離開加拿大後出售住宅：主要居所免稅怎麼算

搬出加拿大後，賣房子的收益免稅嗎？

只有您作為加拿大居民的那些年度免稅。免稅的部分是一個分數：分子是 1（僅當您購買當年是加拿大居民才加）加上您作為加拿大居民期間，該住宅被指定為主要居所的年數，分母是您持有該住宅的全部年數（《所得稅法》第 40(2)(b) 款）。其餘部分是資本利得，其中 50% 須課稅。您在出售當年的非居民稅表第 12700 行申報這個應稅部分，大多數人的截止日期是次年的 4 月 30 日（《所得稅法》第 150(1)(d) 款），並就其繳納聯邦稅，另加非居民附加稅（T4058）。

標準是居住，不是公民身份。住在國外的加拿大公民，在國外那些年度沒有免稅年數，除非被視為加拿大居民（Folio 第 2.50 段）。

符合以下任何一項，您的情況就不簡單：

• 您離境後把房子出租了（出租開始的那一天，可能已發生視同出售）。
• 您和配偶共同擁有住宅，並在不同日期離開。
• 您現在居住的國家也對這次出售課稅，例如美國。
• 賺到了租金卻從未申報，或出租開始時沒有人評估過房子的價值。

請準備：您的購買成本和改善工程的收據、離境日期的證明、出租開始的日期及當時房子的價值，以及已提交的任何指定（詳見下面的記錄清單）。

部分年度在國外時，「加一」公式怎麼算？

按曆年計算。分子是該住宅作為您的主要居所，且您在該年任何時候是加拿大居民的年數，再加一個額外年度。分母是您持有該住宅的全部年數，包括在國外的年度和出售當年（第 40 條）。

• 「期間」指該年中的任何時候。只要您那一年住過這處住宅，離境那一年就算作居民年度（Folio S1-F3-C2，第 2.21 段）。
• 額外的一年，要求您購買當年是居民。如果您取得住宅的那一年不是加拿大居民，就沒有「加一」（Folio 第 2.20 段）。
• 每一年還需要指定。該住宅在那一年必須由您、您的配偶或同居伴侶，或您的子女通常居住，而且每個家庭單位每年只能指定一處住宅（第 54 條）。

住宅是空置還是出租，有差別嗎？

有。住宅空置沒有用途變更，所以公式直接從購買算到出售。離開加拿大本身並不是出售住宅：加拿大房地產不在離境視同出售的範圍內，所以您的成本仍是您當初付的價錢（《所得稅法》第 128.1(4)(b) 款）。開始出租的住宅，視為在出租開始那天按公平市價出售，並按該價值買回（《所得稅法》第 45(1) 款）。CRA 要求產生的收益，以及用來免稅的指定，都在用途變更的那一年申報（CRA）。

如果出租在您離境那年開始，那麼到那時為止的每個持有年度可能都是居民年度，所以免稅可能涵蓋截至該日的全部收益。出租開始後的任何增值，通常不在免稅範圍內，因為在國外的年度不能指定。出租開始的那一年能否也免除一部分，CRA 的指引並未明確說明，所以請讓人核查指定。這對您是否可行，取決於您的確切日期，請確認您何時不再是居民；請參閱成為非居民的日期。

在國外賺取的租金有各自的預扣和申報規則：請參閱非居民房東。

第 45(2) 款選擇，會在我住在國外期間增加免稅年數嗎？

不會。第 45(2) 款選擇是取消出租開始時的視同出售。您以簽署的信函，隨出租開始那年的稅表一併提交，所以即使您已經離境，也需要為那一年提交加拿大稅表（《所得稅法》第 45(2) 款；Folio 第 2.48 段）。它還允許您在不居住的情況下，把該住宅最多指定四年。這些年度只有在您作為加拿大居民或視同居民期間才算（Folio 第 2.50 段；第 54 條）。

所以對已離境的人，這項選擇主要改變的是計算方式：

哪條路徑的應稅收益較少，取決於您離開前後價值如何變動。依賴這項選擇的同時又申請資本成本免稅額，是常見的陷阱：CRA 認為，選擇從申請免稅額那一年的第一天起作廢（Folio 第 2.48 和 2.51 段）。遺漏或逾期的選擇，請參閱住宅改為出租：選擇與日後出售。

我從未作過這項選擇：我現在的成本是多少？

您的成本是出租開始那天住宅的公平市價，因為視同出售把它重設了（第 45 條）。您實際出售時的資本利得，一般是售價減去那個價值，再減去銷售費用和之後的改善支出；其中 50% 須課稅。

您需要那個日期有依據的價值。當時的估價報告或可比銷售報告有幫助；現在回頭補做的較弱，但總比沒有好。如果視同出售從未申報，相應的指定就是逾期，逾期指定可能被罰款，每個完整月份 $100，最高 $8,000；請參閱主要居所免稅。

