إصلاحات العقار المؤجَّر في كندا: مصروف جارٍ أم رأسمالي؟

هل أستطيع خصم مضخة حرارية أو تجديد في عقار مؤجَّر كاملًا؟

أحيانًا. التكلفة التي تعيد العقار المؤجَّر إلى حالته الأصلية فقط هي عادةً مصروف جارٍ، يُخصم عمومًا في السنة التي تتكبده فيها (ولا يُسمح بالأساس النقدي إلا في حالات محدودة؛ راجع أسطر مصروفات بيان الإيجار). أما التكلفة التي تحسّن العقار، أو تستبدل أصلًا مستقلًا، أو تجعل عقارًا اشتُري حديثًا صالحًا للتأجير، فهي رأسمالية: لا يمكنك خصمها كإصلاح، وتستردّها عبر خصم تكلفة الأصول الرأسمالية (CCA) بوتيرة تعتمد على فئتها وقواعد السنة الأولى؛ وقد تتأهل بعض أنظمة المضخات الحرارية لخصم كامل في السنة الأولى (انظر أدناه) (CRA: المصروفات الجارية أو الرأسمالية؛ CRA: مصروفات الإيجار التي تخصمها).

لا تذكر صفحة CRA عن المصروفات الجارية والرأسمالية المضخة الحرارية ولا المدفأة ولا السقف. فالجواب يأتي من تطبيق اختباراتها على وقائعك، وتقول Income Tax Folio لدى CRA إن لا إرشادًا واحدًا يحسم المسألة (Folio S3-F4-C1، البند 1.2). وفي المضخة الحرارية، نقطة التحول المعتادة هي: هل تستبدل معدة تعطلت بمعدة من النوع نفسه تؤدي العمل نفسه (يميل إلى الجاري)، أم تضيف ما كان ينقص العقار، مثل التبريد، أو تمثل نظامًا مختلفًا جوهريًا (يميل إلى الرأسمالي).

تصبح الحالة غير بسيطة عندما:

• يضيف العمل ما لم يكن في العقار، مثل التبريد، أو يستبدل مواد متآكلة بأفضل منها.
• تجمع فاتورة واحدة بين إصلاحات وتحسينات.
• اشتريت العقار حديثًا وجعله العمل جاهزًا للتأجير، أو أجريت العمل بقصد البيع.
• خُصم مشروع كبير كاملًا في إقرار قُدِّم بالفعل.

جهّز فواتير مفصَّلة بالبنود، ووصفًا موجزًا قبل العمل وبعده لما كان موجودًا وما رُكِّب، والتواريخ (الشراء والعمل وأول إيجار وأي إعلان)، ونموذج ⁦T776⁩ السابق وجدول CCA السابق. ولا يمكنك خصم قيمة عملك الشخصي (CRA: مصروفات الإيجار التي تخصمها).

إذا خُصم مشروع كبير كاملًا في إقرار قُدِّم بالفعل، أو جمعت فاتورة واحدة بين إصلاحات وتحسينات، فإن التقسيم والسنوات المفتوحة وجدول CCA تحتاج عادةً إلى مراجعة مختص.

وفي الإيجار قصير الأجل (الذي يُؤجَّر لأقل من 90 يومًا متتالية في كل مرة)، يفقد العقار المؤجَّر الذي يخالف حظرًا محليًا أو تنقصه تسجيلات أو رخص أو تصاريح مطلوبة الخصومات كلها، المصروفات الجارية وCCA على السواء، عن الأيام غير المطابقة (قانون ضريبة الدخل، المادة 67.7)؛ راجع خسائر الإيجار ومراجعة CRA.

كيف تقرر CRA هل تكلفة العقار المؤجَّر جارية أم رأسمالية؟

تطرح CRA أربعة أسئلة. وتستخدم الرابع، وهو القيمة، فقط حين لا تحسم الأسئلة الثلاثة الأولى الجواب، والقيمة ليست عاملًا حاسمًا بذاتها (CRA: المصروفات الجارية أو الرأسمالية).

