Mietobjekt in Kanada: Reparatur oder Kapitalkosten?

Kann ich eine Wärmepumpe oder einen Umbau an einer Mietimmobilie voll absetzen?

Manchmal. Kosten, die die Mietimmobilie nur in ihren ursprünglichen Zustand zurückversetzen, sind in der Regel laufende Ausgaben und werden meist in dem Jahr abgezogen, in dem sie anfallen (die Zufluss-Abfluss-Methode ist nur in begrenzten Fällen erlaubt; siehe Ausgabenzeilen der Mietaufstellung). Kosten, die die Immobilie verbessern, ein eigenes Wirtschaftsgut ersetzen oder eine neu gekaufte Immobilie vermietbar machen, sind Kapitalkosten: Sie können sie nicht als Reparatur abziehen, sondern holen sie über die Capital Cost Allowance (CCA) zurück, in einem Tempo, das von der Klasse und den Regeln des ersten Jahres abhängt; manche Wärmepumpensysteme kommen für einen vollen Abzug im ersten Jahr in Frage (siehe unten) (CRA: laufende oder aktivierungspflichtige Ausgaben; CRA: Rental expenses you deduct).

Die CRA-Seite zu laufenden und Kapitalausgaben nennt weder eine Wärmepumpe noch einen Heizkessel oder ein Dach. Die Antwort ergibt sich, wenn Sie ihre Prüffragen auf Ihren Fall anwenden, und das Income Tax Folio der CRA sagt, dass keine einzelne Richtlinie entscheidet (Folio S3-F4-C1, Absatz 1.2). Bei einer Wärmepumpe liegt der Wendepunkt meist darin, ob sie ausgefallene Technik durch die gleiche Art mit der gleichen Aufgabe ersetzt (spricht eher für laufende Ausgabe) oder etwas hinzufügt, das der Immobilie fehlte, etwa Kühlung, oder ein wesentlich anderes System ist (spricht eher für Kapitalkosten).

Ein Fall ist nicht mehr einfach, wenn:

• die Arbeiten etwas hinzufügen, was die Immobilie nicht hatte, etwa Kühlung, oder abgenutzte Materialien durch bessere ersetzen.
• eine Rechnung Reparaturen und Verbesserungen mischt.
• Sie die Immobilie kürzlich gekauft haben und die Arbeiten sie vermietbar gemacht haben, oder Sie die Arbeiten für einen Verkauf ausgeführt haben.
• ein großes Projekt in einer bereits eingereichten Erklärung voll abgesetzt wurde.

Halten Sie aufgeschlüsselte Rechnungen bereit, eine kurze Beschreibung vorher und nachher (was vorhanden war und was eingebaut wurde), die Daten (Kauf, Arbeiten, erste Miete, jede Anzeige) sowie Ihre letzte Form T776 (Mieteinkünfte) und Ihre CCA-Aufstellung. Den Wert Ihrer eigenen Arbeit können Sie nicht abziehen (CRA: Rental expenses you deduct).

Wurde ein großes Projekt in einer bereits eingereichten Erklärung voll abgesetzt oder mischt eine Rechnung Reparaturen und Verbesserungen, brauchen die Aufteilung, die offenen Jahre und die CCA-Aufstellung meist die Prüfung durch einen Fachmann.

Bei einer Kurzzeitvermietung (Vermietung für weniger als 90 aufeinanderfolgende Tage am Stück), die gegen ein örtliches Verbot verstößt oder eine vorgeschriebene Registrierung, Lizenz oder Genehmigung nicht hat, entfallen für die nicht regelkonformen Tage die Abzüge, laufende Ausgaben ebenso wie CCA (Income Tax Act, Abschnitt 67.7); siehe Mietverluste und Überprüfung durch die CRA.

Wie entscheidet die CRA, ob Mietkosten laufende Ausgaben oder Kapitalkosten sind?

Die CRA stellt vier Fragen. Die vierte, den Wert, nutzt sie nur, wenn die ersten drei die Antwort nicht klären, und der Wert ist für sich allein kein ausschlaggebender Faktor (CRA: laufende oder aktivierungspflichtige Ausgaben).

