캐나다 출국 후 집 매각 시 주 거주지 면제

캐나다를 떠난 뒤 집을 팔면 양도차익이 비과세인가요?

캐나다 거주자였던 연도에 대해서만 면제됩니다. 양도차익 중 면제되는 부분은 분수로 계산합니다. 분자는 1(집을 구입한 해에 캐나다 거주자였던 경우에만) + 캐나다 거주자였던 기간 중 그 집을 주 거주지로 지정한 연수이고, 분모는 집을 보유한 모든 연수입니다(Income Tax Act 40(2)(b)). 나머지는 양도소득이며 그 50%가 과세됩니다. 이 과세 부분은 매각한 해의 비거주자 신고서 12700번 줄에 신고하며, 대부분은 다음 해 4월 30일까지 제출해야 합니다(Income Tax Act 150(1)(d)). 연방 세금과 비거주자 추가세(surtax)를 납부합니다(T4058).

기준은 시민권이 아니라 거주 여부입니다. 해외에 사는 캐나다 시민은 캐나다 거주자로 간주되지 않는 한, 해외에서 보낸 기간에 대한 면제 연도를 받지 못합니다(Folio ¶2.50).

다음에 해당하면 간단하지 않습니다.

• 출국 후 집을 임대한 경우(임대를 시작한 날에 간주 매각이 일어났을 수 있음).
• 배우자와 공동 소유하고 서로 다른 날짜에 출국한 경우.
• 미국처럼 같은 매각에 과세하는 나라에 현재 살고 있는 경우.
• 임대료를 벌고도 신고하지 않았거나, 임대를 시작할 때 집 가치를 평가하지 않은 경우.

준비할 자료: 취득가액과 개량 비용 영수증, 출국일 증빙, 임대를 시작한 날짜와 당시 집 가치, 이미 제출한 지정 서류(자세한 내용은 아래 기록 목록).

일부 연도를 해외에서 보냈다면 "하나 더하기" 계산식은 어떻게 작동하나요?

역년으로 셉니다. 분자는 집이 주 거주지였고 그해 어느 시점이든 캐나다 거주자였던 연수에 보너스 1년을 더한 값입니다. 분모는 해외에서 보낸 연도와 매각한 해를 포함해 집을 보유한 모든 연수입니다(section 40).

• "연도 중"은 그해의 어느 시점이든 포함한다는 뜻입니다. 그해에 그 집에 살았다면 출국한 해도 거주자 연도로 인정됩니다(Folio S1-F3-C2, ¶2.21).
• 보너스 1년은 집을 구입한 해에 거주자였어야 합니다. 집을 취득한 해에 캐나다 거주자가 아니었다면 "하나 더하기"는 없습니다(Folio ¶2.20).
• 연도마다 지정도 필요합니다. 본인, 배우자 또는 사실혼 배우자, 자녀가 그해에 그 집에 통상적으로 거주했어야 하고, 가족 단위당 한 해에 한 집만 지정할 수 있습니다(제54조).

집을 비워 뒀는지 임대했는지가 중요한가요?

중요합니다. 빈 집은 용도 변경이 없으므로 계산식이 구입부터 매각까지 그대로 적용됩니다. 캐나다를 떠나는 것 자체는 집의 매각이 아닙니다. 캐나다 부동산은 출국 시 간주 매각에서 제외되므로 취득가액은 실제 매입가 그대로입니다(Income Tax Act 128.1(4)(b)). 임대를 시작한 집은 임대를 시작한 날의 공정 시장 가치로 매각했다가 그 가치로 다시 산 것으로 봅니다(Income Tax Act 45(1)). CRA는 이때 생기는 양도차익과 이를 보호하는 지정을 용도가 바뀐 해에 신고해야 한다고 봅니다(CRA).

출국한 해에 임대를 시작했다면 그때까지의 보유 연도가 모두 거주자 연도일 수 있으므로, 그 날짜까지의 양도차익 전부가 면제될 수 있습니다. 임대를 시작한 뒤의 가치 상승분은 해외 연도를 지정할 수 없으므로 보통 면제되지 않습니다. 임대를 시작한 해가 그 일부를 면제할 수 있는지는 CRA 안내에서 확정되어 있지 않으므로 지정 내용을 확인받으세요. 이것이 적용되는지는 정확한 날짜에 달려 있으므로 거주자 지위가 끝난 시점을 확인하세요. 비거주자가 된 날을 참고하세요.

해외에 있는 동안 벌어들인 임대료에는 별도의 원천징수와 신고 규정이 있습니다. 비거주자 임대인을 참고하세요.