أمثلة CRA نفسها: تكسية خشب المنزل بالفينيل واستبدال الدرج الخشبي بدرج خرساني رأسماليان؛ ودهان الواجهة الخارجية وإصلاح الدرج الخشبي جاريان؛ والثلاجة رأسمالية لأنها أصل مستقل؛ وإعادة تمديد الأسلاك جارية عادةً إذا لم تحسّن العقار فوق حالته الأصلية. والمبالغ الكبيرة المنفقة على صيانة عادية أُجِّلت تبقى مصروفًا جاريًا.

نقطتان من Folio تفيدان في الفواتير الحقيقية (Folio S3-F4-C1):

• كثيرًا ما يجلب الإصلاح بعض التحسين في التقنية أو المواد. وهذا لا يجعله رأسماليًا بحد ذاته: فاستبدال نافذة بنافذة أعلى عزلًا قد يظل جاريًا (البند 1.6).
• وتُقاس التكلفة بقيمة العقار كله وتكاليف الإصلاح السابقة والأرباح السنوية، ويُقارَن البديل بما استُبدل (البندان 1.7 و1.9).

هل استبدال المدفأة أو المضخة الحرارية أو السقف أو النوافذ إصلاح أم تكلفة رأسمالية؟

قد يكون أيًّا منهما، والوقائع هي التي تحسم. تذكر قائمة الفئات لدى CRA معدات التدفئة ومعدات تكييف الهواء (عدا وحدات النوافذ) ضمن الأجزاء التي يتكون منها المبنى، في القائمة نفسها مع الأسلاك والسباكة (CRA: فئات الممتلكات القابلة للإهلاك).

يطبّق الجدول اختبارات CRA؛ وهذه ليست أمثلة من CRA.

كثير من حالات المعدات المعطلة تقع في المنطقة الوسطى. احتفظ بوصف المقاول لما تعطل وما رُكِّب ولماذا.

هل الجهاز الجديد أو التجهيز الثابت مصروف جارٍ أم رأسمالي؟

استبدال الجهاز رأسمالي عمومًا: تعامل CRA الثلاجة المشتراة لعقار مؤجَّر على أنها أصل مستقل داخل العقار (CRA: المصروفات الجارية أو الرأسمالية). والأثاث والأجهزة تدخل عمومًا في الفئة 8 (CRA: فئات الممتلكات القابلة للإهلاك).

وزيارة الصيانة أو القطعة التي تعيد جهازًا تملكه إلى العمل إصلاح، لأنها تعيده إلى حالته فقط. أما العناصر المثبتة في المبنى، مثل السباكة أو الأسلاك، فتتبع سؤال أجزاء المبنى في القسم أعلاه.

جدّدت حمامًا أو مطبخًا بين مستأجرين: ماذا أخصم الآن؟

العمل الذي يعيد الوحدة إلى حالتها السابقة يميل إلى الجاري؛ والتحسين يميل إلى الرأسمالي. والترقيع وإعادة الدهان والاستبدال المماثل للأجزاء المتآكلة تميل إلى الجاري. أما التجديد الشامل بتصميم جديد أو تجهيزات أفضل أو مواد أعلى جودة فيميل إلى الرأسمالي، وكذلك الأجهزة الجديدة.

أما التعديلات المؤهلة المتعلقة بالإعاقة، مثل تعديل حمام أو باب لشخص ذي إعاقة حركية، فيمكن بدلًا من ذلك خصمها في سنة دفعها (CRA: المصروفات الرأسمالية، حالات خاصة).

اطلب من المقاول أن يحاسب على النوعين في بنود منفصلة. والإصلاحات الصغيرة المؤجلة التي تُنفَّذ معًا بين مستأجرين تحتفظ بطبيعتها. وتقول Folio إن عمل الإصلاح الكبير قد يكون مجموعة أعمال أصغر كانت ستكون جارية لو نُفِّذت كل منها عند الحاجة، وإن تأخيرها لا يغيّر طبيعتها (Folio S3-F4-C1، البند 1.10).

