캐나다 임대 부동산 수리비: 당기 비용인가, 자본적 지출인가?

캐나다 임대 부동산의 히트펌프나 리노베이션 비용을 한 번에 공제할 수 있나요?

경우에 따라 다릅니다. 임대 주택을 원래 상태로 되돌리기만 하는 비용은 보통 당기 비용(수익적 지출)이며, 일반적으로 비용이 발생한 해에 공제합니다(현금주의는 제한된 경우에만 허용됩니다. 임대 소득 명세서의 비용 항목을 참고하세요). 부동산을 개선하거나, 별개의 자산을 교체하거나, 새로 구입한 부동산을 임대 가능한 상태로 만드는 비용은 자본적 지출입니다. 수리비로 공제할 수 없고 자본비용 공제(CCA)로 나누어 공제하며, 속도는 해당 분류와 첫해 규정에 달려 있습니다. 일부 히트펌프 시스템은 첫해에 전액 공제를 받을 수 있습니다(아래 참고)(CRA: 당기 경비와 자본적 지출; CRA: Rental expenses you deduct).

CRA의 당기 비용·자본적 지출 안내 페이지는 히트펌프, 난방 장비(furnace), 지붕을 직접 언급하지 않습니다. 이 기준을 본인의 사실관계에 적용해 답을 찾아야 하며, CRA의 Income Tax Folio도 하나의 지침만으로 결정되지 않는다고 설명합니다(Folio S3-F4-C1, paragraph 1.2). 히트펌프의 경우 보통 갈림길은 고장 난 장비를 같은 종류, 같은 기능의 장비로 바꾸는지(당기 비용에 가까움), 아니면 냉방처럼 부동산에 없던 기능을 더하거나 실질적으로 다른 시스템인지(자본적 지출에 가까움)입니다.

다음 경우에는 단순한 사안이 아닙니다.

• 공사로 냉방처럼 부동산에 없던 기능이 추가되거나, 낡은 자재를 더 좋은 자재로 바꾼 경우
• 한 장의 청구서에 수리와 개선이 섞여 있는 경우
• 부동산을 구입한 지 얼마 안 되어 임대할 수 있게 만드는 공사를 했거나, 매각하려고 공사한 경우
• 큰 공사 비용을 이미 제출한 신고서에서 전액 공제한 경우

품목별 청구서, 기존 상태와 설치한 내용을 비교한 간단한 설명, 날짜(구입, 공사, 첫 임대, 매물 등록 등), 이전 Form T776과 CCA 명세서를 준비하세요. 본인이 직접 한 노동의 가치는 공제할 수 없습니다(CRA: Rental expenses you deduct).

큰 공사 비용을 이미 제출한 신고서에서 전액 공제했거나 한 장의 청구서에 수리와 개선이 섞여 있다면, 비용 구분, 아직 수정할 수 있는 연도, CCA 명세서를 전문가가 검토해야 하는 경우가 많습니다.

연속 90일 미만으로 임대하는 단기 임대, 지역 금지 규정을 어기는 임대, 필요한 등록·면허·허가가 없는 임대는 규정을 지키지 않은 기간에 대해 당기 비용과 CCA를 모두 공제받을 수 없습니다(소득세법 67.7조). 임대 손실과 CRA 검토를 참고하세요.

CRA는 임대 비용이 당기 비용인지 자본적 지출인지 어떻게 판단하나요?

CRA는 네 가지를 묻습니다. 네 번째인 가치는 앞의 세 가지로 결론이 나지 않을 때만 쓰며, 가치 하나만으로 판단하지는 않습니다(CRA: 당기 경비와 자본적 지출).

CRA가 직접 든 예시는 다음과 같습니다. 목조 주택에 비닐 사이딩을 덧대는 것, 나무 계단을 콘크리트로 바꾸는 것은 자본적 지출입니다. 외벽 페인트칠과 나무 계단 수리는 당기 비용입니다. 냉장고는 별개의 자산이므로 자본적 지출입니다. 배선 교체는 부동산을 원래 상태 이상으로 개선하지 않으면 보통 당기 비용입니다. 미뤄 둔 일반 유지보수에 큰 금액을 쓰더라도 여전히 당기 비용입니다.

실제 청구서를 판단할 때 Folio의 두 가지 설명이 도움이 됩니다(Folio S3-F4-C1).

