Haus in Kanada nach dem Wegzug verkaufen: Hauptwohnsitz-Befreiung

Ist der Gewinn aus meinem Haus nach dem Wegzug aus Kanada steuerfrei?

Nur für die Jahre, in denen Sie in Kanada ansässig waren. Der befreite Teil des Gewinns ist ein Bruch: 1 (nur wenn Sie im Jahr des Kaufs in Kanada ansässig waren) + die Jahre, in denen das Haus als Ihr Hauptwohnsitz bestimmt war, während Sie in Kanada ansässig waren, geteilt durch alle Jahre, in denen es Ihnen gehörte (Income Tax Act 40(2)(b)). Der Rest ist ein Kapitalgewinn, von dem 50 % steuerpflichtig sind. Diesen steuerpflichtigen Teil melden Sie in Zeile 12700 einer Erklärung für Nichtansässige für das Verkaufsjahr, die für die meisten am 30. April des Folgejahres fällig ist (Income Tax Act 150(1)(d)), und zahlen darauf Bundessteuer plus den Zuschlag für Nichtansässige (T4058).

Maßgeblich ist die Ansässigkeit, nicht die Staatsbürgerschaft. Ein kanadischer Staatsbürger im Ausland erhält für die Zeit im Ausland keine befreiten Jahre, es sei denn, er gilt als in Kanada ansässig (Folio ¶2.50).

Ihr Fall ist nicht einfach, wenn:

• Sie das Haus nach dem Wegzug vermietet haben (an dem Tag, an dem die Vermietung begann, kann ein fiktiver Verkauf stattgefunden haben).
• Das Haus Ihnen und Ihrem Ehepartner gemeinsam gehört und Sie an verschiedenen Tagen weggezogen sind.
• Sie jetzt in einem Land leben, das den Verkauf ebenfalls besteuert, etwa den USA.
• Mieteinnahmen erzielt und nie gemeldet wurden oder niemand den Wert des Hauses zu Beginn der Vermietung ermittelt hat.

Das sollten Sie bereithalten: Ihre Anschaffungskosten und die Belege für Verbesserungen, den Nachweis Ihres Wegzugsdatums, das Datum, an dem die Vermietung begann, und den Wert des Hauses zu diesem Zeitpunkt sowie jede bereits eingereichte Bestimmung (Einzelheiten in der Liste der Unterlagen weiter unten).

Wie funktioniert die „Eins-plus“-Formel, wenn einige Jahre im Ausland lagen?

Zählen Sie Kalenderjahre. Der Zähler des Bruchs sind die Jahre, in denen das Haus Ihr Hauptwohnsitz war und Sie zu irgendeinem Zeitpunkt des Jahres in Kanada ansässig waren, plus ein Bonusjahr. Der Nenner sind alle Jahre, in denen es Ihnen gehörte, einschließlich der Jahre im Ausland und des Verkaufsjahres (Abschnitt 40).

• „Während“ des Jahres heißt: zu irgendeinem Zeitpunkt darin. Das Jahr, in dem Sie wegzogen, zählt als Jahr mit Ansässigkeit, sofern Sie in diesem Jahr im Haus gewohnt haben (Folio S1-F3-C2, ¶2.21).
• Das Bonusjahr setzt Ansässigkeit im Kaufjahr voraus. Waren Sie in dem Jahr, in dem Sie das Haus erwarben, nicht in Kanada ansässig, gibt es kein „plus eins“ (Folio ¶2.20).
• Ein Jahr braucht außerdem eine Bestimmung. Das Haus muss in diesem Jahr gewöhnlich von Ihnen, Ihrem Ehepartner oder Lebenspartner oder Ihrem Kind bewohnt worden sein, und Sie können pro Familieneinheit und Jahr nur ein Haus bestimmen (Abschnitt 54).

Spielt es eine Rolle, ob ich das Haus leer gelassen oder vermietet habe?

