گھر بیچیں، رکھیں یا کرائے پر دیں: کینیڈا چھوڑتے وقت ٹیکس

کینیڈا چھوڑنے سے پہلے کیا گھر بیچ دینا چاہیے؟ ہر انتخاب کی قیمت

آپ کا کینیڈین گھر روانگی کے ٹیکس کا حصہ نہیں ہے۔ جب آپ مقیم نہیں رہتے تو کینیڈا آپ کی زیادہ تر ملکیت کو فروخت شدہ مانتا ہے، لیکن کینیڈا کی غیر منقولہ جائیداد خارج ہے (Income Tax Act، ⁦128.1(4)(b)⁩)۔ گھر پر کینیڈا میں ٹیکس لگتا رہتا ہے، اس لیے آپ کا ابھی کا انتخاب طے کرتا ہے کہ اس کے منافع پر بعد میں ٹیکس کیسے لگے گا۔

سیکشن 116 وہ کلیئرنس ہے جو غیر مقیم بیچنے والا CRA سے مانگتا ہے؛ اس کے بغیر خریدار قیمت کا ⁦25%⁩ روک لیتا ہے۔ ⁦45(2)⁩ کا انتخاب ایک خط ہے جو کرایہ شروع کرنے پر فرضی فروخت کو منسوخ کر دیتا ہے۔ Form NR6 کرائے پر ودہولڈنگ کو مجموعی کرائے کے بجائے خالص کرائے پر کرنے دیتا ہے۔

ان تینوں میں سے کوئی سب کے لیے درست نہیں۔ معاملہ سادہ نہیں جب منافع بڑا ہو، گھر جانے سے کچھ ہی پہلے خریدا ہو، شریک حیات یا بچے اس میں رہیں، آپ اسی سال کرایہ شروع کریں جس سال جائیں، یا آپ کیوبیک میں رہتے تھے جس کا اپنا گوشوارہ ہے۔ خریداری کی قیمت اور تاریخ، بڑی بہتریوں کی لاگت، روانگی کی تاریخ پر گھر کی قیمت کا اندازہ، اور اگر کرائے پر دیں گے تو لیز اور کرایہ دار کے آنے کی تاریخ جمع کریں۔

کیا کینیڈا چھوڑنا روانگی کے ٹیکس کے لیے میرا گھر بیچنا شمار ہوتا ہے؟

نہیں۔ روانگی پر فرضی فروخت کینیڈا میں واقع غیر منقولہ جائیداد کو خارج کرتی ہے، اس لیے آپ کا گھر روانگی کی فہرست میں نہیں اور آپ کے مقیم رہنے کے آخری گوشوارے میں کوئی منافع نہیں بناتا۔ گھر کے منافع پر ٹیکس صرف تب لگتا ہے جب آپ اسے واقعی بیچیں، یا جب استعمال کی تبدیلی فروخت شمار ہو۔

آپ کی دوسری جائیداد، جیسے حصص اور سرمایہ کاری اکاؤنٹس، پر روانگی کا ٹیکس کینیڈا چھوڑنا میں ہے۔

اگر میں جانے سے پہلے بیچ دوں تو کیا پورا منافع ٹیکس سے پاک ہے؟

ہو سکتا ہے۔ جو گھر آپ کی ملکیت کے ہر سال، جب آپ کینیڈا کے مقیم تھے، آپ کی بنیادی رہائش رہا ہو، اس کا پورا منافع سیکشن ⁦40(2)(b)⁩ کے فارمولے کے تحت مستثنیٰ ہو سکتا ہے۔ اگر آپ نے اسے مقیم بننے سے پہلے خریدا، یا کچھ سالوں کے لیے کوئی اور گھر آپ کی بنیادی رہائش تھا، تو منافع کا کچھ حصہ قابل ٹیکس ہو سکتا ہے۔ آپ پھر بھی اپنے روانگی کے گوشوارے میں فروخت Schedule 3 پر رپورٹ کرتے ہیں اور گھر کو Form T2091(IND) پر نامزد کرتے ہیں۔

