa chữa nhà cho thuê ở Canada: chi phí hiện hành hay vốn?

Tôi có thể khấu trừ toàn bộ máy bơm nhiệt hoặc chi phí cải tạo nhà cho thuê không?

Đôi khi. Khoản chi chỉ khôi phục nhà cho thuê về tình trạng ban đầu thường là chi phí hiện hành, nói chung được khấu trừ trong năm phát sinh (phương pháp tiền mặt chỉ được phép trong một số trường hợp hạn chế; xem các dòng chi phí trong báo cáo cho thuê). Khoản chi cải thiện tài sản, thay thế một tài sản riêng hoặc làm cho nhà vừa mua đủ điều kiện để cho thuê là chi phí vốn: bạn không thể khấu trừ nó như chi phí sửa chữa, mà thu hồi qua khấu hao theo quy định của CRA (capital cost allowance, CCA), với tốc độ phụ thuộc vào nhóm tài sản và quy tắc năm đầu; một số hệ thống máy bơm nhiệt có thể đủ điều kiện khấu trừ toàn bộ trong năm đầu (xem bên dưới) (CRA: Chi phí hiện hành hay chi phí vốn; CRA: Chi phí cho thuê nhà được khấu trừ).

Trang của CRA về chi phí hiện hành và chi phí vốn không nêu tên máy bơm nhiệt, lò sưởi hay mái nhà. Câu trả lời đến từ việc áp dụng các tiêu chí của CRA vào hoàn cảnh của bạn, và Income Tax Folio của CRA cho biết không có một hướng dẫn đơn lẻ nào quyết định (Folio S3-F4-C1, paragraph 1.2). Với máy bơm nhiệt, điểm phân biệt thường gặp là máy có thay thiết bị hỏng bằng cùng loại, làm cùng công việc hay không (nghiêng về chi phí hiện hành), hay thêm thứ mà nhà trước đó chưa có, chẳng hạn làm mát, hoặc là một hệ thống khác hẳn (nghiêng về chi phí vốn).

Một trường hợp không còn đơn giản khi:

• Công việc thêm thứ mà nhà trước đó chưa có, chẳng hạn làm mát, hoặc thay vật liệu cũ bằng vật liệu tốt hơn.
• Một hóa đơn gộp cả sửa chữa lẫn nâng cấp.
• Bạn mới mua nhà và công việc đã làm cho nhà sẵn sàng để cho thuê, hoặc bạn làm để bán.
• Một dự án lớn đã được khấu trừ toàn bộ trên tờ khai đã nộp.

Hãy chuẩn bị hóa đơn chi tiết từng hạng mục, một mô tả ngắn trước và sau về thứ đã có và thứ đã lắp, các ngày (mua nhà, thi công, lần cho thuê đầu tiên, đăng tin nếu có), cùng Form T776 và bảng CCA của năm trước. Bạn không thể khấu trừ giá trị công sức của chính mình (CRA: Chi phí cho thuê nhà được khấu trừ).

Nếu một dự án lớn đã được khấu trừ toàn bộ trên tờ khai đã nộp, hoặc một hóa đơn gộp cả sửa chữa lẫn nâng cấp, việc chia tách, các năm còn mở và bảng CCA thường cần chuyên gia xem xét.

Với nhà cho thuê ngắn hạn (cho thuê dưới 90 ngày liên tiếp mỗi lần), nhà cho thuê vi phạm lệnh cấm của địa phương hoặc thiếu đăng ký, giấy phép bắt buộc sẽ mất các khoản khấu trừ, gồm cả chi phí hiện hành lẫn CCA, cho những ngày không tuân thủ (Income Tax Act, section 67.7); xem lỗ từ nhà cho thuê và việc CRA rà soát.

CRA quyết định một khoản chi cho nhà cho thuê là chi phí hiện hành hay chi phí vốn như thế nào?

CRA đặt bốn câu hỏi. CRA chỉ dùng câu thứ tư, về giá trị, khi ba câu đầu chưa đủ để kết luận, và bản thân giá trị không phải là yếu tố quyết định (CRA: Chi phí hiện hành hay chi phí vốn).

