Réparations locatives au Canada : dépense courante ou en capital?

Puis-je déduire en entier une thermopompe ou une rénovation dans un logement locatif?

Parfois. Un coût qui ne fait que remettre le logement locatif dans son état initial est généralement une dépense courante, déduite en général dans l'année où vous l'engagez (la méthode de caisse n'est permise que dans des cas limités; voir les lignes de dépenses de l'état des loyers). Un coût qui améliore l'immeuble, remplace un bien distinct ou rend apte à la location un immeuble nouvellement acheté est une dépense en capital : vous ne pouvez pas le déduire comme une réparation, et vous le récupérez au moyen de la déduction pour amortissement (DPA), à un rythme qui dépend de sa catégorie et des règles de la première année; certains systèmes de thermopompe peuvent donner droit à une déduction complète dès la première année (voir plus bas) (ARC : dépenses courantes ou en capital; ARC : dépenses locatives que vous déduisez).

La page de l'Agence du revenu du Canada (ARC) sur les dépenses courantes et en capital ne nomme ni thermopompe, ni fournaise, ni toit. La réponse vient de l'application de ses critères à votre situation, et le folio de l'impôt sur le revenu de l'ARC indique qu'aucune directive unique ne tranche (Folio S3-F4-C1, paragraphe 1.2). Pour une thermopompe, le point de bascule habituel est de savoir si elle remplace un équipement défaillant par un équipement du même genre qui fait le même travail (tend vers la dépense courante), ou si elle ajoute quelque chose que l'immeuble n'avait pas, comme la climatisation, ou constitue un système sensiblement différent (tend vers la dépense en capital).

Un dossier cesse d'être simple lorsque :

• les travaux ajoutent quelque chose que l'immeuble n'avait pas, comme la climatisation, ou remplacent des matériaux usés par de meilleurs;
• une même facture mélange des réparations et des améliorations;
• vous avez acheté l'immeuble récemment et les travaux l'ont rendu apte à la location, ou vous avez fait les travaux pour le vendre;
• un gros projet a déjà été déduit en entier dans une déclaration produite.

Rassemblez les factures détaillées, une brève description avant-après de ce qui existait et de ce qui a été installé, les dates (achat, travaux, premier loyer, mise en annonce) ainsi que votre formulaire T776 et votre tableau de DPA des années précédentes. Vous ne pouvez pas déduire la valeur de votre propre travail (ARC : dépenses locatives que vous déduisez).

Si un gros projet a déjà été déduit en entier dans une déclaration produite, ou si une même facture mélange réparations et améliorations, la ventilation, les années encore ouvertes et le tableau de DPA exigent généralement l'examen d'un professionnel.

Pour une location à court terme (louée moins de 90 jours consécutifs à la fois), une location qui enfreint une interdiction locale ou qui n'a pas l'inscription, la licence ou le permis requis perd ses déductions, dépenses courantes et DPA comprises, pour les jours de non-conformité (Loi de l'impôt sur le revenu, article 67.7); voir les pertes locatives et l'examen de l'ARC.

Comment l'ARC décide-t-elle si un coût locatif est courant ou en capital?

L'ARC pose quatre questions. Elle n'utilise la quatrième, la valeur, que si les trois premières ne règlent pas la question, et la valeur n'est pas à elle seule un facteur déterminant (ARC : dépenses courantes ou en capital).

Exemples de l'ARC : le revêtement de vinyle posé sur une maison en bois et le remplacement d'un escalier en bois par un escalier en béton sont des dépenses en capital; la peinture extérieure et la réparation d'un escalier en bois sont des dépenses courantes; un réfrigérateur est une dépense en capital parce que c'est un bien distinct; le recâblage est généralement une dépense courante s'il n'améliore pas l'immeuble au-delà de son état initial. Les grosses sommes consacrées à un entretien courant qui avait été reporté restent une dépense courante.

