住在美国出租加拿大的房子：两国税务

加拿大的租金收入，我要缴美国税吗？加拿大也征税吗？

两国都要缴。房子在加拿大，所以加拿大先对租金征税；您是美国居民，所以美国再征一次税，然后给予加拿大税的抵免。加美税收协定第六条允许房产所在国对租金征税，第二十四条则要求美国就已向加拿大缴纳的所得税给予抵免。

出现以下情况，就不再简单：没有 NR6 表（它允许加拿大的代理人按租金净额预扣）也没有代理人，且没有向 CRA 寄过任何东西；出租房出现亏损；即将出售；或共同所有人分别住在国界两边。

需要准备：按月的租金台账，每笔支出及收据，搬出当天房子的价值，您的原始成本和改造支出，NR4 税单，任何第 216 条评税，您的离境税表和任何第 45(2) 款的信函，如有 NR6 表则包括获批文件，以及显示已扣除折旧的以往美国税表。加拿大要求出租记录保存 六年。

我离开时房子变成出租房的那一天，税务上会发生什么？

离开加拿大不会使您的加拿大房子被视同出售。离境税会把大多数财产视同出售，但第 128.1(4)(b) 段把位于加拿大的不动产排除在外。

把房子从自住改为出租，是另一个独立的事件。当主要住宅完全转为产生收入的用途时，加拿大按当天的公平市价视为出售；对于该房子作为您住宅的那些年份，主要住宅免税通常可以涵盖这笔收益。您也可以依据第 45(2) 款作出选择，递延这笔视同出售：在用途改变当年的税表上附上签名信函提交，对多数搬家者来说就是离境税表（专题 S1-F3-C2，第 2.48 段）。具体步骤和逾期选择，参见把住房转为出租和漏报或逾期的 45(2) 选择。

我住在美国后，第 45(2) 款的选择还有用吗？

比仍住在加拿大的人用处小。这项选择可以让房子最多再四年被视为您的主要住宅，但只限于您是加拿大居民或被视为加拿大居民的那些年份（专题 S1-F3-C2，第 2.50 段）。一旦您成为美国居民，这些额外的年份就不再计算。

对房子扣除资本成本折旧，会从当年第一天起取消这项选择，加拿大随后按当天的价值把房子视为已出售（第 2.48 段）。

简言之有两条路。不作选择：搬出之前的收益通常被免税涵盖，之后的收益从当天的价值起算，并且可以扣除资本成本折旧。作出选择：搬出时不视同出售，不扣除资本成本折旧，日后出售时，只有您作为居民的那些年份才能指定。哪种方式的加拿大税更少，取决于价值和日期。最好在提交离境税表之前比较；逾期或变更选择有自己的规则（漏报或逾期的 45(2) 选择）。

哪个国家先对租金征税？美国的抵免如何运作？

加拿大先征税；美国用加拿大税抵免同一笔租金的美国税。您在 1116 表上申请抵免；计算抵免限额时，租金通常属于被动类别收入（第 514 号出版物）。

抵免额可能小于加拿大税。美国的限额把抵免封顶在该笔境外收入的美国税额，未用完的部分可以向前或向后结转；参见外国税收抵免限额。

外国税收抵免不能减少 3.8% 的净投资收入税；当修改后的调整总收入超过单身 US$200,000 或合并报税 US$250,000 时，这项税可以适用于租金收入（IRS 净投资收入税问答）。您所在的州也可能对租金征税；各州的抵免规则不同。

我每年在加拿大要申报什么？

默认情况下，对租金总额征收 25% 的非居民税（第 XIII 部分税）（CRA T4061）。有加拿大代理人（例如物业管理人）时，NR6 表可以让代理人改按租金净额预扣。没有代理人时，您必须自己把税款寄给 CRA。

之后您可以提交第 216 条税表，按租金净额而不是总额缴税；预扣的税款超过该税表上的应缴税款时，超出部分会退还（CRA T4144）。税表一般须在年度结束后的 两年 内提交；如果 NR6 表已获批准，则须在次年 6 月 30 日之前提交。获批 NR6 表后如果错过 6 月 30 日，这项选择就无效：您要按租金总额缴 25%。NR6 表的时间安排、代理人、费用和闲置住房税，参见非居民房东指南。如果没有预扣任何税款，参见租客或代理人从未预扣时。

我在美国税表上要申报什么？折旧是必须的吗？

在 Schedule E 上以美元申报租金和支出，并对房子计提折旧。实际上折旧不是可选的：您的美国计税基础，要减去已允许或应允许的折旧中较大者，即使在您没有扣除的年份也是如此（第 946 号出版物）。已经有二年或更多年份没有扣除折旧并报了税？通常的补救办法不是更正税表，而是用 3115 表变更会计方法，在变更当年补上漏扣的折旧（第 946 号出版物）。

• 起始计税基础： 房子变成出租房当天的调整后计税基础与公平市价中较低者（第 527 号出版物）。土地不计提折旧。
• 方法： 主要在美国境外使用的房子，必须采用替代折旧系统，期限为 30 年，而不是美国出租房所用的 27.5 年（第 946 号出版物）。
• 扣除项： 加拿大的房贷利息、房产税、保险、维修费和管理费，与其他出租房一样填在 Schedule E 上。

