Vendre sa maison après avoir quitté le Canada : exemption

Le gain sur ma maison est-il libre d'impôt après mon départ du Canada?

Seulement pour les années où vous étiez résident du Canada. La partie exemptée du gain est une fraction : 1 (seulement si vous étiez résident du Canada l'année de l'achat) + le nombre d'années où la maison est désignée comme votre résidence principale pendant que vous étiez résident du Canada, divisé par le nombre total d'années où vous avez été propriétaire (Loi de l'impôt sur le revenu, 40(2)b)). Le reste est un gain en capital, imposable à 50 %. Vous déclarez cette partie imposable à la ligne 12700 d'une déclaration de non-résident pour l'année de la vente, à produire au plus tard le 30 avril de l'année suivante pour la plupart des gens (Loi de l'impôt sur le revenu, 150(1)d)), et vous payez l'impôt fédéral sur cette partie plus la surtaxe des non-résidents (T4058).

Le critère est la résidence, pas la citoyenneté. Un citoyen canadien qui vit à l'étranger n'obtient aucune année exemptée pour le temps passé à l'étranger, sauf s'il est réputé résident du Canada (Folio, par. 2.50).

Votre dossier n'est pas simple si :

• Vous avez loué la maison après votre départ (une disposition réputée a pu survenir le jour où la location a commencé).
• Vous et votre conjoint êtes copropriétaires et avez quitté à des dates différentes.
• Vous vivez maintenant dans un pays qui impose aussi la vente, comme les États-Unis.
• Des loyers ont été gagnés sans jamais être déclarés, ou personne n'a évalué la maison au début de la location.

À rassembler : vos reçus du coût et des améliorations, la preuve de votre date de départ, la date du début de la location et la valeur de la maison à ce moment, ainsi que toute désignation déjà produite (détails dans la liste des registres plus bas).

Comment la formule « un plus » fonctionne-t-elle quand certaines années sont passées à l'étranger?

Comptez les années civiles. Le numérateur de la fraction est le nombre d'années où la maison était votre résidence principale et où vous étiez résident du Canada à un moment de l'année, plus une année de bonification. Le dénominateur est le nombre total d'années de propriété, y compris les années à l'étranger et l'année de la vente (article 40).

• « Pendant » l'année signifie à un moment quelconque de l'année. L'année de votre départ compte comme année de résidence, pourvu que vous ayez habité la maison cette année-là (Folio S1-F3-C2, par. 2.21).
• L'année de bonification exige la résidence l'année de l'achat. Si vous n'étiez pas résident du Canada l'année où vous avez acquis la maison, il n'y a pas de « plus un » (Folio, par. 2.20).
• Une année exige aussi une désignation. La maison doit avoir été habitée normalement cette année-là par vous, votre conjoint ou conjoint de fait, ou votre enfant, et vous ne pouvez désigner qu'une seule maison par unité familiale par année (article 54).

Importe-t-il que j'aie laissé la maison vide ou que je l'aie louée?

Oui. Une maison vide n'a pas de changement d'affectation; la formule va donc simplement de l'achat à la vente. Quitter le Canada n'est pas en soi une vente de la maison : l'immobilier canadien est exclu de la disposition réputée au départ, si bien que votre coût reste ce que vous avez payé (Loi de l'impôt sur le revenu, 128.1(4)b)). Une maison que vous commencez à louer est considérée comme vendue à sa juste valeur marchande le jour où la location commence, puis rachetée à cette valeur (Loi de l'impôt sur le revenu, 45(1)). L'ARC s'attend à ce que le gain qui en résulte, et la désignation qui l'abrite, soient déclarés pour l'année du changement d'affectation (ARC).

Si la location a commencé l'année de votre départ, chaque année de propriété jusque-là peut être une année de résidence, de sorte que l'exemption peut couvrir la totalité du gain jusqu'à cette date. Toute plus-value après le début de la location n'est généralement pas couverte, parce que les années à l'étranger ne peuvent pas être désignées. Les indications de l'ARC ne précisent pas si l'année du début de la location peut aussi abriter une partie de ce gain; faites donc vérifier la désignation. Le résultat dépend de vos dates exactes; confirmez donc quand vous avez cessé d'être résident; voir la date à laquelle vous êtes devenu non-résident.

Les loyers gagnés à l'étranger ont leurs propres règles de retenue et de production; voir les locateurs non-résidents.

