Dành cho ai
- Người đã rời Canada và nay bán căn nhà họ từng ở trước khi đi
- Người từng cư trú Canada có căn nhà bỏ trống hoặc cho thuê trong lúc họ sống ở nước ngoài
- Vợ chồng cùng sở hữu căn nhà và rời Canada vào các ngày khác nhau
Không đề cập ở đây
- Chi tiết về thông báo section 116, khoản bên mua giữ lại và các bước xin giấy chứng nhận
- Thuế Hoa Kỳ trên cùng giao dịch bán cho người nay sống ở Hoa Kỳ
- Nhà nghỉ dưỡng và nhà thứ hai, và lựa chọn 45(2) nộp trễ
Sau khi tôi chuyển ra khỏi Canada, lãi từ căn nhà có được miễn thuế không?
Chỉ cho những năm bạn là người cư trú Canada. Phần lãi được miễn là một phân số: tử số là 1 (chỉ khi bạn là người cư trú Canada trong năm mua nhà) + số năm căn nhà được chỉ định là nhà ở chính của bạn trong lúc bạn là người cư trú Canada, mẫu số là tổng số năm bạn sở hữu nhà (Income Tax Act 40(2)(b)). Phần còn lại là lãi vốn, và 50% của nó chịu thuế. Bạn khai phần chịu thuế đó ở line 12700 của tờ khai người không cư trú cho năm bán, hạn nộp là 30 tháng 4 của năm sau với phần lớn mọi người (Income Tax Act 150(1)(d)), và nộp thuế liên bang trên khoản đó cùng phụ thu dành cho người không cư trú (T4058).
Tiêu chí là nơi cư trú, không phải quốc tịch. Công dân Canada sống ở nước ngoài không có năm được miễn nào cho thời gian ở nước ngoài, trừ khi được coi là người cư trú Canada (Folio ¶2.50).
Trường hợp của bạn không đơn giản nếu:
- Bạn đã cho thuê nhà sau khi rời đi (việc coi như bán có thể đã xảy ra vào ngày bắt đầu cho thuê).
- Bạn và vợ/chồng cùng sở hữu nhà và rời đi vào các ngày khác nhau.
- Bạn nay sống ở nước cũng đánh thuế giao dịch bán này, như Hoa Kỳ.
- Tiền thuê đã kiếm được mà chưa khai, hoặc không ai định giá căn nhà khi bắt đầu cho thuê.
Cần chuẩn bị: giá mua và biên lai cải tạo, bằng chứng về ngày rời đi, ngày bắt đầu cho thuê và giá trị căn nhà lúc đó, cùng mọi chỉ định đã nộp (chi tiết trong danh sách hồ sơ bên dưới).
Công thức "một cộng" hoạt động thế nào khi có những năm ở nước ngoài?
Hãy đếm theo năm dương lịch. Tử số là số năm căn nhà là nhà ở chính của bạn và bạn là người cư trú Canada vào bất kỳ lúc nào trong năm đó, cộng một năm thưởng. Mẫu số là tất cả các năm bạn sở hữu nhà, kể cả những năm ở nước ngoài và năm bán (section 40).
- "Trong" năm nghĩa là vào bất kỳ lúc nào trong năm đó. Năm bạn rời đi được tính là năm cư trú, miễn là bạn đã sống trong căn nhà trong năm đó (Folio S1-F3-C2, ¶2.21).
- Năm thưởng cần bạn cư trú trong năm mua nhà. Nếu bạn không phải là người cư trú Canada trong năm mua căn nhà, sẽ không có "cộng một" (Folio ¶2.20).
- Một năm cũng cần có chỉ định. Căn nhà phải được chính bạn, vợ/chồng hoặc bạn đời sống chung như vợ chồng, hoặc con của bạn ở thường xuyên trong năm đó, và mỗi đơn vị gia đình chỉ chỉ định được một căn nhà mỗi năm (section 54).
| Loại năm | Có tính ở tử số không? | Có tính ở mẫu số không? |
|---|---|---|
| Sống ở đó, cư trú cả năm | Có | Có |
| Năm rời đi, sống ở đó một phần của năm | Có | Có |
| Ở nước ngoài, nhà bỏ trống | Không | Có |
| Ở nước ngoài, nhà cho thuê | Không | Có nếu có lựa chọn 45(2). Nếu không, giai đoạn đầu kết thúc vào ngày bắt đầu cho thuê và khoản lãi về sau được tính riêng |
| Năm bán, đang ở nước ngoài | Không | Có |
Nhà bỏ trống hay cho thuê có khác nhau không?
