Dành cho ai
- Chủ nhà cho thuê tại Hoa Kỳ được bên cho vay yêu cầu báo cáo kết quả kinh doanh nhà cho thuê
- Chủ sở hữu nhà cho thuê khai trên Schedule E
- Chủ sở hữu nhà cho thuê qua hợp danh hoặc S corporation nộp Form 8825
Không đề cập ở đây
- Công thức, quy trình duyệt hoặc danh sách hồ sơ của một bên cho vay cụ thể; khoản vay giữ trong danh mục và khoản vay ngân hàng tự đặt quy định riêng
- Quy tắc thuế cho thuê, bảng khấu hao và việc phân biệt sửa chữa với cải tạo
- Thư của CPA, việc yêu cầu bản trích lục tờ khai và chứng minh thu nhập tự kinh doanh
- Nhà cho thuê do C corporation nắm giữ, và nhà cho thuê ngoài Hoa Kỳ
Bên cho vay muốn gì cho bất động sản cho thuê: báo cáo kết quả kinh doanh, Schedule E hay hợp đồng thuê?
Bên cho vay muốn có tiền thuê và chi phí của từng căn nhà cho thuê khớp với tờ khai bạn đã nộp, cùng hợp đồng thuê và sao kê ngân hàng làm căn cứ. Hướng dẫn này dùng quy tắc công khai của Fannie Mae làm ví dụ chung: Selling Guide của họ bắt đầu từ Form 1040 đã ký gần nhất kèm Schedule 1 và E, không phải từ một báo cáo kết quả kinh doanh mới. Khoản vay giữ trong danh mục, khoản vay ngân hàng và khoản vay dựa trên hệ số khả năng trả nợ (debt-service-coverage) tự đặt công thức riêng, và có thể muốn có hợp đồng thuê và bảng kê tiền thuê (rent roll) của mọi căn.
Hãy hỏi bên cho vay vì sao họ muốn báo cáo kết quả kinh doanh, kỳ nào và cơ sở kế toán nào, họ cộng lại những khoản nào, ai được lập, và định dạng cùng hạn nộp. Nếu báo cáo dùng để bao quát những tháng sau tờ khai gần nhất, hãy lập cho các tháng đó và đối chiếu với tờ khai.
| Hồ sơ | Bên cho vay dùng để làm gì |
|---|---|
| Form 1040 đã ký gần nhất kèm Schedule 1 và E | Điểm xuất phát của Fannie Mae để tính dòng tiền của một căn nhà cho thuê (quy tắc chung). |
| Form 1065 hoặc 1120-S kèm Form 8825 | Cùng mục đích khi hợp danh hoặc S corporation nắm giữ nhà cho thuê. |
| Hợp đồng thuê | Fannie Mae chỉ dùng hợp đồng thuê trong những trường hợp nhất định: hợp đồng thuê được chuyển sang bạn khi mua, bất động sản mua trong hoặc sau năm tờ khai gần nhất đã nộp, tiền thuê bị gián đoạn nghiêm trọng, bất động sản được đưa vào sử dụng trong năm nay, hoặc tình huống khác mà bên cho vay giải trình trong hồ sơ khoản vay. Fannie Mae không cho dùng với căn nhà bạn đang chuyển đi (nhà đang chuyển đi) hoặc nhà cho thuê mua trong vòng 45 ngày trước ngày nộp đơn vay (quy tắc 45 ngày). Hợp đồng thuê ký trong vòng hai tháng trước ngày nộp đơn, cho bất động sản chưa có trong tờ khai của bạn, phải kéo dài ít nhất sáu tháng. Hợp đồng thuê với bên có lợi ích liên quan hoặc người thân không được tính cho bất động sản chưa có trong tờ khai gần nhất (quy tắc chung). |
| Sao kê ngân hàng hoặc các khoản chuyển tiền thuê | Fannie Mae dùng chúng để chứng minh hợp đồng thuê đang có hiệu lực: với bất động sản chưa có trong tờ khai gần nhất, là hai tháng liên tiếp có tiền gửi khớp với hợp đồng thuê, hoặc bằng chứng khác mà hướng dẫn của họ liệt kê. |
| Sao kê khoản vay thế chấp, thuế và bảo hiểm | Fannie Mae trừ toàn bộ khoản thanh toán hằng tháng khỏi tiền thuê. |
| Báo cáo kết quả kinh doanh | Không phải một bước trong các mục về thu nhập cho thuê của Fannie Mae đối với nhà cho thuê khai trên Schedule E, nên ở đó đây là thông lệ của bên cho vay cho những tháng hoặc bất động sản mà tờ khai không bao quát. Đối với nhà cho thuê qua hợp danh hoặc S corporation, quy tắc về người tự kinh doanh của Fannie Mae cho phép bên cho vay yêu cầu báo cáo từ đầu năm đến nay, đã kiểm toán hoặc chưa, nếu ngày đơn vay muộn hơn 120 ngày sau khi năm thuế của doanh nghiệp kết thúc (quy tắc). Kỳ báo cáo và định dạng do bên cho vay quyết định. |
Một trường hợp không đơn giản khi đang có đơn vay mở với hạn chót, khi sổ sách nằm trong bảng tính hoặc bị chậm, khi một bất động sản được mua hoặc bỏ trống kể từ tờ khai gần nhất, khi LLC hoặc S corporation nắm giữ nhà cho thuê, hoặc khi báo cáo, tiền gửi ngân hàng, sao kê của đơn vị quản lý và tờ khai không khớp nhau.
