Para quem é
- Pessoas que deixaram o Canadá e agora vendem a casa em que moravam antes de sair
- Ex-residentes cuja casa ficou vazia ou foi alugada enquanto eles moravam no exterior
- Casais que eram donos da casa em conjunto e deixaram o Canadá em datas diferentes
Não abordado aqui
- Aviso da seção 116, retenção pelo comprador e etapas do certificado, em detalhe
- Imposto dos EUA sobre a mesma venda para quem agora mora nos EUA
- Chalés e segundas casas, e opções tardias da seção 45(2)
O ganho com minha casa é isento de imposto depois que eu me mudo do Canadá?
Só pelos anos em que você foi residente no Canadá. A parte isenta do ganho é uma fração: 1 (somente se você era residente no Canadá no ano da compra) + os anos em que a casa é designada como sua residência principal enquanto você era residente no Canadá, dividido por todos os anos em que você foi dono dela (Income Tax Act 40(2)(b)). O restante é ganho de capital, e 50% dele é tributável. Você informa essa parte tributável na linha 12700 de uma declaração de não residente do ano da venda, com vencimento em 30 de abril do ano seguinte para a maioria das pessoas (Income Tax Act 150(1)(d)), e paga imposto federal sobre ela mais a sobretaxa para não residentes (T4058).
O teste é a residência, não a cidadania. Um cidadão canadense que mora no exterior não ganha anos isentos pelo tempo fora, a menos que seja considerado residente presumido (deemed resident) no Canadá (Folio ¶2.50).
Seu caso não é simples se:
- Você alugou a casa depois de sair (pode ter havido uma venda presumida no dia em que o aluguel começou).
- Você e seu cônjuge são donos juntos e saíram em datas diferentes.
- Você agora mora em um país que também tributa a venda, como os EUA.
- Houve aluguel recebido e nunca informado, ou ninguém avaliou a casa quando o aluguel começou.
Reúna: seu custo e os recibos de melhorias, a prova da data da sua saída, a data em que o aluguel começou e o valor da casa nessa data, e qualquer designação já entregue (detalhes na lista de registros abaixo).
Como funciona a fórmula do “um mais” quando alguns anos foram no exterior?
Conte anos-calendário. O numerador da fração é o número de anos em que a casa foi sua residência principal e você foi residente no Canadá em qualquer momento do ano, mais um ano de bônus. O denominador é todo ano em que você foi dono dela, incluindo os anos no exterior e o ano da venda (seção 40).
- “Durante” o ano significa em qualquer momento dele. O ano em que você saiu conta como ano de residente, desde que você tenha morado na casa nesse ano (Folio S1-F3-C2, ¶2.21).
- O ano de bônus exige residência no ano da compra. Se você não era residente no Canadá no ano em que adquiriu a casa, não há o “mais um” (Folio ¶2.20).
- Um ano também exige uma designação. A casa deve ter sido habitada de forma habitual nesse ano por você, seu cônjuge ou companheiro em união estável (common-law) ou seu filho, e você pode designar apenas uma casa por unidade familiar por ano (seção 54).
| Tipo de ano | Conta no numerador? | Conta no denominador? |
|---|---|---|
| Morou lá, residente o ano todo | Sim | Sim |
| Ano em que você saiu, morou lá parte dele | Sim | Sim |
| No exterior, casa vazia | Não | Sim |
| No exterior, casa alugada | Não | Sim, com a opção da seção 45(2). Sem ela, o primeiro período termina no dia em que o aluguel começou e o ganho posterior é contado separadamente |
| Ano da venda, no exterior | Não | Sim |
Faz diferença eu ter deixado a casa vazia ou alugada?
Sim. Uma casa vazia não tem mudança de uso; por isso, a fórmula simplesmente vai da compra à venda. Deixar o Canadá não é, em si, uma venda da casa: os imóveis no Canadá ficam de fora da venda presumida da saída, então seu custo continua sendo o que você pagou (Income Tax Act 128.1(4)(b)). Uma casa que você começou a alugar é tratada como vendida pelo valor justo de mercado no dia em que o aluguel começou e recomprada por esse valor (Income Tax Act 45(1)). A CRA espera que o ganho resultante, e a designação que o protege, sejam informados no ano em que o uso mudou (CRA).