Có. Nhà bỏ trống không có thay đổi mục đích sử dụng, nên công thức chạy đơn giản từ ngày mua đến ngày bán. Việc rời Canada tự nó không phải là bán căn nhà: bất động sản Canada bị loại khỏi việc coi như bán khi rời đi, nên giá gốc của bạn vẫn là giá bạn đã mua (Income Tax Act 128.1(4)(b)). Căn nhà bạn bắt đầu cho thuê được coi như đã bán theo giá trị thị trường hợp lý vào ngày bắt đầu cho thuê, và mua lại theo giá trị đó (Income Tax Act 45(1)). CRA kỳ vọng khoản lãi phát sinh, và chỉ định che khoản lãi đó, được khai cho năm thay đổi mục đích sử dụng (CRA).
Nếu việc cho thuê bắt đầu trong năm bạn rời đi, mọi năm sở hữu cho đến lúc đó có thể đều là năm cư trú, nên mức miễn có thể che toàn bộ phần lãi đến ngày đó. Mọi mức tăng giá sau khi bắt đầu cho thuê thường không được che, vì những năm ở nước ngoài không thể chỉ định. Việc năm bắt đầu cho thuê có thể che thêm một phần hay không chưa được hướng dẫn của CRA làm rõ, nên hãy nhờ kiểm tra chỉ định. Việc điều này có áp dụng cho bạn hay không phụ thuộc vào các ngày chính xác của bạn, vì vậy hãy xác nhận thời điểm bạn thôi là người cư trú; xem ngày bạn trở thành người không cư trú.
Tiền thuê kiếm được khi ở nước ngoài có quy định khấu trừ và khai riêng: xem chủ nhà không cư trú.
Lựa chọn 45(2) có thêm năm được miễn khi tôi sống ở nước ngoài không?
Không. Lựa chọn 45(2) hủy việc coi như bán khi bắt đầu cho thuê. Bạn làm lựa chọn bằng một lá thư có ký nộp kèm tờ khai của năm bắt đầu cho thuê, nên bạn cần một tờ khai Canada cho năm đó dù bạn đã rời đi (Income Tax Act 45(2); Folio ¶2.48). Nó cũng cho phép bạn chỉ định căn nhà tối đa bốn năm mà không cần ở trong đó. Những năm đó chỉ được tính nếu bạn là người cư trú, hoặc được coi là người cư trú, tại Canada trong thời gian đó (Folio ¶2.50; section 54).
Vì vậy với người đã rời đi, lựa chọn này chủ yếu thay đổi cấu trúc của phép tính:
| Không có lựa chọn 45(2) | Có lựa chọn 45(2) | |
|---|---|---|
| Khi bắt đầu cho thuê | Coi như bán theo giá thị trường | Không coi như bán |
| Giá gốc của bạn cho lần bán sau | Giá thị trường vào ngày thay đổi | Giá gốc ban đầu |
| Cách chia khoản lãi cuối cùng | Khoản lãi đến ngày thay đổi có thể được miễn; mức tăng về sau thường không được miễn | Toàn bộ khoản lãi chia theo tỷ lệ trên tất cả các năm sở hữu |
| Khấu hao tài sản (capital cost allowance) | Có thể xin trên tiền cho thuê | Không nên xin; xin thì lựa chọn bị hủy |
Cách nào khiến phần lãi chịu thuế ít hơn phụ thuộc vào giá trị biến động thế nào trước và sau khi bạn rời đi. Xin khấu hao tài sản trong khi dựa vào lựa chọn là một cái bẫy phổ biến: CRA coi lựa chọn bị hủy từ ngày đầu của năm xin khấu hao (Folio ¶2.48 và ¶2.51). Nếu bạn bỏ lỡ hoặc nộp trễ lựa chọn, xem nhà chuyển thành nhà cho thuê: lựa chọn và lần bán sau.