45(2) 선택을 하면 해외에 사는 동안 면제 연도가 더해지나요?

아니요. 45(2) 선택은 임대를 시작할 때의 간주 매각을 취소합니다. 임대를 시작한 해의 신고서와 함께 서명한 서신을 제출해 선택하므로, 이미 떠났더라도 그해의 캐나다 신고서가 필요합니다(Income Tax Act 45(2); Folio ¶2.48). 또한 이 선택으로 그 집에 살지 않고도 최대 4년까지 지정할 수 있습니다. 이 연도들은 그 기간에 캐나다 거주자이거나 간주 거주자였을 때만 인정됩니다(Folio ¶2.50; 제54조).

따라서 이미 떠난 사람에게 이 선택은 주로 계산 방식을 바꿉니다.

어느 쪽이 과세되는 양도차익이 더 적은지는 출국 전후로 가치가 어떻게 변했는지에 달려 있습니다. 선택에 의존하면서 자본비용 공제를 청구하는 것은 흔한 함정입니다. CRA는 공제를 청구한 해의 첫날부터 선택이 철회된 것으로 봅니다(Folio ¶2.48, ¶2.51). 선택을 놓쳤거나 늦은 경우는 집을 임대로 바꾼 경우: 선택과 이후 매각을 참고하세요.

선택을 하지 않았다면 지금 취득가액은 얼마인가요?

간주 매각으로 재설정되었으므로 취득가액은 임대를 시작한 날의 집 공정 시장 가치입니다(section 45). 실제 매각의 양도소득은 일반적으로 매각 가격에서 그 가치, 매각 비용, 이후 개량 비용을 뺀 금액이며, 그 50%가 과세됩니다.

그 날짜의 입증 가능한 가치가 필요합니다. 당시 전후의 감정평가서나 비교 매매 보고서가 도움이 되며, 지금 과거를 돌아보며 작성한 것은 효력이 약하지만 없는 것보다 낫습니다. 간주 매각을 신고하지 않았다면 그에 대한 지정도 늦은 것이며, 늦은 지정에는 완전한 한 달마다 $100, 최대 $8,000의 가산세가 붙을 수 있습니다. 주 거주지 면제를 참고하세요.

비거주자의 매각에서 면제를 보여 주는 양식은 무엇인가요?

다음 순서의 세 가지 제출 서류입니다(T4058; IC72-17R6).

CRA는 T2091(IND)에서 캐나다 거주자가 아니었던 연도를 모두 제외하라고 안내합니다(IC72-17R6, ¶73). 집을 보유한 전체 기간 동안 캐나다 거주자가 아니었다면, CRA는 지정에 대해 1-800-959-8281로 전화하라고 안내합니다(CRA). 통지, 보류금, 증명서 절차는 비거주자의 캐나다 부동산 매각에서 다룹니다.

면제로 증명서 납부액을 줄일 수 있나요?

줄일 수 있습니다. 증명서 납부액은 매각 비용을 제외한 매각 가격이 취득가액을 초과하는 금액의 25%입니다. 그러나 CRA는 주 거주지 면제로 양도차익이 줄어들면 세금이나 담보가 줄어들 수 있다고 안내합니다. 이를 청구하려면 T2062와 함께 Form T2091(IND)을 보내세요(IC72-17R6, ¶41, ¶73). 매각한 해의 신고서에서 최종 세금이 정산되고, 초과 납부한 금액은 결정 후 환급됩니다. 매수인의 변호사가 보관 중인 돈은 매수인이 매각 대금을 보류한 경우를 참고하세요.

공동 소유하고 서로 다른 날짜에 떠났다면 연수는 어떻게 계산하나요?

각 소유자가 자기 지분에 대해 별도로 양도차익을 계산하며(Folio ¶2.27), 각자 캐나다 거주자였던 연도만 계산합니다(section 40). 더 오래 남은 배우자는 면제 연도가 하나 이상 더 많을 수 있습니다.

가족 단위는 여전히 한 해에 한 집만 지정할 수 있습니다(Folio ¶2.13). 가족이 별장도 소유했다면 같은 해에 두 집을 모두 지정할 수 없습니다. 캐나다 출국 시 별장 또는 세컨드 하우스를 참고하세요.

그 집에 살았던 시기와 떠난 시기는 어떤 기록으로 증명하나요?

날짜를 집과 캐나다에 연결해 주는 기록을 보관하세요.