Un choix du paragraphe 45(2) ajoute-t-il des années exemptées pendant que je vis à l'étranger?

Non. Le choix du paragraphe 45(2) annule la disposition réputée lorsque la location commence. Vous le faites au moyen d'une lettre signée transmise avec votre déclaration de l'année où la location a commencé; il vous faut donc une déclaration canadienne pour cette année-là, même si vous étiez déjà parti (Loi de l'impôt sur le revenu, 45(2); Folio, par. 2.48). Il vous permet aussi de désigner la maison pendant un maximum de quatre ans sans y habiter. Ces années ne comptent que si vous étiez résident, ou réputé résident, du Canada pendant celles-ci (Folio, par. 2.50; article 54).

Pour une personne qui est partie, le choix change donc surtout la forme du calcul :

L'option qui laisse le moins de gain imposable dépend de l'évolution de la valeur avant et après votre départ. Demander la déduction pour amortissement tout en comptant sur le choix est un piège courant : l'ARC considère le choix comme annulé dès le premier jour de l'année où la déduction est demandée (Folio, par. 2.48 et 2.51). Pour un choix manqué ou tardif, voir maison convertie en logement locatif : choix et vente ultérieure.

Je n'ai jamais fait le choix : quel est mon coût maintenant?

Votre coût est la juste valeur marchande de la maison le jour où la location a commencé, parce que la disposition réputée l'a remis à zéro (article 45). Votre gain en capital sur la vraie vente correspond généralement au prix de vente, moins cette valeur, moins les frais de vente et les améliorations ultérieures; il est imposable à 50 %.

Il vous faut une valeur défendable pour cette date. Une évaluation ou un rapport de ventes comparables de cette époque aide; un rapport préparé maintenant, qui regarde en arrière, est plus faible mais vaut mieux que rien. Si la disposition réputée n'a jamais été déclarée, la désignation s'y rapportant est tardive, et une désignation tardive peut entraîner une pénalité de 100 $ par mois complet, jusqu'à concurrence de 8 000 $; voir l'exemption pour résidence principale.

Quels formulaires font état de l'exemption lors d'une vente par un non-résident?

Trois documents à produire, dans cet ordre (T4058; IC72-17R6) :

Sur le formulaire T2091(IND), l'ARC indique d'exclure chaque année où vous n'étiez pas résident du Canada (IC72-17R6, par. 73). Si vous n'avez pas été résident du Canada pendant toute la durée de propriété de la maison, l'ARC vous demande de lui téléphoner au 1-800-959-8281 au sujet de la désignation (ARC). Les étapes de l'avis, de la somme retenue et du certificat sont expliquées dans la vente d'un bien canadien par des non-résidents.

L'exemption peut-elle réduire le paiement lié au certificat?

Oui. Le paiement lié au certificat correspond à 25 % de l'excédent du prix de vente sur votre coût, sans tenir compte des frais de vente, mais l'ARC précise que l'impôt ou la garantie peut être réduit lorsque l'exemption pour résidence principale réduit le gain. Joignez le formulaire T2091(IND) au T2062 pour la demander (IC72-17R6, par. 41 et 73). La déclaration de l'année de la vente règle l'impôt final, et tout excédent payé est remboursé après la cotisation. Pour l'argent que l'avocat de l'acheteur détient, voir l'acheteur a retenu le produit de votre vente.

Nous étions copropriétaires et avons quitté à des dates différentes : comment nos années sont-elles comptées?

Chaque propriétaire calcule un gain distinct sur sa propre part (Folio, par. 2.27), et chacun ne compte que les années où il était résident du Canada (article 40). Le conjoint qui est resté plus longtemps peut obtenir une ou plusieurs années exemptées de plus.

L'unité familiale ne peut quand même désigner qu'une seule maison par année (Folio, par. 2.13). Si la famille possédait aussi un chalet, les deux propriétés ne peuvent pas être désignées pour la même année; voir chalet ou résidence secondaire en quittant le Canada.

Quels registres prouvent quand j'ai habité la maison et quand je suis parti?

Conservez des registres qui relient les dates à la maison et au Canada :

• Documents d'achat, état de clôture et reçus des améliorations (votre coût).
• Factures de services publics, permis de conduire et courrier à l'adresse (les années où vous y avez habité).
• Votre déclaration de départ, vos registres de voyage, et votre bail ou contrat de travail à l'étranger (votre date de départ).
• Le premier bail de location, et une évaluation près du jour où la location a commencé.
• Tout formulaire T2091(IND) ou lettre de choix du paragraphe 45(2) que vous avez déjà produit.