Hãy chuẩn bị trước khi bắt đầu:
- Schedule E (hoặc Form 8825) của hai năm gần nhất, kèm bảng khấu hao.
- Hợp đồng thuê và bảng kê tiền thuê: căn, người thuê, tiền thuê hằng tháng, ngày của hợp đồng.
- Sao kê ngân hàng của mọi tài khoản nhận tiền thuê hoặc trả chi phí bất động sản.
- Các bản kê chủ sở hữu của đơn vị quản lý bất động sản.
- Sao kê khoản vay thế chấp, hóa đơn thuế bất động sản và hóa đơn bảo hiểm.
- Bằng chứng về khoản thanh toán cho căn nhà bạn đang ở (tiền thuê hoặc khoản vay thế chấp) nếu báo cáo tín dụng của bạn không cho thấy. Fannie Mae cần điều này trừ khi bạn có một năm tiền thuê từ bất động sản đó (quy tắc).
- Bản kê quyết toán cho mọi bất động sản mua kể từ tờ khai gần nhất.
Báo cáo kết quả kinh doanh nên dùng kỳ nào và cơ sở kế toán nào?
Hãy dùng kỳ mà bên cho vay nêu, theo cùng cơ sở kế toán với tờ khai của bạn. Phần lớn cá nhân khai thu nhập cho thuê theo phương pháp tiền mặt: thu nhập khi nhận, chi phí khi trả, và tiền thuê trả trước tính vào năm nhận (Publication 527). Báo cáo lập theo phương pháp dồn tích sẽ đặt tiền thuê và hóa đơn vào các tháng khác với Schedule E.
Quy tắc về nhà cho thuê của Fannie Mae không nói nên dùng từ đầu năm đến nay hay 12 tháng gần nhất. Họ lấy trung bình kết quả Schedule E trên 12 tháng, hoặc trên số tháng bất động sản được đưa vào sử dụng khi có thể dùng hợp đồng thuê (quy tắc). Hãy ghi rõ kỳ báo cáo và cơ sở kế toán ở đầu báo cáo, và thể hiện từng tháng riêng để bên cho vay có thể lấy trung bình. Khi bên cho vay yêu cầu báo cáo hiện tại, xem chứng minh thu nhập với bên cho vay.
Tôi bố trí báo cáo thế nào để mỗi dòng khớp với Schedule E?
Hãy cho mỗi bất động sản một cột riêng và dùng các dòng thu nhập và chi phí của Schedule E làm hạng mục, để mọi con số rơi vào một dòng của tờ khai. Schedule E dùng một cột riêng cho mỗi bất động sản, và hơn ba bất động sản thì dùng thêm tờ, với tổng số trên một tờ.
