T776 Kira Giderleri: Her Gider Hangi Satıra Yazılır?

Her kira gideri T776'nın hangi satırına yazılır?

Her kira gideri, giderin türünün adını taşıyan Part 4 satırına bir kez yazılır. CRA'nın indirebileceğiniz kira giderleri listesi ve T776 formu on üç satır verir.

Sermaye alımları bu satırlara yazılmaz. Form onları ekleme alanlarında listeler (ekipman, bina ve arazi); amortismana tabi olanlar için CCA (Kanada amortisman indirimi) talep edilir; arazide CCA yoktur. Bunlar, CRA'nın yayımladığı en güncel formdaki federal T776 satırlarıdır; beyanname verdiğiniz yılın formunu kontrol edin. CRA sayfaları kar temizliğini, temizliği veya haşere kontrolünü adıyla anmaz. Kirayı elde etme maliyeti olup yukarıdaki satırlara uymayan bir gider 9270'e yazılır. Québec'teki bir mülk sahibi ayrıca Revenu Québec'in kendi düzenine sahip Form TP-128-V formunu da verir; bu yüzden her gideri satırlarıyla ayrı ayrı eşleştirin.

Birden fazla mülkünüz varsa, mülkün bir kısmı eviniz ise (bir oda, bir suit, kısa konaklamalar), ipotek yeniden finanse edildiyse, bir onarım iyileştirme olabilirse, kondominyum olağanüstü bir ödeme istediyse, kişisel ve kira paranız aynı hesabı paylaşıyorsa ya da önceki yıllar hiç verilmediyse durum basit değildir. Beyanname vermeden önce bu satırları netleştirin; sonda “Sizin durumunuz farklı mı?” bölümüne bakın. Satır atamadan önce banka ve ipotek ekstrelerini, kondominyum ekstrelerini, emlak vergisi faturasını, sigorta faturalarını, faturaları ve kira sözleşmesini toplayın.

Kiralık mülk sahibi kondominyum aidatını indirebilir mi ve hangi satıra yazar?

Kondominyum aidatı, ortak alanların bakımı, onarımı ve diğer cari giderlerindeki payınız oranında 9270 satırına, Diğer giderler'e yazılır (CRA: İndirebileceğiniz kira giderleri; T4036). CRA ayrıca kira gelirinden genellikle indirilen giderlerin bir kondominyum birimi için de geçerli olduğunu söyler; yani tablodaki diğer satırlar da ona uygulanır.

CRA'nın kira sayfaları yedek fon katkıları veya olağanüstü ödemeler hakkında bir şey söylemez. T4036, ayrıntı için CRA'nın arşivlediği ve artık güncellemediği Interpretation Bulletin IT-304, Kondominyumlar metnine yollama yapar. Bu sayfa ikisi için de bir uygulama belirtmez. Kondominyum ekstresinde biri görünüyorsa, neyin karşılığı olduğunu söyleyen bildirimi saklayın ve onarım mı sermaye gideri mi rehberini okuyun; yerleştiremediğiniz bir ödeme bireysel vergi desteği gerektiren bir durumdur.

Kira ipotek ödemesinin hangi kısmı indirilebilir?

Kiralık mülkü almak veya iyileştirmek için borçlanılan paranın faizi indirilebilir ve 8710 satırına yazılır. Her ödemenin anapara kısmı indirilemez (T4036). Diğer kira giderleri için borçlanılan paranın faizi de paranın nasıl kullanıldığına bağlı olarak uygun olabilir (Income Tax Act, 20(1)(c) bendi). Her ödemeyi borç verenin ekstresine ya da itfa planına göre bölün ve anaparayı gider olarak değil kredi geri ödemesi olarak kaydedin. Bir binanın inşaat, yenileme veya değişiklik dönemindeki faiz, emlak vergisi ve ilgili ücretlerin bunun yerine binanın maliyetine eklenmesi gerekebilir ve cari indirim binadan elde edilen kira geliriyle sınırlıdır (CRA: İnşaat dönemi giderleri; Income Tax Act, 18(3.1) bendi ve 20(29) bendi).