• 수리를 하면 기술이나 자재가 어느 정도 나아지는 경우가 많습니다. 그것만으로 자본적 지출이 되지는 않습니다. 단열 성능이 더 높은 창으로 바꾸는 것도 여전히 당기 비용일 수 있습니다(paragraph 1.6).
• 비용은 부동산 전체의 가치, 과거 수리비, 연간 이익과 비교해 판단하고, 교체한 것은 교체되기 전의 것과 비교합니다(paragraphs 1.7 and 1.9).

난방 장비(furnace), 히트펌프, 지붕, 창문 교체는 수리인가요, 자본적 지출인가요?

둘 중 어느 쪽도 될 수 있으며, 사실관계가 결정합니다. CRA의 분류 목록은 난방 장비와 냉방 장비(창문형 제외)를 배선, 배관과 같은 목록에 건물을 이루는 부분으로 올려 두고 있습니다(CRA: Classes of depreciable property).

아래 표는 CRA의 판단 기준을 적용한 것이며, CRA가 직접 든 예시는 아닙니다.

고장 난 장비 교체 중 상당수는 두 경우의 중간에 놓입니다. 무엇이 고장 났는지, 무엇을 설치했는지, 왜 그랬는지에 대한 시공업체의 설명을 보관하세요.

새 가전이나 설비는 당기 비용인가요, 자본적 지출인가요?

가전 교체는 일반적으로 자본적 지출입니다. CRA는 임대용으로 산 냉장고를 부동산 안의 별개 자산으로 봅니다(CRA: 당기 경비와 자본적 지출). 가구와 가전은 일반적으로 Class 8에 들어갑니다(CRA: Classes of depreciable property).

이미 가지고 있는 가전을 원래대로 되돌리는 출장 수리비나 부품비는 원래 상태로 복구하는 데 그치므로 수리비입니다. 배관이나 배선처럼 건물에 붙박이로 설치된 항목은 위 항목의 건물 일부 여부 기준을 따릅니다.

세입자가 바뀌는 사이에 욕실이나 주방을 고쳤습니다. 지금 공제할 수 있는 것은 무엇인가요?

집을 이전 상태로 되돌리는 공사는 당기 비용에 가깝고, 개선 공사는 자본적 지출에 가깝습니다. 땜질 보수, 다시 칠하기, 낡은 부품을 같은 종류로 교체하는 것은 당기 비용에 가깝습니다. 구조를 바꾸는 전면 리노베이션, 더 좋은 설비, 더 높은 등급의 자재를 쓰는 공사는 자본적 지출에 가깝고, 새 가전도 마찬가지입니다.

장애가 있는 사람을 위해 욕실이나 출입문을 고치는 것처럼 요건을 충족하는 장애 관련 개조 비용은 대신 비용을 낸 해에 공제할 수 있습니다(CRA: Capital expenses – Special situations).

시공업체에 두 종류의 공사를 따로 청구하도록 요청하세요. 세입자가 바뀌는 사이에 미뤄 둔 작은 수리를 한꺼번에 해도 그 성격이 바뀌지 않을 수 있습니다. Folio는 큰 수리 공사가 필요할 때마다 했다면 당기 비용이었을 작은 공사들이 쌓인 것일 수 있으며, 나중에 한다고 해서 성격이 달라지지 않는다고 설명합니다(Folio S3-F4-C1, paragraph 1.10).

낡은 부동산을 사서 임대 전에 고쳤습니다. 당기 비용인가요, 자본적 지출인가요?

일반적으로 자본적 지출입니다. 사용하기에 알맞은 상태로 만들려고 취득한 중고 자산을 수리하는 비용은 자본적 지출입니다. 이미 임대 중인 부동산이라면 같은 수리가 당기 비용이었어도 마찬가지입니다(CRA: 당기 경비와 자본적 지출; Folio S3-F4-C1, paragraph 1.11).

임대가 시작된 뒤의 일반 수리는 다시 네 가지 기준을 따릅니다. 개조 기간에 낸 이자, 수수료, 재산세는 별도의 조건을 따릅니다(CRA: Capital expenses – Special situations). 투자와 임대를 위한 차입금 이자도 참고하세요. 구입일, 공사 시작일과 종료일, 첫 세입자가 들어온 날짜를 보관하세요.

매각을 준비하며 한 수리는 당기 비용인가요, 자본적 지출인가요?

매각을 예상하고 했거나 매각의 조건으로 한 수리는 자본적 지출입니다. 매각이 없었더라도 어차피 했을 수리이고 매각 협상이 수리 도중이나 이후에 이루어졌다면 당기 비용입니다(CRA: 당기 경비와 자본적 지출; Folio S3-F4-C1, paragraph 1.12).

