Kanada'dan Ayrılırken Yazlık veya İkinci Ev Vergisi

Kanada'dan ayrılırken yazlığım vergilendirilir mi?

Hayır, ayrıldığınız gün vergilendirilmez. Kanada'dan göç ettiğinizde mülklerin çoğu gerçeğe uygun piyasa değeriyle satılmış sayılır, ancak Kanada'daki gayrimenkul bunun dışında tutulur (Income Tax Act 128.1(4)(b); CRA). Yazlığın maliyeti ilk maliyeti olarak kalır. Kazanç, Kanada'da yaşadığınız yıllar için ana konut istisnası düşüldükten sonra, yazlığı sattığınızda veya verdiğinizde ve belki de kiralık mülke çevirdiğinizde (aşağıya bakın) vergilendirilir.

Vergi ertelenir, affedilmez. Sonraki satış, mukim olmayan birinin satışıdır; bu yüzden section 116 kuralları uygulanır ve ana konut istisnasına yalnızca Kanada mukimi olduğunuz yıllar sayılır.

Ayrılırken sahip olduğunuz her şeyin değeri $25.000 üzerindeyse yazlık yine de mülk listesi olan Form T1161'e yazılır (CRA). Bkz. Kanada'dan ayrılırken mülk listesi formu.

Durumu karmaşıklaştıranlar: iki evde de büyük kazanç olması, ana evi ayrıldığınız yıl satmanız, yazlığın Québec'te olması, ailenin onu kullanmaya devam etmesi veya geri dönebilecek olmanız.

Şimdi toplayın: iki mülk için satın alma fiyatı, kapanış masrafları ve iyileştirme makbuzları; sizin veya eşinizin yaptığı her ana konut tahsisi; ayrılış tarihiniz; ve her mülkün ayrılış tarihindeki gerçeğe uygun piyasa değeri.

Yazlık ana konutum olabilir mi?

Evet. Yazlık, siz, eşiniz veya birlikte yaşadığınız partneriniz, eski eşiniz veya partneriniz ya da çocuğunuz tarafından olağan şekilde kullanıldığı her yıl için ana konut olabilir; CRA, yıl içinde orada kısa süre kalmanın yeterli olabileceğini kabul eder (Folio S1-F3-C2, ¶2.10–2.11). Esas olarak gelir elde etmek için tutulan bir birim, kısa kalışlarla genellikle uygun olmaz. Aynısı çocuğunuzun yaşadığı bir daire için de geçerlidir; bkz. ana konut istisnası rehberi.

Sınır, yılda aile birimi başına bir mülktür: siz, eşiniz veya birlikte yaşadığınız partneriniz ve evli olmayan reşit olmayan çocuklarınız her yıl için tek bir tahsisi paylaşırsınız (Income Tax Act s. 54; Folio ¶2.13–2.14). Bazı yılları eve, diğer yılları yazlığa verebilirsiniz, ama aynı yılı ikisine birden asla. İkisinin genel olarak nasıl karşılaştırılacağı o rehberde anlatılır.

Ayrılmadan önce ana evi satıp yazlığı tutuyorum: tahsisler nasıl işler?

Eve yalnızca ihtiyacı olan yılları tahsis edin, kalanını yazlık için saklayın. Kazancın istisna kapsamındaki payı bir formülle bulunur: Kanada mukimi olduğunuz tahsis edilmiş yılların sayısına bir eklenir, toplam mülke sahip olunan yıl sayısına bölünür (Income Tax Act 40(2)(b)).

“Bir ekleme” kuralı, bir evi satıp aynı yıl bir başkasını alan ailenin ikisi için de korunması içindir (Folio ¶2.28). Her mülke ayrı ayrı uygulanır ve yalnızca o mülkü aldığınız yıl Kanada mukimiyseniz geçerlidir. Uygulamada, 10 yıl sahip olunan bir ev, 9 tahsis edilmiş yılla tamamen istisna kapsamında olabilir; bu da yazlık için bir yıl bırakır.