Ja. Ein leeres Haus hat keine Nutzungsänderung, die Formel läuft also einfach vom Kauf bis zum Verkauf. Der Wegzug aus Kanada ist selbst kein Verkauf des Hauses: Immobilien in Kanada sind von der fiktiven Veräußerung beim Wegzug ausgenommen, Ihre Anschaffungskosten bleiben also das, was Sie bezahlt haben (Income Tax Act 128.1(4)(b)). Ein Haus, das Sie zu vermieten beginnen, gilt an dem Tag, an dem die Vermietung begann, als zum Marktwert verkauft und zu diesem Wert zurückgekauft (Income Tax Act 45(1)). Die CRA erwartet, dass der daraus entstehende Gewinn und die Bestimmung, die ihn schützt, für das Jahr gemeldet werden, in dem sich die Nutzung geändert hat (CRA).

Begann die Vermietung im Jahr Ihres Wegzugs, kann jedes Besitzjahr bis dahin ein Jahr mit Ansässigkeit sein, die Befreiung also den ganzen Gewinn bis zu diesem Datum decken. Eine Wertsteigerung nach Beginn der Vermietung ist meist nicht gedeckt, weil Jahre im Ausland nicht bestimmt werden können. Ob das Jahr, in dem die Vermietung begann, ebenfalls einen Teil schützen kann, ist in den Hinweisen der CRA nicht geklärt; lassen Sie die Bestimmung daher prüfen. Ob das bei Ihnen funktioniert, hängt von Ihren genauen Daten ab; bestätigen Sie also, wann Sie nicht mehr ansässig waren; siehe das Datum, ab dem Sie nicht mehr in Kanada ansässig sind.

Mieteinnahmen im Ausland haben eigene Regeln für Einbehalt und Einreichung: siehe Vermieter, die nicht in Kanada ansässig sind.

Bringt eine Wahl nach 45(2) befreite Jahre, während ich im Ausland lebe?

Nein. Eine Wahl nach 45(2) hebt den fiktiven Verkauf auf, der bei Beginn der Vermietung eintritt. Sie treffen sie mit einem unterschriebenen Schreiben, das Sie mit Ihrer Erklärung für das Jahr einreichen, in dem die Vermietung begann; Sie brauchen für dieses Jahr also eine kanadische Erklärung, auch wenn Sie schon weggezogen waren (Income Tax Act 45(2); Folio ¶2.48). Außerdem können Sie das Haus damit bis zu vier Jahre bestimmen, ohne darin zu wohnen. Diese Jahre zählen nur, wenn Sie in dieser Zeit in Kanada ansässig waren oder als ansässig galten (Folio ¶2.50; Abschnitt 54).

Für jemanden, der weggezogen ist, ändert die Wahl also vor allem die Form der Berechnung:

Welcher Weg weniger Gewinn steuerpflichtig lässt, hängt davon ab, wie sich der Wert vor und nach Ihrem Wegzug entwickelt hat. Die CCA geltend zu machen und sich zugleich auf die Wahl zu stützen, ist eine häufige Falle: Die CRA behandelt die Wahl als aufgehoben, und zwar vom ersten Tag des Jahres an, in dem die Abschreibung geltend gemacht wird (Folio ¶2.48 und ¶2.51). Zu einer versäumten oder verspäteten Wahl siehe Haus wird zur Mietimmobilie: Wahl und späterer Verkauf.

Ich habe die Wahl nie getroffen: Was sind jetzt meine Anschaffungskosten?

Ihre Anschaffungskosten sind der Marktwert des Hauses an dem Tag, an dem die Vermietung begann, weil der fiktive Verkauf sie neu gesetzt hat (Abschnitt 45). Ihr Kapitalgewinn beim tatsächlichen Verkauf ist im Allgemeinen der Verkaufspreis abzüglich dieses Werts, der Verkaufskosten und späterer Verbesserungen; 50 % davon sind steuerpflichtig.

Sie brauchen für dieses Datum einen belegbaren Wert. Ein Gutachten oder ein Bericht über Vergleichsverkäufe aus dieser Zeit hilft; ein heute erstelltes, rückblickendes ist schwächer, aber besser als keines. Wurde der fiktive Verkauf nie gemeldet, ist die Bestimmung dafür verspätet, und eine verspätete Bestimmung kann einen Strafzuschlag von $100 pro vollem Monat nach sich ziehen, bis zu $8.000; siehe Befreiung für den Hauptwohnsitz.