Die eigenen Beispiele der CRA: Vinylverkleidung über einem Holzhaus und Holztreppen, die durch Betontreppen ersetzt werden, sind Kapitalkosten; Anstrich der Außenseite und Reparatur von Holztreppen sind laufende Ausgaben; ein Kühlschrank ist Kapitalkosten, weil er ein eigenes Wirtschaftsgut ist; eine neue Verkabelung ist meist eine laufende Ausgabe, wenn sie die Immobilie nicht über den ursprünglichen Zustand hinaus verbessert. Große Summen für gewöhnliche Instandhaltung, die aufgeschoben wurde, bleiben dennoch eine laufende Ausgabe.

Zwei Punkte aus dem Folio helfen bei echten Rechnungen (Folio S3-F4-C1):

• Eine Reparatur bringt oft eine gewisse Verbesserung bei Technik oder Material. Das macht sie nicht schon für sich zu Kapitalkosten: Der Ersatz eines Fensters durch eines mit besserem Dämmwert kann weiterhin eine laufende Ausgabe sein (Absatz 1.6).
• Die Kosten werden am Wert der gesamten Immobilie, an früheren Reparaturkosten und an den Jahresgewinnen gemessen, und der Ersatz wird mit dem verglichen, was er ersetzt hat (Absätze 1.7 und 1.9).

Ist der Ersatz eines Heizkessels, einer Wärmepumpe, eines Dachs oder von Fenstern eine Reparatur oder Kapitalkosten?

Beides ist möglich, und die Umstände entscheiden. Die Klassenliste der CRA nennt Heizungsanlagen und Klimaanlagen (außer Fenstergeräten) unter den Teilen, aus denen ein Gebäude besteht, in derselben Liste wie Verkabelung und Sanitär (CRA: Classes of depreciable property).

Die Tabelle wendet die Prüffragen der CRA an; es sind keine Beispiele der CRA.

Viele Fälle mit ausgefallener Technik liegen dazwischen. Bewahren Sie die Beschreibung des Handwerkers auf, was ausgefallen ist, was eingebaut wurde und warum.

Ist ein neues Gerät oder eine neue Einrichtung eine laufende Ausgabe oder Kapitalkosten?

Der Ersatz eines Geräts ist in der Regel eine Kapitalausgabe: Die CRA behandelt einen für eine Mietimmobilie gekauften Kühlschrank als eigenes Wirtschaftsgut innerhalb der Immobilie (CRA: laufende oder aktivierungspflichtige Ausgaben). Möbel und Geräte gehören in der Regel in Klasse 8 (CRA: Classes of depreciable property).

Ein Serviceeinsatz oder ein Teil, das ein Gerät wiederherstellt, das Sie schon besitzen, ist eine Reparatur, weil es nur wiederherstellt. Im Gebäude eingebaute Teile wie Sanitär oder Verkabelung folgen der Frage zu Gebäudeteilen im Abschnitt oben.

Ich habe zwischen zwei Mietern ein Bad oder eine Küche saniert: Was kann ich jetzt abziehen?

Arbeiten, die die Wohnung in den früheren Zustand zurückversetzen, sprechen eher für laufende Ausgaben; eine Verbesserung eher für Kapitalkosten. Ausbessern, Streichen und gleichwertiger Ersatz abgenutzter Teile sprechen eher für laufende Ausgaben. Eine Kernsanierung mit neuem Grundriss, besseren Armaturen oder hochwertigeren Materialien spricht eher für Kapitalkosten, ebenso neue Geräte.

Berechtigte behinderungsbedingte Umbauten, etwa der Umbau eines Bades oder einer Tür für eine Person mit eingeschränkter Mobilität, können stattdessen in dem Jahr abgezogen werden, in dem sie bezahlt werden (CRA: Capital expenses – Special situations).

Bitten Sie den Handwerker, beide Arten von Arbeiten in getrennten Zeilen abzurechnen. Aufgeschobene kleine Reparaturen, die gemeinsam zwischen zwei Mietern ausgeführt werden, können ihren Charakter behalten. Das Folio sagt, dass eine größere Reparatur aus mehreren kleineren Arbeiten bestehen kann, die jeweils laufende Ausgaben gewesen wären, wären sie zur rechten Zeit erledigt worden, und dass spätere Ausführung ihre Art nicht ändert (Folio S3-F4-C1, Absatz 1.10).

