Exención por residencia principal al vender después de salir de Canadá

¿La ganancia de mi casa queda libre de impuestos cuando me mudo fuera de Canadá?

Solo por los años en que fue residente de Canadá. La parte exenta de la ganancia es una fracción: 1 (solo si fue residente de Canadá el año en que compró) + los años en que la casa se designa como su residencia principal mientras fue residente de Canadá, dividido entre todos los años en que fue propietario (Income Tax Act 40(2)(b)). El resto es una ganancia de capital, y 50% de ella es gravable. Usted declara esa parte gravable en la línea 12700 de una declaración de no residente del año de la venta, que para la mayoría vence el 30 de abril del año siguiente (Income Tax Act 150(1)(d)), y paga el impuesto federal sobre ella más el recargo para no residentes (T4058).

La prueba es la residencia, no la ciudadanía. Un ciudadano canadiense que vive en el extranjero no obtiene años exentos por el tiempo fuera, salvo que sea residente presunto de Canadá (Folio ¶2.50).

Su caso no es sencillo si:

• Alquiló la casa después de salir (puede haber ocurrido una venta presunta el día en que empezó el alquiler).
• Usted y su cónyuge son copropietarios y salieron en fechas distintas.
• Ahora vive en un país que también grava la venta, como EE. UU.
• Ganó alquileres que nunca declaró, o nadie valuó la casa cuando empezó el alquiler.

Reúna: su costo y los recibos de las mejoras, prueba de su fecha de salida, la fecha en que empezó el alquiler y el valor de la casa en ese momento, y cualquier designación que ya haya presentado (los detalles están en la lista de registros más abajo).

¿Cómo funciona la fórmula del “uno más” cuando algunos años fueron en el extranjero?

Cuente años calendario. La parte de arriba de la fracción son los años en que la casa fue su residencia principal y usted fue residente de Canadá en cualquier momento de ese año, más un año adicional. La parte de abajo son todos los años en que fue propietario, incluidos los años en el extranjero y el año de la venta (sección 40).

• “Durante” el año significa en cualquier momento del año. El año en que salió cuenta como año de residente, siempre que viviera en la casa ese año (Folio S1-F3-C2, ¶2.21).
• El año adicional exige residencia en el año de la compra. Si no era residente de Canadá en el año en que adquirió la casa, no hay “uno más” (Folio ¶2.20).
• Un año también necesita una designación. La casa debe haber sido habitada normalmente ese año por usted, su cónyuge o pareja de hecho, o su hijo, y solo puede designar una casa por unidad familiar por año (sección 54).

¿Importa si dejé la casa vacía o la alquilé?

Sí. Una casa vacía no tiene cambio de uso, así que la fórmula corre simplemente desde la compra hasta la venta. Salir de Canadá no es por sí mismo una venta de la casa: los bienes raíces en Canadá quedan fuera de la venta presunta de la salida, así que su costo sigue siendo lo que pagó (Income Tax Act 128.1(4)(b)). Una casa que empezó a alquilar se trata como vendida a su valor justo de mercado el día en que empezó el alquiler, y recomprada a ese valor (Income Tax Act 45(1)). La CRA espera que la ganancia resultante, y la designación que la protege, se declaren en el año en que cambió el uso (CRA).

Si el alquiler empezó en el año en que salió, cada año de propiedad hasta entonces puede ser un año de residente, por lo que la exención puede cubrir toda la ganancia hasta esa fecha. Cualquier aumento de valor después de que empezó el alquiler normalmente no está cubierto, porque los años en el extranjero no pueden designarse. Si el año en que empezó el alquiler puede proteger también una parte no está resuelto en la guía de la CRA, así que haga revisar la designación. Que esto le sirva depende de sus fechas exactas, por lo que confirme cuándo dejó de ser residente; vea la fecha en que se convirtió en no residente.

El alquiler ganado mientras estuvo en el extranjero tiene sus propias reglas de retención y presentación: vea los arrendadores no residentes.