| Dòng trong báo cáo | Dòng Schedule E |
|---|---|
| Số ngày cho thuê theo giá thuê hợp lý, số ngày sử dụng cá nhân (cách đếm) | 2 |
| Tiền thuê nhận được | 3 |
| Quảng cáo | 5 |
| Xe cộ và đi lại | 6 |
| Dọn dẹp và bảo trì | 7 |
| Hoa hồng | 8 |
| Bảo hiểm | 9 |
| Phí pháp lý và phí chuyên môn khác | 10 |
| Phí quản lý | 11 |
| Lãi vay thế chấp trả cho ngân hàng | 12 |
| Lãi vay khác | 13 |
| Sửa chữa | 14 |
| Vật tư | 15 |
| Thuế | 16 |
| Điện nước | 17 |
| Khấu hao | 18 |
| Chi phí khác (liệt kê) | 19 |
| Tổng chi phí | 20 |
| Thu nhập hoặc lỗ ròng | 21 |
Nguồn: mẫu Schedule E. Line 22 là khoản lỗ được phép sau giới hạn hoạt động thụ động, nên thuộc về tờ khai, không thuộc báo cáo hằng tháng. Mẫu bản nháp 2026 tách line 13 thành 13a, lãi vay mua xe, và 13b, lãi vay khác.
Nếu bạn đồng sở hữu một căn nhà cho thuê, hãy ghi phần của bạn trên mỗi dòng: người đồng sở hữu khấu trừ chi phí theo tỷ lệ sở hữu (Publication 527). Vợ chồng và tỷ lệ sở hữu không đều có thể thay đổi cách khai; xem nhà cho thuê đồng sở hữu: Schedule E hay tờ khai hợp danh.
Bên dưới dòng thu nhập ròng, hãy thêm một khối ngắn các khoản bên cho vay có thể cộng lại (add-back): khấu hao, lãi vay, thuế, bảo hiểm và phí hội. Khối này cho bên cho vay dữ liệu đầu vào mà không phải tính lại. Fannie Mae công bố các bảng tính, Form 1038 và 1038A, mà bên cho vay có thể dùng để tính (quy tắc chung).
Nếu hợp danh hoặc S corporation nắm giữ nhà cho thuê, hãy làm theo Form 8825. Mẫu này đánh số dòng khác: tổng tiền thuê ở 2a, lãi vay ở 8, thuế bất động sản ở 10, khấu hao ở 14 và các khoản khấu trừ khác ở 17, không có dòng phí quản lý.
Khoản nào không phải chi phí trong báo cáo?
Tiền gốc khoản vay, tiền đặt cọc, khoản rút tiền của chủ sở hữu và khoản cải tạo không nằm trên các dòng chi phí. Mỗi khoản có nơi ghi khác nhau.
| Khoản mục | Trong báo cáo | Lý do |
|---|---|---|
| Tiền gốc khoản vay | Không phải chi phí. Chỉ có lãi vay mới là chi phí. | Bạn không thể khấu trừ khoản trả thế chấp hay tiền gốc như chi phí cho thuê. |
| Tiền đặt cọc bạn sẽ hoàn lại | Không phải thu nhập và không phải chi phí. Hãy giữ nó như một khoản nợ phải trả. | Khoản đặt cọc bạn dự định hoàn lại không phải thu nhập khi nhận (Publication 527). Về khi nào nó trở thành thu nhập, xem tiền đặt cọc trong sổ sách nhà cho thuê. |
| Khoản rút tiền của chủ sở hữu, tiền bạn góp vào, chuyển khoản giữa các tài khoản | Không phải tiền thuê và không phải chi phí. | IRS gợi ý hồ sơ kinh doanh nên ghi chú nguồn của từng khoản tiền gửi: thu nhập, tiền cá nhân hay khoản vay. |
| Cải tạo, chẳng hạn thay toàn bộ hệ thống HVAC | Không phải chi phí. Được vốn hóa và khấu hao. | Các khoản làm bất động sản tốt hơn, phục hồi hoặc điều chỉnh nó cho mục đích khác nói chung phải được vốn hóa. |
Sửa chữa giữ cho bất động sản hoạt động bình thường, chẳng hạn sửa ổ khóa hoặc sơn một căn phòng, và được ghi vào dòng sửa chữa. Các quy tắc an toàn (safe harbor) cho hạng mục nhỏ và bảo trì thường xuyên có thể làm thay đổi kết quả với một số chi phí; xem thuế bất động sản cho thuê.
Vì sao bên cho vay cộng lại khấu hao, và còn những gì nữa?