اشتريت عقارًا قديمًا وأصلحته قبل تأجيره: جارٍ أم رأسمالي؟

رأسمالي عمومًا. فتكلفة إصلاح عقار مستعمل اقتنيته لتجعله في حالة مناسبة للاستخدام مصروف رأسمالي، حتى لو كان الإصلاح نفسه جاريًا في عقار تؤجره بالفعل (CRA: المصروفات الجارية أو الرأسمالية؛ Folio S3-F4-C1، البند 1.11).

وبعد أن يبدأ التأجير، تخضع الإصلاحات العادية للاختبارات الأربعة من جديد. أما الفوائد والرسوم وضرائب العقار المدفوعة أثناء التجديد فتخضع لشروط منفصلة (CRA: المصروفات الرأسمالية، حالات خاصة)؛ راجع أيضًا فوائد الاقتراض للاستثمار والعقارات المؤجَّرة. واحتفظ بتاريخ الشراء وتاريخ بدء العمل وانتهائه وتاريخ أول مستأجر.

هل إصلاحات تجهيز العقار للبيع جارية أم رأسمالية؟

رأسمالية، إذا أجريتها تحسبًا للبيع أو شرطًا له. وإذا كنت ستجري الإصلاحات على أي حال ولم يُتفاوض على البيع إلا أثناءها أو بعدها، فهي جارية (CRA: المصروفات الجارية أو الرأسمالية؛ Folio S3-F4-C1، البند 1.12).

التوقيت هو الدليل. احتفظ بأوامر العمل وطلبات المستأجرين وعروض الأسعار التي تسبق أي إعلان أو عرض شراء. وقد تهم التكلفة الرأسمالية عند بيع لاحق؛ راجع بيع عقار مؤجَّر.

إذا كانت رأسمالية، فماذا أفعل بها؟

تُضاف التكلفة إلى فئة CCA المناسبة وتُستردّ كخصم CCA. وخصم CCA اختياري: يمكنك المطالبة بأي مبلغ من لا شيء حتى الحد الأقصى للفئة (CRA: الدليل ⁦T4036⁩). ويُدرج إجمالي خصم CCA في السطر 9936 من النموذج ⁦T776⁩.

تأتي المعدلات والفئات من CRA: فئات الممتلكات القابلة للإهلاك. وقد تتأهل بعض أنظمة المضخات الحرارية (مصدرها الهواء أو الأرض) بدلًا من ذلك لفئة منفصلة للطاقة النظيفة، هي الفئة 43.1، في الجدول II من لوائح ضريبة الدخل؛ والفئة التي ينتمي إليها النظام تعتمد على نوعه واستخدامه، فتأكد منها قبل إعداد الجدول. وإذا تأهل، فقد يحصل ما يُضاف حديثًا من الفئة 43.1 على خصم معزَّز في السنة الأولى قد يبلغ التكلفة كاملة، فالرأسمالي لا يعني دائمًا خصمًا بطيئًا (لوائح ضريبة الدخل، المادة ⁦1100(2)⁩). وتختلف قواعد السنة الأولى للإضافات الجديدة بحسب تاريخ الاقتناء، فاستخدم دليل CCA لمبلغ السنة الأولى وبقية قائمة الفئات. وهل تطالب بـ CCA أصلًا، مع استرداد الإهلاك عند البيع، في هل تطالب بـ CCA على عقار مؤجَّر.

أما تنسيق الأرض المحيطة بالعقار المؤجَّر، وقد يبدو رأسماليًا، فقابل للخصم في السنة التي تدفعه فيها (CRA: مصروفات الإيجار التي تخصمها).

