Reparaciones de un alquiler en Canadá: ¿gasto corriente o de capital?

¿Puedo deducir completa una bomba de calor o una remodelación en un alquiler?

A veces. Un costo que solo devuelve el alquiler a su condición original suele ser un gasto corriente, que por lo general se deduce en el año en que se incurre (el método de efectivo se permite solo en casos limitados; vea líneas de gastos del estado de alquiler). Un costo que mejora la propiedad, reemplaza un activo separado o deja apta para alquilar una propiedad recién comprada es de capital: no se puede deducir como reparación, sino que se recupera mediante la deducción por costo de capital (CCA), a un ritmo que depende de su clase y de las reglas del primer año; algunos sistemas de bomba de calor pueden calificar para una deducción completa en el primer año (vea más abajo) (CRA: gastos corrientes o de capital; CRA: gastos de alquiler que puede deducir).

La página de la CRA sobre gastos corrientes y de capital no nombra una bomba de calor, un calefactor ni un techo. La respuesta sale de aplicar sus pruebas a sus hechos, y el Income Tax Folio de la CRA indica que ninguna pauta decide por sí sola (Folio S3-F4-C1, párrafo 1.2). En una bomba de calor, el punto de giro habitual es si reemplaza un equipo dañado por otro del mismo tipo que hace el mismo trabajo (se inclina por corriente), o si agrega algo que la propiedad no tenía, como enfriamiento, o es un sistema muy distinto (se inclina por capital).

Un caso deja de ser sencillo cuando:

• El trabajo agrega algo que la propiedad no tenía, como enfriamiento, o reemplaza materiales gastados por otros mejores.
• Una misma factura mezcla reparaciones y mejoras.
• Compró la propiedad hace poco y el trabajo la dejó lista para alquilar, o hizo el trabajo para vender.
• Un proyecto grande ya se dedujo completo en una declaración presentada.

Reúna facturas detalladas, una descripción breve de cómo era antes y cómo quedó, las fechas (compra, trabajo, primer alquiler, cualquier anuncio de venta) y su T776 y su cuadro de CCA anteriores. No puede deducir el valor de su propio trabajo (CRA: gastos de alquiler que puede deducir).

Si un proyecto grande ya se dedujo completo en una declaración presentada, o una factura mezcla reparaciones y mejoras, la separación, los años abiertos y el cuadro de CCA suelen necesitar la revisión de un profesional.

En un alquiler de corto plazo (alquilado por menos de 90 días consecutivos cada vez), un alquiler que infringe una prohibición local o carece de un registro, una licencia o un permiso exigido pierde las deducciones, tanto los gastos corrientes como la CCA, durante los días sin cumplimiento (Income Tax Act, sección 67.7); vea pérdidas de alquiler y revisión de la CRA.

¿Cómo decide la CRA si un costo de alquiler es corriente o de capital?

La CRA se hace cuatro preguntas. Usa la cuarta, el valor, solo cuando las tres primeras no resuelven la respuesta, y el valor no es por sí solo un factor determinante (CRA: gastos corrientes o de capital).

Los ejemplos de la propia CRA: el revestimiento de vinilo sobre una casa de madera y los escalones de madera reemplazados por concreto son de capital; pintar el exterior y reparar escalones de madera son corrientes; un refrigerador es de capital porque es un activo separado; volver a cablear suele ser corriente si no mejora la propiedad más allá de su condición original. Las sumas grandes gastadas en un mantenimiento ordinario que se había postergado siguen siendo un gasto corriente.

Dos puntos del Folio ayudan con facturas reales (Folio S3-F4-C1):

• Una reparación suele traer alguna mejora de tecnología o de materiales. Eso no la convierte por sí solo en gasto de capital: reemplazar una ventana por otra con mayor aislamiento puede seguir siendo corriente (párrafo 1.6).
• El costo se juzga frente al valor de toda la propiedad, los costos de reparaciones anteriores y las utilidades anuales, y el reemplazo se compara con lo que reemplazó (párrafos 1.7 y 1.9).

¿Reemplazar un calefactor, una bomba de calor, un techo o las ventanas es una reparación o un costo de capital?

Puede ser cualquiera de los dos, y lo deciden los hechos. La lista de clases de la CRA nombra el equipo de calefacción y el equipo de aire acondicionado (salvo las unidades de ventana) entre las partes que forman un edificio, en la misma lista que el cableado y la plomería (CRA: clases de bienes depreciables).

La tabla aplica las pruebas de la CRA; no son ejemplos de la CRA.

Muchos casos de equipos dañados quedan en un punto intermedio. Conserve la descripción del contratista sobre qué falló, qué se instaló y por qué.