Exemple

Ces exemples sont illustratifs, en dollars canadiens, et ne tiennent pas compte des frais de vente.

Maison laissée vide, vendue quatre ans plus tard

• Année 1 : achat pour 500 000 $ CA.
• Années 1 à 8 : vous habitez la maison; départ du Canada à l'année 8. La maison reste vide.
• Année 12 : vente pour 900 000 $ CA pendant que vous vivez à l'étranger. Gain de 400 000 $ CA.
• Part exemptée : (1 + 8) / 12 de 400 000 $ CA = 300 000 $ CA.
• Gain non couvert : 100 000 $ CA, dont la moitié, soit 50 000 $ CA, est incluse dans le revenu (le gain en capital imposable).
• Paiement lié au certificat sans l'exemption : 25 % de 400 000 $ CA = 100 000 $ CA. Avec le T2091(IND) transmis avec le T2062, l'ARC peut le calculer sur les 100 000 $ CA non couverts : environ 25 000 $ CA.

Maison louée aussitôt après le départ, sans choix

• Année 1 : achat pour 500 000 $ CA; vous habitez la maison jusqu'à l'année 8 et partez cette année-là.
• Année 8 : la location commence; disposition réputée à 800 000 $ CA. Chaque année de propriété était une année de résidence; le gain de 300 000 $ CA peut donc être entièrement exempté, s'il est désigné et déclaré cette année-là.
• Année 12 : vente pour 900 000 $ CA. Nouveau coût de 800 000 $ CA, donc un gain de 100 000 $ CA, probablement non exempté parce que les années 9 à 12 étaient passées à l'étranger; 50 000 $ CA inclus dans le revenu si rien n'est exempté.

Couple parti à un an d'intervalle

• Année 1 : les conjoints achètent ensemble, à parts égales, pour 600 000 $ CA.
• Année 6 : un conjoint s'installe à l'étranger. Année 7 : l'autre le suit. La maison reste vide.
• Année 10 : vente pour 1 000 000 $ CA. Le gain de chaque conjoint est de 200 000 $ CA.
• Premier conjoint : (1 + 6) / 10 exemptés = 140 000 $ CA; 60 000 $ CA non couverts, dont 30 000 $ CA sont inclus dans le revenu.
• Deuxième conjoint : (1 + 7) / 10 exemptés = 160 000 $ CA; 40 000 $ CA non couverts, dont 20 000 $ CA sont inclus dans le revenu.
• Aucun des deux ne peut désigner une autre maison pour les années 1 à 7.

Votre situation est différente?

• Vous avez loué la maison sans jamais déclarer la disposition réputée, le loyer, ou les deux : les années non déclarées peuvent influer sur la vente et entraîner une désignation tardive; obtenez de l'aide en fiscalité des particuliers.
• Vous avez déjà vendu sans envoyer d'avis à l'ARC, de désignation ni de déclaration : les productions tardives peuvent entraîner des pénalités et coûter des années d'exemption; obtenez de l'aide en fiscalité des particuliers et voir la vente d'un bien canadien par des non-résidents.
• Vous et votre conjoint avez quitté à des dates différentes, ou personne n'a évalué la maison au début de la location : le décompte de chaque propriétaire et la valeur à la date du changement doivent être établis avant le dépôt du T2062; obtenez de l'aide en fiscalité des particuliers.
• Vous avez manqué le choix du paragraphe 45(2), l'avez produit en retard ou avez demandé la déduction pour amortissement : voir maison convertie en logement locatif : choix et vente ultérieure.
• Vous vivez maintenant aux États-Unis : les États-Unis peuvent imposer le même gain; voir vendre votre maison canadienne après un déménagement aux États-Unis et l'aide en fiscalité transfrontalière.
• Vous n'êtes pas encore parti et vous hésitez à vendre : voir garder ou vendre votre maison en quittant le Canada.
• La maison est au Québec : le Québec a son propre formulaire de désignation et ses propres règles pour les vendeurs non-résidents; voir la vente d'un bien canadien par des non-résidents et l'exemption pour résidence principale.
• Votre date de départ est incertaine ou contestée : voir la date à laquelle vous êtes devenu non-résident et obtenez de l'aide en fiscalité des particuliers.
• L'acheteur retient une somme : voir la vente d'un bien canadien par des non-résidents.