¿Una opción 45(2) agrega años exentos mientras vivo en el extranjero?

No. Una opción 45(2) cancela la venta presunta cuando empieza el alquiler. Se hace con una carta firmada que se presenta junto con la declaración del año en que empezó el alquiler, por lo que necesita una declaración canadiense de ese año aunque ya hubiera salido (Income Tax Act 45(2); Folio ¶2.48). También le permite designar la casa hasta por cuatro años sin vivir en ella. Esos años cuentan solo si fue residente, o residente presunto, de Canadá durante ellos (Folio ¶2.50; sección 54).

Así que, para quien ya salió, la opción cambia sobre todo la forma del cálculo:

Cuál camino deja menos ganancia gravable depende de cómo se movió el valor antes y después de que usted saliera. Reclamar la deducción por costo de capital mientras se apoya en la opción es una trampa común: la CRA trata la opción como anulada desde el primer día del año en que se reclama la deducción (Folio ¶2.48 y ¶2.51). Si no hizo la opción o la hizo tarde, vea casa convertida en alquiler: la opción y la venta posterior.

Nunca hice la opción: ¿cuál es mi costo ahora?

Su costo es el valor justo de mercado de la casa el día en que empezó el alquiler, porque la venta presunta lo reinició (sección 45). Su ganancia de capital en la venta real generalmente es el precio de venta, menos ese valor y menos los costos de venta y las mejoras posteriores; 50% de ella es gravable.

Necesita un valor respaldado para esa fecha. Una tasación o un informe de ventas comparables de aquella época ayuda; uno preparado ahora, mirando hacia atrás, es más débil pero mejor que nada. Si la venta presunta nunca se declaró, la designación correspondiente es tardía, y una designación tardía puede tener una multa de $100 por cada mes completo, hasta $8,000; vea la exención por residencia principal.

¿Qué formularios muestran la exención en una venta de no residente?

Tres presentaciones, en este orden (T4058; IC72-17R6):

En el T2091(IND), la CRA indica que se omita cada año en que no fue residente de Canadá (IC72-17R6, ¶73). Si no fue residente de Canadá durante todo el tiempo que fue propietario de la casa, la CRA le pide que la llame al 1-800-959-8281 para consultar sobre la designación (CRA). Los pasos del aviso, la retención y el certificado se explican en los no residentes que venden bienes en Canadá.

¿La exención puede reducir el pago del certificado?

Sí puede. El pago del certificado es 25% del precio de venta que excede su costo, sin contar los costos de venta, pero la CRA indica que el impuesto o la garantía pueden reducirse cuando la exención por residencia principal reduce la ganancia. Envíe el Form T2091(IND) con el T2062 para reclamarla (IC72-17R6, ¶41 y ¶73). La declaración del año de la venta liquida el impuesto final, y cualquier exceso pagado se reembolsa después de la determinación. Para el dinero que retiene el abogado del comprador, vea el comprador retuvo el dinero de su venta.

Fuimos copropietarios y salimos en fechas distintas: ¿cómo se cuentan nuestros años?

Cada propietario calcula una ganancia separada sobre su propia parte (Folio ¶2.27), y cada uno cuenta solo los años en que fue residente de Canadá (sección 40). El cónyuge que se quedó más tiempo puede obtener uno o más años exentos adicionales.

La unidad familiar solo puede designar una casa por año (Folio ¶2.13). Si la familia también tenía una casa de campo, no se pueden designar ambas casas para el mismo año; vea la casa de campo o segunda vivienda al salir de Canadá.

¿Qué registros prueban cuándo viví allí y cuándo me fui?

Conserve registros que vinculen las fechas con la casa y con Canadá:

• Documentos de compra, estado de cierre y recibos de mejoras (su costo).
• Facturas de servicios, licencia de conducir y correspondencia en esa dirección (los años en que vivió allí).
• Su declaración de salida, registros de viaje y su contrato de alquiler o de trabajo en el extranjero (su fecha de salida).
• El primer contrato de alquiler y una valuación cercana al día en que empezó el alquiler.
• Cualquier T2091(IND) o carta de opción 45(2) que haya presentado antes.