Khấu hao phân bổ giá vốn của một tòa nhà trong thời gian khấu hao, thường là 27,5 năm đối với tòa nhà cho thuê để ở (Publication 527, Publication 946), nên không có khoản tiền nào rời tài khoản của bạn trong năm được khấu trừ. Bên cho vay làm việc theo dòng tiền sẽ cộng nó lại.
Phương pháp của Fannie Mae cộng lại nhiều hơn khấu hao. Họ cộng các khoản dưới đây vào kết quả ròng của Schedule E, chia cho số tháng, rồi trừ toàn bộ khoản thanh toán hằng tháng (quy tắc).
| Khoản mục trên Schedule E | Cách Fannie Mae xử lý |
|---|---|
| Khấu hao (line 18) | Được cộng lại. |
| Lãi vay (line 12 và 13) | Được cộng lại, vì toàn bộ khoản thanh toán sẽ bị trừ ở bước sau. |
| Thuế (line 16) và bảo hiểm (line 9) | Được cộng lại, vì cùng lý do. |
| Phí hội | Được cộng lại trong mục về thu nhập cho thuê hiện hành; một mục cũ liệt kê chúng như chi phí thông thường. Hãy hỏi bên cho vay. |
| Phí quản lý, bảo trì, quảng cáo, điện nước, vật tư | Vẫn là chi phí (mục Schedule E). |
| Chi phí một lần, chẳng hạn sửa chữa sau thiên tai | Có thể được cộng lại nếu có chứng từ. |
Toàn bộ khoản thanh toán gồm tiền gốc, lãi vay, thuế, bảo hiểm và các khoản đánh thêm khác (thuật ngữ). Tính lãi vay, thuế và bảo hiểm ở cả kết quả ròng lẫn khoản thanh toán sẽ khiến bất động sản bị tính hai lần (mục Schedule E).
Các bên cho vay khác tự chọn khoản cộng lại. Hãy hỏi khoản nào áp dụng, và ghi nhãn mọi chi phí một lần trên báo cáo kèm hóa đơn của nó.
Vì sao Schedule E có thể ghi lỗ trong khi bên cho vay tính thu nhập dương?
Schedule E trừ khấu hao, khoản không tốn tiền mặt trong năm đó, còn phương pháp dòng tiền của bên cho vay cộng nó lại. Một bất động sản lỗ trên tờ khai vẫn có thể có dòng tiền dương.
Quy tắc lỗ từ hoạt động thụ động cũng có thể giới hạn khoản lỗ cho thuê bạn được khấu trừ: line 22 của Schedule E cho thấy khoản lỗ được phép sau giới hạn. Fannie Mae yêu cầu bên cho vay chú ý đến giới hạn lỗ thụ động và các khoản chuyển sang năm sau (mục Schedule E).
Điều này cũng đi theo chiều ngược lại. Với nhà cho thuê không phải nơi ở chính của người vay, Fannie Mae cộng kết quả dương vào thu nhập và kết quả âm vào nghĩa vụ trả nợ hằng tháng. Thu nhập cho thuê dương chỉ được tính đầy đủ khi có 12 tháng kinh nghiệm làm chủ nhà cho thuê. Một tờ khai cho thấy 365 ngày cho thuê theo giá hợp lý là chứng từ cho điều đó; nếu thiếu ngày, hợp đồng thuê 12 tháng hoặc hai năm tờ khai trong một số trường hợp có thể thay thế. Với ít kinh nghiệm hơn, thu nhập dương chỉ được dùng để bù khoản thanh toán (quy tắc chung).
Tính riêng từng căn hay gộp, và tôi thể hiện căn bỏ trống hoặc căn mới mua thế nào?
Hãy thể hiện mỗi căn cho thuê trong một cột riêng kèm cột tổng. Fannie Mae tính riêng từng căn cho thuê, trừ căn đang được vay, rồi cộng các kết quả (quy tắc chung).
Một căn được giữ để cho thuê nhưng đang trống vẫn nằm trong báo cáo cùng chi phí của nó và tiền thuê bằng 0 cho các tháng trống. IRS cho phép chủ sở hữu khấu trừ chi phí thông thường và khấu hao của bất động sản được giữ để cho thuê khi đang trống, nhưng không được khấu trừ tiền thuê bị mất (Publication 527). Khi một bất động sản ngừng hoạt động một phần của năm, Fannie Mae yêu cầu bên cho vay kiểm tra xem Schedule E có cho thấy dưới 365 ngày cho thuê theo giá hợp lý và các khoản sửa chữa phản ánh việc cải tạo hay không (quy tắc).