Các ví dụ của chính CRA: ốp vinyl lên nhà gỗ và thay bậc thang gỗ bằng bê tông là chi phí vốn; sơn mặt ngoài và sửa bậc thang gỗ là chi phí hiện hành; tủ lạnh là chi phí vốn vì là tài sản riêng; đi lại dây điện thường là chi phí hiện hành nếu không cải thiện tài sản vượt quá tình trạng ban đầu. Khoản tiền lớn chi cho việc bảo trì thông thường bị hoãn lại vẫn là chi phí hiện hành.

Hai điểm từ Folio giúp ích khi xét các hóa đơn thực tế (Folio S3-F4-C1):

• Sửa chữa thường kéo theo một chút cải tiến về công nghệ hoặc vật liệu. Bản thân điều đó không biến nó thành chi phí vốn: thay cửa sổ bằng loại cách nhiệt tốt hơn vẫn có thể là chi phí hiện hành (paragraph 1.6).
• Chi phí được đánh giá so với giá trị của toàn bộ tài sản, các khoản sửa chữa trước đây và lợi nhuận hằng năm, và phần thay thế được so với phần bị thay (paragraphs 1.7 và 1.9).

Thay lò sưởi, máy bơm nhiệt, mái nhà hoặc cửa sổ là sửa chữa hay chi phí vốn?

Có thể là một trong hai, và hoàn cảnh cụ thể quyết định. Danh sách nhóm tài sản của CRA nêu thiết bị sưởi ấm và thiết bị điều hòa không khí (trừ máy gắn cửa sổ) là các bộ phận cấu thành tòa nhà, cùng danh sách với hệ thống dây điện và đường ống nước (CRA: Các nhóm tài sản khấu hao).

Bảng này áp dụng các tiêu chí của CRA; đây không phải là ví dụ của CRA.

Nhiều trường hợp thiết bị hỏng nằm ở giữa hai bên. Hãy giữ mô tả của nhà thầu về thứ đã hỏng, thứ đã lắp và lý do.

Thiết bị hoặc đồ đạc lắp mới là chi phí hiện hành hay chi phí vốn?

Thay một thiết bị gia dụng nói chung là chi phí vốn: CRA coi tủ lạnh mua cho nhà cho thuê là một tài sản riêng nằm trong tài sản (CRA: Chi phí hiện hành hay chi phí vốn). Đồ nội thất và thiết bị gia dụng nói chung thuộc Class 8 (CRA: Các nhóm tài sản khấu hao).

Một lần gọi thợ hoặc một linh kiện khôi phục thiết bị bạn đã có là sửa chữa, vì nó chỉ khôi phục. Các hạng mục gắn liền với tòa nhà, chẳng hạn đường ống nước hoặc dây điện, theo câu hỏi về bộ phận của tòa nhà ở phần trên.

Tôi cải tạo phòng tắm hoặc bếp giữa hai đợt thuê: bây giờ tôi khấu trừ được gì?

Công việc khôi phục căn hộ về tình trạng trước đó nghiêng về chi phí hiện hành; nâng cấp nghiêng về chi phí vốn. Vá, sơn lại và thay thế tương đương các bộ phận cũ nghiêng về chi phí hiện hành. Đập đi làm lại với bố cục mới, đồ đạc tốt hơn hoặc vật liệu cao cấp hơn nghiêng về chi phí vốn, thiết bị gia dụng mới cũng vậy.

Các hạng mục sửa đổi liên quan đến người khuyết tật đủ điều kiện, chẳng hạn sửa phòng tắm hoặc cửa ra vào cho người khó di chuyển, có thể được khấu trừ trong năm đã trả (CRA: Chi phí vốn – Các trường hợp đặc biệt).

Hãy nhờ nhà thầu ghi hai loại công việc trên các dòng riêng. Các khoản sửa chữa nhỏ bị hoãn lại mà làm cùng lúc giữa hai đợt thuê có thể giữ nguyên tính chất của chúng. Folio cho biết một công việc sửa chữa lớn có thể là tập hợp của nhiều việc nhỏ hơn mà nếu làm ngay khi cần thì sẽ là chi phí hiện hành, và làm muộn hơn không thay đổi bản chất của chúng (Folio S3-F4-C1, paragraph 1.10).