¿Un electrodoméstico o un accesorio nuevo es corriente o de capital?

Reemplazar un electrodoméstico suele ser de capital: la CRA trata un refrigerador comprado para un alquiler como un activo separado dentro de la propiedad (CRA: gastos corrientes o de capital). Los muebles y los electrodomésticos suelen ir en la Clase 8 (CRA: clases de bienes depreciables).

Una visita de servicio o una pieza que restaura un electrodoméstico que ya tiene es una reparación, porque solo restaura. Los elementos integrados al edificio, como la plomería o el cableado, siguen la pregunta sobre las partes del edificio de la sección anterior.

Remodelé un baño o una cocina entre inquilinos: ¿qué puedo deducir ahora?

El trabajo que devuelve la unidad a su condición anterior se inclina por corriente; una mejora se inclina por capital. Parchar, repintar y reemplazar de forma equivalente piezas gastadas se inclinan por corriente. Una remodelación total con una distribución nueva, mejores accesorios o materiales de mayor calidad se inclina por capital, y también los electrodomésticos nuevos.

Las modificaciones admisibles relacionadas con una discapacidad, como adaptar un baño o una puerta para una persona con una discapacidad de movilidad, pueden en cambio deducirse en el año en que se pagan (CRA: gastos de capital, situaciones especiales).

Pida al contratista que facture los dos tipos de trabajo en líneas separadas. Las reparaciones pequeñas postergadas que se hacen juntas entre inquilinos pueden conservar su carácter. El Folio indica que un trabajo de reparación grande puede ser la acumulación de trabajos menores que habrían sido corrientes si cada uno se hubiera hecho cuando hacía falta, y hacerlos más tarde no cambia su naturaleza (Folio S3-F4-C1, párrafo 1.10).

Compré una propiedad antigua y la arreglé antes de alquilarla: ¿corriente o de capital?

Por lo general, de capital. El costo de reparar una propiedad usada que adquirió para dejarla en condiciones adecuadas de uso es un gasto de capital, aunque la misma reparación sería corriente en una propiedad que ya estaba alquilando (CRA: gastos corrientes o de capital; Folio S3-F4-C1, párrafo 1.11).

Una vez que el alquiler está en marcha, las reparaciones ordinarias vuelven a seguir las cuatro pruebas. Los intereses, las comisiones y los impuestos a la propiedad pagados durante una remodelación siguen condiciones aparte (CRA: gastos de capital, situaciones especiales); vea también intereses de préstamos para inversiones y alquileres. Conserve la fecha de compra, las fechas en que empezó y terminó el trabajo y la fecha del primer inquilino.

¿Las reparaciones para preparar la propiedad para la venta son corrientes o de capital?

De capital, si las hizo previendo una venta o como condición de la venta. Si las habría hecho de todos modos y la venta solo se negoció durante ellas o después, son corrientes (CRA: gastos corrientes o de capital; Folio S3-F4-C1, párrafo 1.12).

La prueba es el momento. Conserve las órdenes de trabajo, las solicitudes de inquilinos y las cotizaciones que sean anteriores a cualquier anuncio de venta u oferta. Un costo de capital también puede importar en una venta posterior; vea vender una propiedad de alquiler.

Si es de capital, ¿qué hago con él?

El costo se suma a la clase correcta de la CCA y se recupera como CCA. La CCA es opcional: puede reclamar cualquier monto desde cero hasta el máximo de la clase (CRA: Guide T4036). El total de la CCA reclamada va en la línea 9936 del T776.

Las tasas y las clases vienen de CRA: clases de bienes depreciables. Algunos sistemas de bomba de calor (de fuente de aire o geotérmicos) pueden calificar en cambio para una clase aparte de energía limpia, la Clase 43.1, en el Schedule II del Income Tax Regulations; la clase a la que pertenece un sistema depende de su tipo y uso, así que confírmela antes de armar el cuadro. Si califica, un bien nuevo de la Clase 43.1 puede recibir una deducción mejorada en el primer año que puede llegar al costo completo, así que capital no siempre significa una deducción lenta (Income Tax Regulations, sección 1100(2)). Las reglas del primer año para adiciones nuevas varían según la fecha de adquisición, así que use la guía de la CCA para el monto del primer año y el resto de la lista de clases. Si conviene reclamar la CCA, dada la recuperación en una venta, se explica en si conviene reclamar la CCA en un alquiler.

El paisajismo de los terrenos alrededor del alquiler, que podría parecer de capital, es deducible en el año en que lo paga (CRA: gastos de alquiler que puede deducir).

¿Por qué la CCA no puede crear ni aumentar una pérdida de alquiler?