Tuzak: ev satılırken her yılı eve tahsis etmek, sonra yazlık için hiç yıl kalmadığını görmek. Tahsis, satış yılının beyannamesinde, Schedule 3 ve Form T2091(IND) üzerinde yapılır (Folio ¶2.15). Sonradan değiştirmek otomatik değildir: o yıldan sonraki on yıl içinde başvurursanız CRA geç, düzeltilmiş veya geri alınmış bir tahsisi kabul edebilir ve geçen her tam ay için $100 ücret alır, en fazla $8.000 (s. 220(3.2) ve (3.5); Folio ¶2.15.1). Ev satışını beyan etmeden önce paylaşımı planlayın. Ayrıldıktan sonraki yıllar yazlığın sahip olunan yıllarına eklenir, ama istisna yıllarına asla eklenmez; bu yüzden yazlığı yurt dışında ne kadar uzun tutarsanız istisna payı o kadar küçülür. Evin hesabı için: Kanada'dan ayrıldıktan sonra evinizi satmak.

Yazlığı Kanada'dan ayrılmadan önce mi sonra mı satmalıyım?

Hâlâ mukimken satmak, mukim olmayan evraklarından kurtarır ve yurt dışında geçen yılların istisna payını küçültmesini önler; sonra satmak vergiyi erteler, ama ikisini de getirir. Hâlâ mukimken yapılan satış normal beyannamenizde bildirilir. Ayrıldıktan sonra yapılan satış, vergilendirilebilir Kanada mülkünün mukim olmayan biri tarafından elden çıkarılmasıdır.

Hangi yol olursa olsun, istisnadan sonra kalan sermaye kazancının %50 oranı gelire dahil edilir. Yazlığı elde tutmak, geri dönebiliyorsanız veya aile kullanıyorsa tabloyu değiştirir: aşağıdaki aile kullanımı bölümüne bakın. Mukim olmayanlar için adım adım prosedür mukim olmayanların Kanada mülkü satması rehberindedir.

Yazlığı ayrılış vergisine dahil etmeyi seçebilir miyim (Form T2061A)?

Evet, bu bir seçenektir. Bir birey, Form T2061A ile Kanada'daki gayrimenkulü ayrılışta gerçeğe uygun piyasa değeriyle satılmış, sonra da o değerle geri alınmış saymayı seçebilir (s. 128.1(4)(d); CRA).

Neyi değiştirir:

• Ayrılışa kadarki kazanç, siz hâlâ mukimken ayrılış beyannamenizde vergilendirilir.
• Yazlığın maliyeti ayrılıştaki değerine sıfırlanır; böylece sonraki bir satışta yalnızca ayrıldıktan sonraki artış vergilendirilir.
• Bedeli: ayrılışa kadarki kazançtan doğan vergi, henüz hiçbir şey nakde çevirmeden ayrılış beyannamenizde ödenir. Sonraki mukim olmayan satışı yine section 116 uyumu gerektirir.

Seçim, hâlâ mukimken yapılan bir satış olduğu için tahsis edilen yıllar, sonraki satışa kadarki daha uzun süreye değil, ayrılışa kadar sahip olunan yıllara göre ölçülür. Takas şudur: tahsis edilmiş yıllarla karşılanmayan kısım için şimdi vergi ödersiniz; karşılığında yurt dışında yaşarken küçülmeyen bir istisna payınız olur. Seçmeden önce iki yolu gerçek rakamlarla karşılaştırın.

Aile yazlığı kullanmaya devam ederse veya yurt dışındayken kiralarsam ne olur?

Kiraya vermek ve aile kullanımına bırakmak farklı riskler taşır. Kiralamak stopaj vergisi getirir ve kiralık mülke dönüşürse farazi satış doğurur. Kendi ziyaretleriniz için hazır tutmak, mukimlik incelemesinde aleyhinize sayılabilir.

