离开加拿大后出售住房：主要住宅免税

搬出加拿大后，卖房的收益免税吗？

只有您在加拿大是居民的那些年份才免税。收益中免税的部分是一个分数：分子是 1（仅当您买房那年是加拿大居民才加）加上您作为加拿大居民、且该房被指定为主要住宅的年数，分母是您持有该房的全部年数（《所得税法》第 40(2)(b) 项）。其余部分是资本收益，其中 50% 要征税。您要在出售当年的非居民税表第 12700 行申报这部分应税收益，大多数人须在次年的 4 月 30 日 前提交（《所得税法》第 150(1)(d) 项），并缴纳联邦税，另加非居民附加税（T4058）。

判断标准是居民身份，不是公民身份。住在海外的加拿大公民，在海外的时间没有免税年份，除非被视为加拿大居民（专题第 2.50 段）。

出现以下情况，就不简单了：

• 您离开后把房子出租（视同出售可能在出租开始那天已经发生）。
• 您和配偶共同拥有该房，且在不同日期离开。
• 您现在居住的国家也对这笔出售征税，例如美国。
• 赚到了租金但从未申报，或出租开始时没有人对房子估值。

请准备：您的购买成本和装修改造单据、离境日期证明、出租开始的日期及当时房子的价值，以及已提交的任何指定（详见下面的记录清单）。

部分年份在海外，“加一”公式怎么算？

按日历年计算。分数的分子，是该房作为您的主要住宅、且您在当年任何时候是加拿大居民的年数，另加一个额外年份。分母是您持有该房的全部年数，包括在海外的年份和出售的那一年（第 40 条）。

• “期间”指当年任何时候。只要您那一年住过这套房，离开那一年就算居民年份（专题 S1-F3-C2，第 2.21 段）。
• 额外的一年，要求您买房那年是居民。如果您取得该房的那一年不是加拿大居民，就没有“加一”（专题第 2.20 段）。
• 一个年份还需要有指定。该房在当年必须由您、您的配偶或同居伴侣，或您的子女经常居住，并且每个家庭单位每年只能指定一套住房（第 54 条）。

房子是空置还是出租，有区别吗？

有。空置的房子没有用途变更，所以公式就是从购买到出售一直计算。离开加拿大本身并不等于出售住房：加拿大房地产不在离境视同出售之内，所以您的成本仍是当初的购买价（《所得税法》第 128.1(4)(b) 项）。开始出租的房子，视同在出租开始那天按公平市价出售，并按该价值买回（《所得税法》第 45(1) 款）。CRA 要求在用途变更的那一年，申报由此产生的收益以及用来抵免它的指定（CRA）。

如果出租开始于您离开的那一年，到那时为止的每个持有年份都可能是居民年份，所以免税可能覆盖到那一天为止的全部收益。出租开始后的任何升值，通常不在覆盖范围内，因为海外的年份不能指定。出租开始的那一年能否另外抵免其中一部分，CRA 的指引没有明确，所以请让专业人士检查指定。这是否对您有效，取决于您确切的日期，所以请先确认您何时不再是居民；请参阅成为非居民的日期。

在海外期间赚取的租金，有单独的预扣和申报规定：请参阅非居民房东。

45(2) 选择能在我住在海外期间增加免税年份吗？

不能。45(2) 选择会取消出租开始时的视同出售。您需要用一封签字的信函，连同出租开始那一年的税表一并提交，所以即使您已经离开，那一年也需要提交一份加拿大税表（《所得税法》第 45(2) 款；专题第 2.48 段）。它还允许您在不居住的情况下，把该房最多指定四年。这些年份，只有在您当时是加拿大居民或被视为加拿大居民时才计入（专题第 2.50 段；第 54 条）。

所以对已经离开的人来说，这项选择主要改变的是计算的结构：

哪条路线让应税收益更少，取决于您离开前后价值如何变化。依靠这项选择的同时又申请资本成本折旧扣除，是常见的陷阱：CRA 把选择视为从申请折旧扣除那一年的第一天起撤销（专题第 2.48 段和第 2.51 段）。错过或逾期作出选择的，请参阅住房改为出租：选择与日后出售。

我从未作出选择：现在我的成本是多少？

您的成本是出租开始那天的房屋公平市价，因为视同出售把它重置了（第 45 条）。您在真正出售时的资本收益，一般是售价减去那个价值，再减去销售费用和之后的改造支出；其中 50% 要征税。

您需要那个日期有依据的价值。当时前后的评估报告或可比成交报告会有帮助；现在回头做的评估较弱，但总比没有好。如果那次视同出售从未申报，对应的指定就属逾期，逾期指定每个整月可能罚款 $100，最高 $8,000；请参阅主要住宅免税。