لماذا لا يستطيع CCA إنشاء خسارة إيجار أو زيادتها؟

لا يستطيع CCA على مبنى مؤجَّر أن ينشئ خسارة إيجار أو يزيدها: فاللائحة تحدّ خصم CCA على الفئات التي تشمل مبنى مؤجَّرًا بصافي دخل الإيجار قبل CCA. ويقول دليل CRA للإيجار ذلك صراحة (CRA: الدليل ⁦T4036⁩؛ لوائح ضريبة الدخل، المادة ⁦1100(11)⁩).

تجمع أولًا الدخل والخسائر من كل عقاراتك المؤجَّرة، حتى لو كانت من فئات مختلفة. وتقول CRA إن الحد ينطبق أيضًا على الأثاث والتجهيزات والأجهزة المستخدمة في المبنى المؤجَّر. ومثال الدليل نفسه مالك لديه ثلاثة عقارات مؤجَّرة صافيها المجمّع خسارة: فلا يستطيع المطالبة بأي CCA على المباني أو الأجهزة (CRA: كم من CCA تستطيع المطالبة به). ولا يخفض رصيد الفئة (التكلفة غير المخصومة الباقية في تلك الفئة) إلا CCA الذي تطالب به فعلًا، فالمبلغ الذي يمنعه الحد يبقى فيه للسنوات اللاحقة (الصفحة نفسها)؛ راجع دليل CCA.

ولهذا يهم التصنيف، ولهذا يتبع الوقائع لا أثره على الخسارة. فالمشروع الذي هو إصلاح قد ينشئ خسارة. والمشروع نفسه، إن كان رأسماليًا، لا يستطيع ذلك عمومًا، لأن CCA عليه يقع تحت الحد؛ وهل تقع فئة معينة تحته يعتمد على الفئة والاستخدام؛ وفي فئة الطاقة النظيفة قد ينطبق بدلًا من ذلك حد ممتلكات التأجير المشابه في المادة ⁦1100(15)⁩. وبخصوص سنوات الخسارة ومراجعة CRA، راجع خسائر الإيجار ومراجعة CRA.

كيف أقسم فاتورة واحدة تجمع إصلاحات وتحسينات؟

عندما يمكن تحديد الجزأين الجاري والرأسمالي في فاتورة واحدة، تقول Folio إن توزيعًا مناسبًا بينهما ضروري. وحيث لا يكون رأسماليًا إلا جزء بسيط، فإن ممارسة CRA هي معاملة النفقة كلها على أنها جارية (Folio S3-F4-C1، البند 1.3).

عمليًا:

1. اطلب من المقاول فاتورة تسرد كل بند وغرفة وحرفة، مع العمالة والمواد.
2. ضع على كل بند علامة جارٍ أو رأسمالي بالاختبارات الأربعة.
3. ضع كل بند رأسمالي في فئة CCA الخاصة به (فجزء المبنى والجهاز ونظام الطاقة النظيفة قد تختلف) والبنود الجارية في سطر الإصلاحات. ويبيّن دليل أسطر المصروفات أين تدخل كل تكلفة جارية.
4. وإذا كان الجزء الرأسمالي أكثر من بسيط، فلا تعتمد على ممارسة الجزء البسيط لخصم الفاتورة كلها.

خُصم تجديد كاملًا في إقرارات سابقة: كيف أصحح ذلك؟

إذا كانت التكلفة رأسمالية، فالتصحيح هو إعادة تصنيفها، وإعادة بناء جدول CCA، ثم تحديد السنوات التي ما زال تغييرها ممكنًا وكيف. والقاعدة واحدة سواء أدخلتَ القيد أنت أو معدّ إقرارات. وإذا كان الخطأ من معدّ إقرارات، فاحتفظ بأوراق عمله؛ وهل يتحمل أحد غيرك التكلفة مسألة قانونية لا تتناولها هذه الصفحة.