Với căn mới mua, hãy ghi ngày đóng giao dịch và ngày bất động sản sẵn sàng cho thuê, là lúc khấu hao và chi phí cho thuê bắt đầu (Publication 527); xem chi phí cho thuê trước khi có người thuê đầu tiên về các chi phí phát sinh sớm hơn. Hãy kèm hợp đồng thuê, bản kê quyết toán và hai tháng tiền gửi. Nếu bất động sản chưa có trong Schedule E đã nộp, Fannie Mae tính 75% tiền thuê theo hợp đồng và trừ toàn bộ khoản thanh toán (quy tắc).
Nếu LLC, hợp danh hoặc S corporation nắm giữ nhà cho thuê thì sao?
Khi đó báo cáo theo cách pháp nhân nộp tờ khai. LLC có một chủ sở hữu và chưa chọn đánh thuế như công ty là pháp nhân bị bỏ qua về thuế (disregarded): hoạt động của nó nói chung được khai trên tờ khai của chính chủ sở hữu, và bất động sản cho thuê thường nằm trên Schedule E, nên cách bố trí ở trên áp dụng. LLC có từ hai thành viên trở lên là hợp danh trừ khi chọn đánh thuế như công ty, và vợ chồng sở hữu qua LLC không thể chọn cách xử lý liên doanh đủ điều kiện (qualified joint venture) (hướng dẫn Schedule E). Tại tiểu bang theo chế độ tài sản chung của vợ chồng (community property), nếu vợ chồng là chủ sở hữu duy nhất của một LLC và nắm giữ nó như tài sản chung, họ có thể coi nó là pháp nhân bị bỏ qua về thuế; IRS chấp nhận cả hai lập trường, và một thay đổi sau đó được coi là chuyển đổi (IRS). Hợp danh hoặc S corporation khai trên Form 8825.
Fannie Mae coi thu nhập cho thuê khai qua hợp danh hoặc S corporation là thu nhập tự kinh doanh, không phải Schedule E, và áp dụng đầy đủ quy tắc hồ sơ dành cho người tự kinh doanh khi thu nhập thông thường cũng xuất hiện trên Schedule K-1 (quy tắc). Xem chứng minh thu nhập với bên cho vay và thu nhập Schedule C để vay mua nhà.
Tôi đối chiếu báo cáo với sao kê ngân hàng, sao kê của đơn vị quản lý và tờ khai đã nộp thế nào?
Mỗi dòng đều phải truy được đến một chứng từ ngân hàng, và tổng của mỗi năm phải khớp với tờ khai đã nộp hoặc có lý do bằng văn bản cho sự chênh lệch.
- Hãy đối chiếu từng tài khoản nhận tiền thuê hoặc trả chi phí bất động sản đến ngày kết thúc báo cáo. IRS nói với doanh nghiệp rằng sao kê ngân hàng, sổ séc và sổ sách phải khớp nhau.
- Hãy ghi riêng tiền thuê gộp và phí quản lý, không ghi số tiền gửi ròng. Xem biến bản kê chủ sở hữu thành sổ sách.
- Hãy ghi mã từng khoản tiền gửi là tiền thuê, tiền đặt cọc của người thuê, tiền từ khoản vay hay tiền của chủ sở hữu.
- Hãy so sánh lãi vay với Form 1098 từ bên cho vay thế chấp của bạn, và không đưa tiền gốc vào báo cáo. Lãi vay phụ thuộc vào cách dùng tiền vay, nên lãi trên số tiền mặt bạn rút ra để chi tiêu cá nhân không phải chi phí cho thuê (hướng dẫn). Nếu khoản thanh toán của bạn có tiền ký quỹ (escrow), hãy tách thành tiền gốc, lãi vay và escrow; hệ thống tài khoản cho bất động sản cho thuê cho biết mỗi khoản đi vào đâu.
- Hãy lấy khấu hao từ bảng khấu hao thuế (line 18). Nếu sổ sách chưa có số liệu năm hiện tại, hãy ghi rõ là ước tính hoặc chỉ thể hiện trong khối cộng lại.