Ich habe eine ältere Immobilie gekauft und vor der Vermietung hergerichtet: laufende Ausgabe oder Kapitalkosten?

In der Regel Kapitalkosten. Die Kosten der Reparatur gebrauchter Immobilien, die Sie erworben haben, um sie in einen nutzbaren Zustand zu bringen, sind Kapitalausgaben, auch wenn dieselbe Reparatur bei einer Immobilie, die Sie schon vermieten, eine laufende Ausgabe wäre (CRA: laufende oder aktivierungspflichtige Ausgaben; Folio S3-F4-C1, Absatz 1.11).

Läuft die Vermietung, folgen gewöhnliche Reparaturen wieder den vier Prüffragen. Zinsen, Gebühren und Grundsteuern, die während einer Renovierung gezahlt werden, folgen eigenen Bedingungen (CRA: Capital expenses – Special situations); siehe auch Zinsen auf Kredite für Investitionen und Mietobjekte. Halten Sie das Kaufdatum, den Beginn und das Ende der Arbeiten und das Datum des ersten Mieters fest.

Sind Reparaturen zur Vorbereitung eines Verkaufs laufende Ausgaben oder Kapitalkosten?

Kapitalkosten, wenn Sie sie im Hinblick auf einen Verkauf oder als Verkaufsbedingung ausgeführt haben. Hätten Sie die Reparaturen ohnehin ausgeführt und wäre ein Verkauf nur während oder nach den Arbeiten verhandelt worden, sind sie laufende Ausgaben (CRA: laufende oder aktivierungspflichtige Ausgaben; Folio S3-F4-C1, Absatz 1.12).

Der Zeitpunkt ist der Beweis. Bewahren Sie Arbeitsaufträge, Mieteranfragen und Angebote auf, die vor jeder Anzeige oder jedem Angebot liegen. Kapitalkosten können auch bei einem späteren Verkauf eine Rolle spielen; siehe Verkauf einer Mietimmobilie.

Was mache ich mit Kapitalkosten?

Die Kosten werden der passenden CCA-Klasse hinzugefügt und über die CCA zurückgeholt. Die CCA ist freiwillig: Sie können jeden Betrag von null bis zum Höchstbetrag der Klasse geltend machen (CRA: Guide T4036). Der gesamte CCA-Abzug steht in Zeile 9936 von Form T776.

Sätze und Klassen stammen aus CRA: Classes of depreciable property. Manche Wärmepumpensysteme (Luft- oder Erdwärme) kommen stattdessen für eine eigene Klasse für saubere Energie in Frage, Klasse 43.1 in Schedule II der Income Tax Regulations; in welche Klasse ein System gehört, hängt von seiner Art und Nutzung ab, bestätigen Sie sie also, bevor Sie die Aufstellung anlegen. Trifft das zu, kann neues Vermögen der Klasse 43.1 eine erhöhte Abschreibung im ersten Jahr erhalten, die bis zu den vollen Kosten reichen kann; Kapitalkosten bedeuten also nicht immer eine langsame Abschreibung (Income Tax Regulations, Absatz 1100(2)). Die Regeln des ersten Jahres für neue Zugänge hängen vom Erwerbsdatum ab; den Betrag des ersten Jahres und die übrige Klassenliste finden Sie im CCA-Ratgeber. Ob Sie angesichts des Recapture bei einem Verkauf überhaupt CCA geltend machen sollten, steht in CCA bei einer Mietimmobilie geltend machen?.

Die Gestaltung der Außenanlagen um die Mietimmobilie, die wie Kapitalkosten aussehen könnte, ist in dem Jahr abzugsfähig, in dem Sie sie bezahlen (CRA: Rental expenses you deduct).

Warum kann die CCA keinen Mietverlust schaffen oder erhöhen?