Tôi mua một căn nhà cũ và sửa sang trước khi cho thuê: chi phí hiện hành hay chi phí vốn?

Nói chung là chi phí vốn. Chi phí sửa tài sản đã qua sử dụng mà bạn mua để đưa về tình trạng phù hợp để sử dụng là chi phí vốn, dù cùng việc sửa đó là chi phí hiện hành đối với căn nhà bạn đang cho thuê (CRA: Chi phí hiện hành hay chi phí vốn; Folio S3-F4-C1, paragraph 1.11).

Khi nhà cho thuê đã hoạt động, các khoản sửa chữa thông thường lại theo bốn tiêu chí. Tiền lãi, phí và thuế bất động sản trả trong thời gian cải tạo theo các điều kiện riêng (CRA: Chi phí vốn – Các trường hợp đặc biệt); xem thêm tiền lãi vay để đầu tư và cho thuê nhà. Hãy giữ ngày mua, ngày bắt đầu và kết thúc thi công, và ngày có người thuê đầu tiên.

Sửa chữa để chuẩn bị bán nhà là chi phí hiện hành hay chi phí vốn?

Là chi phí vốn, nếu bạn sửa để chuẩn bị cho việc bán hoặc là điều kiện của việc bán. Nếu bạn vẫn sẽ sửa dù thế nào và việc bán chỉ được thương lượng trong hoặc sau khi sửa, thì đó là chi phí hiện hành (CRA: Chi phí hiện hành hay chi phí vốn; Folio S3-F4-C1, paragraph 1.12).

Thời điểm là bằng chứng. Hãy giữ phiếu công việc, yêu cầu của người thuê và báo giá có trước mọi tin đăng bán hoặc lời chào mua. Chi phí vốn cũng có thể quan trọng khi bán sau này; xem bán nhà cho thuê.

Nếu là chi phí vốn, tôi làm gì với nó?

Chi phí được cộng vào đúng nhóm CCA và thu hồi dưới dạng CCA. CCA là tùy chọn: bạn có thể khấu trừ bất kỳ số tiền nào, từ không đến mức tối đa của nhóm (CRA: Guide T4036). Tổng số CCA khấu trừ ghi ở line 9936 của Form T776.

Thuế suất và nhóm lấy từ CRA: Các nhóm tài sản khấu hao. Một số hệ thống máy bơm nhiệt (nguồn không khí hoặc nguồn đất) có thể thay vào đó đủ điều kiện vào một nhóm năng lượng sạch riêng, Class 43.1, trong Schedule II của Income Tax Regulations; hệ thống thuộc nhóm nào phụ thuộc vào loại và cách sử dụng, nên hãy xác nhận trước khi lập bảng. Nếu đủ điều kiện, tài sản Class 43.1 mới có thể được hưởng khoản khấu trừ năm đầu cao hơn, có thể bằng toàn bộ giá mua, nên chi phí vốn không phải lúc nào cũng khấu trừ chậm (Income Tax Regulations, section 1100(2)). Quy tắc năm đầu cho tài sản mới thêm vào thay đổi theo ngày mua, nên hãy dùng hướng dẫn về CCA để biết mức khấu trừ năm đầu và phần còn lại của danh sách nhóm. Việc có nên khấu trừ CCA hay không, khi xét đến thu hồi khoản khấu hao đã khấu trừ (recapture) lúc bán, được nêu trong có nên khấu trừ CCA cho nhà cho thuê không.

Cải tạo cảnh quan khuôn viên quanh nhà cho thuê, có vẻ như chi phí vốn, được khấu trừ trong năm bạn trả (CRA: Chi phí cho thuê nhà được khấu trừ).

Vì sao CCA không thể tạo ra hoặc làm tăng khoản lỗ từ nhà cho thuê?