Ejemplo

Estos ejemplos son ilustrativos, en dólares canadienses, y no incluyen los costos de venta.

Se dejó vacía y se vendió cuatro años después

• Año 1: compró por C$500,000.
• Años 1 a 8: vivió allí; salió de Canadá en el año 8. La casa queda vacía.
• Año 12: la vendió por C$900,000 viviendo en el extranjero. Ganancia de C$400,000.
• Parte exenta: (1 + 8) / 12 de C$400,000 = C$300,000.
• Ganancia no cubierta: C$100,000, de la cual la mitad, C$50,000, se incluye en el ingreso (la ganancia de capital gravable).
• Pago del certificado sin la exención: 25% de C$400,000 = C$100,000. Con el T2091(IND) enviado junto con el T2062, la CRA puede basarlo en los C$100,000 no cubiertos: unos C$25,000.

Se alquiló justo después de salir, sin opción

• Año 1: compró por C$500,000; vivió allí hasta el año 8 y salió ese año.
• Año 8: empezó el alquiler; venta presunta en C$800,000. Todos los años de propiedad fueron años de residente, así que la ganancia de C$300,000 puede quedar totalmente exenta, si se designa y se declara en ese año.
• Año 12: la vendió por C$900,000. Nuevo costo de C$800,000, o sea una ganancia de C$100,000, probablemente no exenta porque los años 9 a 12 fueron en el extranjero; C$50,000 se incluyen en el ingreso si nada es exento.

Una pareja que salió con un año de diferencia

• Año 1: los cónyuges compraron en conjunto, la mitad cada uno, por C$600,000.
• Año 6: un cónyuge se mudó al extranjero. Año 7: el otro lo siguió. La casa quedó vacía.
• Año 10: la vendieron por C$1,000,000. La ganancia de cada cónyuge es C$200,000.
• Primer cónyuge: (1 + 6) / 10 exento = C$140,000; C$60,000 no cubiertos, de los cuales C$30,000 se incluyen en el ingreso.
• Segundo cónyuge: (1 + 7) / 10 exento = C$160,000; C$40,000 no cubiertos, de los cuales C$20,000 se incluyen en el ingreso.
• Ninguno puede designar otra casa para los años 1 a 7.

¿Es distinto para usted?

• Alquiló la casa y nunca declaró la venta presunta, el alquiler o ambos: los años sin declarar pueden afectar la venta y acarrear una designación tardía; obtenga ayuda con impuestos personales.
• Ya vendió y no envió aviso a la CRA, ni designación, ni declaración: las presentaciones tardías pueden tener multas y costar años de exención; obtenga ayuda con impuestos personales y vea los no residentes que venden bienes en Canadá.
• Usted y su cónyuge salieron en fechas distintas, o nadie valuó la casa cuando empezó el alquiler: el conteo de cada propietario y el valor en la fecha del cambio deben calcularse antes de enviar el T2062; obtenga ayuda con impuestos personales.
• No hizo la opción 45(2), la hizo tarde o reclamó la deducción por costo de capital: vea casa convertida en alquiler: la opción y la venta posterior.
• Ahora vive en EE. UU.: EE. UU. puede gravar la misma ganancia; vea vender su casa canadiense después de mudarse a EE. UU. y la ayuda con impuestos transfronterizos.
• Todavía no se ha ido y está decidiendo si vender: vea conservar o vender su casa al salir de Canadá.
• La casa está en Québec: Québec tiene su propio formulario de designación y reglas para vendedores no residentes; vea los no residentes que venden bienes en Canadá y la exención por residencia principal.
• Su fecha de salida no es clara o está en disputa: vea la fecha en que se convirtió en no residente y obtenga ayuda con impuestos personales.
• El comprador está reteniendo dinero: vea los no residentes que venden bienes en Canadá.