Deux points du folio aident avec de vraies factures (Folio S3-F4-C1) :

• Une réparation apporte souvent une certaine amélioration de la technologie ou des matériaux. Cela ne la rend pas à elle seule en capital : remplacer une fenêtre par une fenêtre à meilleur pouvoir isolant peut quand même être une dépense courante (paragraphe 1.6).
• Le coût s'apprécie par rapport à la valeur de l'immeuble entier, aux coûts de réparation passés et aux bénéfices annuels, et le remplacement est comparé à ce qu'il remplace (paragraphes 1.7 et 1.9).

Le remplacement d'une fournaise, d'une thermopompe, d'un toit ou de fenêtres est-il une réparation ou un coût en capital?

Cela peut être l'un ou l'autre, et les faits tranchent. La liste des catégories de l'ARC range le matériel de chauffage et de climatisation (sauf les climatiseurs de fenêtre) parmi les éléments qui composent un immeuble, dans la même liste que le câblage et la plomberie (ARC : catégories de biens amortissables).

Le tableau applique les critères de l'ARC; ce ne sont pas des exemples de l'ARC.

Beaucoup de cas d'équipement défaillant se situent entre les deux. Gardez la description de l'entrepreneur : ce qui est tombé en panne, ce qui a été installé et pourquoi.

Un nouvel électroménager ou un nouvel accessoire est-il une dépense courante ou en capital?

Le remplacement d'un électroménager est généralement une dépense en capital : l'ARC considère un réfrigérateur acheté pour un logement locatif comme un bien distinct à l'intérieur de l'immeuble (ARC : dépenses courantes ou en capital). Les meubles et les électroménagers vont généralement dans la catégorie 8 (ARC : catégories de biens amortissables).

Un appel de service ou une pièce qui remet en état un électroménager que vous possédez déjà est une réparation, puisqu'il ne fait que remettre en état. Les éléments intégrés à l'immeuble, comme la plomberie ou le câblage, suivent la question de la partie d'immeuble traitée dans la section ci-dessus.

J'ai rénové une salle de bain ou une cuisine entre deux locataires : que puis-je déduire tout de suite?

Les travaux qui remettent le logement dans son état antérieur tendent vers la dépense courante; une amélioration tend vers la dépense en capital. Le rapiéçage, la peinture et le remplacement équivalent de pièces usées tendent vers la dépense courante. Une rénovation complète avec un nouvel aménagement, de meilleurs accessoires ou des matériaux de qualité supérieure tend vers la dépense en capital, tout comme les nouveaux électroménagers.

Les modifications admissibles liées à une invalidité, comme l'adaptation d'une salle de bain ou d'une porte pour une personne à mobilité réduite, peuvent plutôt être déduites dans l'année du paiement (ARC : dépenses en capital – situations particulières).

Demandez à l'entrepreneur de facturer les deux genres de travaux sur des lignes distinctes. De petites réparations reportées et faites ensemble entre deux locataires peuvent conserver leur nature. Le folio indique qu'un gros chantier de réparation peut être un cumul de travaux moindres qui auraient été des dépenses courantes s'ils avaient été faits au besoin, et que le fait de les faire plus tard n'en change pas la nature (Folio S3-F4-C1, paragraphe 1.10).

J'ai acheté un immeuble plus ancien et je l'ai remis en état avant de le louer : dépense courante ou en capital?

En général, une dépense en capital. Le coût de la réparation d'un bien usagé que vous avez acquis pour le rendre apte à l'usage est une dépense en capital, même si la même réparation serait une dépense courante pour un immeuble que vous louez déjà (ARC : dépenses courantes ou en capital; Folio S3-F4-C1, paragraphe 1.11).

Une fois la location en cours, les réparations ordinaires suivent de nouveau les quatre critères. Les intérêts, les frais et les impôts fonciers payés pendant une rénovation suivent des conditions distinctes (ARC : dépenses en capital – situations particulières); voir aussi les intérêts sur les emprunts pour des placements et des immeubles locatifs. Conservez la date d'achat, les dates de début et de fin des travaux et la date du premier locataire.

Les réparations faites pour préparer l'immeuble à la vente sont-elles courantes ou en capital?

En capital, si vous les avez faites en prévision d'une vente ou comme condition de la vente. Si vous auriez fait les réparations de toute façon et qu'une vente n'a été négociée que pendant ou après les travaux, elles sont courantes (ARC : dépenses courantes ou en capital; Folio S3-F4-C1, paragraphe 1.12).