Se o aluguel começou no ano em que você saiu, todos os anos de propriedade até então podem ser anos de residente, e a isenção pode cobrir o ganho inteiro até essa data. Qualquer valorização depois do início do aluguel em geral não é coberta, porque anos no exterior não podem ser designados. As orientações da CRA não resolvem se o ano em que o aluguel começou também pode proteger parte dela; por isso, peça a verificação da designação. Se isso funciona para você depende das suas datas exatas, então confirme quando você deixou de ser residente; veja a data em que você se tornou não residente.
O aluguel recebido no exterior tem regras próprias de retenção e declaração: veja proprietários não residentes de imóveis alugados.
A opção da seção 45(2) acrescenta anos isentos enquanto moro no exterior?
Não. A opção da seção 45(2) cancela a venda presumida quando o aluguel começa. Você a faz com uma carta assinada entregue com a declaração do ano em que o aluguel começou; por isso, você precisa de uma declaração canadense desse ano, mesmo que já tivesse saído (Income Tax Act 45(2); Folio ¶2.48). Ela também permite designar a casa por até quatro anos sem morar nela. Esses anos só contam se você era residente, ou residente presumido, no Canadá durante eles (Folio ¶2.50; seção 54).
Então, para quem já saiu, a opção muda principalmente o formato do cálculo:
| Sem a opção da seção 45(2) | Com a opção da seção 45(2) em vigor | |
|---|---|---|
| Quando o aluguel começa | Venda presumida pelo valor de mercado | Sem venda presumida |
| Seu custo para a venda posterior | Valor de mercado na data da mudança | Custo original |
| Como o ganho final é dividido | O ganho até a data da mudança pode ser isento; a valorização posterior em geral não é isenta | Ganho inteiro rateado por todos os anos de propriedade |
| Capital cost allowance (depreciação fiscal canadense) | Pode ser pedida sobre o aluguel | Não deve ser pedida; pedi-la cancela a opção |
Qual caminho deixa menos ganho tributável depende de como o valor variou antes e depois da sua saída. Pedir a capital cost allowance enquanto você conta com a opção é uma armadilha comum: a CRA trata a opção como cancelada desde o primeiro dia do ano em que a depreciação é pedida (Folio ¶2.48 e ¶2.51). Para uma opção esquecida ou tardia, veja casa que virou imóvel alugado: opção e venda posterior.
Nunca fiz a opção: qual é meu custo agora?
Seu custo é o valor justo de mercado da casa no dia em que o aluguel começou, porque a venda presumida o reiniciou (seção 45). Seu ganho de capital na venda real é, em geral, o preço de venda menos esse valor, menos os custos da venda e as melhorias posteriores; 50% dele é tributável.
Você precisa de um valor que possa ser comprovado para essa data. Uma avaliação ou um relatório de vendas comparáveis da época ajuda; um feito agora, olhando para trás, é mais fraco, mas melhor que nenhum. Se a venda presumida nunca foi informada, a designação dela está atrasada, e uma designação tardia pode ter multa de $100 por mês completo, até $8.000; veja isenção da residência principal.
Quais formulários mostram a isenção em uma venda de não residente?
Três entregas, nesta ordem (T4058; IC72-17R6):
| Formulário | O que faz | Quando |
|---|---|---|
| T2062 | Avisa a CRA da venda e pede um certificado de cumprimento | Dentro de 10 dias depois da venda (em geral, o fechamento) |
| T2091(IND) | Designa a casa e calcula a parte isenta | Junto com o T2062, para reduzir o pagamento, e com a declaração |
| Schedule 3 da sua declaração de não residente | Informa a venda e a designação | A declaração do ano da venda |
No T2091(IND), a CRA diz para deixar de fora todos os anos em que você não foi residente no Canadá (IC72-17R6, ¶73). Se você não foi residente no Canadá durante todo o tempo em que foi dono da casa, a CRA pede que você ligue para 1-800-959-8281 sobre a designação (CRA). O aviso, a retenção e as etapas do certificado estão em não residentes que vendem bens no Canadá.