Tôi chưa từng làm lựa chọn: giá gốc của tôi bây giờ là bao nhiêu?
Giá gốc của bạn là giá trị thị trường hợp lý của căn nhà vào ngày bắt đầu cho thuê, vì việc coi như bán đã đặt lại giá (section 45). Lãi vốn của bạn trên lần bán thật nhìn chung là giá bán, trừ đi giá trị đó, trừ chi phí bán và các khoản cải tạo về sau; 50% của khoản lãi chịu thuế.
Bạn cần một giá trị có cơ sở cho ngày đó. Bản thẩm định giá hoặc báo cáo giá bán các nhà tương tự vào khoảng thời gian đó sẽ giúp; bản làm bây giờ, nhìn ngược lại, yếu hơn nhưng vẫn tốt hơn không có. Nếu việc coi như bán chưa từng được khai, chỉ định cho nó là trễ, và chỉ định trễ có thể bị phạt $100 cho mỗi tháng trọn vẹn, tối đa $8.000; xem miễn thuế nhà ở chính.
Biểu mẫu nào thể hiện khoản miễn thuế khi người không cư trú bán nhà?
Ba hồ sơ, theo thứ tự này (T4058; IC72-17R6):
| Biểu mẫu | Tác dụng | Khi nào |
|---|---|---|
| T2062 | Thông báo cho CRA về việc bán và xin giấy chứng nhận tuân thủ | Trong vòng 10 ngày sau khi bán (thường là ngày hoàn tất giao dịch) |
| T2091(IND) | Chỉ định căn nhà và tính phần được miễn | Nộp cùng T2062 để giảm khoản phải nộp, và cùng tờ khai |
| Schedule 3 trên tờ khai người không cư trú của bạn | Khai việc bán và chỉ định | Tờ khai của năm bán |
Trên T2091(IND), CRA yêu cầu bỏ ra mọi năm bạn không phải là người cư trú Canada (IC72-17R6, ¶73). Nếu bạn không là người cư trú Canada trong suốt thời gian sở hữu căn nhà, CRA đề nghị bạn gọi số 1-800-959-8281 để hỏi về chỉ định (CRA). Các bước thông báo, khoản giữ lại và giấy chứng nhận có trong người không cư trú bán tài sản Canada.
Khoản miễn thuế có giảm được khoản phải nộp theo giấy chứng nhận không?
Có thể. Khoản phải nộp theo giấy chứng nhận là 25% của phần giá bán vượt giá gốc của bạn, không tính chi phí bán, nhưng CRA cho biết thuế hoặc khoản bảo đảm có thể được giảm khi mức miễn thuế nhà ở chính làm giảm khoản lãi. Hãy gửi Form T2091(IND) cùng T2062 để xin điều này (IC72-17R6, ¶41 và ¶73). Tờ khai của năm bán quyết toán thuế cuối cùng, và mọi khoản nộp thừa được hoàn lại sau khi ấn định thuế. Về số tiền luật sư của bên mua đang giữ, xem bên mua giữ lại tiền bán nhà của bạn.
Chúng tôi cùng sở hữu và rời đi vào các ngày khác nhau: các năm được tính thế nào?
Mỗi chủ sở hữu tính một khoản lãi riêng trên phần của mình (Folio ¶2.27), và mỗi người chỉ tính những năm họ là người cư trú Canada (section 40). Người vợ/chồng ở lại lâu hơn có thể được thêm một hoặc nhiều năm được miễn.
Đơn vị gia đình vẫn chỉ chỉ định được một căn nhà mỗi năm (Folio ¶2.13). Nếu gia đình còn sở hữu một nhà nghỉ dưỡng, không thể chỉ định cả hai căn nhà cho cùng một năm; xem nhà nghỉ dưỡng hoặc nhà thứ hai khi rời Canada.
Hồ sơ nào chứng minh tôi đã sống ở đó khi nào và rời đi khi nào?