시점이 증거입니다. 매물 등록이나 매수 제안보다 앞선 작업 지시서, 세입자 요청, 견적서를 보관하세요. 자본적 지출은 나중에 매각할 때도 중요할 수 있습니다. 임대 부동산 매각을 참고하세요.

자본적 지출이라면 어떻게 처리하나요?

그 비용을 알맞은 CCA 분류에 더해 CCA로 공제합니다. CCA는 선택 사항이어서 공제하지 않는 것부터 해당 분류의 최대 한도까지 원하는 금액을 공제할 수 있습니다(CRA: Guide T4036). CCA 총 공제액은 Form T776의 9936번 줄에 적습니다.

분류와 공제율은 CRA: Classes of depreciable property를 따릅니다. 일부 히트펌프 시스템(공기열원 또는 지열원)은 대신 청정에너지용 별도 분류인 Class 43.1에 해당할 수 있으며, 이는 Income Tax Regulations의 Schedule II에 있습니다. 시스템이 어느 분류에 속하는지는 종류와 용도에 따라 달라지므로, 명세서를 만들기 전에 확인하세요. 요건을 충족하는 새 Class 43.1 자산은 취득가액 전액까지 이를 수 있는 상향된 첫해 공제를 받을 수 있으므로, 자본적 지출이라고 해서 항상 천천히 공제하는 것은 아닙니다(소득세 시행규칙 제1100(2)항). 새로 추가하는 자산의 첫해 규정은 취득일에 따라 달라지므로, 첫해 공제액과 나머지 분류 목록은 CCA 가이드를 참고하세요. 매각 시 환입을 고려할 때 아예 공제를 받을지는 임대 부동산에 CCA를 공제해야 할까에서 설명합니다.

자본적 지출처럼 보일 수 있는 임대 부지의 조경 공사는 비용을 낸 해에 공제할 수 있습니다(CRA: Rental expenses you deduct).

CCA로 임대 손실을 만들거나 늘릴 수 없는 이유는 무엇인가요?

임대 건물의 CCA로는 임대 손실을 만들거나 늘릴 수 없습니다. 규정은 임대 건물이 포함된 분류에서 공제할 수 있는 CCA를 CCA 공제 전 순임대소득까지로 제한합니다. CRA의 임대 안내서도 이를 직접 설명합니다(CRA: Guide T4036; Income Tax Regulations, section 1100(11)).

먼저 모든 임대 부동산의 소득과 손실을 합산하며, 분류가 달라도 마찬가지입니다. CRA는 이 한도가 임대 건물에서 쓰는 가구, 비품, 가전에도 적용된다고 설명합니다. 안내서의 예시는 임대 부동산 세 곳의 합산 순소득이 손실인 소유주로, 이 소유주는 건물이나 가전에 대해 CCA를 전혀 공제할 수 없습니다(CRA: How much CCA you can claim). 실제로 공제한 CCA만 분류 잔액(그 분류에 남은 미공제 취득가액)을 줄이므로, 한도 때문에 공제하지 못한 금액은 이후 연도를 위해 남습니다(같은 페이지). CCA 가이드를 참고하세요.

그래서 분류가 중요하고, 손실에 미치는 효과가 아니라 사실관계에 따라 분류해야 합니다. 수리에 해당하는 공사는 손실을 만들 수 있습니다. 같은 공사가 자본적 지출이면 CCA가 한도의 적용을 받기 때문에 일반적으로 손실을 만들 수 없습니다. 특정 분류가 이 한도의 적용을 받는지는 분류와 용도에 따라 달라지며, 청정에너지 분류에는 section 1100(15)의 비슷한 임대 자산 한도가 대신 적용될 수 있습니다. 손실이 난 해와 CRA 검토는 임대 손실과 CRA 검토를 참고하세요.

수리와 개선이 섞인 청구서 한 장은 어떻게 나누나요?

한 장의 청구서에서 당기 비용 부분과 자본적 지출 부분을 구분할 수 있으면 둘 사이에 적절히 배분해야 한다고 Folio는 설명합니다. 자본적 지출 부분이 경미한 경우에는 전체 지출을 당기 비용으로 처리하는 것이 CRA의 관행입니다(Folio S3-F4-C1, paragraph 1.3).

실무에서는 다음과 같이 합니다.