Die CCA auf ein Mietgebäude kann keinen Mietverlust schaffen oder erhöhen: Die Verordnung begrenzt die abziehbare CCA für Klassen, die ein Mietgebäude enthalten, auf Ihre Nettomieteinkünfte vor CCA. Der Mietleitfaden der CRA sagt das ausdrücklich (CRA: Guide T4036; Income Tax Regulations, Absatz 1100(11)).

Sie fassen zuerst Einkünfte und Verluste aller Ihrer Mietimmobilien zusammen, auch wenn sie in verschiedene Klassen gehören. Die CRA sagt, dass die Grenze auch für Möbel, Einrichtungen und Geräte gilt, die im Mietgebäude genutzt werden. Das Beispiel des Leitfadens ist ein Eigentümer, dessen drei Mietobjekte zusammen einen Nettoverlust haben: Er kann keine CCA auf die Gebäude oder Geräte geltend machen (CRA: How much CCA you can claim). Nur die CCA, die Sie tatsächlich geltend machen, senkt den Saldo der Klasse (die nicht geltend gemachten Kosten, die in der Klasse verbleiben); ein Betrag, den die Grenze blockiert, bleibt also für spätere Jahre darin (gleiche Seite); siehe den CCA-Ratgeber.

Deshalb ist die Einordnung wichtig, und deshalb folgt sie den Tatsachen und nicht der Wirkung auf den Verlust. Ein Projekt, das eine Reparatur ist, kann einen Verlust schaffen. Dasselbe Projekt kann es als Kapitalkosten in der Regel nicht, weil seine CCA unter die Grenze fällt; ob eine bestimmte Klasse darunter fällt, hängt von Klasse und Nutzung ab; bei einer Klasse für saubere Energie kann stattdessen die ähnliche Grenze für vermietetes Vermögen in Absatz 1100(15) gelten. Zu Verlustjahren und Überprüfung durch die CRA siehe Mietverluste und Überprüfung durch die CRA.

Wie teile ich eine Rechnung auf, die Reparaturen und Verbesserungen mischt?

Lassen sich der laufende und der Kapitalteil einer Rechnung unterscheiden, ist nach dem Folio eine angemessene Aufteilung nötig. Ist nur ein geringer Teil Kapital, behandelt die CRA nach ihrer Praxis die gesamte Ausgabe als laufend (Folio S3-F4-C1, Absatz 1.3).

In der Praxis:

1. Bitten Sie den Handwerker um eine Rechnung, die jeden Posten, Raum und jedes Gewerk mit Arbeit und Material aufführt.
2. Kennzeichnen Sie jede Zeile mit den vier Prüffragen als laufend oder Kapital.
3. Ordnen Sie jede Kapitalzeile ihrer eigenen CCA-Klasse zu (ein Gebäudeteil, ein Gerät und eine Anlage für saubere Energie können sich unterscheiden) und die laufenden Zeilen der Zeile für Reparaturen. Der Ratgeber zu den Ausgabenzeilen zeigt, wohin welche laufende Ausgabe gehört.
4. Ist der Kapitalteil mehr als gering, verlassen Sie sich nicht auf die Praxis zu geringen Teilen, um die gesamte Rechnung abzuziehen.

Ein Umbau wurde in früheren Erklärungen voll abgezogen: Wie korrigiere ich das?

Waren die Kosten Kapitalkosten, besteht die Korrektur darin, sie umzugliedern, die CCA-Aufstellung neu aufzubauen und dann zu klären, welche Jahre sich noch ändern lassen und wie. Die Regel ist dieselbe, ob Sie oder ein Ersteller der Steuererklärung die Buchung vorgenommen haben. Liegt der Fehler bei einem Ersteller, bewahren Sie dessen Arbeitspapiere auf; ob jemand anderes die Kosten trägt, ist eine Rechtsfrage, die dieser Ratgeber nicht behandelt.