ایک استثنا: اگر آپ نے گھر 365 مسلسل دنوں سے کم رکھا ہو، تو منافع عموماً کاروباری آمدنی شمار ہوتا ہے اور استثنا لاگو نہیں ہوتا (Income Tax Act، ⁦12(12)⁩ اور ⁦12(13)⁩)۔ جو فروخت فہرست میں شامل زندگی کے کسی واقعے سے ہوئی ہو، جیسے نئی نوکری کے لیے منتقلی، بشمول بیرون ملک، وہ اس قاعدے سے باہر ہو سکتی ہے۔

سیکشن 116 غیر مقیم شخص پر لاگو ہوتا ہے جو قابل ٹیکس کینیڈین جائیداد بیچے۔ اگر فروخت آپ کے مقیم رہتے ہوئے مکمل ہو، تو مانگنے کو کوئی سرٹیفکیٹ نہیں اور خریدار کی کوئی روک نہیں۔ اگر سودا روانگی کی تاریخ سے آگے نکل جائے، تو آپ غیر مقیم کے طور پر بیچ رہے ہیں اور غیر مقیم کی فروخت کے قواعد لاگو ہوتے ہیں۔ آپ کی روانگی کی تاریخ عموماً ان میں سے آخری ہے: آپ کے جانے کا دن، آپ کے شریک حیات یا پارٹنر اور زیر کفالت افراد کے جانے کا دن، اور وہ دن جب آپ نئے ملک کے مقیم بنتے ہیں۔ اگر آپ اس ملک واپس جا رہے ہیں جہاں آپ کینیڈا سے پہلے رہتے تھے، تو یہ عموماً آپ کے جانے کا دن ہے، چاہے آپ کا شریک حیات گھر بیچنے کے لیے پیچھے رہے۔

استثنا کے قواعد اور نامزدگی کے لیے دیکھیں بنیادی رہائش کا استثنا۔

اگر بیرون ملک جانے کے بعد گھر خالی رکھوں تو کیا CRA کہہ سکتا ہے کہ میں گیا ہی نہیں؟

کہہ سکتا ہے۔ CRA کینیڈا میں دستیاب رکھے گئے رہائشی مکان کو نمایاں رہائشی تعلق مانتا ہے (Folio ⁦S5-F1-C1⁩، ¶1.11 سے 1.12)۔ CRA کا موقف ہے کہ جب تک آپ جاتے وقت تمام نمایاں رہائشی تعلقات نہ توڑیں، آپ عموماً حقیقتاً مقیم رہتے ہیں (¶1.10)۔ پھر آپ کی دنیا بھر کی آمدنی پر کینیڈا میں ٹیکس لگتا رہتا ہے، جب تک ٹیکس معاہدہ آپ کو نئے ملک کا مقیم نہ بنا دے۔

تیسرے فریق کو غیر وابستہ شرائط پر کرائے پر دیا گیا گھر اکیلا نمایاں تعلق نہ ہو سکتا ہے، تاہم CRA پھر بھی تمام حالات کو تولتا ہے (¶1.12 اور ¶1.27)۔ فرنیچر کے ساتھ، خالی اور آپ کی واپسی کے لیے تیار چھوڑا گیا گھر، یا کسی رشتہ دار کو کم کرائے پر دیا گیا گھر، الٹی طرف اشارہ کرتا ہے۔ تعلقات کی مکمل فہرست کے لیے دیکھیں کینیڈا میں ٹیکس رہائش؛ CRA سے رائے مانگنے کے لیے دیکھیں Form NR73۔