非居民出售時，哪些表格顯示免稅？

依次提交三份文件（T4058；IC72-17R6）：

在 T2091(IND) 上，CRA 說明要排除您不是加拿大居民的每一年（IC72-17R6，第 73 段）。如果您持有該住宅的全部期間都不是加拿大居民，CRA 要求您致電 1-800-959-8281 查詢指定事宜（CRA）。通知、扣留款項和證書的步驟，請參閱非居民出售加拿大財產。

免稅能減少證書付款嗎？

可以。證書付款是售價超過您成本部分（不扣銷售費用）的 25%，但 CRA 表示，主要居所免稅減少了收益時，稅款或擔保可以相應減少。把 T2091(IND) 表與 T2062 表一起寄出來申請（IC72-17R6，第 41 和 73 段）。最終稅款由出售當年的稅表結算，多繳的部分在評稅後退還。買方律師扣留的款項，請參閱買方扣留了您的出售所得。

我們共同擁有住宅，並在不同日期離開：年數怎麼算？

每位所有者就自己的份額，各自計算收益（Folio 第 2.27 段），且每人只計算自己作為加拿大居民的年數（第 40 條）。留得較久的配偶，可能多出一個或多個免稅年度。

家庭單位每年仍然只能指定一處住宅（Folio 第 2.13 段）。如果家庭還擁有度假屋，兩處住宅不能指定為同一年；請參閱離開加拿大時的度假屋或第二處住宅。

哪些記錄能證明我何時住在那裡、何時離開？

請保留能把日期與住宅及加拿大連起來的記錄：

• 購買文件、交割結算單和改善工程收據（您的成本）。
• 水電費帳單、駕駛執照和寄到該地址的郵件（您居住的年度）。
• 您的離境稅表、旅行記錄，以及您在國外的租約或工作合約（您的離境日期）。
• 第一份租約，以及出租開始前後的估價。
• 您以前提交過的任何 T2091(IND) 或第 45(2) 款選擇信函。

舉例

以下例子僅作說明，金額以加元計，不計銷售費用。

空置，四年後出售

• 第 1 年：以 C$500,000 購入。
• 第 1 至 8 年：住在那裡；第 8 年離開加拿大。住宅保持空置。
• 第 12 年：在國外時以 C$900,000 出售。收益 C$400,000。
• 免稅比例：(1 + 8) / 12 × C$400,000 = C$300,000。
• 未被涵蓋的收益：C$100,000，其中一半 C$50,000 計入收入（應稅資本利得）。
• 沒有免稅時的證書付款：C$400,000 的 25% = C$100,000。把 T2091(IND) 與 T2062 一起寄出後，CRA 可能以未被涵蓋的 C$100,000 為基礎計算：約 C$25,000。

離境後立即出租，沒有作選擇

• 第 1 年：以 C$500,000 購入；住到第 8 年，並在那年離開。
• 第 8 年：開始出租；視同按 C$800,000 出售。每個持有年度都是居民年度，所以 C$300,000 的收益可能全部免稅，前提是在那一年指定並申報。
• 第 12 年：以 C$900,000 出售。新成本是 C$800,000，所以有 C$100,000 的收益，由於第 9 至 12 年在國外，很可能不免稅；如果完全不免稅，C$50,000 計入收入。

相隔一年離開的夫婦

• 第 1 年：夫婦共同以 C$600,000 購入，各占一半。
• 第 6 年：一位配偶搬到國外。第 7 年：另一位跟著離開。住宅保持空置。
• 第 10 年：以 C$1,000,000 出售。每位配偶的收益是 C$200,000。
• 第一位配偶：(1 + 6) / 10 免稅 = C$140,000；C$60,000 未被涵蓋，其中 C$30,000 計入收入。
• 第二位配偶：(1 + 7) / 10 免稅 = C$160,000；C$40,000 未被涵蓋，其中 C$20,000 計入收入。
• 兩人都不能為第 1 至 7 年指定另一處住宅。

您的情況不同嗎？

• 您把住宅出租了，但視同出售、租金或兩者從未申報：未申報的年度可能影響出售，並導致逾期指定；請尋求個人稅務協助。
• 您已經出售，但沒有向 CRA 提交通知、指定或稅表：逾期提交可能被罰款，並損失免稅年度；請尋求個人稅務協助，並參閱非居民出售加拿大財產。
• 您和配偶在不同日期離開，或出租開始時沒有人評估過房子的價值：提交 T2062 之前，需要先算出每位所有者的年數和變更日的價值；請尋求個人稅務協助。
• 您遺漏了或逾期提交第 45(2) 款選擇，或申請了資本成本免稅額：請參閱住宅改為出租：選擇與日後出售。
• 您現在住在美國：美國可能對同一筆收益課稅；請參閱搬到美國後出售加拿大住宅和跨境稅務協助。
• 您還沒有離開，正在考慮是否出售：請參閱離開加拿大時保留還是出售住宅。
• 住宅在魁北克：魁北克對非居民賣家有自己的指定表格和規則；請參閱非居民出售加拿大財產和主要居所免稅。
• 您的離境日期不明確或有爭議：請參閱成為非居民的日期，並尋求個人稅務協助。
• 買方扣留了款項：請參閱非居民出售加拿大財產。