如何把购买价格、租金和支出折算成美元，参见境外房产。

为什么我的加拿大和美国出租利润不同？该抵免哪个加拿大税？

规则和货币都不同，所以同一笔租金会得出两个不同的利润。加拿大允许您不扣除资本成本折旧；美国则要求计提折旧，起始计税基础不同，期限也不同。汇率还会带来更多差异。

申请美国抵免时，用的是最终的加拿大税，而不是最初预扣的金额。只有法律上确定且实际发生的外国税负才符合条件，如果提出申请就可以退还的税款则不符合（第 514 号出版物）。如果您的第 216 条税表退还了 25% 中的一部分，抵免额就是该税表评定的税额。如果您从不提交该税表，它本来会退还的那部分仍然不符合条件；只有对租金净额缴纳的税才符合条件。如果第 216 条税表是在美国税表之后提交的，并改变了加拿大税额，美国的抵免可能需要更正。

美国的出租亏损可以抵扣我的美国工资吗？

只能在被动活动限额之内。出租一般属于被动活动，被动亏损通常只能抵减被动收入。如果您积极参与并至少持有 10%，最多 US$25,000 的亏损可以抵减其他收入；这项额度在修改后的调整总收入介于 US$100,000 和 US$150,000 之间时逐步取消（第 925 号出版物）。不允许扣除的亏损向后结转。

美国的亏损不会消除加拿大的税。加拿大仍可以在同一年对少量的加拿大利润征税，而第 216 条的亏损不能抵减其他加拿大收入（CRA T4144）。

租金存入的加拿大银行账户，需要在美国申报吗？

通常需要。当您的境外账户在年内任何时候合计超过 US$10,000 时，要申报 FBAR。美国居民的境外金融资产在年末超过 US$50,000、或任何时候超过 US$75,000（单身），或合并报税时超过 US$100,000 和 US$150,000 时，要提交 8938 表。直接持有的房子本身，在这两种表格上都不用申报（IRS：8938 表与 FBAR 对比）。参见从加拿大搬到美国后的首次 FBAR。

出租会如何影响日后的出售？

出租会改变两国的出售结果。在美国，出售住宅的免税额，单身最高 US$250,000、合并报税最高 US$500,000，要求在出售前的 5 年内，您拥有并作为住宅使用该房子 24 个月（第 523 号出版物）。如果搬出后出租超过三年，您一般就无法再满足这项测试；例外情况参见搬到美国后出售加拿大的房子。即使在期限之内，来自折旧的收益也不能免税，最高可按 25% 征税。

在加拿大，非居民卖家需要第 116 条证明，已扣除的资本成本折旧会作为追回计入收入。参见搬到美国后出售加拿大的房子。

示例

数字仅为示意，按标注使用加元（C$）和美元（US$），并采用假设的汇率。

卡尔加里的房子，有物业管理人

租金是每月 C$3,000，每年 C$36,000。物业管理人持有已获批的 NR6 表，并在年内按租金净额预扣。扣除支出后的租金净额为 C$12,000；第 216 条税表就这 C$12,000 评定加拿大税。在美国方面，约 US$26,000 的租金填在 Schedule E 上，并从搬出时的成本与价值中较低者起，按 30 年计提折旧。假设该税表评定 C$2,500，按同一假设汇率约为 US$1,800：这就是 1116 表上的外国税，受抵免限额的限制。

温哥华的公寓，没有代理人

业主没有加拿大代理人，所以每个月向 CRA 寄去租金总额的 25%：每月租金 C$3,000，寄 C$750，全年 C$9,000。第 216 条税表显示按租金净额应缴税 C$4,000，CRA 退还 C$5,000。用于美国抵免的外国税，是折算成美元的 C$4,000，而不是最初寄出的 C$9,000，抵免限额仍然适用。

美国亏损，加拿大盈利

• 加拿大： 没有扣除资本成本折旧，租金净额为 C$2,000，第 216 条税表上仍要缴加拿大税。
• 美国： 折旧使同一年成为 US$3,000 的亏损。工资超过逐步取消的范围时，这笔亏损不能抵减工资，作为被动亏损向后结转。加拿大税仍计入抵免，受限额的限制。

您的情况不同？

• 没有 NR6 表，没有代理人，也没有向 CRA 寄过任何东西： 参见租客或代理人从未预扣时，并在年份越积越多之前获取跨境税务协助。
• 您还没有提交离境税表，或正在决定是否作出第 45(2) 款的选择： 先看把住房转为出租和从加拿大搬到美国；这项选择很难撤销，所以适合获取跨境税务协助。
• 出租房出现亏损，或两边的税表一直对不上： 这正是适合获取跨境税务协助的情形。
• 您出租多年，却没有按美国规则计提折旧： 补扣要通过 3115 表办理；这适合获取跨境税务协助。
• 您打算出售： 在挂牌之前，请先阅读搬到美国后出售加拿大的房子。
• 共同所有人仍住在加拿大： 每位所有人按不同的规则申报自己的份额；参见共有出租房的申报，并获取跨境税务协助。
• 您漏报了租金账户的 FBAR 或 8938 表： 参见提交美国税表后漏报的 FBAR 或 TFSA 表格。