- Hãy đặt báo cáo của năm đã nộp gần nhất cạnh Schedule E, từng dòng một. Giải thích mỗi chênh lệch: một bút toán khấu hao lúc làm thuế, một khoản chi mà tờ khai coi là cải tạo, hoặc giới hạn lỗ thụ động.
Bảng tính mẫu hoặc phần mềm kế toán có thể tạo ra báo cáo này không?
Có, nếu nó theo dõi riêng từng bất động sản, dùng các dòng Schedule E trong bảng trên và báo cáo theo cơ sở kế toán của tờ khai, thường là tiền mặt. Trong bảng tính, hãy dùng một cột cho mỗi bất động sản, các tháng nằm ngang, và danh sách tiền gửi phía sau mỗi dòng tiền thuê. Xem bảng tính hay phần mềm cho sổ sách nhà cho thuê và hệ thống tài khoản cho bất động sản cho thuê.
Ai lập báo cáo, và có cần chữ ký CPA hoặc bản trích lục không?
Các mục về thu nhập cho thuê của Fannie Mae yêu cầu tờ khai đã ký, hợp đồng thuê và bằng chứng ngân hàng, và không yêu cầu chữ ký CPA. Việc bên cho vay có chấp nhận báo cáo bạn tự lập hay không do họ quyết định, nên hãy hỏi trước khi trả tiền cho ai.
Fannie Mae yêu cầu bên cho vay dùng mọi bản trích lục IRS nhận được trước khi đóng khoản vay để xác minh những gì bạn đã nộp (quy tắc), nên một báo cáo không khớp với tờ khai đã nộp có thể gây chú ý. Về bản trích lục, Form 4506-C và thư của CPA, xem chứng minh thu nhập với bên cho vay.
Nếu sổ sách của tôi bị chậm hoặc các con số không khớp thì sao?
Một báo cáo không khớp với tờ khai hoặc tiền gửi sẽ gợi ra câu hỏi, và khi dùng hợp đồng thuê, Fannie Mae yêu cầu giải thích mọi chênh lệch giữa tiền thuê có chứng từ và hợp đồng thuê (quy tắc chung). Hãy đối chiếu những gì bạn có thể. Liệt kê từng chênh lệch còn lại theo bất động sản và kỳ, kèm lý do, và đừng điều chỉnh báo cáo để ép cho khớp.
Nếu thiếu các tháng, hãy dựng lại từ sao kê ngân hàng và sao kê của đơn vị quản lý trước khi lập bất cứ thứ gì; xem bắt kịp sổ sách nhà cho thuê.
Một số trường hợp cần phán đoán chuyên môn: tờ khai bỏ sót tiền thuê, nhiều năm thiếu sổ sách, tiền gửi lẫn với tiền cá nhân (xem tài khoản ngân hàng riêng cho mỗi căn nhà cho thuê), hoặc một chênh lệch bạn không giải thích được từ hồ sơ.
Ví dụ
Các ví dụ này dùng đô la Hoa Kỳ và số tròn. Mỗi bên cho vay khác nhau; các phép tính theo phương pháp Fannie Mae đã công bố.
Ba căn nhà cho thuê có khấu hao
Một chủ nhà có ba căn nhà cho thuê trên Schedule E đã nộp gần nhất, mỗi căn cho thuê cả năm, với $90.000 tiền thuê, $66.000 chi phí tiền mặt (lãi vay $30.000, thuế $12.000, bảo hiểm $5.000, sửa chữa $8.000, quản lý $7.200, khác $3.800) và $22.000 khấu hao. Kết quả ròng trên Schedule E là $90.000 − $66.000 − $22.000 = $2.000. Trước khấu hao là $24.000.
Phương pháp của Fannie Mae chạy cho từng bất động sản rồi cộng các kết quả. Trên tổng gộp:
- Cộng lại khấu hao, lãi vay, thuế và bảo hiểm: $2.000 + $22.000 + $30.000 + $12.000 + $5.000 = $71.000 mỗi năm, hay khoảng $5.917 mỗi tháng.
- Trừ toàn bộ khoản thanh toán hằng tháng, $5.000 ($60.000 mỗi năm: $30.000 lãi vay, $13.000 tiền gốc, $12.000 thuế, $5.000 bảo hiểm).