La CCA de un edificio de alquiler no puede crear ni aumentar una pérdida de alquiler: el reglamento limita la CCA que puede deducir en las clases que incluyen un edificio de alquiler a su ingreso neto de alquiler antes de la CCA. La guía de alquileres de la CRA lo dice directamente (CRA: Guide T4036; Income Tax Regulations, sección 1100(11)).

Primero se combinan los ingresos y las pérdidas de todas sus propiedades de alquiler, aunque pertenezcan a clases distintas. La CRA indica que el límite también se aplica a los muebles, accesorios y electrodomésticos usados en el edificio de alquiler. El ejemplo de la propia guía es el de un propietario cuyos tres alquileres tienen una pérdida neta combinada: no puede reclamar ninguna CCA sobre los edificios ni los electrodomésticos (CRA: cuánta CCA puede reclamar). Solo la CCA que usted realmente reclama reduce el saldo de la clase (el costo sin reclamar que queda en esa clase), así que un monto que el límite bloquea queda en ella para años posteriores (misma página); vea la guía de la CCA.

Por eso importa la etiqueta, y por eso sigue los hechos y no el efecto sobre la pérdida. Un proyecto que es una reparación puede crear una pérdida. El mismo proyecto, si es de capital, por lo general no puede, porque su CCA queda bajo el límite; que una clase concreta quede bajo el límite depende de la clase y del uso; para una clase de energía limpia puede aplicarse en cambio el límite similar de los bienes arrendados de la sección 1100(15). Para los años con pérdida y la revisión de la CRA, vea pérdidas de alquiler y revisión de la CRA.

¿Cómo divido una factura que mezcla reparaciones y mejoras?

Cuando las partes corriente y de capital de una factura se pueden identificar, el Folio indica que es necesaria una asignación adecuada entre ellas. Cuando solo una parte menor es de capital, la práctica de la CRA es tratar todo el gasto como corriente (Folio S3-F4-C1, párrafo 1.3).

En la práctica:

1. Pida al contratista una factura que detalle cada artículo, cuarto y oficio, con la mano de obra y los materiales.
2. Marque cada línea como corriente o de capital con las cuatro pruebas.
3. Ponga cada línea de capital en su propia clase de la CCA (una parte del edificio, un electrodoméstico y un sistema de energía limpia pueden diferir) y las líneas corrientes en la línea de reparaciones. La guía de líneas de gastos explica dónde va cada costo corriente.
4. Si la parte de capital es más que menor, no confíe en la práctica de la parte menor para deducir toda la factura.

Una remodelación se dedujo completa en declaraciones pasadas: ¿cómo la corrijo?

Si el costo era de capital, la corrección consiste en reclasificarlo, rehacer el cuadro de CCA y luego determinar qué años aún se pueden cambiar y cómo. La regla es la misma si el asiento lo hizo usted o un preparador. Si detrás hay un error de un preparador, conserve sus papeles de trabajo; si alguien más debe asumir el costo es una cuestión legal que esta página no cubre.

1. Haga una lista de cada proyecto y año. Separe cada factura con las cuatro pruebas y la regla de asignación anteriores.
2. Rehaga el cuadro de CCA. Sume el costo de capital a su clase y lleve el saldo correcto a cada declaración posterior.
3. Evite deducir dos veces. El costo de capital por lo general se recupera solo mediante la CCA, salvo deducciones específicas como las modificaciones relacionadas con una discapacidad (Folio S3-F4-C1, párrafo 1.1). Reclamar la CCA mientras la deducción completa sigue en un año anterior deduciría el costo dos veces, así que resuelva todos los años en conjunto.
4. Revise qué años siguen abiertos. Para una persona, el plazo normal para que la CRA haga una nueva determinación es de tres años después del primer aviso de determinación. Pasado ese plazo, solo puede hacerla en los casos enumerados, entre ellos una declaración falsa atribuible a negligencia, descuido o falta intencional (Income Tax Act, sección 152). De qué lado cae un error antiguo es una cuestión de hecho. Si el año con la deducción completa ya no se puede cambiar, las páginas de la CRA consultadas para esta guía no dicen cómo tratar la CCA de ese costo en años posteriores; resuélvalo con un profesional antes de cambiar cualquier declaración posterior.
5. La forma de presentar la corrección depende del año. La página de la CRA cubre «Cambiar mi declaración» en línea (solo años fiscales recientes; los más antiguos van por correo) y el Form T1-ADJ: espere el aviso de determinación, adjunte respaldo del monto completo y envíelo aparte de su declaración actual (CRA: cambie su declaración). No trata un cambio que aumente el impuesto por pagar, así que defina la ruta para un año antiguo con un impuesto mayor antes de presentar.
6. Pregunte si el programa de divulgación corresponde. El Programa de Divulgaciones Voluntarias (VDP) puede aplicarse a un error con al menos un año de vencido, con condiciones (CRA: requisitos del VDP). Vea ingresos no declarados y divulgación voluntaria.