Hãy giữ hồ sơ gắn các ngày với căn nhà và với Canada:
- Giấy tờ mua nhà, bảng kê hoàn tất giao dịch và biên lai cải tạo (giá gốc của bạn).
- Hóa đơn tiện ích, bằng lái xe và thư từ gửi đến địa chỉ đó (những năm bạn sống ở đó).
- Tờ khai năm rời đi, hồ sơ đi lại, và hợp đồng thuê nhà hoặc hợp đồng lao động ở nước ngoài (ngày rời đi của bạn).
- Hợp đồng cho thuê đầu tiên, và bản định giá vào gần ngày bắt đầu cho thuê.
- Mọi T2091(IND) hoặc thư lựa chọn 45(2) bạn đã nộp trước đây.
Ví dụ
Các ví dụ này chỉ để minh họa, tính bằng đô la Canada, và bỏ qua chi phí bán.
Bỏ trống, bán sau bốn năm
- Năm 1: mua với giá C$500.000.
- Năm 1 đến năm 8: sống ở đó; rời Canada vào năm 8. Căn nhà để trống.
- Năm 12: bán với giá C$900.000 khi đang sống ở nước ngoài. Lãi C$400.000.
- Phần được miễn: (1 + 8) / 12 của C$400.000 = C$300.000.
- Lãi không được che: C$100.000, trong đó một nửa, C$50.000, được tính vào thu nhập (lãi vốn chịu thuế).
- Khoản phải nộp theo giấy chứng nhận khi không có khoản miễn: 25% của C$400.000 = C$100.000. Nếu T2091(IND) được gửi cùng T2062, CRA có thể tính trên C$100.000 không được che: khoảng C$25.000.
Cho thuê ngay sau khi rời đi, không làm lựa chọn
- Năm 1: mua với giá C$500.000; sống ở đó đến năm 8 và rời đi trong năm đó.
- Năm 8: bắt đầu cho thuê; coi như bán với giá C$800.000. Mọi năm sở hữu đều là năm cư trú, nên khoản lãi C$300.000 có thể được miễn hoàn toàn, nếu được chỉ định và khai trong năm đó.
- Năm 12: bán với giá C$900.000. Giá gốc mới C$800.000, nên lãi C$100.000, nhiều khả năng không được miễn vì các năm 9 đến 12 ở nước ngoài; C$50.000 được tính vào thu nhập nếu không phần nào được miễn.
Vợ chồng rời đi cách nhau một năm
- Năm 1: hai vợ chồng cùng mua, mỗi người một nửa, với giá C$600.000.
- Năm 6: một người chuyển ra nước ngoài. Năm 7: người kia đi theo. Căn nhà để trống.
- Năm 10: bán với giá C$1.000.000. Khoản lãi của mỗi người là C$200.000.
- Người thứ nhất: được miễn (1 + 6) / 10 = C$140.000; C$60.000 không được che, trong đó C$30.000 được tính vào thu nhập.
- Người thứ hai: được miễn (1 + 7) / 10 = C$160.000; C$40.000 không được che, trong đó C$20.000 được tính vào thu nhập.
- Không ai trong hai người có thể chỉ định căn nhà khác cho các năm 1 đến 7.
Trường hợp của bạn có khác không?
- Bạn đã cho thuê nhà và chưa khai việc coi như bán, tiền thuê, hoặc cả hai: các năm chưa khai có thể ảnh hưởng đến việc bán và dẫn đến chỉ định trễ; nhận hỗ trợ thuế cá nhân.
- Bạn đã bán mà chưa gửi thông báo, chỉ định hay tờ khai nào cho CRA: nộp trễ có thể bị phạt và làm mất các năm được miễn; nhận hỗ trợ thuế cá nhân và xem người không cư trú bán tài sản Canada.
- Bạn và vợ/chồng rời đi vào các ngày khác nhau, hoặc không ai định giá căn nhà khi bắt đầu cho thuê: số năm của từng chủ sở hữu và giá trị tại ngày thay đổi cần được tính trước khi nộp T2062; nhận hỗ trợ thuế cá nhân.