1. اذكر كل مشروع وسنته. قسّم كل فاتورة بالاختبارات الأربعة وقاعدة التوزيع أعلاه.
2. أعد بناء جدول CCA. أضف التكلفة الرأسمالية إلى فئتها وانقل الرصيد الصحيح إلى كل إقرار لاحق.
3. تجنب الخصم مرتين. التكلفة الرأسمالية تُستردّ عمومًا عبر CCA فقط، عدا خصومات محددة مثل التعديلات المتعلقة بالإعاقة (Folio S3-F4-C1، البند 1.1). والمطالبة بـ CCA مع بقاء الخصم الكامل في سنة قديمة تخصم التكلفة مرتين، فسوِّ كل السنوات معًا.
4. تحقق من السنوات المفتوحة. بالنسبة للفرد، المدة المعتادة لتستطيع CRA إعادة التقدير هي ثلاث سنوات بعد أول إشعار تقدير. وبعدها لا تستطيع إعادة التقدير إلا في حالات محددة، منها التصريح الخاطئ الناتج عن إهمال أو عدم احتراز أو تقصير متعمد (قانون ضريبة الدخل، المادة 152). وفي أي جانب يقع الخطأ القديم مسألة وقائع. وإذا لم يعد ممكنًا تغيير السنة التي خُصم فيها المبلغ كاملًا، فإن صفحات CRA التي قُرئت لهذا الدليل لا تبيّن كيف يُعامل CCA على تلك التكلفة في السنوات اللاحقة؛ فاحسم ذلك مع مختص قبل تغيير أي إقرار لاحق.
5. تعتمد طريقة تقديم التصحيح على السنة. تتناول صفحة CRA خيار «تغيير إقراري» عبر الإنترنت (للسنوات الضريبية الحديثة فقط؛ والأقدم تُرسل بالبريد) والنموذج ⁦T1-ADJ⁩: انتظر إشعار التقدير، وأرفق مستندات المبلغ كاملًا، وأرسله منفصلًا عن إقرارك الحالي (CRA: تغيير إقرارك). ولا تناقش تغييرًا يرفع الضريبة المستحقة، فاحسم الطريقة في سنة قديمة ذات فاتورة ضريبية أعلى قبل التقديم.
6. اسأل هل يناسبك برنامج الإفصاح. قد ينطبق برنامج الإفصاح الطوعي على خطأ مضى على موعد استحقاقه سنة واحدة على الأقل، بشروط (CRA: أهلية VDP). راجع الدخل غير المصرَّح به والإفصاح الطوعي.

ولأن CCA لا يستطيع إنشاء خسارة، فإن تصحيح سنة خسارة يرفع عادةً دخل تلك السنة. وقد تترتب على الضريبة المستحقة فوائد أو غرامات.

مثال

هذه الأمثلة توضيحية وبالدولار الكندي.

مضخة حرارية تحل محل مدفأة معطلة

تتعطل مدفأة الغاز لدى مالك عقار في هاميلتون. فيركّب مضخة حرارية تبرّد أيضًا وحدة لم يكن فيها تكييف. وتذكر فاتورة المركّب 12,500 دولار كندي للمضخة الحرارية و1,500 دولار كندي لإصلاح مجاري الهواء الموجودة.

إصلاح مجاري الهواء يعيد ما كان موجودًا، فيميل إلى الجاري. أما المضخة الحرارية فتضيف تبريدًا لم يكن في الوحدة، فتحسّن العقار فوق حالته الأصلية وتميل إلى الرأسمالي: فتُضاف 12,500 دولار كندي إلى فئة CCA (فئة المبنى، أو فئة الطاقة النظيفة إذا تأهل النظام). واستبدال مدفأة بمثلها يثير سؤالًا أقرب؛ والاختبارات وتفاصيل الفاتورة هي التي تحسم.

مستأجر يغادر

يدفع مالك 2,500 دولار كندي للترقيع وإعادة الدهان، و18,000 دولار كندي لهدم الحمام وإعادة بنائه بتصميم جديد وتجهيزات أفضل، و1,200 دولار كندي لثلاجة جديدة.