Welche Formulare weisen die Befreiung bei einem Verkauf durch einen Nichtansässigen aus?

Drei Einreichungen, in dieser Reihenfolge (T4058; IC72-17R6):

Auf dem T2091(IND) sollen Sie nach Angaben der CRA jedes Jahr weglassen, in dem Sie nicht in Kanada ansässig waren (IC72-17R6, ¶73). Waren Sie nicht die ganze Zeit, in der Ihnen das Haus gehörte, in Kanada ansässig, bittet die CRA Sie, wegen der Bestimmung unter 1-800-959-8281 anzurufen (CRA). Die Schritte zu Meldung, Einbehalt und Bescheinigung stehen in Nichtansässige, die Immobilien in Kanada verkaufen.

Kann die Befreiung die Zahlung für die Bescheinigung senken?

Ja. Die Zahlung für die Bescheinigung beträgt 25 % des Verkaufspreises über Ihren Anschaffungskosten, ohne Verkaufskosten; die CRA sagt aber, dass die Steuer oder Sicherheit gesenkt werden kann, wenn die Befreiung für den Hauptwohnsitz den Gewinn mindert. Senden Sie dafür Form T2091(IND) zusammen mit dem T2062 ein (IC72-17R6, ¶41 und ¶73). Die Erklärung für das Verkaufsjahr legt die endgültige Steuer fest, und zu viel gezahlte Beträge werden nach dem Steuerbescheid erstattet. Zum Geld, das der Anwalt des Käufers zurückhält, siehe Käufer hat Ihren Verkaufserlös einbehalten.

Das Haus gehörte uns gemeinsam, und wir sind an verschiedenen Tagen weggezogen: Wie werden unsere Jahre gezählt?

Jeder Eigentümer berechnet einen eigenen Gewinn auf seinen Anteil (Folio ¶2.27), und jeder zählt nur die Jahre, in denen er in Kanada ansässig war (Abschnitt 40). Der Ehepartner, der länger geblieben ist, erhält möglicherweise ein oder mehrere zusätzliche befreite Jahre.

Die Familieneinheit kann pro Jahr weiterhin nur ein Haus bestimmen (Folio ¶2.13). Besaß die Familie auch ein Ferienhaus, können nicht beide Häuser für dasselbe Jahr bestimmt werden; siehe Ferienhaus oder Zweitwohnung beim Wegzug aus Kanada.

Welche Unterlagen belegen, wann ich dort gewohnt habe und wann ich weggezogen bin?

Bewahren Sie Unterlagen auf, die Daten mit dem Haus und mit Kanada verknüpfen:

• Kaufunterlagen, Abrechnung zum Vertragsabschluss und Belege für Verbesserungen (Ihre Anschaffungskosten).
• Rechnungen für Strom und Wasser, Führerschein und Post an der Adresse (die Jahre, in denen Sie dort gewohnt haben).
• Ihre Erklärung für das Wegzugsjahr, Reiseunterlagen sowie Ihr Mietvertrag oder Arbeitsvertrag im Ausland (Ihr Wegzugsdatum).
• Der erste Mietvertrag und eine Wertermittlung zeitnah zum Beginn der Vermietung.
• Jedes T2091(IND) oder Schreiben zur Wahl nach 45(2), das Sie früher eingereicht haben.

Beispiel

Diese Beispiele dienen der Veranschaulichung, verwenden kanadische Dollar und lassen Verkaufskosten außer Acht.

Leer gelassen, vier Jahre später verkauft

• Jahr 1: für C$500.000 gekauft.
• Jahre 1 bis 8: dort gewohnt; Wegzug aus Kanada in Jahr 8. Das Haus bleibt leer.
• Jahr 12: für C$900.000 verkauft, während Sie im Ausland leben. Gewinn C$400.000.
• Befreiter Anteil: (1 + 8) / 12 von C$400.000 = C$300.000.
• Nicht gedeckter Gewinn: C$100.000, davon die Hälfte, C$50.000, wird dem Einkommen hinzugerechnet (der steuerpflichtige Kapitalgewinn).
• Zahlung für die Bescheinigung ohne die Befreiung: 25 % von C$400.000 = C$100.000. Mit dem T2091(IND), das zusammen mit dem T2062 eingereicht wird, kann die CRA sie auf die nicht gedeckten C$100.000 stützen: etwa C$25.000.