CCA của tòa nhà cho thuê không thể tạo ra hoặc làm tăng lỗ cho thuê: quy định giới hạn CCA bạn được khấu trừ trên các nhóm có tòa nhà cho thuê ở mức thu nhập ròng từ cho thuê trước CCA của bạn. Hướng dẫn về cho thuê nhà của CRA nói thẳng điều này (CRA: Guide T4036; Income Tax Regulations, section 1100(11)).

Trước hết bạn cộng thu nhập và khoản lỗ từ tất cả các nhà cho thuê, kể cả khi chúng thuộc các nhóm khác nhau. CRA cho biết giới hạn cũng áp dụng cho đồ nội thất, đồ đạc cố định và thiết bị gia dụng dùng trong tòa nhà cho thuê. Ví dụ trong chính hướng dẫn là một chủ sở hữu có ba nhà cho thuê với tổng cộng lỗ ròng: chủ sở hữu không thể khấu trừ bất kỳ CCA nào cho các tòa nhà hoặc thiết bị gia dụng (CRA: Bạn có thể khấu trừ bao nhiêu CCA). Chỉ CCA bạn thực sự khấu trừ mới làm giảm số dư của nhóm (phần chi phí chưa khấu trừ còn lại trong nhóm đó), nên số tiền bị giới hạn chặn lại vẫn nằm trong nhóm cho các năm sau (cùng trang); xem hướng dẫn về CCA.

Đây là lý do cách phân loại quan trọng, và vì sao nó theo hoàn cảnh thực tế, không theo ảnh hưởng đến khoản lỗ. Một dự án là sửa chữa có thể tạo ra khoản lỗ. Cùng dự án đó, nếu là chi phí vốn, nói chung không thể, vì CCA của nó chịu giới hạn; một nhóm cụ thể có chịu giới hạn hay không tùy vào nhóm và cách sử dụng; với nhóm năng lượng sạch, giới hạn tương tự đối với tài sản cho thuê trong section 1100(15) có thể áp dụng thay vào đó. Về các năm lỗ và việc CRA rà soát, xem lỗ từ nhà cho thuê và việc CRA rà soát.

Tôi nên chia một hóa đơn gộp cả sửa chữa lẫn cải thiện như thế nào?

Khi phần chi phí hiện hành và phần chi phí vốn của một hóa đơn có thể xác định được, Folio cho biết cần phân bổ thích hợp giữa hai phần. Khi chỉ một phần nhỏ là chi phí vốn, thông lệ của CRA là coi toàn bộ khoản chi là chi phí hiện hành (Folio S3-F4-C1, paragraph 1.3).

Trên thực tế:

1. Hãy nhờ nhà thầu lập hóa đơn liệt kê từng hạng mục, từng phòng và từng loại công việc, tách nhân công và vật liệu.
2. Đánh dấu mỗi dòng là chi phí hiện hành hay chi phí vốn theo bốn tiêu chí.
3. Đưa mỗi dòng chi phí vốn vào nhóm CCA riêng của nó (bộ phận tòa nhà, thiết bị gia dụng và hệ thống năng lượng sạch có thể khác nhau) và các dòng chi phí hiện hành vào dòng sửa chữa. Hướng dẫn về các dòng chi phí nêu từng khoản chi hiện hành ghi ở đâu.
4. Nếu phần chi phí vốn không còn nhỏ, đừng dựa vào thông lệ phần nhỏ để khấu trừ toàn bộ hóa đơn.

Một khoản cải tạo đã được khấu trừ toàn bộ trên các tờ khai trước: tôi sửa như thế nào?

Nếu khoản chi là chi phí vốn, cách sửa là phân loại lại, lập lại bảng CCA, rồi xác định những năm nào còn có thể thay đổi và thay đổi bằng cách nào. Quy tắc là như nhau dù bạn hay người chuẩn bị thuế đã nhập sai. Nếu lỗi của người chuẩn bị thuế là nguyên nhân, hãy giữ giấy tờ làm việc của họ; ai khác phải gánh chi phí hay không là một câu hỏi pháp lý mà trang này không đề cập.