- Thu nhập cho thuê ròng khoảng $917 mỗi tháng, chỉ được tính đầy đủ khi có 12 tháng kinh nghiệm làm chủ nhà cho thuê.
Nếu khấu hao là $27.000, Schedule E sẽ ghi khoản lỗ $3.000, nhưng dòng tiền trước khấu hao vẫn là $24.000.
Tái cấp vốn một căn nhà song lập
Một chủ nhà tái cấp vốn một căn nhà song lập đầu tư (không căn nào là nhà ở của chủ nhà) cho thuê $4.000 mỗi tháng; khoản thanh toán đầy đủ mới, gồm thuế và bảo hiểm, là $3.200. Nếu căn nhà song lập có trong Schedule E đã nộp gần nhất, bên cho vay bắt đầu từ dòng tiền của tờ khai đó, lấy trung bình theo tháng, rồi trừ khoản thanh toán, nên báo cáo và tờ khai phải khớp nhau. Nếu không, bên cho vay lấy 75% tiền thuê theo hợp đồng, $3.000, và trừ khoản thanh toán (quy tắc tái cấp vốn): −$200 mỗi tháng, được tính là một nghĩa vụ trả nợ. Dù cách nào, bảng giá thuê của thẩm định viên (Form 1007 hoặc 1025) phải chứng minh mức tiền thuê, và hợp đồng thuê cần có tiền gửi gần đây khớp với nó. Nếu chủ nhà ở trong một căn, tiền thuê của căn đó không được tính, và Fannie Mae cộng tiền thuê của căn còn lại vào thu nhập và toàn bộ khoản thanh toán vào nghĩa vụ trả nợ mà không bù trừ (quy tắc chung).
Một căn nhà cho thuê mua giữa năm
Một chủ nhà mua căn cho thuê thứ tư vào tháng 6, cách ngày nộp đơn vay hơn 45 ngày rất nhiều, và ký hợp đồng thuê 12 tháng. Báo cáo từ đầu năm đến nay cho thấy sáu tháng tiền thuê của căn đó. Bất động sản không có trong Schedule E đã nộp nào, nên bên cho vay yêu cầu hợp đồng thuê, bản kê quyết toán và hai tháng tiền gửi khớp với hợp đồng thuê. Ba căn cho thuê đầu tiên lấy từ tờ khai đã nộp.
Trường hợp của bạn có khác không?
- Đơn vay đang mở và sổ sách của bạn bị chậm, nằm trong bảng tính, hoặc không khớp với tờ khai hay sao kê của đơn vị quản lý: báo cáo sẵn sàng cho bên cho vay cần sổ sách đã được đối chiếu trước. Xem bắt kịp sổ sách nhà cho thuê, hoặc nhờ hỗ trợ ghi sổ kèm danh sách yêu cầu của bên cho vay, hạn chót, tờ khai đã nộp và các sao kê.
- LLC, hợp danh hoặc S corporation nắm giữ nhà cho thuê: xem sổ sách cho LLC theo từng bất động sản cho thuê và chứng minh thu nhập với bên cho vay.
- Bạn cũng có thu nhập tự kinh doanh cần chứng minh: xem thu nhập Schedule C để vay mua nhà.
- Tiền thuê bị bỏ khỏi tờ khai, hoặc các năm cho thuê chưa bao giờ nộp tờ khai: xem điều chỉnh tờ khai cho thu nhập bị bỏ sót ở các năm trước và bắt kịp các tờ khai chưa nộp.
- Nhà cho thuê ngắn hạn, hoặc bạn cung cấp cho người thuê các dịch vụ đáng kể như dọn phòng: các dịch vụ đó quyết định việc nó thuộc Schedule C thay vì Schedule E (hướng dẫn), và Fannie Mae có quy tắc riêng khi căn nhà cho thuê ngắn hạn một đơn vị là bất động sản đang được vay.
- Bạn không chắc khoản nào là sửa chữa, cải tạo hay khấu hao: xem thuế bất động sản cho thuê.