1. 시공업체에 품목, 방, 공종별로 인건비와 재료비를 나눈 청구서를 요청하세요.
2. 네 가지 기준으로 각 줄을 당기 비용 또는 자본적 지출로 표시하세요.
3. 자본적 지출 줄은 각각 해당하는 CCA 분류에 넣고(건물의 일부, 가전, 청정에너지 시스템은 분류가 다를 수 있습니다), 당기 비용 줄은 수리비 줄에 적으세요. 각 당기 비용을 어느 줄에 적는지는 비용 항목 가이드에서 설명합니다.
4. 자본적 지출 부분이 경미하지 않다면, 경미한 부분의 관행에 기대어 청구서 전체를 공제하지 마세요.

지난 신고서에서 리노베이션 비용을 전액 공제했습니다. 어떻게 바로잡나요?

그 비용이 자본적 지출이었다면 바로잡는 방법은 자본적 지출로 재분류하고, CCA 명세서를 다시 만들고, 어느 연도를 아직 수정할 수 있으며 어떻게 수정할지 확인하는 것입니다. 본인이 기록했든 신고 대행인이 기록했든 규정은 같습니다. 신고 대행인의 실수가 원인이라면 그 작업 자료를 보관하세요. 다른 사람이 비용을 부담하는지는 법률 문제이므로 이 페이지에서 다루지 않습니다.

1. 프로젝트와 연도를 모두 정리하세요. 위의 네 가지 기준과 배분 규칙으로 각 청구서를 나누세요.
2. CCA 명세서를 다시 만드세요. 자본적 지출 금액을 해당 분류에 더하고, 이후 각 신고서에 올바른 잔액을 이월하세요.
3. 이중 공제를 피하세요. 장애 관련 개조 같은 특정 공제를 제외하면, 자본적 지출은 일반적으로 CCA로만 공제합니다(Folio S3-F4-C1, paragraph 1.1). 이전 연도에 전액 공제가 남아 있는 상태에서 CCA를 공제하면 같은 비용을 두 번 공제하게 되므로, 모든 연도를 함께 정리하세요.
4. 수정할 수 있는 연도를 확인하세요. 개인의 경우 CRA가 재결정할 수 있는 일반 기간은 최초 세액 결정 통지서 이후 3년입니다. 그 뒤에는 태만, 부주의 또는 고의적 불이행으로 인한 허위 진술 등 정해진 경우에만 재결정할 수 있습니다(소득세법 제152조). 과거의 오류가 어느 쪽인지는 사실관계의 문제입니다. 전액 공제한 연도를 더는 수정할 수 없다면, 이 가이드를 작성하며 본 CRA 페이지에는 그 비용의 CCA를 이후 연도에 어떻게 처리해야 하는지 나와 있지 않습니다. 이후 신고서를 바꾸기 전에 전문가와 먼저 정리하세요.
5. 수정 신고를 제출하는 방법은 연도에 따라 다릅니다. CRA 페이지는 온라인 "Change my return"(최근 과세연도만 가능하고, 오래된 연도는 우편으로 처리)과 Form T1-ADJ를 설명합니다. 세액 결정 통지서를 받은 뒤, 전체 금액에 대한 증빙을 첨부해 현재 신고서와는 별도로 보내세요(CRA: Change your return). 납부할 세금이 늘어나는 수정에 대해서는 다루지 않으므로, 세금이 늘어나는 오래된 연도는 제출하기 전에 방법을 정리하세요.
6. 자발적 신고 프로그램이 맞는지 확인하세요. 자발적 신고 프로그램(Voluntary Disclosures Program)은 기한이 지난 지 한 해 이상 된 오류에 적용될 수 있으며 조건이 있습니다(CRA: VDP 자격 요건). 미신고 소득과 자발적 신고를 참고하세요.

CCA로는 손실을 만들 수 없으므로, 손실이 난 해를 바로잡으면 보통 그해의 소득이 늘어납니다. 납부할 세금에는 이자나 가산세가 붙을 수 있습니다.

예시

아래 예시는 설명을 위한 것이며 캐나다 달러를 사용합니다.

고장 난 난방 장비를 히트펌프로 교체

해밀턴의 임대인이 가스 난방 장비(furnace)가 고장 나 히트펌프를 설치했는데, 에어컨이 없던 집에 냉방도 됩니다. 설치업체 청구서에는 히트펌프 C$12,500과 기존 덕트 수리 C$1,500이 적혀 있습니다.