1. Listen Sie jedes Projekt und Jahr auf. Teilen Sie jede Rechnung mit den vier Prüffragen und der Aufteilungsregel oben auf.
2. Bauen Sie die CCA-Aufstellung neu auf. Fügen Sie die Kapitalkosten ihrer Klasse hinzu und tragen Sie den richtigen Saldo in jede spätere Erklärung ein.
3. Vermeiden Sie einen doppelten Abzug. Kapitalkosten werden in der Regel nur über die CCA zurückgeholt, abgesehen von besonderen Abzügen wie behinderungsbedingten Umbauten (Folio S3-F4-C1, Absatz 1.1). CCA geltend zu machen, während der volle Abzug in einem alten Jahr stehen bleibt, würde die Kosten doppelt abziehen; bereinigen Sie also alle Jahre gemeinsam.
4. Prüfen Sie, welche Jahre offen sind. Bei einer Privatperson beträgt die normale Frist, in der die CRA einen geänderten Steuerbescheid erlassen darf, drei Jahre nach dem ersten Steuerbescheid. Danach darf sie nur in aufgelisteten Fällen ändern, darunter eine Falschangabe aufgrund von Nachlässigkeit, Unachtsamkeit oder vorsätzlichem Versäumnis (Income Tax Act, Abschnitt 152). Auf welche Seite ein alter Fehler fällt, ist eine Tatsachenfrage. Lässt sich das Jahr mit dem vollen Abzug nicht mehr ändern, sagen die für diesen Ratgeber gelesenen CRA-Seiten nicht, wie die CCA auf diese Kosten in späteren Jahren zu behandeln ist; klären Sie das mit einem Fachmann, bevor Sie eine spätere Erklärung ändern.
5. Wie die Korrektur eingereicht wird, hängt vom Jahr ab. Die Seite der CRA behandelt „Change my return“ online (nur für neuere Steuerjahre; ältere gehen per Post) und Form T1-ADJ: Warten Sie auf den Steuerbescheid, fügen Sie Nachweise für den gesamten Betrag bei und senden Sie die Korrektur getrennt von Ihrer aktuellen Erklärung (CRA: Change your return). Eine Änderung, die die geschuldete Steuer erhöht, behandelt sie nicht; klären Sie daher den Weg für ein altes Jahr mit höherer Steuer, bevor Sie einreichen.
6. Prüfen Sie, ob das Offenlegungsprogramm passt. Das Voluntary Disclosures Program (VDP, Programm zur freiwilligen Offenlegung) kann auf einen Fehler anwendbar sein, der mindestens ein Jahr nach seinem Fälligkeitstermin liegt, unter Bedingungen (CRA: Voraussetzungen für das Programm zur freiwilligen Offenlegung). Siehe nicht gemeldete Einkünfte und freiwillige Offenlegung.

Weil die CCA keinen Verlust schaffen kann, erhöht die Korrektur eines Verlustjahres in der Regel die Einkünfte dieses Jahres. Geschuldete Steuer kann mit Zinsen oder Strafzuschlägen verbunden sein.

Beispiel

Die Beispiele sind erfunden und verwenden kanadische Dollar.

Eine Wärmepumpe ersetzt einen ausgefallenen Heizkessel

Bei einem Vermieter in Hamilton fällt der Gasheizkessel aus. Der Vermieter baut eine Wärmepumpe ein, die auch eine Wohnung kühlt, die keine Klimaanlage hatte. Die Rechnung des Installateurs weist C$12.500 für die Wärmepumpe und C$1.500 für die Reparatur der vorhandenen Lüftungskanäle aus.

Die Reparatur der Lüftungskanäle stellt wieder her, was vorhanden war, und spricht daher eher für eine laufende Ausgabe. Die Wärmepumpe fügt Kühlung hinzu, die die Wohnung nie hatte, verbessert die Immobilie also über den ursprünglichen Zustand hinaus und spricht eher für Kapitalkosten: C$12.500 kämen in eine CCA-Klasse (die Klasse des Gebäudes oder eine Klasse für saubere Energie, wenn das System sich qualifiziert). Ein gleichwertiger Ersatz des Heizkessels wäre eine engere Frage; die Prüffragen und die Rechnungsdetails entscheiden.

Ein Mieter zieht aus

Ein Eigentümer zahlt C$2.500 für Ausbessern und Streichen, C$18.000 für die Kernsanierung des Bades mit neuem Grundriss und besseren Armaturen und C$1.200 für einen neuen Kühlschrank.