Le moment fait foi. Conservez les bons de travail, les demandes des locataires et les soumissions antérieurs à toute mise en annonce ou offre. Un coût en capital peut aussi compter lors d'une vente ultérieure; voir la vente d'un immeuble locatif.

S'il s'agit d'une dépense en capital, que dois-je en faire?

Le coût est ajouté à la bonne catégorie de DPA et récupéré au moyen de la DPA. La DPA est facultative : vous pouvez demander n'importe quel montant, de zéro jusqu'au maximum de la catégorie (ARC : guide T4036). Le total de la DPA demandée va à la ligne 9936 du formulaire T776.

Les taux et les catégories viennent de l'ARC : catégories de biens amortissables. Certains systèmes de thermopompe (à air ou géothermiques) peuvent plutôt donner droit à une catégorie distincte pour l'énergie propre, la catégorie 43.1, à l'annexe II du Règlement de l'impôt sur le revenu; la catégorie d'un système dépend de son type et de son usage, alors confirmez-la avant de monter le tableau. S'il est admissible, un bien neuf de la catégorie 43.1 peut bénéficier d'une déduction majorée la première année, qui peut atteindre le coût total; une dépense en capital n'équivaut donc pas toujours à un amortissement lent (Règlement de l'impôt sur le revenu, article 1100(2)). Les règles de la première année pour les nouveaux ajouts varient selon la date d'acquisition; utilisez le guide sur la DPA pour le montant de la première année et le reste de la liste des catégories. La question de demander ou non la DPA, compte tenu de la récupération de l'amortissement à la vente, est traitée dans faut-il demander la DPA sur un logement locatif.

L'aménagement paysager des terrains autour du logement locatif, qui pourrait sembler une dépense en capital, est déductible dans l'année où vous le payez (ARC : dépenses locatives que vous déduisez).

Pourquoi la DPA ne peut-elle pas créer ni augmenter une perte locative?

La DPA sur un immeuble locatif ne peut ni créer ni augmenter une perte locative : le règlement plafonne la DPA que vous pouvez déduire pour les catégories qui comprennent un immeuble locatif à votre revenu locatif net avant la DPA. Le guide de l'ARC sur les revenus de location le dit directement (ARC : guide T4036; Règlement de l'impôt sur le revenu, article 1100(11)).

Vous combinez d'abord les revenus et les pertes de tous vos immeubles locatifs, même s'ils appartiennent à des catégories différentes. L'ARC indique que la limite s'applique aussi aux meubles, aux accessoires et aux électroménagers utilisés dans l'immeuble locatif. L'exemple du guide est celui d'un propriétaire dont les trois logements locatifs affichent ensemble une perte nette : il ne peut demander aucune DPA sur les immeubles ni sur les électroménagers (ARC : montant de DPA que vous pouvez demander). Seule la DPA que vous demandez réellement réduit le solde de la catégorie (le coût non demandé qui reste dans cette catégorie); un montant bloqué par la limite y reste donc pour les années suivantes (même page); voir le guide sur la DPA.

C'est pourquoi l'étiquette compte, et pourquoi elle suit les faits, pas l'effet sur la perte. Un projet qui est une réparation peut créer une perte. Le même projet, s'il est en capital, ne le peut généralement pas, car sa DPA tombe sous la limite; qu'une catégorie donnée y soit soumise dépend de la catégorie et de l'usage; pour une catégorie d'énergie propre, la limite semblable sur les biens de location prévue à l'article 1100(15) peut s'appliquer à la place. Pour les années de perte et l'examen de l'ARC, voir les pertes locatives et l'examen de l'ARC.

Comment ventiler une facture qui mélange réparations et améliorations?

Lorsque les parties courante et en capital d'une même facture peuvent être distinguées, le folio indique qu'une répartition appropriée entre elles est nécessaire. Lorsque seule une petite partie est en capital, la pratique de l'ARC est de traiter toute la dépense comme courante (Folio S3-F4-C1, paragraphe 1.3).