• Yeniden finansman: para kişisel kullanım içinse ek faiz indirilemez. Bir işletme veya başka yatırımlar için para almak üzere yeniden finanse ederseniz, CRA bu faizi T776'da değil beyannamenin başka bir yerinde talep edebileceğinizi söyler. Bkz. kiralık mülk için borçlanılan paranın faizi.
• Kredi ücretleri: ipoteği düzenleme ücretleri (başvuru, ekspertiz, işlem ve sigorta ücretleri, garanti ücretleri, aracılık veya komisyon ücretleri ve finansman için avukat ücretleri) 8710'a yazılır ve kredi vadesi ne olursa olsun 5 yıl boyunca indirilir. Krediyi erken öderseniz kalan ücretler o zaman indirilebilir; ancak Kanun, bir dizi borçlanma veya başka işlem ve geri ödemenin parçası olarak yapılan geri ödemeyi dışarıda bırakır, bu yüzden kalan bakiyeyi talep etmeden önce yeniden finansmanı veya yerine konan krediyi kontrol edin (20(1)(e) bendi).
• Toplu ödenen faiz: faiz için toplu ödenen bir tutar ya da ipotek oranını düşürmek için ödenen bir ücret, ödendiği yılda tamamen indirilmez. Kredinin asıl vadesinin kalan kısmına yayılır.
• Kiracılara kira depozitosu üzerinden ödenen faiz de 8710'a yazılır.

Emlak vergisi, sigorta ve faturalı hizmetler nereye yazılır ve hangi aylar için?

Her biri kendi satırına yazılır ve yalnızca ilgili olduğu dönem için (CRA: İndirebileceğiniz kira giderleri).

Mülk yöneticisi, kira tahsilat, hukuk ve muhasebe ücretleri nereye yazılır?

Bir ücret, karşılığında ödendiği hizmetin satırına yazılır (CRA: İndirebileceğiniz kira giderleri).

CRA, aracılık ücretini reklam altında, kiracı bulan acenteleri ise yönetim ücretleri altında listeler ve kiracı bulma ücretine hangisinin uygulanacağını söylemez. Bir fatura ikisine de uyuyorsa hangisinin kullanılacağını hazırlayıcınıza sorun. CRA, hazırlayıcı ücretini birden fazla yerde tarif eder ve bir ücret yalnızca bir kez talep edilir; bkz. kira beyannamesi için muhasebeci ücretleri.

Bir onarım indirilebilir mi, yoksa sermaye gideri mi?

Küçük onarım ve bakım için işçilik ve malzeme 8960 satırına yazılır. Niteliği sermaye olan bir onarım indirilemez, ancak CCA talep edebilirsiniz (T4036). CRA'nın cari veya sermaye testleri, işin kalıcı bir fayda sağlayıp sağlamadığını, mülkü eski hâline getirip getirmediğini veya iyileştirip iyileştirmediğini ve bir parçanın ya da ayrı bir varlığın yerine geçip geçmediğini sorar.

CRA'nın örnekleri: ahşap basamakları onarmak veya ahşap bir evin dış cephesini boyamak cari giderdir. Ahşap eve vinil kaplama, ahşap basamak yerine beton basamak ve kiralık mülk için bir buzdolabı ise sermayedir. Kullanıma uygun hâle getirmek için satın alınan ikinci el mülkün onarımları ile satış beklentisiyle ya da satış şartı olarak yapılan onarımlar da öyledir; aynı iş başka türlü cari olsa bile. Gerektiğinde yapılmamış olağan bakım için gelen büyük bir fatura yine de bakım giderdir.

Sermaye kalemleri Part 4'te değil, formun ekipman (Area B), bina (Area C) veya arazi (Area F) alanlarında listelenir. Testlerin tamamı için bkz. onarım mı sermaye gideri mi; indirim talebi için bkz. kirada CCA talep edip etmeme.

Hangi kira giderlerini talep edemem?

Kira gideri gibi görünen birkaç gider, hangi satıra yazmaya çalışırsanız çalışın indirilemez (T4036).

Araç ve seyahat giderleri. Tek bir kiralık mülkünüz varsa, kira tahsil etmek için yapılan motorlu taşıt giderleri kişiseldir. 9281 satırı, tek mülkte araç giderlerine yalnızca üç koşulun üçü de sağlanırsa izin verir: bu tek kiralık mülkünüzdür ve yaşadığınız bölgededir, onarımların bir kısmını veya tamamını kendiniz yaparsınız ve araç oraya alet ve malzeme taşır. Ana konutunuzdan uzakta farklı yerlerde iki veya daha fazla kiralık mülkünüz varsa, kira tahsil etmek, onarımları denetlemek ve mülkleri yönetmek için makul araç giderleri makbuzlarla indirilebilir. Kiralık mülkler için yapılan kilometrelerin ve yıl boyunca toplam kilometrelerin kaydını tutun; araç kişisel olarak da kullanılıyorsa yalnızca gelir elde etmek için ödenen giderlerin kısmı indirilebilir ve binek araç faizi için bir sınır uygulanır. CRA, 9200 satırındaki seyahat giderlerine aynı koşulları uygular (CRA: İndirebileceğiniz kira giderleri).