اگر میں غیر مقیم بن جاؤں تو کیا اپنا گھر رکھ سکتا ہوں؟

ہاں، لیکن رکھنے کی دو ٹیکس قیمتیں ہیں۔

• استثنا: استثنا میں صرف وہ سال شمار ہوتے ہیں جن میں آپ کینیڈا کے مقیم تھے، لیکن فارمولے میں آپ کی ملکیت کا ہر سال شمار ہوتا ہے۔ مستثنیٰ حصہ پورے منافع کا سالوں کے لحاظ سے ایک کسر ہے، اس لیے بیرون ملک کے سالوں کے تناسب سے کل منافع کا ایک حصہ بیچنے پر عموماً قابل ٹیکس ہوتا ہے، چاہے ان سالوں میں قیمت کا جو بھی حال رہا ہو (Folio ⁦S1-F3-C2⁩، ¶2.20)۔
• فروخت کا کاغذی کام: بعد کی فروخت سیکشن 116 کے تحت غیر مقیم کی فروخت ہے۔ استثنا کیسے بٹتا ہے، اس کے لیے دیکھیں کینیڈا چھوڑنے کے بعد اپنا گھر بیچنا۔

بیرون ملک جاتے وقت گھر کرائے پر دوں تو کینیڈا کا ٹیکس کیا ہے؟

پورا گھر کرائے پر دینا استعمال کی تبدیلی ہے: CRA کہتا ہے کہ آپ کو جائیداد مناسب مارکیٹ قیمت پر بیچنے والا مانا جاتا ہے اور اسی قیمت پر دوبارہ خریدنے والا۔ اس فرضی فروخت کا منافع ان سالوں کے لیے بنیادی رہائش کے استثنا سے گھٹ یا ختم ہو سکتا ہے جن میں گھر آپ کی بنیادی رہائش تھا (Folio ⁦S1-F3-C2⁩، ¶2.48)، اور بعد کی فروخت کے لیے آپ کی لاگت اس دن کی قیمت بن جاتی ہے جب کرایہ شروع ہوا۔ پھر جب تک آپ غیر مقیم ہیں کرائے پر مجموعی کرائے پر ⁦25%⁩ ودہولڈنگ لگتی ہے، سوائے اس کے کہ CRA Form NR6 منظور کرے تاکہ یہ خالص کرائے پر کٹے۔ ادا کنندہ، یعنی آپ کا کرایہ دار یا آپ کی طرف سے کام کرنے والا کینیڈین پراپرٹی مینیجر، اسے کاٹنے اور جمع کرانے کا پابند ہے۔

غیر مقیم مالک مکان کے سالانہ گوشوارے، ⁦NR6⁩ اور سیکشن 216 کا گوشوارہ، غیر مقیم مالک مکان میں بیان ہیں۔

کینیڈا چھوڑنے والے کے لیے سیکشن ⁦45(2)⁩ کا انتخاب کیا کرتا ہے؟

سیکشن ⁦45(2)⁩ کا انتخاب کرایہ شروع کرنے پر فرضی فروخت کو منسوخ کر دیتا ہے: آپ کو ایسا مانا جاتا ہے جیسے آپ نے استعمال نہیں بدلا۔ آپ اسے اس سال کے گوشوارے کے ساتھ خط کے ذریعے کرتے ہیں جس میں کرایہ شروع ہو؛ قدم گھر کو کرائے کی جائیداد بنانا میں ہیں۔

جانے والے کے لیے یہ انتخاب رہنے والے کے مقابلے میں کم کام کرتا ہے۔

• بیرون ملک اضافی مستثنیٰ سال نہیں۔ انتخاب کسی گھر کو چار مزید سال تک آپ کی بنیادی رہائش شمار کروا سکتا ہے، لیکن صرف ان سالوں کے لیے جن میں آپ کینیڈا کے مقیم یا فرضی مقیم ہوں (Folio ⁦S1-F3-C2⁩، ¶2.48 سے 2.50)۔
• CCA نہیں۔ اگر آپ گھر پر سرمائے کی لاگت کا الاؤنس (CCA، عمارت کی فرسودگی) لیتے ہیں، تو انتخاب اس سال کے پہلے دن سے منسوخ شدہ مانا جاتا ہے (Folio ⁦S1-F3-C2⁩)۔
• لین دین کا توازن۔ انتخاب کے بغیر، کرایہ شروع ہونے پر فرضی فروخت آپ کی لاگت کو اس وقت کی گھر کی قیمت پر دوبارہ مقرر کرتی ہے؛ انتخاب کے ساتھ، بعد کی فروخت منافع آپ کی اصل لاگت سے ناپتی ہے۔ کون سا نتیجہ بہتر ہے یہ اعداد پر منحصر ہے۔