En pratique :

1. Demandez à l'entrepreneur une facture qui détaille chaque article, chaque pièce et chaque corps de métier, avec la main-d'œuvre et les matériaux.
2. Marquez chaque ligne comme courante ou en capital selon les quatre critères.
3. Placez chaque ligne en capital dans sa propre catégorie de DPA (une partie d'immeuble, un électroménager et un système d'énergie propre peuvent différer) et les lignes courantes à la ligne des réparations. Le guide sur les lignes de dépenses indique où va chaque coût courant.
4. Si la partie en capital dépasse une petite partie, ne comptez pas sur la pratique de la petite partie pour déduire toute la facture.

Une rénovation a été déduite en entier dans des déclarations antérieures : comment corriger?

Si le coût était en capital, la correction consiste à le reclasser, à reconstituer le tableau de DPA, puis à déterminer quelles années peuvent encore être modifiées et comment. La règle est la même, que l'écriture ait été faite par vous ou par un préparateur. Si l'erreur d'un préparateur en est la cause, gardez ses documents de travail; la question de savoir si quelqu'un d'autre en assume le coût est une question juridique que cette page ne traite pas.

1. Dressez la liste de chaque projet et de chaque année. Ventilez chaque facture avec les quatre critères et la règle de répartition ci-dessus.
2. Reconstituez le tableau de DPA. Ajoutez le coût en capital à sa catégorie et reportez le bon solde dans chaque déclaration suivante.
3. Évitez de déduire deux fois. Un coût en capital se récupère généralement par la seule DPA, sauf déductions précises comme les modifications liées à une invalidité (Folio S3-F4-C1, paragraphe 1.1). Demander la DPA alors que la déduction complète reste dans une ancienne année reviendrait à déduire le coût deux fois; réglez donc toutes les années ensemble.
4. Vérifiez quelles années sont encore ouvertes. Pour un particulier, la période normale pendant laquelle l'ARC peut établir une nouvelle cotisation est de trois ans après le premier avis de cotisation. Passé ce délai, elle ne peut le faire que dans des cas énumérés, y compris une présentation erronée des faits attribuable à la négligence, à l'inattention ou à un manquement volontaire (Loi de l'impôt sur le revenu, article 152). Le côté où tombe une ancienne erreur est une question de fait. Si l'année de la déduction complète ne peut plus être modifiée, les pages de l'ARC consultées pour ce guide n'indiquent pas comment traiter la DPA sur ce coût dans les années suivantes; réglez cette question avec un professionnel avant de modifier une déclaration ultérieure.
5. La façon de produire la correction dépend de l'année. La page de l'ARC porte sur la fonction « Modifier ma déclaration » en ligne (années d'imposition récentes seulement; les années plus anciennes passent par la poste) et sur le formulaire T1-ADJ : attendez l'avis de cotisation, joignez les pièces à l'appui du montant total et envoyez le tout séparément de votre déclaration courante (ARC : modifier votre déclaration). Elle ne traite pas d'une modification qui augmente l'impôt à payer; réglez donc la marche à suivre pour une ancienne année avec un impôt plus élevé avant de produire.
6. Demandez-vous si le programme de divulgation convient. Le Programme des divulgations volontaires (PDV) peut s'appliquer à une erreur dont l'échéance est dépassée d'au moins un an, sous certaines conditions (ARC : admissibilité au PDV). Voir les revenus non déclarés et la divulgation volontaire.

Comme la DPA ne peut pas créer de perte, la correction d'une année de perte augmente généralement le revenu de cette année-là. L'impôt à payer peut porter des intérêts ou des pénalités.

Exemple

Ces exemples sont donnés à titre d'illustration et sont en dollars canadiens.

Une thermopompe remplace une fournaise défaillante

La fournaise au gaz d'un propriétaire de Hamilton tombe en panne. Il installe une thermopompe qui climatise aussi un logement qui n'avait pas de climatisation. La facture de l'installateur indique 12 500 $ CA pour la thermopompe et 1 500 $ CA pour réparer les conduits existants.