Gleich nach dem Wegzug vermietet, keine Wahl

• Jahr 1: für C$500.000 gekauft; bis Jahr 8 dort gewohnt und in diesem Jahr weggezogen.
• Jahr 8: Die Vermietung begann; fiktiver Verkauf zu C$800.000. Jedes Besitzjahr war ein Jahr mit Ansässigkeit, der Gewinn von C$300.000 kann also vollständig befreit sein, wenn er in diesem Jahr bestimmt und gemeldet wird.
• Jahr 12: für C$900.000 verkauft. Neue Anschaffungskosten C$800.000, also ein Gewinn von C$100.000, voraussichtlich nicht befreit, weil die Jahre 9 bis 12 im Ausland lagen; C$50.000 werden dem Einkommen hinzugerechnet, wenn nichts befreit ist.

Ehepaar, das im Abstand eines Jahres wegzog

• Jahr 1: Die Ehepartner kaufen gemeinsam, je zur Hälfte, für C$600.000.
• Jahr 6: Ein Ehepartner zieht ins Ausland. Jahr 7: Der andere folgt. Das Haus bleibt leer.
• Jahr 10: für C$1.000.000 verkauft. Der Gewinn jedes Ehepartners beträgt C$200.000.
• Erster Ehepartner: (1 + 6) / 10 befreit = C$140.000; C$60.000 nicht gedeckt, davon werden C$30.000 dem Einkommen hinzugerechnet.
• Zweiter Ehepartner: (1 + 7) / 10 befreit = C$160.000; C$40.000 nicht gedeckt, davon werden C$20.000 dem Einkommen hinzugerechnet.
• Keiner von beiden kann für die Jahre 1 bis 7 ein anderes Haus bestimmen.

Anders in Ihrem Fall?

• Sie haben das Haus vermietet und den fiktiven Verkauf, die Miete oder beides nie gemeldet: Nicht gemeldete Jahre können den Verkauf beeinflussen und eine verspätete Bestimmung nach sich ziehen; holen Sie sich Hilfe bei der Einkommensteuer für Privatpersonen.
• Sie haben schon verkauft und der CRA weder eine Meldung noch eine Bestimmung noch eine Erklärung geschickt: Verspätete Einreichungen können Strafzuschläge nach sich ziehen und befreite Jahre kosten; holen Sie sich Hilfe bei der Einkommensteuer für Privatpersonen und siehe Nichtansässige, die Immobilien in Kanada verkaufen.
• Sie und Ihr Ehepartner sind an verschiedenen Tagen weggezogen, oder niemand hat den Wert des Hauses zu Beginn der Vermietung ermittelt: Die Zählung jedes Eigentümers und der Wert am Tag der Nutzungsänderung müssen berechnet werden, bevor das T2062 eingereicht wird; holen Sie sich Hilfe bei der Einkommensteuer für Privatpersonen.
• Sie haben die Wahl nach 45(2) versäumt oder verspätet eingereicht oder CCA geltend gemacht: siehe Haus wird zur Mietimmobilie: Wahl und späterer Verkauf.
• Sie leben jetzt in den USA: Die USA können denselben Gewinn besteuern; siehe Ihr Haus in Kanada nach dem Umzug in die USA verkaufen und Hilfe bei grenzüberschreitenden Steuern.
• Sie sind noch nicht weggezogen und überlegen, ob Sie verkaufen: siehe Haus beim Wegzug aus Kanada behalten oder verkaufen.
• Das Haus liegt in Québec: Québec hat ein eigenes Formular zur Bestimmung und eigene Regeln für Verkäufer, die nicht ansässig sind; siehe Nichtansässige, die Immobilien in Kanada verkaufen und Befreiung für den Hauptwohnsitz.
• Ihr Wegzugsdatum ist unklar oder strittig: siehe das Datum, ab dem Sie nicht mehr in Kanada ansässig sind und holen Sie sich Hilfe bei der Einkommensteuer für Privatpersonen.
• Der Käufer hält Geld zurück: siehe Nichtansässige, die Immobilien in Kanada verkaufen.