الترقيع وإعادة الدهان يميلان إلى الجاري. ويُفحص الحمام وحده ويميل إلى الرأسمالي. والثلاجة أصل مستقل: رأسمالية، من الفئة 8. ولأن المقاول حاسب على الأعمال الثلاثة منفصلة، فستكون الـ2,500 دولار كندي المصروف الجاري، وتُضاف الـ18,000 دولار كندي والـ1,200 دولار كندي إلى CCA في فئة المبنى والفئة 8.

تجديد خُصم كاملًا

في السنة 1، يبلغ إيجار المالك مطروحًا منه المصروفات الأخرى 6,000 دولار كندي قبل تجديد الحمام بـ18,000 دولار كندي. ويخصم المالك التجديد كإصلاح ويصرّح بخسارة إيجار قدرها 12,000 دولار كندي.

وفي السنة 2 يكتشف المالك الخطأ. افترض أن السنة 1 ما زال تغييرها ممكنًا، وأنه لا توجد عقارات مؤجَّرة أخرى ولا تعديلات، وأن المالك لم يطالب بأي CCA في السنة 1. تصحيح التجديد بوصفه رأسماليًا ينقل السنة 1 من خسارة 12,000 دولار كندي إلى دخل 6,000 دولار كندي، بزيادة قدرها 18,000 دولار كندي. ويسمح حد الدخل بأن يخفض أي CCA للسنة 1 ذلك الدخل إلى الصفر دون أن ينشئ خسارة. ويعتمد المبلغ المسموح على الرصيد الافتتاحي لفئة المبنى وقواعد سنتها الأولى وما يختار المالك المطالبة به؛ وتنضم الـ18,000 دولار كندي إلى الفئة في الحالتين، ويبدأ إقرار السنة 2 بالرصيد المصحَّح.

هل حالتك مختلفة؟

• خُصم استبدال أو تجديد كبير كاملًا في إقرار قُدِّم بالفعل، أو يجمع مشروع واحد بين إصلاح وتحسين: التقسيم والسنوات (فقد تكون سنة الخصم مغلقة) وجدول CCA تحتاج إلى حكم مختص. احصل على مساعدة في الضرائب الفردية وأحضر الفواتير والتواريخ وإقراراتك السابقة.
• تخطط للبيع قريبًا أو بعت للتو: التكلفة الرأسمالية وCCA واسترداد الإهلاك (CCA المخصوم سابقًا الذي يُضاف إلى الدخل عند البيع) كلها تدخل في البيع. راجع بيع عقار مؤجَّر وهل تطالب بـ CCA على عقار مؤجَّر.
• يُظهر عقارك المؤجَّر خسارة في أغلب السنوات، أو راسلتك CRA: راجع خسائر الإيجار ومراجعة CRA والمراجعات والتدقيق والإفصاح الطوعي.
• اقترضت مالًا لدفع ثمن العمل: تخضع الفوائد لقواعدها الخاصة في فوائد الاقتراض للاستثمار والعقارات المؤجَّرة.
• تقيم خارج كندا، أو العقار المؤجَّر مملوك بالشراكة بين مالكين: يختلف الاقتطاع والتقديم للمُلّاك في الخارج، راجع المُلّاك غير المقيمين؛ وتقسيم الدخل وCCA بين المالكين المشتركين في دخل الإيجار في كندا.
• تؤجر جزءًا من منزلك، أو تقدّم إقرارك في كيبك: حصص التكلفة والجدول المقاطعي في دخل الإيجار في كندا.
• العقار المؤجَّر مملوك لشركة: للشركة قواعدها الخاصة؛ ابدأ بـالشركات القابضة وشركات الاستثمار.
• تريد فئات CCA ومعدلاتها: استخدم دليل خصم تكلفة الأصول الرأسمالية. ولسطر ⁦T776⁩ الخاص بكل تكلفة جارية، استخدم أسطر مصروفات بيان الإيجار.