Kısmen kişisel olan bir gideri nasıl girerim?

Giderin tamamını Total expenses sütununa, kişisel payı Personal portion sütununa yazın. Kişisel sütun 9949 satırında toplanır ve indirilebilir giderler toplam eksi 9949 satırı eksi 9366 satırıdır (T776 formu; T4036).

• Evinizin bir kısmını kiraya vermek: emlak vergisi ve sigorta gibi ortak giderleri, kiraya verdiğiniz metrekareye veya oda sayısına göre bölün. CRA, yalnızca kiralanan odalarla ilgili giderlerin, örneğin onların onarım ve bakımının, kişisel pay olmadan tamamen indirilebileceğini söyler.
• Yılın bir bölümünde kiralanan alan: CRA'nın kısa dönemli kiralamalar için yazılmış paylaşım ekonomisi sayfası, kira payı için makul bir temel verir: kiraya hazır alanın evin toplam alanına oranı, çarpı alanın yıl içinde kiralandığı günlerin payı, çarpı gider. Giderin geri kalanını kişisel pay olarak girin (CRA: Paylaşım ekonomisi).
• Makul kâr beklentisi yoksa: mülkünüzün bir kısmını kiraya vermenin giderleri talep edilemez.
• Kısa konaklamalar: form, kısa dönemli kiralama sütunu (9365 satırı) ve indirilemeyen, uyuma aykırı gider tutarı için Chart A (9366 satırı) ekler. Bkz. kira veya işletme geliri olarak Airbnb ve kısa konaklamalarda GST/HST.
• Kendi evinizdeki bir suit: bkz. suit giderlerinin bölünmesi.
• Ortak sahipler: 9949 satırı tüm ortak sahiplerin kişisel payını taşır. Bkz. ortak sahipli kiralar.

Kira ve giderleri hangi döneme yazarım?

Çoğu durumda kirayı, ne zaman ödenirse ödensin, kazandığınız döneme; gideri de ne zaman öderseniz ödeyin, gerçekleştiği döneme yazın (T4036). Bu, tahakkuk esasıdır. CRA nakit esasına, yani kiranın alındığında, giderin ödendiğinde sayılmasına, yalnızca yıl sonunda neredeyse hiç alacağınız ve ödenmemiş gideriniz yoksa ve net kira geliriniz veya zararınız tahakkuk esasında da neredeyse aynı çıkacaksa izin verir.

Kiracıya kira sözleşmesini feshetmek için yapılan ödeme bir defada indirilmez: CRA onu sözleşmede kalan günlere yayar; bu yüzden kira sözleşmesini ve fesih anlaşmasını saklayın. İki tuzak daha var. Tahakkuk esasında peşin ödenen gider, faydasını gördüğünüz yıllarda talep edilir. Bahçe düzenlemesi ise tahakkuk esasında bile yalnızca ödediğiniz yılda indirilir (CRA: İndirebileceğiniz kira giderleri). Kira için bkz. kira geliri nasıl vergilendirilir.

Tablomu veya defterlerimi, her işlem T776 satırını taşıyacak şekilde nasıl kurarım?

Her işleme kaydederken bir T776 satırı verin; böylece yıl sonu toplamları baştan kurmak değil bir toplam olur. Tablo (spreadsheet) de kullansanız muhasebe yazılımı da, yukarıdaki tablodaki her satır için bir satır veya bir hesap oluşturun.

Kirayı aynı tabloda 8141 satırına (brüt kira) yazın; her mülk ve kira dönemi için bir satır olsun, böylece tahakkuk esasında yıl sonunda kazanılmış ama ödenmemiş kira da sayılır. Ödeme tarihini notta saklayın ve her makbuzu kendi kira satırıyla eşleştirin; böylece kira iki kez sayılmaz ve tablo bankayla mutabık kalır. Mülk ve T776 satırına göre Tutar'ı toplayan bir özet, forma kopyalayacağınız şeydir. İpotek ödemesini iki satır olarak kaydedin: faiz 8710'a, anapara kredi bakiyesine; gider satırına değil. Kira hesabındaki banka masrafları, başlığı Faiz ve banka masrafları olan 8710 ile birlikte yazılır; CRA sayfaları bunlar hakkında daha fazla ayrıntı vermez. Kira giderlerini mümkünse ayrı bir hesaptan ödemek, yıl sonunda kişisel mi kira mı kararlarını azaltır. Daha geniş soru için bkz. defterleri kendiniz tutmak mı, muhasebe sorumlusu tutmak mı.