Kiraya vermek: kiracı veya aracı, CRA net kira üzerinden stopaj için Form NR6'yı onaylamadıkça, size mukim olmayan olarak ödenen brüt kiranın %25 oranında stopaj kesmek zorundadır (T4144). Yazlığı kiralık mülke çevirmek bir kullanım değişikliğidir: gerçeğe uygun piyasa değeriyle satılmış ve geri alınmış sayılırsınız (s. 45(1)); ancak beyannamenizde s. 45(2) uyarınca kullanımı değişmemiş sayılmayı seçerseniz bu olmaz. CRA bunu, kiralama yazlığın konut olarak kullanımına yardımcı nitelikteyse, yapısal değişiklik yoksa ve amortisman indirimi (CCA) talep edilmemişse uygulamaz (Folio S1-F3-C2, ¶2.59). Bkz. mukim olmayan kiralık mülk sahipleri ve evi kiralık mülke çevirmek.

Aile kullanımı: CRA, sizin kullanımınıza hazır tutulan konutu önemli bir konut bağı sayar ve Kanada'daki mevsimlik konutu ikincil bir bağ olarak listeler; diğer bağlarınızla birlikte tartılır (Folio S5-F1-C1, ¶1.12 ve ¶1.14). Yazlığınız için hangisinin geçerli olduğu olgulara bağlıdır. Bkz. Kanada vergi mukimliği.

Yurt dışındayken yazlığı çocuklarıma bağışlarsam hangi vergi uygulanır?

Bağış, gerçeğe uygun piyasa değeriyle satış olarak vergilendirilir. Para el değiştirmese de yazlığın değerine eşit bir gelir elde etmiş sayılırsınız (s. 69(1)(b)); çocuğunuzun maliyeti de aynı değer olur (s. 69(1)(c)). Mukim olmayan olarak yine 10 gün içinde aynı T2062 bildirimini (aynı geç ceza ile) ve o yıl için bir Kanada beyannamesi vermeniz gerekir. Çocuğunuz alıcı sayılır: sertifika verilmedikçe çocuğunuz, bağış ayının bitiminden sonra 30 gün içinde yazlığın değerinin %25 oranını CRA'ya aktarmak zorundadır (s. 116(5)); bu yüzden devirden önce sertifika için başvurun.

Tapuya bir çocuğu eklemek, yazlığın bir kısmının elden çıkarılması olabilir. Bağışlar ve tapu değişiklikleri mülkü aileye devretmek rehberinde, ayrılmadan önceki bağışlar ise Kanada'dan ayrılmadan önce aileye varlık vermek rehberinde anlatılır.

Yıllar sonraki bir satış için dosyada ne tutmalıyım?

Maliyeti, iyileştirmeleri ve mukim olunan yılları kanıtlayan her şeyi saklayın; çünkü sonraki bir satış, makbuzları bulmanın kolay olduğu zamandan çok sonra gelebilir.

• Her mülk için satın alma sözleşmesi ve kapanış belgesi
• İyileştirme makbuzları (olağan onarımlar değil)
• Sizin ve eşinizin her yıla ait ana konut tahsisi
• Ayrılış tarihiniz ve bunun kanıtı
• Yazlığın ayrılıştaki gerçeğe uygun piyasa değeri (ekspertiz veya emsal satışlar)
• Kiralıyorsanız kira kayıtları ve NR6 onayları

Örnek

Bu örnekler örnek amaçlıdır ve Kanada doları kullanır. İki mülk de aile mukimken aynı yıl alınmıştır ve ana ev, ayrılıştan hemen önce 10. yılda satılır.

Tüm yıllar eve tahsis edildi

Evin kazancı 10 yılda C$300.000'dir. Aile 10 yılın tamamını eve tahsis eder. Bir ekleme kuralıyla 9 yıl yeterli olurdu, yani bir yıl boşa gider.

Ayrıldıktan beş yıl sonra yazlığı, toplam kazancı C$260.000 olacak şekilde satarlar. Yazlığa tahsis edilmiş yıl olmadığı için C$260.000'in tamamı vergilendirilebilir kazançtır, yarısı gelire dahil edilir ve mukim olmayan satışı olarak T2062 bildirimi gerekir.