非居民出售住房，哪些表格会显示免税？

按以下顺序提交三项文件（T4058；IC72-17R6）：

在 T2091(IND) 上，CRA 要求您去掉所有您不是加拿大居民的年份（IC72-17R6，第 73 段）。如果您持有该房的整段时间都不是加拿大居民，CRA 要求您就指定一事致电 1-800-959-8281（CRA）。通知、扣留款和证明书的步骤见非居民出售加拿大房产。

免税能减少证明书要缴的款项吗？

可以。证明书付款是售价超过您成本部分（不计销售费用）的 25%，但 CRA 表示，如果主要住宅免税减少了收益，税款或担保可以相应减少。把 T2091(IND) 连同 T2062 一起寄出即可申请（IC72-17R6，第 41 段和第 73 段）。出售当年的税表结算最终税款，多缴的部分在核定后退还。买方律师扣留的款项，请参阅买方扣留了您的售房款。

我们共同拥有，且在不同日期离开：我们的年份怎么计算？

每位所有人按自己的份额分别计算收益（专题第 2.27 段），并且各自只计算自己是加拿大居民的年份（第 40 条）。留在加拿大时间更长的配偶，可能多得一个或几个免税年份。

家庭单位每年仍然只能指定一套住房（专题第 2.13 段）。如果家里还有一处度假屋，两处房产不能在同一年同时被指定；请参阅离开加拿大时的度假屋或第二套住房。

什么记录能证明我何时住在这里、何时离开？

请保存能把日期与住房、与加拿大联系起来的记录：

• 购房文件、交割结算单和装修改造单据（您的成本）。
• 水电账单、驾驶执照和寄到该地址的邮件（您在这里居住的年份）。
• 您的离境税表、出行记录，以及您在海外的租约或工作合同（您的离境日期）。
• 第一份租约，以及出租开始前后的估值。
• 您以前提交过的任何 T2091(IND) 或 45(2) 选择信函。

示例

以下示例仅供说明，使用加元，不计销售费用。

空置，四年后出售

• 第 1 年：以 C$500,000 购入。
• 第 1 至 8 年：自己住；第 8 年离开加拿大。房子空置。
• 第 12 年：人在海外，以 C$900,000 售出。收益 C$400,000。
• 免税比例：(1 + 8) / 12 × C$400,000 = C$300,000。
• 未被覆盖的收益：C$100,000，其中一半 C$50,000 计入收入（应税资本收益）。
• 不计免税时的证明书付款：C$400,000 的 25% = C$100,000。把 T2091(IND) 随 T2062 一起寄出后，CRA 可能按未被覆盖的 C$100,000 计算：约 C$25,000。

离开后立即出租，没有作出选择

• 第 1 年：以 C$500,000 购入；住到第 8 年，并在那年离开。
• 第 8 年：开始出租；视同以 C$800,000 出售。每个持有年份都是居民年份，所以 C$300,000 的收益可能全部免税，前提是在那一年指定并申报。
• 第 12 年：以 C$900,000 售出。新成本 C$800,000，所以收益 C$100,000，很可能不免税，因为第 9 至 12 年人在海外；如果没有任何部分免税，C$50,000 计入收入。

相隔一年离开的夫妻

• 第 1 年：夫妻共同以 C$600,000 购入，各占一半。
• 第 6 年：一方搬到海外。第 7 年：另一方随后离开。房子空置。
• 第 10 年：以 C$1,000,000 售出。每位配偶的收益是 C$200,000。
• 第一位配偶：免税 (1 + 6) / 10 = C$140,000；C$60,000 未被覆盖，其中 C$30,000 计入收入。
• 第二位配偶：免税 (1 + 7) / 10 = C$160,000；C$40,000 未被覆盖，其中 C$20,000 计入收入。
• 两人都不能在第 1 至 7 年为另一套住房作指定。

您的情况不同？

• 您把房子出租，但从未申报视同出售、租金，或两者都没有申报：未申报的年份可能影响出售，并带来逾期指定；请获取个人税务协助。
• 您已经卖了房，却没有向 CRA 发出通知、指定或提交税表：逾期申报可能被罚款，并损失免税年份；请获取个人税务协助，并参阅非居民出售加拿大房产。
• 您和配偶在不同日期离开，或出租开始时没有人对房子估值：提交 T2062 前，需要先算清每位所有人的年数和变更日价值；请获取个人税务协助。
• 您错过或逾期提交了 45(2) 选择，或申请了资本成本折旧扣除：请参阅住房改为出租：选择与日后出售。
• 您现在住在美国：美国可能对同一笔收益征税；请参阅搬到美国后出售加拿大住房和跨境税务协助。
• 您还没有离开，正在考虑是否卖房：请参阅离开加拿大时保留还是出售住房。
• 房子在魁北克：魁北克对非居民卖家有自己的指定表格和规则；请参阅非居民出售加拿大房产和主要住宅免税。
• 您的离境日期不明确或有争议：请参阅成为非居民的日期，并获取个人税务协助。
• 买方扣留了款项：请参阅非居民出售加拿大房产。