کیا بیرون ملک رہنے کے سال بنیادی رہائش کے استثنا میں شمار ہوتے ہیں؟

نہیں۔ استثنا کا فارمولا صرف وہ سال گنتا ہے جن میں آپ کینیڈا کے مقیم تھے۔ فارمولے کا اضافی "ایک جمع" سال صرف تب لاگو ہوتا ہے جب آپ گھر خریدنے کے سال مقیم تھے (Folio ⁦S1-F3-C2⁩، ¶2.20)۔ اگر آپ اپنی پوری ملکیت کے دوران مقیم نہیں تھے، تو CRA آپ سے کہتا ہے کہ اسے فون کریں۔

کیا میں گھر کو روانگی کی فرضی فروخت میں شامل کرنے کا انتخاب کر سکتا ہوں؟

ہاں۔ CRA ہجرت کرنے والے کو کینیڈا کی غیر منقولہ جائیداد کی فرضی فروخت رپورٹ کرنے کا انتخاب Form T2061A پر کرنے دیتا ہے، جس میں گھر کو جانے کے دن کی قیمت پر فروخت شدہ مانا جاتا ہے۔ پھر اس دن تک گھر کا منافع آپ کے روانگی کے گوشوارے میں رپورٹ ہوتا ہے، جہاں بنیادی رہائش کا استثنا مقیم سالوں پر لاگو ہو سکتا ہے، اور بعد کی فروخت کے لیے آپ کی لاگت روانگی کے دن کی قیمت بن جاتی ہے۔

انتخاب مددگار ہے یا نہیں، یہ آپ کے حقائق پر منحصر ہے: جانے کے بعد قیمت کیسے چلتی ہے، روانگی پر آپ کے دوسرے منافع اور نقصانات، کیا گھر ہر سال آپ کی بنیادی رہائش تھا، اور جانے کے بعد آپ اسے کیسے استعمال کریں گے۔ چونکہ یہ آپ کا روانگی کا گوشوارہ بدلتا ہے، انتخاب اسی وقت کیا جاتا ہے جب وہ گوشوارہ جمع ہو۔

اگر میں گھر رکھوں تو روانگی کے دن کون سے ریکارڈ رکھوں؟

وہ ثبوت رکھیں جو برسوں بعد منافع ناپنے کے لیے چاہییں:

• خریداری کا معاہدہ اور سودے کی تکمیل کی اسٹیٹمنٹ، جس میں قیمت اور تاریخ ہو
• بڑی بہتریوں کی رسیدیں (معمول کی مرمت کی نہیں)
• آپ کی روانگی کی تاریخ پر گھر کی قیمت کا اندازہ یا تشخیص، اور اس دن کا بھی جب کرایہ شروع ہو اگر وہ مختلف دن ہو
• اس تاریخ کا ثبوت جب آپ گئے اور بیرون ملک بس گئے (سفر، بیرون ملک لیز یا نوکری)، کیونکہ وہ تاریخ طے کرتی ہے کہ کون سی قیمتیں شمار ہوتی ہیں
• لیز، کرایہ دار کے آنے کی تاریخ اور ثبوت کہ کرایہ مارکیٹ کے مطابق ہے
• آپ کے جمع کردہ کسی بھی ⁦45(2)⁩ انتخاب کے خط، ⁦T2061A⁩ یا ⁦T1161⁩ کی کاپی

گھر رکھنے سے وہ آپ کے روانگی کے کاغذات سے باہر نہیں رہتا۔ اگر جس دن آپ گئے اس دن آپ کی ملکیت کی ہر چیز کی کل قیمت ⁦$25,000⁩ سے زیادہ تھی، تو آپ کو اپنی گوشوارہ جمع کرانے کی آخری تاریخ تک گھر کو Form T1161 پر درج کرنا ہوگا، چاہے وہ فرضی طور پر فروخت نہ مانا جائے اور چاہے آپ پر کوئی ٹیکس واجب نہ ہو۔ دیر سے جمع کرانے پر روزانہ ⁦$25⁩ جرمانہ ہے، ⁦$100⁩ سے لے کر ⁦$2,500⁩ تک؛ دیکھیں کینیڈا چھوڑنا۔