1. Liệt kê từng dự án và từng năm. Chia từng hóa đơn theo bốn tiêu chí và quy tắc phân bổ ở trên.
2. Lập lại bảng CCA. Cộng chi phí vốn vào nhóm của nó và chuyển đúng số dư sang từng tờ khai sau.
3. Tránh khấu trừ hai lần. Chi phí vốn nói chung chỉ được thu hồi qua CCA, ngoài các khoản khấu trừ cụ thể như sửa đổi liên quan đến người khuyết tật (Folio S3-F4-C1, paragraph 1.1). Khấu trừ CCA trong khi khoản khấu trừ toàn bộ vẫn nằm ở một năm cũ sẽ khấu trừ chi phí hai lần, nên hãy giải quyết tất cả các năm cùng lúc.
4. Kiểm tra những năm nào còn mở. Với cá nhân, thời hạn thông thường để CRA ấn định lại là ba năm sau thông báo ấn định thuế đầu tiên. Sau đó CRA chỉ có thể ấn định lại trong các trường hợp được liệt kê, kể cả khai sai do cẩu thả, bất cẩn hoặc cố ý bỏ qua (Income Tax Act, section 152). Một lỗi cũ thuộc phía nào là câu hỏi về sự kiện. Nếu năm có khoản khấu trừ toàn bộ không còn thay đổi được nữa, các trang CRA đã đọc cho hướng dẫn này không nêu CCA của khoản chi đó nên được xử lý ra sao ở các năm sau; hãy giải quyết việc đó với chuyên gia trước khi thay đổi bất kỳ tờ khai nào về sau.
5. Cách nộp bản sửa tùy theo năm. Trang của CRA nêu "Change my return" trực tuyến (chỉ cho các năm thuế gần đây; năm cũ hơn gửi qua đường bưu điện) và Form T1-ADJ: chờ thông báo ấn định thuế, đính kèm chứng từ cho toàn bộ số tiền và gửi tách riêng với tờ khai hiện tại của bạn (CRA: Thay đổi tờ khai của bạn). Trang này không bàn về thay đổi làm tăng số thuế còn nợ, nên hãy xác định cách thực hiện cho một năm cũ có thuế cao hơn trước khi nộp.
6. Hỏi xem chương trình khai báo có phù hợp không. Chương trình Tự nguyện Khai báo (VDP) có thể áp dụng cho lỗi đã quá hạn nộp ít nhất một năm, kèm các điều kiện (CRA: Điều kiện của VDP). Xem thu nhập chưa khai báo và tự nguyện khai báo.

Vì CCA không thể tạo ra khoản lỗ, sửa một năm lỗ thường làm tăng thu nhập của năm đó. Số thuế còn nợ có thể phát sinh tiền lãi hoặc tiền phạt.

Ví dụ

Các ví dụ này chỉ mang tính minh họa và dùng đô la Canada.

Máy bơm nhiệt thay lò sưởi hỏng

Lò sưởi gas của một chủ nhà ở Hamilton bị hỏng. Chủ nhà lắp một máy bơm nhiệt cũng làm mát một căn hộ trước đó không có điều hòa. Hóa đơn của thợ lắp đặt ghi C$12.500 cho máy bơm nhiệt và C$1.500 để sửa hệ thống ống dẫn khí hiện có.

Việc sửa ống dẫn khí khôi phục thứ đã có, nên nghiêng về chi phí hiện hành. Máy bơm nhiệt thêm chức năng làm mát mà căn hộ chưa từng có, nên cải thiện tài sản vượt quá tình trạng ban đầu và nghiêng về chi phí vốn: C$12.500 sẽ được đưa vào một nhóm CCA (nhóm của tòa nhà, hoặc nhóm năng lượng sạch nếu hệ thống đủ điều kiện). Việc thay lò sưởi tương đương sẽ đặt ra câu hỏi sát hơn; các tiêu chí và chi tiết hóa đơn quyết định.

Người thuê dọn đi

Một chủ sở hữu trả C$2.500 để vá và sơn lại, C$18.000 để đập đi làm lại phòng tắm với bố cục mới và đồ đạc tốt hơn, và C$1.200 cho một tủ lạnh mới.