• 구입 서류, 잔금 정산서, 개량 비용 영수증(취득가액).
• 공과금 고지서, 운전면허증, 그 주소로 온 우편물(거주한 연도).
• 출국 연도 신고서, 여행 기록, 해외의 임대 계약서나 근로 계약서(출국일).
• 첫 임대 계약서와 임대를 시작한 날 즈음의 가치 평가서.
• 이전에 제출한 T2091(IND)이나 45(2) 선택 서신.

예시

아래 예시는 설명용이며 캐나다 달러를 사용하고 매각 비용은 고려하지 않습니다.

집을 비워 두고 4년 뒤 매각

• 1년 차: C$500,000에 구입.
• 1~8년 차: 거주. 8년 차에 캐나다를 떠남. 집은 비워 둠.
• 12년 차: 해외에 사는 동안 C$900,000에 매각. 양도차익 C$400,000.
• 면제 비율: (1 + 8) / 12 × C$400,000 = C$300,000.
• 면제되지 않는 양도차익: C$100,000이며, 그 절반인 C$50,000이 소득에 포함됩니다(과세 대상 양도소득).
• 면제를 적용하지 않은 증명서 납부액: C$400,000의 25% = C$100,000. T2062와 함께 T2091(IND)을 보내면 CRA가 면제되지 않는 C$100,000을 기준으로 정할 수 있어 약 C$25,000입니다.

출국 직후 임대, 선택 없음

• 1년 차: C$500,000에 구입, 8년 차까지 거주하고 그해에 출국.
• 8년 차: 임대 시작, C$800,000에 간주 매각. 보유 연도가 모두 거주자 연도였으므로 지정하고 그해에 신고하면 C$300,000의 양도차익 전부가 면제될 수 있음.
• 12년 차: C$900,000에 매각. 새 취득가액 C$800,000이므로 양도차익은 C$100,000이며, 9~12년 차는 해외에 있었으므로 면제되지 않을 가능성이 높음. 전혀 면제되지 않으면 C$50,000이 소득에 포함.

한 해 차이로 출국한 부부

• 1년 차: 부부가 공동으로 C$600,000에 구입, 각자 절반.
• 6년 차: 한 배우자가 해외로 이주. 7년 차: 다른 배우자가 뒤따름. 집은 비워 둠.
• 10년 차: C$1,000,000에 매각. 배우자 각자의 양도차익은 C$200,000.
• 첫 번째 배우자: (1 + 6) / 10 면제 = C$140,000, 면제되지 않는 C$60,000 중 C$30,000이 소득에 포함.
• 두 번째 배우자: (1 + 7) / 10 면제 = C$160,000, 면제되지 않는 C$40,000 중 C$20,000이 소득에 포함.
• 1~7년 차에 둘 다 다른 집을 지정할 수 없습니다.

상황이 다르다면?

• 집을 임대하고 간주 매각이나 임대료, 또는 둘 다 신고하지 않은 경우: 신고하지 않은 연도가 매각에 영향을 줄 수 있고 늦은 지정이 따를 수 있습니다. 개인 세금 상담을 받아 보세요.
• 이미 매각했는데 CRA에 통지, 지정, 신고서를 보내지 않은 경우: 늦은 제출에는 가산세가 붙고 면제 연도를 잃을 수 있습니다. 개인 세금 상담을 받으시고 비거주자의 캐나다 부동산 매각을 참고하세요.
• 배우자와 출국일이 다르거나, 임대를 시작할 때 아무도 집 가치를 평가하지 않은 경우: T2062를 제출하기 전에 각 소유자의 연수와 용도 변경일의 가치를 계산해야 합니다. 개인 세금 상담을 받아 보세요.
• 45(2) 선택을 놓쳤거나 늦게 제출했거나 자본비용 공제를 청구한 경우: 집을 임대로 바꾼 경우: 선택과 이후 매각을 참고하세요.
• 현재 미국에 사는 경우: 미국도 같은 양도차익에 과세할 수 있습니다. 미국 이주 후 캐나다 집 매각과 국경 간 세금 상담을 참고하세요.
• 아직 떠나지 않았고 매각할지 고민하는 경우: 캐나다 출국 시 집 유지 또는 매각을 참고하세요.
• 집이 퀘벡 주에 있는 경우: 퀘벡 주에는 비거주자 매도인을 위한 자체 지정 양식과 규정이 있습니다. 비거주자의 캐나다 부동산 매각과 주 거주지 면제를 참고하세요.
• 출국일이 불분명하거나 다툼이 있는 경우: 비거주자가 된 날을 참고하시고 개인 세금 상담을 받아 보세요.
• 매수인이 대금을 보류하고 있는 경우: 비거주자의 캐나다 부동산 매각을 참고하세요.