استثنا کے بعد بچنے والے کسی بھی سرمایہ کے منافع کا ⁦50%⁩ آمدنی میں شامل ہوتا ہے، اس لیے لاگت اور قیمت کے ریکارڈ براہ راست ٹیکس طے کرتے ہیں۔

رہن، پیچھے رہنے والے شریک حیات، اور Underused Housing Tax کا کیا؟

• رہن: رہن منافع یا استثنا کو نہیں بدلتا؛ منافع فروخت کی قیمت منفی آپ کی لاگت اور فروخت کے اخراجات ہے۔ اگر آپ گھر کرائے پر دیں، تو رہن کا سود کرائے پر ٹیکس صرف ⁦NR6⁩ یا سیکشن 216 کے راستے سے گھٹاتا ہے؛ طے شدہ ودہولڈنگ مجموعی کرائے پر ہوتی ہے۔ اگر آپ بعد میں غیر مقیم کے طور پر بیچیں، تو سرٹیفکیٹ کے بغیر خریدار کی روک قیمت پر نکالی جاتی ہے، اس لیے رہن چکانے اور روک کے بعد سودے پر بہت کم نقد بچ سکتا ہے؛ دیکھیں غیر مقیم افراد کا کینیڈین جائیداد بیچنا۔
• پیچھے رہنے والے شریک حیات یا بچے: جس گھر میں وہ رہتے ہیں وہ ممکنہ طور پر آپ کے لیے نمایاں تعلق ہے، اور ایک خاندانی اکائی کی ہر سال ایک بنیادی رہائش ہوتی ہے۔ دیکھیں آپ بیرون ملک کام کریں اور خاندان کینیڈا میں رہے۔
• Underused Housing Tax: مالکان کو 2025 اور بعد کے سالوں کے لیے گوشوارہ جمع کرانا یا ٹیکس ادا کرنا ضروری نہیں۔ متاثرہ مالکان پر 2022، 2023 اور 2024 کے لیے کوئی بھی گوشوارہ اور واجب ٹیکس اب بھی ہے۔ کینیڈین شہری اور مستقل رہائشی عموماً مستثنیٰ مالکان ہیں، سوائے اس کے کہ وہ گھر ٹرسٹی یا شریک کے طور پر رکھیں۔

مثال

تمام اعداد مثال کے لیے ہیں، کینیڈین ڈالر میں۔

جانے سے پہلے بیچنا

انا نے اپنا گھر مقیم رہتے ہوئے ⁦C$400,000⁩ میں خریدا اور آٹھ سال رکھنے کے بعد ⁦C$900,000⁩ میں بیچ دیا۔ سودا اس کے جانے سے دو ہفتے پہلے مکمل ہوتا ہے۔ اس کی ملکیت کے ہر سال وہ مقیم تھی اور گھر اس کی بنیادی رہائش تھا، اس لیے ⁦C$500,000⁩ کا منافع پورا مستثنیٰ ہو سکتا ہے۔ وہ اپنے روانگی کے گوشوارے میں فروخت Schedule 3 اور ⁦T2091(IND)⁩ پر رپورٹ کرتی ہے۔ سیکشن 116 کا سرٹیفکیٹ درکار نہیں کیونکہ وہ سودے کی تکمیل پر مقیم ہے۔

جانے کے بعد کرائے پر دینا

بین کا بھی وہی گھر ہے اور وہ کینیڈا چھوڑتا ہے۔ اس کے جانے کے بعد جب اس کا کرایہ دار آتا ہے تو گھر کی قیمت ⁦C$900,000⁩ ہے۔