Ausbessern und Streichen sprechen eher für laufende Ausgaben. Das Bad wird für sich geprüft und spricht eher für Kapitalkosten. Der Kühlschrank ist ein eigenes Wirtschaftsgut: Kapitalkosten, Klasse 8. Weil der Handwerker die drei Arbeiten getrennt abgerechnet hat, wären die C$2.500 die laufende Ausgabe, und die C$18.000 und C$1.200 kämen in die CCA, in die Klasse des Gebäudes und in Klasse 8.

Ein Umbau, voll abgezogen

In Jahr 1 betragen die Mieteinnahmen eines Eigentümers abzüglich der übrigen Ausgaben C$6.000 vor der Badrenovierung für C$18.000. Der Eigentümer zieht die Renovierung als Reparatur ab und meldet einen Mietverlust von C$12.000.

In Jahr 2 entdeckt der Eigentümer den Fehler. Nehmen Sie an, dass Jahr 1 sich noch ändern lässt, es keine anderen Mietobjekte oder Anpassungen gibt und der Eigentümer für Jahr 1 keine CCA geltend macht. Die Korrektur der Renovierung als Kapitalkosten verschiebt Jahr 1 von einem Verlust von C$12.000 auf Einkünfte von C$6.000, eine Erhöhung um C$18.000. Die Einkünftegrenze lässt jede CCA aus Jahr 1 diese Einkünfte auf null senken, aber keinen Verlust schaffen. Der zulässige Betrag hängt vom Anfangssaldo der Gebäudeklasse, ihren Regeln des ersten Jahres und davon ab, was der Eigentümer geltend machen will; die C$18.000 kommen in jedem Fall in die Klasse, und die Erklärung für Jahr 2 beginnt mit dem korrigierten Saldo.

Anders in Ihrem Fall?

• Ein großer Ersatz oder Umbau wurde in einer bereits eingereichten Erklärung voll abgezogen, oder ein Projekt mischt Reparatur und Verbesserung: Die Aufteilung, die Jahre (das Jahr des Abzugs kann geschlossen sein) und die CCA-Aufstellung brauchen fachliches Urteil. Holen Sie Hilfe bei der Einkommensteuer für Privatpersonen ein und bringen Sie Rechnungen, Daten und Ihre früheren Erklärungen mit.
• Sie planen bald einen Verkauf oder haben gerade verkauft: Kapitalkosten, CCA und Recapture (früher geltend gemachte CCA, die bei einem Verkauf den Einkünften wieder hinzugerechnet wird) fließen alle in den Verkauf ein. Siehe Verkauf einer Mietimmobilie und CCA bei einer Mietimmobilie geltend machen?.
• Ihre Mietimmobilie zeigt meistens einen Verlust, oder die CRA hat Ihnen geschrieben: Siehe Mietverluste und Überprüfung durch die CRA und Überprüfungen, Prüfungen und freiwillige Offenlegung.
• Sie haben Geld für die Arbeiten geliehen: Die Zinsen folgen eigenen Regeln in Zinsen auf Kredite für Investitionen und Mietobjekte.
• Sie leben außerhalb Kanadas, oder die Mietimmobilie gehört mehreren Eigentümern: Quellensteuer und Einreichung unterscheiden sich für Eigentümer im Ausland, siehe nichtansässige Vermieter; die Aufteilung von Einkünften und CCA unter Miteigentümern steht unter Mieteinkünfte in Kanada.
• Sie vermieten einen Teil Ihrer Wohnung oder reichen in Québec ein: Die Kostenanteile und die Aufstellung der Provinz stehen unter Mieteinkünfte in Kanada.
• Die Mietimmobilie gehört einer Kapitalgesellschaft: Eine Kapitalgesellschaft hat eigene Regeln; beginnen Sie mit Holding- und Investmentgesellschaften.
• Sie wollen die CCA-Klassen und -Sätze: Nutzen Sie den Ratgeber zur Capital Cost Allowance. Für die T776-Zeile jeder laufenden Ausgabe nutzen Sie Ausgabenzeilen der Mietaufstellung.