Số liệu trên trang này
| Số liệu | Giá trị | Nguồn |
|---|---|---|
| Khoảng thời gian sau khi năm thuế của doanh nghiệp kết thúc mà quá thời gian đó bên cho vay có thể yêu cầu báo cáo lãi lỗ từ đầu năm đến nay Áp dụng khi đơn xin vay đề ngày muộn hơn khoảng thời gian này sau khi năm thuế của doanh nghiệp kết thúc. Phần lớn doanh nghiệp không cần bản báo cáo này; bên cho vay có thể yêu cầu nếu cần để đánh giá mức ổn định hoặc khả năng tiếp tục hoạt động. Báo cáo đã kiểm toán hoặc chưa kiểm toán đều được chấp nhận. | 120 ngày | Fannie Mae Selling Guide: B3-3.7-04, Phân tích báo cáo kết quả kinh doanh (04/01/2009) Đã kiểm tra |
| Thời gian khấu hao GDS cho nhà cho thuê ở Bất động sản cho thuê ở (nhà hoặc công trình) và các bộ phận cấu trúc như lò sưởi, ống nước và hệ thống thông gió | 27,5 năm | IRS: Publication 527, Residential Rental Property (2025), Table 2-1 Đã kiểm tra |
| Tỷ lệ tiền thuê hằng tháng theo hợp đồng mà Fannie Mae tính là thu nhập cho thuê ròng khi bất động sản không có trên Schedule E gần nhất Fannie Mae nhân tiền thuê theo hợp đồng với tỷ lệ này, rồi trừ PITIA của bất động sản. Các bên cho vay khác dùng công thức riêng. | 75% | Fannie Mae Selling Guide: B3-3.8-04, Thu nhập cho thuê từ bất động sản không phải tài sản đang vay (09/02/2026) Đã kiểm tra |
Nguồn chính
- Fannie Mae Selling Guide: B3-3.8-01, Thông tin chung về thu nhập cho thuê (09/02/2026)
- Fannie Mae Selling Guide: B3-3.8-04, Thu nhập cho thuê từ bất động sản không phải tài sản đang vay (09/02/2026)
- Fannie Mae Selling Guide: B3-3.8-02, Thu nhập cho thuê từ bất động sản đang vay (09/02/2026)
- Fannie Mae Selling Guide: B3-3.8-03, Thu nhập cho thuê từ bất động sản đang vay: nhà cho thuê ngắn hạn (09/02/2026)
- Fannie Mae Selling Guide: B3-3.8-05, Thu nhập cho thuê từ bất động sản không phải tài sản đang vay: nhà đang chuyển đi (09/02/2026)
- Fannie Mae Selling Guide: B3-3.8-06, Thu nhập cho thuê từ bất động sản không phải tài sản đang vay: bất động sản đầu tư mua trong vòng 45 ngày so với tài sản đang vay (09/02/2026)
- Fannie Mae Selling Guide: B3-3.7-04, Phân tích báo cáo kết quả kinh doanh (04/01/2009)
- Fannie Mae Selling Guide: B3-3.6-05, Thu nhập hoặc lỗ khai trên Schedule E của IRS Form 1040 (09/30/2014)
- Fannie Mae Selling Guide: B3-3.1-02, Yêu cầu hồ sơ tờ khai thuế và bản trích lục (06/03/2026)
- Fannie Mae Selling Guide: Từ viết tắt và bảng thuật ngữ, P
- IRS: Hướng dẫn Schedule E (Form 1040), 2025
- IRS: Schedule E (Form 1040), 2025
- IRS: Schedule E (Form 1040), bản nháp 2026
- IRS: Form 8825, Thu nhập và chi phí bất động sản cho thuê của hợp danh hoặc S corporation (Rev. December 2025)
- IRS: Hướng dẫn Form 8825 và Schedule A
- IRS: Publication 527, Bất động sản nhà ở cho thuê (2025)
- IRS: Publication 946, Cách khấu hao tài sản
- IRS: Publication 583, Bắt đầu kinh doanh và lưu giữ hồ sơ (12/2024)
- IRS: Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên
- IRS: Form 4506-C, Yêu cầu của IVES về bản trích lục tờ khai thuế
Về hướng dẫn này
Bản dịch từ hướng dẫn tiếng Anh · Đọc bản gốc tiếng Anh
Trang này giải thích các quy tắc chung cho năm thuế được nêu. Đây không phải là tư vấn cho trường hợp của bạn.
Thay đổi so với bản tiếng Anh gốc
- : Xuất bản lần đầu.