• جانے کا سال: کرایہ شروع کرنا ⁦C$900,000⁩ پر فرضی فروخت ہے۔ ⁦45(2)⁩ کے انتخاب کے بغیر وہ اسے رپورٹ کرتا ہے اور گھر کو Schedule 3 اور ⁦T2091(IND)⁩ پر نامزد کرتا ہے، اس لیے ⁦C$500,000⁩ کا منافع پورا مستثنیٰ ہو سکتا ہے اور اس کی لاگت ⁦C$900,000⁩ بن جاتی ہے۔ انتخاب کے ساتھ کوئی فرضی فروخت نہیں اور اس کی لاگت ⁦C$400,000⁩ رہتی ہے۔
• بیرون ملک ہر سال: ⁦C$3,000⁩ ماہانہ کرائے پر ⁦25%⁩ ودہولڈنگ (⁦C$750⁩ ماہانہ) لگتی ہے، جب تک CRA NR6 منظور نہ کرے۔
• بیچنے کا سال: انتخاب کے بغیر، ⁦C$900,000⁩ سے اوپر کا منافع قابل ٹیکس ہے؛ انتخاب کے ساتھ، منافع ⁦C$400,000⁩ سے ناپا جاتا ہے اور استثنا میں صرف اس کے مقیم سال شمار ہوتے ہیں۔ دونوں صورتوں میں فروخت سیکشن 116 سے گزرتی ہے۔

خالی رکھیں

چن گھر کو فرنیچر کے ساتھ چھوڑتا ہے، چابیاں کسی رشتہ دار کے پاس۔ جب CRA جانچتا ہے کہ چن کب مقیم نہیں رہا، تو وہ دستیاب گھر کو نمایاں رہائشی تعلق کے طور پر تول سکتا ہے۔ جب چن برسوں بعد بیچتا ہے، تو بیرون ملک کے سال استثنا نہیں دیتے اور فروخت سیکشن 116 سے گزرتی ہے۔

آپ کی صورت مختلف ہے؟

• آپ کا منافع بڑا ہے، یا آپ نے گھر جانے سے کچھ ہی پہلے خریدا: استثنا کی کسر، 365 دن کا قاعدہ اور ⁦T2061A⁩ اور ⁦45(2)⁩ کے انتخاب ٹیکس کو بہت بدل سکتے ہیں؛ انفرادی ٹیکس مدد لیں۔
• آپ اسی سال گھر کرائے پر دینا شروع کر رہے ہیں جس سال جا رہے ہیں: استعمال کی تبدیلی، ⁦45(2)⁩ کا انتخاب اور آپ کا روانگی کا گوشوارہ ایک دوسرے پر اثر ڈالتے ہیں؛ دیکھیں انفرادی ٹیکس مدد۔
• آپ پہلے ہی جا چکے ہیں اور ⁦NR6⁩، سیکشن 216 کے گوشواروں یا استعمال کی تبدیلی کے فیصلے کے بغیر کرایہ لے رہے ہیں: دیکھیں غیر مقیم مالک مکان اور مسئلہ درست کرنے کے لیے انفرادی ٹیکس مدد لیں۔
• آپ کا شریک حیات یا بچے گھر میں رہیں گے: دیکھیں آپ بیرون ملک کام کریں اور خاندان کینیڈا میں رہے اور انفرادی ٹیکس مدد لیں۔
• آپ کیوبیک میں رہتے تھے: کیوبیک کا اپنا گوشوارہ اور جانے کے اپنے قواعد ہیں؛ دیکھیں کیوبیک چھوڑنا اور انفرادی ٹیکس مدد لیں۔
• آپ پہلے ہی جا چکے ہیں اور اب بیچنا چاہتے ہیں: دیکھیں کینیڈا چھوڑنے کے بعد اپنا گھر بیچنا۔
• آپ کے پاس کاٹیج یا دوسرا گھر بھی ہے: دیکھیں کینیڈا چھوڑتے وقت کاٹیج یا دوسرا گھر۔
• آپ امریکہ جا رہے ہیں: دیکھیں امریکہ منتقلی کے بعد اپنا کینیڈین گھر بیچنا یا منتقلی کے بعد اسے کرائے پر دینا۔
• آپ کو یقین نہیں کہ آپ گئے بھی ہیں یا نہیں: دیکھیں کینیڈا میں ٹیکس رہائش۔