- Bạn bỏ lỡ hoặc nộp trễ lựa chọn 45(2), hoặc đã xin khấu hao tài sản: xem nhà chuyển thành nhà cho thuê: lựa chọn và lần bán sau.
- Bạn nay sống ở Hoa Kỳ: Hoa Kỳ có thể đánh thuế cùng khoản lãi; xem bán nhà ở Canada sau khi chuyển sang Hoa Kỳ và hỗ trợ thuế xuyên biên giới.
- Bạn chưa rời đi và đang cân nhắc có bán hay không: xem giữ hay bán nhà khi rời Canada.
- Căn nhà ở Québec: Québec có biểu mẫu chỉ định và quy định riêng cho người bán không cư trú; xem người không cư trú bán tài sản Canada và miễn thuế nhà ở chính.
- Ngày rời đi của bạn chưa rõ hoặc đang tranh chấp: xem ngày bạn trở thành người không cư trú và nhận hỗ trợ thuế cá nhân.
- Bên mua đang giữ lại một khoản tiền: xem người không cư trú bán tài sản Canada.
Số liệu trên trang này
| Số liệu | Giá trị | Nguồn |
|---|---|---|
| Tỷ lệ tính vào thu nhập chịu thuế thông thường của lãi vốn Quy tắc thông thường theo Income Tax Act section 38(a); có ngoại lệ | 50% | Justice Laws: Income Tax Act, section 38 Đã kiểm tra |
| Ngày nộp tờ khai cá nhân thông thường tại Canada Ngày 30 tháng 4 năm sau, theo các ngoại lệ dành cho người tự kinh doanh và các ngoại lệ khác trong section 150 | 30 tháng 4 | Income Tax Act, paragraph 150(1)(d)(i) Đã kiểm tra |
| Tiền phạt ở cấp liên bang cho mỗi tháng đầy đủ khi chỉ định nhà ở chính trễ hạn Cho mỗi tháng đầy đủ kể từ hạn nộp ban đầu đến khi có đơn chỉ định trễ được chấp nhận | $100 | Income Tax Act, subsection 220(3.5) Đã kiểm tra |
| Mức tiền phạt tối đa ở cấp liên bang khi chỉ định nhà ở chính trễ hạn Tiền phạt tối đa khi CRA chấp nhận chỉ định trễ theo Income Tax Act subsection 220(3.5) | $8.000 | Income Tax Act, subsection 220(3.5) Đã kiểm tra |
| Thông báo Section 116 sau khi chuyển nhượng Sau khi chuyển nhượng tài sản Canada chịu thuế thuộc subsection 116(3), trừ khi đã có thông báo trước hợp lệ | 10 ngày | Income Tax Act: subsection 116(3) Đã kiểm tra |
| Khoản thanh toán chứng nhận ở cấp liên bang trên lãi từ tài sản vốn Áp dụng trên số tiền thu được trừ giá gốc điều chỉnh (ACB), trước chi phí bán; có thể cung cấp bảo đảm được chấp nhận thay thế | 25% | Income Tax Act, subsections 116(2) và 116(4) Đã kiểm tra |
Nguồn chính
- Income Tax Act, section 40 (công thức nhà ở chính)
- Income Tax Act, section 45 (thay đổi mục đích sử dụng và lựa chọn 45(2))
- Income Tax Act, section 54 (định nghĩa nhà ở chính)
- Income Tax Act, section 128.1 (coi như bán khi rời đi; bất động sản Canada được loại trừ)
- CRA: Income Tax Folio S1-F3-C2, Nhà ở chính
- CRA: Nhà ở chính và bất động sản khác
- CRA: Form T2091(IND), Cá nhân chỉ định một tài sản là nhà ở chính
- CRA: IC72-17R6, Thủ tục theo section 116
- CRA: T4058, Người không cư trú và thuế thu nhập
Về hướng dẫn này
Bản dịch từ hướng dẫn tiếng Anh · Đọc bản gốc tiếng Anh
Trang này giải thích các quy tắc chung cho năm thuế được nêu. Đây không phải là tư vấn cho trường hợp của bạn.
Thay đổi so với bản tiếng Anh gốc
- : Đăng lần đầu.