A isenção pode reduzir o pagamento do certificado?
Pode. O pagamento do certificado é 25% do preço de venda que excede seu custo, sem contar os custos da venda, mas a CRA diz que o imposto ou a garantia pode ser reduzido quando a isenção da residência principal reduz o ganho. Envie o Form T2091(IND) com o T2062 para pedir isso (IC72-17R6, ¶41 e ¶73). A declaração do ano da venda acerta o imposto final, e qualquer excesso pago é restituído depois do lançamento. Para o dinheiro que o advogado do comprador está retendo, veja o comprador reteve o valor da sua venda.
Éramos donos juntos e saímos em datas diferentes: como nossos anos são contados?
Cada proprietário calcula um ganho separado sobre a sua parte (Folio ¶2.27), e cada um conta apenas os anos em que foi residente no Canadá (seção 40). O cônjuge que ficou mais tempo pode ter um ou mais anos isentos a mais.
A unidade familiar ainda pode designar apenas uma casa por ano (Folio ¶2.13). Se a família também tinha um chalé, as duas casas não podem ser designadas para o mesmo ano; veja chalé ou segunda casa ao deixar o Canadá.
Que registros provam quando morei lá e quando saí?
Guarde registros que liguem datas à casa e ao Canadá:
- Documentos de compra, extrato do fechamento e recibos de melhorias (seu custo).
- Contas de serviços públicos, carteira de motorista e correspondência no endereço (os anos em que você morou lá).
- Sua declaração de saída, registros de viagem e seu contrato de aluguel ou de trabalho no exterior (a data da sua saída).
- O primeiro contrato de aluguel e uma avaliação perto do dia em que o aluguel começou.
- Qualquer T2091(IND) ou carta de opção da seção 45(2) que você tenha entregado antes.
Exemplo
Estes exemplos são ilustrativos, em dólares canadenses, e ignoram os custos da venda.
Deixada vazia, vendida quatro anos depois
- Ano 1: comprada por C$500.000.
- Anos 1 a 8: morou lá; saiu do Canadá no ano 8. A casa fica vazia.
- Ano 12: vendida por C$900.000 enquanto morava no exterior. Ganho de C$400.000.
- Parcela isenta: (1 + 8) / 12 de C$400.000 = C$300.000.
- Ganho não coberto: C$100.000, dos quais metade, C$50.000, entra na renda (o ganho de capital tributável).
- Pagamento do certificado sem a isenção: 25% de C$400.000 = C$100.000. Com o T2091(IND) enviado junto com o T2062, a CRA pode basear o valor nos C$100.000 não cobertos: cerca de C$25.000.
Alugada logo depois da saída, sem a opção
- Ano 1: comprada por C$500.000; morou lá até o ano 8 e saiu nesse ano.
- Ano 8: o aluguel começou; venda presumida por C$800.000. Todos os anos de propriedade foram anos de residente, então o ganho de C$300.000 pode ser totalmente isento, se designado e informado nesse ano.
- Ano 12: vendida por C$900.000. Novo custo de C$800.000, portanto um ganho de C$100.000, provavelmente não isento porque os anos 9 a 12 foram no exterior; C$50.000 entram na renda se nenhuma parte for isenta.
Casal que saiu com um ano de diferença
- Ano 1: os cônjuges compraram em conjunto, metade cada um, por C$600.000.
- Ano 6: um dos cônjuges se mudou para o exterior. Ano 7: o outro o seguiu. Casa deixada vazia.
- Ano 10: vendida por C$1.000.000. O ganho de cada cônjuge é C$200.000.
- Primeiro cônjuge: (1 + 6) / 10 isento = C$140.000; C$60.000 não cobertos, dos quais C$30.000 entram na renda.
- Segundo cônjuge: (1 + 7) / 10 isento = C$160.000; C$40.000 não cobertos, dos quais C$20.000 entram na renda.