Como la CCA no puede crear una pérdida, corregir un año con pérdida suele aumentar el ingreso de ese año. El impuesto por pagar puede acumular intereses o multas.

Ejemplo

Estos ejemplos son ilustrativos y usan dólares canadienses.

Una bomba de calor reemplaza un calefactor dañado

El calefactor de gas de un arrendador de Hamilton se descompone. El arrendador instala una bomba de calor que además enfría una unidad que no tenía aire acondicionado. La factura del instalador indica C$12,500 por la bomba de calor y C$1,500 por reparar los ductos existentes.

La reparación de los ductos restaura lo que había, así que se inclina por corriente. La bomba de calor agrega un enfriamiento que la unidad nunca tuvo, por lo que mejora la propiedad más allá de su condición original y se inclina por capital: los C$12,500 irían a una clase de la CCA (la clase del edificio, o una clase de energía limpia si el sistema califica). Un reemplazo equivalente del calefactor plantearía una pregunta más cerrada; deciden las pruebas y el detalle de la factura.

Un inquilino se muda

Un propietario paga C$2,500 por parchar y repintar, C$18,000 por demoler y reconstruir el baño con una distribución nueva y mejores accesorios, y C$1,200 por un refrigerador nuevo.

El parchado y el repintado se inclinan por corriente. El baño se evalúa por separado y se inclina por capital. El refrigerador es un activo separado: de capital, Clase 8. Como el contratista facturó los tres trabajos por separado, los C$2,500 serían el gasto corriente, y los C$18,000 y los C$1,200 se sumarían a la CCA en la clase del edificio y en la Clase 8.

Una remodelación deducida completa

En el Año 1, el alquiler de un propietario menos los demás gastos es de C$6,000 antes de la remodelación del baño de C$18,000. El propietario deduce la remodelación como reparación y declara una pérdida de alquiler de C$12,000.

En el Año 2 el propietario descubre el error. Suponga que el Año 1 todavía se puede cambiar, que no hay otras propiedades de alquiler ni ajustes, y que el propietario no reclama CCA en el Año 1. Corregir la remodelación como de capital lleva el Año 1 de una pérdida de C$12,000 a un ingreso de C$6,000, un aumento de C$18,000. El límite de ingresos permite que cualquier CCA del Año 1 reduzca ese ingreso a cero, pero no que cree una pérdida. El monto permitido depende del saldo inicial de la clase del edificio, de sus reglas del primer año y de lo que el propietario decida reclamar; los C$18,000 se suman a la clase de cualquier manera, y la declaración del Año 2 empieza con el saldo corregido.

¿Su caso es distinto?

• Un reemplazo o una remodelación grande ya se dedujo completo en una declaración presentada, o un proyecto mezcla reparación y mejora: la separación, los años (el año de la deducción puede estar cerrado) y el cuadro de CCA requieren criterio profesional. Busque ayuda con impuestos de personas y lleve las facturas, las fechas y sus declaraciones anteriores.
• Piensa vender pronto o acaba de vender: el costo de capital, la CCA y la recuperación (la CCA reclamada antes, que se suma de nuevo al ingreso en una venta) influyen en la venta. Vea vender una propiedad de alquiler y si conviene reclamar la CCA en un alquiler.
• Su alquiler muestra pérdida casi todos los años, o la CRA le escribió: vea pérdidas de alquiler y revisión de la CRA y revisiones, auditorías y divulgación voluntaria.
• Pidió dinero prestado para pagar el trabajo: los intereses siguen sus propias reglas en intereses de préstamos para inversiones y alquileres.
• Vive fuera de Canadá, o el alquiler tiene varios dueños: la retención y la presentación son distintas para propietarios en el extranjero, vea arrendadores no residentes; cómo se dividen entre copropietarios el ingreso y la CCA se explica en ingresos de alquiler en Canadá.
• Alquila una parte de su vivienda, o presenta en Quebec: las proporciones del costo y el cuadro provincial están en ingresos de alquiler en Canadá.
• El alquiler está en una corporación: una corporación tiene sus propias reglas; empiece con corporaciones de cartera y de inversión.
• Quiere conocer las clases y las tasas de la CCA: use la guía de la deducción por costo de capital. Para la línea del T776 de cada costo corriente, use líneas de gastos del estado de alquiler.