La réparation des conduits remet en état ce qui existait; elle tend donc vers la dépense courante. La thermopompe ajoute une climatisation que le logement n'avait jamais eue; elle améliore donc l'immeuble au-delà de son état initial et tend vers la dépense en capital : 12 500 $ CA iraient dans une catégorie de DPA (la catégorie de l'immeuble, ou une catégorie d'énergie propre si le système est admissible). Le remplacement équivalent d'une fournaise soulèverait une question plus serrée; les critères et le détail de la facture tranchent.

Un locataire déménage

Un propriétaire paie 2 500 $ CA pour rapiécer et repeindre, 18 000 $ CA pour démolir et reconstruire la salle de bain avec un nouvel aménagement et de meilleurs accessoires, et 1 200 $ CA pour un nouveau réfrigérateur.

Le rapiéçage et la peinture tendent vers la dépense courante. La salle de bain est évaluée séparément et tend vers la dépense en capital. Le réfrigérateur est un bien distinct : dépense en capital, catégorie 8. Comme l'entrepreneur a facturé les trois travaux séparément, les 2 500 $ CA seraient la dépense courante, et les 18 000 $ CA et 1 200 $ CA seraient ajoutés à la DPA dans la catégorie de l'immeuble et dans la catégorie 8.

Une rénovation déduite en entier

À l'année 1, le loyer d'un propriétaire moins les autres dépenses donne 6 000 $ CA avant la rénovation de salle de bain de 18 000 $ CA. Le propriétaire déduit la rénovation comme une réparation et déclare une perte locative de 12 000 $ CA.

À l'année 2, le propriétaire découvre l'erreur. Supposons que l'année 1 peut encore être modifiée, qu'il n'y a pas d'autre immeuble locatif ni d'autre ajustement, et que le propriétaire ne demande aucune DPA pour l'année 1. Corriger la rénovation comme dépense en capital fait passer l'année 1 d'une perte de 12 000 $ CA à un revenu de 6 000 $ CA, soit une hausse de 18 000 $ CA. La limite liée au revenu permet à toute DPA de l'année 1 de ramener ce revenu à zéro, sans créer de perte. Le montant permis dépend du solde d'ouverture de la catégorie de l'immeuble, de ses règles de la première année et de ce que le propriétaire choisit de demander; les 18 000 $ CA s'ajoutent à la catégorie dans les deux cas, et la déclaration de l'année 2 s'ouvre avec le solde corrigé.

Votre situation est différente?

• Un gros remplacement ou une rénovation a déjà été déduit en entier dans une déclaration produite, ou un même projet mélange réparation et amélioration : la ventilation, les années (l'année de la déduction est peut-être fermée) et le tableau de DPA exigent un jugement professionnel. Obtenez de l'aide pour l'impôt des particuliers et apportez les factures, les dates et vos déclarations antérieures.
• Vous prévoyez de vendre bientôt ou vous venez de vendre : le coût en capital, la DPA et la récupération de l'amortissement (la DPA demandée plus tôt qui est ajoutée au revenu lors d'une vente) interviennent tous dans la vente. Voir la vente d'un immeuble locatif et faut-il demander la DPA sur un logement locatif.
• Votre logement locatif affiche une perte la plupart des années, ou l'ARC vous a écrit : voir les pertes locatives et l'examen de l'ARC et les examens, vérifications et divulgation volontaire.
• Vous avez emprunté pour payer les travaux : les intérêts suivent leurs propres règles dans les intérêts sur les emprunts pour des placements et des immeubles locatifs.
• Vous vivez à l'extérieur du Canada, ou le logement locatif est détenu en copropriété : la retenue et la production diffèrent pour les propriétaires à l'étranger, voir les propriétaires non-résidents; le partage du revenu et de la DPA entre copropriétaires est traité dans les revenus de location au Canada.
• Vous louez une partie de votre domicile, ou vous produisez au Québec : les parts de coût et l'annexe provinciale sont traitées dans les revenus de location au Canada.
• Le logement locatif est détenu par une société : une société a ses propres règles; commencez par les sociétés de portefeuille et de placement.
• Vous voulez connaître les catégories et les taux de DPA : utilisez le guide sur la déduction pour amortissement. Pour la ligne du T776 de chaque coût courant, utilisez les lignes de dépenses de l'état des loyers.