- Nenhum dos dois pode designar outra casa para os anos 1 a 7.
E no seu caso?
- Você alugou a casa e nunca informou a venda presumida, o aluguel ou os dois: anos não informados podem afetar a venda e gerar uma designação tardia; busque ajuda com o imposto de renda pessoal.
- Você já vendeu e não enviou aviso à CRA, designação nem declaração: entregas atrasadas podem ter multas e custar anos de isenção; busque ajuda com o imposto de renda pessoal e veja não residentes que vendem bens no Canadá.
- Você e seu cônjuge saíram em datas diferentes, ou ninguém avaliou a casa quando o aluguel começou: a contagem de cada proprietário e o valor na data da mudança precisam ser calculados antes de o T2062 ser enviado; busque ajuda com o imposto de renda pessoal.
- Você perdeu o prazo da opção da seção 45(2), a entregou tarde ou pediu a capital cost allowance: veja casa que virou imóvel alugado: opção e venda posterior.
- Você agora mora nos EUA: os EUA podem tributar o mesmo ganho; veja vender sua casa canadense depois de se mudar para os EUA e ajuda com impostos entre países.
- Você ainda não saiu e está decidindo se vende: veja manter ou vender sua casa ao deixar o Canadá.
- A casa fica em Quebec: Quebec tem formulário de designação e regras próprias para vendedores não residentes; veja não residentes que vendem bens no Canadá e isenção da residência principal.
- A data da sua saída não é clara ou é contestada: veja a data em que você se tornou não residente e busque ajuda com o imposto de renda pessoal.
- O comprador está retendo parte do dinheiro: veja não residentes que vendem bens no Canadá.
Valores nesta página
| Indicador | Valor | Fonte |
|---|---|---|
| Taxa geral de inclusão do ganho de capital tributável Regra geral conforme a seção 38(a) do Income Tax Act; há exceções | 50% | Justice Laws: Income Tax Act, seção 38 Verificado |
| Data usual de entrega da declaração de pessoa física no Canadá 30 de abril seguinte, sujeito às exceções para autônomos e outras da section 150 | 30 de abril | Income Tax Act, alínea 150(1)(d)(i) Verificado |
| Multa federal por mês completo de atraso na designação da residência principal Para cada mês completo desde a data de vencimento original até um pedido satisfatório de designação tardia | $100 | Income Tax Act, subseção 220(3.5) Verificado |
| Multa federal máxima por designação tardia da residência principal Multa máxima quando a CRA concede uma designação tardia conforme a subseção 220(3.5) do Income Tax Act | $8.000 | Income Tax Act, subseção 220(3.5) Verificado |
| Aviso da section 116 após a alienação Após a alienação de bem canadense tributável sujeito à subseção 116(3), salvo se houve aviso prévio válido | 10 dias | Income Tax Act: subseção 116(3) Verificado |
| Pagamento federal do certificado sobre o ganho em um bem de capital Aplicado ao valor recebido menos o custo-base ajustado, antes das despesas de venda; pode-se oferecer garantia aceitável em vez disso | 25% | Income Tax Act, subseções 116(2) e 116(4) Verificado |
Fontes primárias
- Income Tax Act, seção 40 (fórmula da residência principal)
- Income Tax Act, seção 45 (mudança de uso e opção da seção 45(2))
- Income Tax Act, seção 54 (definição de residência principal)
- Income Tax Act, seção 128.1 (venda presumida na saída; imóveis no Canadá excluídos)
- CRA: Income Tax Folio S1-F3-C2, Principal Residence
- CRA: residência principal e outros imóveis
- CRA: Form T2091(IND), designação de um bem como residência principal por uma pessoa física
- CRA: IC72-17R6, procedimentos da seção 116
- CRA: T4058, não residentes e imposto de renda
Sobre este guia
Traduzido do guia em inglês · Leia o original em inglês
Explica as regras gerais do ano fiscal indicado. Não é aconselhamento para a sua situação.
Alterações no original em inglês
- : Primeira publicação.