Việc vá và sơn lại nghiêng về chi phí hiện hành. Phòng tắm được xét riêng và nghiêng về chi phí vốn. Tủ lạnh là một tài sản riêng: chi phí vốn, Class 8. Vì nhà thầu lập hóa đơn riêng cho ba việc, C$2.500 sẽ là chi phí hiện hành, còn C$18.000 và C$1.200 sẽ được cộng vào CCA theo nhóm của tòa nhà và Class 8.

Khoản cải tạo được khấu trừ toàn bộ

Ở Năm 1, tiền thuê của một chủ sở hữu trừ các chi phí khác là C$6.000 trước khoản cải tạo phòng tắm C$18.000. Chủ sở hữu khấu trừ khoản cải tạo như sửa chữa và khai khoản lỗ cho thuê C$12.000.

Ở Năm 2, chủ sở hữu phát hiện sai sót. Giả sử Năm 1 vẫn còn có thể thay đổi, không có nhà cho thuê hay điều chỉnh nào khác, và chủ sở hữu không khấu trừ CCA cho Năm 1. Sửa khoản cải tạo thành chi phí vốn đưa Năm 1 từ khoản lỗ C$12.000 thành thu nhập C$6.000, tăng C$18.000. Giới hạn thu nhập cho phép CCA của Năm 1 giảm thu nhập đó về không nhưng không tạo ra khoản lỗ. Số tiền được phép phụ thuộc vào số dư đầu kỳ của nhóm tòa nhà, quy tắc năm đầu và số tiền chủ sở hữu chọn khấu trừ; C$18.000 đều được cộng vào nhóm trong cả hai trường hợp, và tờ khai Năm 2 bắt đầu với số dư đã sửa.

Trường hợp của bạn có khác không?

• Một khoản thay thế hoặc cải tạo lớn đã được khấu trừ toàn bộ trên tờ khai đã nộp, hoặc một dự án gộp cả sửa chữa lẫn nâng cấp: việc chia tách, các năm (năm có khoản khấu trừ có thể đã đóng) và bảng CCA cần chuyên gia đánh giá. Hãy nhờ hỗ trợ về thuế cá nhân và mang theo hóa đơn, các ngày và các tờ khai trước của bạn.
• Bạn dự định bán sớm hoặc vừa bán: chi phí vốn, CCA và thu hồi khoản khấu hao đã khấu trừ (recapture; CCA đã khấu trừ trước đó được cộng lại vào thu nhập khi bán) đều ảnh hưởng đến việc bán. Xem bán nhà cho thuê và có nên khấu trừ CCA cho nhà cho thuê không.
• Nhà cho thuê của bạn lỗ hầu hết các năm, hoặc CRA đã gửi thư cho bạn: xem lỗ từ nhà cho thuê và việc CRA rà soát và rà soát, kiểm tra thuế và tự nguyện khai báo.
• Bạn vay tiền để trả cho công việc này: tiền lãi theo quy tắc riêng trong tiền lãi vay để đầu tư và cho thuê nhà.
• Bạn sống ngoài Canada, hoặc nhà cho thuê có đồng sở hữu: khấu trừ thuế và nộp tờ khai khác nhau đối với chủ sở hữu ở nước ngoài, xem chủ nhà không cư trú; cách đồng sở hữu chia thu nhập và CCA nằm trong thu nhập từ cho thuê nhà tại Canada.
• Bạn cho thuê một phần nhà ở của mình, hoặc nộp tờ khai tại Quebec: tỷ lệ chia chi phí và bảng của tỉnh bang nằm trong thu nhập từ cho thuê nhà tại Canada.
• Nhà cho thuê do công ty sở hữu: công ty có quy tắc riêng; hãy bắt đầu với công ty nắm giữ và công ty đầu tư.
• Bạn muốn biết các nhóm và thuế suất CCA: hãy dùng hướng dẫn về khấu hao CCA. Về line T776 cho từng chi phí hiện hành, hãy dùng các dòng chi phí trong báo cáo cho thuê.