덕트 수리는 원래 있던 것을 복구하므로 당기 비용에 가깝습니다. 히트펌프는 그 집에 없던 냉방을 더하므로 부동산을 원래 상태 이상으로 개선하여 자본적 지출에 가깝습니다. C$12,500은 CCA 분류(건물의 분류, 또는 요건을 충족하는 시스템이라면 청정에너지 분류)에 넣게 됩니다. 같은 종류의 난방 장비로 교체했다면 더 따져 볼 부분이 있으며, 기준과 청구서의 세부 내용이 결정합니다.

세입자가 이사 나감

소유주가 땜질 보수와 다시 칠하기에 C$2,500, 구조를 바꾸고 더 좋은 설비로 욕실을 전면 개조하는 데 C$18,000, 새 냉장고에 C$1,200을 썼습니다.

땜질 보수와 다시 칠하기는 당기 비용에 가깝습니다. 욕실은 따로 따져 보면 자본적 지출에 가깝습니다. 냉장고는 별개의 자산이므로 자본적 지출이며 Class 8입니다. 시공업체가 세 가지 공사를 따로 청구했으므로 C$2,500은 당기 비용이 되고, C$18,000은 건물의 분류에, C$1,200은 Class 8에 더해 CCA로 공제합니다.

리노베이션 비용을 전액 공제한 경우

1년 차에 소유주의 임대료에서 다른 비용을 뺀 금액은 C$18,000의 욕실 리노베이션 비용을 반영하기 전 C$6,000입니다. 소유주는 리노베이션 비용을 수리비로 공제하여 C$12,000의 임대 손실을 신고합니다.

2년 차에 소유주가 오류를 발견합니다. 1년 차를 아직 수정할 수 있고, 다른 임대 부동산이나 조정 사항이 없으며, 1년 차에 CCA를 공제하지 않았다고 가정합니다. 리노베이션을 자본적 지출로 바로잡으면 1년 차는 C$12,000 손실에서 C$6,000 소득으로 바뀌어 C$18,000이 늘어납니다. 소득 한도 때문에 1년 차 CCA는 그 소득을 없애는 수준까지 줄일 수 있지만 손실을 만들 수는 없습니다. 공제할 수 있는 금액은 건물 분류의 기초 잔액, 첫해 규정, 소유주가 공제하기로 선택한 금액에 따라 달라집니다. 어느 쪽이든 C$18,000은 그 분류에 더해지고, 2년 차 신고서는 바로잡은 잔액에서 시작합니다.

상황이 다르다면?

• 큰 교체나 리노베이션 비용을 이미 제출한 신고서에서 전액 공제했거나, 한 프로젝트에 수리와 개선이 섞여 있는 경우: 비용 구분, 연도(전액 공제한 연도는 이미 수정할 수 없을 수도 있음), CCA 명세서는 전문가의 판단이 필요합니다. 개인 세금 신고 도움을 받고, 청구서, 날짜, 이전 신고서를 가져오세요.
• 곧 매각할 계획이거나 방금 매각한 경우: 취득가액, CCA, 환입(이전에 공제한 CCA가 매각 시 소득에 다시 더해지는 것)이 모두 매각에 영향을 줍니다. 임대 부동산 매각과 임대 부동산에 CCA를 공제해야 할까를 참고하세요.
• 임대 부동산이 거의 매년 손실이거나 CRA에서 서신을 받은 경우: 임대 손실과 CRA 검토와 검토, 세무조사, 자발적 신고를 참고하세요.
• 공사비를 빌려서 낸 경우: 이자는 투자와 임대를 위한 차입금 이자의 별도 규정을 따릅니다.
• 캐나다 밖에 거주하거나 임대 부동산이 공동 소유인 경우: 해외 거주 소유주는 원천징수와 신고 방식이 다릅니다. 비거주 임대인을 참고하세요. 공동 소유자의 소득과 CCA 배분은 캐나다의 임대 소득에서 설명합니다.
• 집의 일부를 임대하거나 퀘벡 주에서 신고하는 경우: 비용 분담 비율과 주 명세서는 캐나다의 임대 소득에서 설명합니다.
• 임대 부동산을 법인이 보유한 경우: 법인에는 별도의 규정이 있습니다. 지주회사와 투자 법인부터 확인하세요.
• CCA 분류와 공제율을 알고 싶은 경우: 자본비용 공제 가이드를 참고하세요. 각 당기 비용을 T776의 어느 줄에 적는지는 임대 소득 명세서의 비용 항목을 참고하세요.