Neyi, ne kadar süre saklamalıyım?

Faturaları, makbuzları, sözleşmeleri, kira sözleşmesini ve her satırın arkasındaki destekleyici belgeleri saklayın. Bunları beyannameyle birlikte göndermeyin. Genellikle ilgili oldukları vergi yılının sonundan itibaren altı yıl saklayın (T4036). Income Tax Act aynı kuralı koyar.

Süre daha geç başlayabilir ya da daha uzun sürebilir: geç verilmiş bir beyanname, açık bir itiraz veya temyiz ve mülkü satın alma, iyileştirme veya satma kayıtları; CRA bunların süresiz saklanmasını söyler (CRA: Kayıtlarınızı ne kadar saklamalısınız). Tarihler için bkz. iş kayıtları ne kadar saklanır.

Örnek

Bu örnekler açıklayıcıdır ve Kanada dolarıyla verilmiştir.

Kiraya verilen bir kondominyum

Bir kondominyum yıllık C$24.000'a kiralanır. Borç verenin yıl sonu ekstresi, C$25.200'lık ödemelerde (ayda C$2.100) C$16.200 faiz ve C$9.000 anapara gösterir. Faiz 8710 satırına gider; C$9.000 anapara bir gider değil, kredi geri ödemesidir. Ayda C$450, yıl için C$5.400 tutarındaki kondominyum aidatı, ortak alanın cari maliyeti olarak 9270 satırına yazılır. Bakiye düştükçe faiz azalır; bu yüzden on iki eşit bölme değil, borç verenin ekstresini kullanın.

Vergi, sigorta, bir onarım ve yeni bir ocak

C$3.600 emlak vergisi 9180'e, C$900 sigorta 8690'a ve bir tesisatçının C$1.200'lık ziyareti 8960'a yazılır: Part 4'te toplam C$5.700. C$4.000'lık yeni bir ocak, CRA'nın buzdolabı örneği gibi ayrı bir varlıktır. Sermayedir; bu yüzden bir Part 4 satırına değil, CCA ekipman alanına yazılır.

On odadan üçü kiralanıyor

Bir sahip, evindeki 10 odadan 3'ünü kiralar. Evin tamamı için C$6.000 tutarındaki emlak vergisi ve sigorta Total sütununa tam olarak girilir ve 10 odadan 7'si, yani C$4.200, Personal portion sütununa girilir. 9949 satırı o zaman C$4.200 olur ve indirilebilir giderler C$1.800'dır.

Sizin durumunuz farklı mı?

• İlk T776'nız, kişisel ve kira parasını karıştıran bir tablo ya da hazırlayıcının bankayla uyuşmayan toplamları: bunlar, beyanname vermeden önce satır satır netleştirilmesi gereken durumlardır. Bkz. bireysel vergi ve muhasebe kayıtları.
• Yıl içinde bir kondominyum olağanüstü ödemesi, yedek fon ödemesi veya büyük bir onarım var: CRA sayfaları her durumu çözmez. Onarım mı sermaye gideri mi rehberini inceleyin, ardından belirsiz her kalem için bireysel vergi desteği alın.
• Evinizdeki bir odayı veya suiti kiraya veriyorsunuz ya da kısa konaklama sunuyorsunuz: bkz. suit giderlerinin bölünmesi ve kira veya işletme geliri olarak Airbnb.
• Kirayı birlikte sahipleniyorsunuz ya da kiralık mülkü şirketiniz elinde tutuyor: bkz. ortak sahipli kiralar veya kira holding şirketi için defterler.
• Kiranız zarar gösteriyor ya da bir kısmını yeniden finansman veya kredi limiti karşıladı: bkz. kira zararları ve CRA incelemesi ve kiralık mülk için borçlanılan paranın faizi.
• Kanada dışında yaşıyorsunuz ve Kanada'daki bir mülkü kiraya veriyorsunuz: vergi genellikle kiradan stopaj olarak kesilir ve farklı beyan kuralları uygulanır. Bkz. mukim olmayan kiralık mülk sahipleri ve sınır ötesi vergi desteği.
• Geçmiş yıllara ait kira veya defterler eksik: bkz. verilmemiş beyannameleri tamamlama ve banka hesap özetlerinden defterleri yeniden kurma; ayrıca muhasebe kayıtları desteği alın.