Dokuz yıl eve, bir yıl yazlığa

Aynı aile, aynı rakamlar. 9 yılı eve tahsis ederler (1 + 9 = 10 yılın 10'u istisna kapsamında, yani evde vergi yok) ve 10. yılı yazlığa.

Sonraki yazlık satışında: 15 yıl sahip olunmuş, istisna payı (1 + 1) / 15. İstisna kapsamındaki kısım yaklaşık C$34.700'dür ve yaklaşık C$225.300 vergilendirilebilir kazanç kalır.

Yazlık evden hızlı değerlenir

Evin kazancı 10 yılda C$100.000'dir (yılda C$10.000); ayrılışa kadar yazlığın kazancı C$300.000'dir (yılda C$30.000). Aile 1 yılı eve, 9 yılı yazlığa tahsis eder.

• Ev satış yılı: istisna payı (1 + 1) / 10, yani C$20.000 istisna kapsamındadır ve C$80.000 mukim beyannamesinde vergilendirilebilir kazançtır.
• Yazlık ayrıldıktan 5 yıl sonra satılır, toplam kazanç C$400.000: istisna payı (1 + 9) / 15, yaklaşık C$266.700 istisna ve C$133.300 vergilendirilebilir kazanç.

Bunun yerine 9 yılı eve ve 1 yılı yazlığa tahsis etselerdi, yaklaşık C$286.700 yerine yaklaşık C$153.300 istisna kapsamında olurdu (C$100.000 + C$53.300).

Yazlığı satmak yerine kızınıza vermek de aynı kazancı doğurur; kazanç bağış günündeki gerçeğe uygun piyasa değeriyle ölçülür.

Durumunuz farklı mı?

• Ana ev konusunda henüz karar vermediniz: Kanada'dan ayrılırken evi tutmak veya satmak rehberine bakın.
• İki büyük kazanç arasında yılları paylaştırıyorsunuz veya Form T2061A ile seçim yapıyorsunuz: tahsis ve seçim, bir kez verildikten sonra geri almak zordur; bireysel vergi desteği alın.
• Zaten ayrıldınız ve yazlığı satmak veya bağışlamak istiyorsunuz: mukim olmayanların Kanada mülkü satması rehberini izleyin ve bireysel vergi desteği alın.
• Québec'te yaşadınız veya yazlık orada: Québec'in kendi ayrılış kuralları ve formları vardır; bkz. Québec'ten ayrılmak ve bireysel vergi desteği alın.
• Aile yazlığı kullanacak: Kanada vergi mukimliği rehberini kontrol edin ve bireysel vergi desteği alın.
• Geri taşınabilirsiniz: yurt dışında geçirdiğiniz yıllar, geri döndüğünüzde bile istisnanın dışında kalır; bireysel vergi desteği alın.
• Eşiniz Kanada'da kalıyor veya yazlığa başkasıyla ortak sahipsiniz: her sahibin payı kendi mukim olduğu yılları izler ve geride kalan aile sizi mukim tutabilir; bkz. siz yurt dışında çalışırken aile Kanada'da kalıyor ve bireysel vergi desteği alın.
• Yeni ülkeniz kazançlarınızı vergilendiriyor (örneğin ABD): yazlık satışını da, orijinal maliyetinizden ve Kanada istisnası olmadan ölçerek vergilendirebilir. Form T2061A ile seçim yaparsanız Kanada–ABD anlaşması, ABD'de yazlığı o değerle satmış ve geri almış sayılmayı seçmenize izin verir (Madde XIII(7)); sınır ötesi vergi desteği alın.
• Çocuklarınız ABD vatandaşı veya başka bir ülkede yaşıyor: bağışın orada da vergi etkileri olabilir; sınır ötesi vergi desteği alın.
• İkinci eviniz Kanada dışında: Kanada'dan ayrılırken yurt dışındaki gayrimenkul rehberine bakın.
• Ayrılırken sahip olduğunuz diğer mülkler: Kanada'dan ayrılmak rehberine bakın.