搬到美國後出租加拿大房子：加拿大與美國的稅務

加拿大的租金收入，我要繳美國稅嗎？加拿大也會課稅嗎？

兩邊都要繳。因為房子在加拿大，加拿大先對租金課稅；因為您是美國居民，美國再對租金課稅，然後給予加拿大稅款的抵免。加拿大與美國稅收協定第 VI 條，允許物業所在的國家對租金課稅，第 XXIV 條則規定美國要就已向加拿大繳納的所得稅給予抵免。

出現以下情況時，就不再單純：沒有 NR6 表（它讓加拿大的代理人可按淨租金預扣）或代理人，也沒有向 CRA 匯繳任何款項；出租出現虧損；即將出售；或共同擁有人分別住在邊境兩邊。

要準備的資料：按月的租金明細、每項支出及收據、搬離當天房子的價值、您的原始成本和裝修改善費用、NR4 憑證、任何第 216 條評稅通知、您的離境稅表和任何第 45(2) 條函件、已取得的 NR6 表批准，以及顯示已扣除折舊的過往美國稅表。加拿大要求出租記錄保存 六年。

我離開時，房子變成出租屋的那一天，稅務上會發生什麼？

離開加拿大，並不會讓您在加拿大的房子被視同出售。離境稅會把大部分財產視同出售，但第 128.1(4)(b) 條把位於加拿大的不動產排除在外。

把房子從自住改為出租，是另一個獨立的事件。主要居所完全改為產生收入的用途時，加拿大視同當天按公平市價出售；主要居所免稅額通常涵蓋該房子作為您住宅期間的利得。您也可以依第 45(2) 條作出選擇，延後這項視同出售：在用途改變當年的稅表一併提交一封簽名的函件，對大多數搬家的人來說，就是離境那一年的稅表（Folio S1-F3-C2，¶2.48）。具體步驟和逾期選擇，請見把房子改為出租和漏交或逾期的第 45(2) 條選擇。

我已住在美國，第 45(2) 條選擇還有用嗎？

對還住在加拿大的人用處更大，對您則較小。這項選擇可以讓房子最多再多 4 年算作您的主要居所，但只限您是加拿大居民或視同居民的年度（Folio S1-F3-C2，¶2.50）。一旦您成為美國居民，這些多出來的年度就不計算。

如果就房子申請資本成本免稅額，選擇就從該年第一天起失效，加拿大會視同當天按房子的價值出售（¶2.48）。

簡單說有兩條路。不作選擇時，搬離之前的利得通常由免稅額涵蓋，之後的利得從當天的價值起算，並可以申請資本成本免稅額。作出選擇時，搬離時沒有任何出售，不能申請資本成本免稅額，日後出售時，也只能指定您是居民的那些年度。哪條路的加拿大稅更少，取決於價值和日期。在提交離境稅表之前比較最容易；逾期或更改選擇另有規則（漏交或逾期的第 45(2) 條選擇）。

哪個國家先對租金課稅？美國的抵免怎麼運作？

加拿大先課稅；美國就同一筆租金，把加拿大稅款抵免美國稅。您用 1116 表申請抵免；在計算抵免限額時，租金通常屬於被動類別收入（Publication 514）。

抵免額可能小於加拿大稅款。美國的限額，把抵免額限制在該筆境外收入對應的美國稅款，未用完的金額可以向前或向後結轉；請見外國稅收抵免限額。

外國稅收抵免不能減少 3.8% 的淨投資收入稅；調整後總收入（經修訂）超過單身 US$200,000 或聯合申報 US$250,000 後，這項稅可能適用於租金收入（IRS 淨投資收入稅問答）。您所在的州也可能對租金課稅；各州的抵免規則不同。

我每年要在加拿大申報什麼？

預設情況下，租金總額要繳納 25% 的非居民稅（第 XIII 部分稅）（CRA T4061）。如果有加拿大代理人，例如物業管理公司，NR6 表可以讓代理人改為按淨租金預扣。沒有代理人時，您必須自己把稅款匯繳給 CRA。

然後您可以提交第 216 條稅表，按淨租金而不是租金總額納稅；稅表上應繳稅款以上的預扣款會獲退還（CRA T4144）。截止日期一般是年度結束後 兩年；如果 NR6 表已獲批准，則為次年的 6 月 30 日。取得 NR6 表後如果錯過 6 月 30 日，選擇就失效：您要繳租金總額的 25%。NR6 表的時間安排、代理人、支出和未充分使用住房稅（Underused Housing Tax），請見非居民房東指南。如果沒有任何預扣，請見租客或代理人從未預扣時。

我的美國稅表要申報什麼？折舊是必須的嗎？

用美元把租金和支出列在 Schedule E 上，並對房子折舊。折舊實際上不是可選的：您的美國計稅基礎，要減去已允許或應允許的折舊（取較大者），即使您在某些年度沒有申請折舊（Publication 946）。已經有兩年或更多年沒有扣除折舊就提交了稅表？通常的補救辦法不是更正稅表，而是用 3115 表變更會計方法，在變更當年補上漏扣的折舊（Publication 946）。

• 起始計稅基礎：取調整後計稅基礎，與房子轉為出租當天的公平市價，兩者中較低的（Publication 527）。土地不折舊。
• 方法：主要在美國境外使用的房子，必須採用替代折舊制度，期間為 30 年，而不是美國出租物業所用的 27.5 年（Publication 946）。
• 扣除項目：加拿大的按揭貸款利息、物業稅、保險、維修和管理費，像其他出租物業一樣列在 Schedule E 上。

如何把購買價、租金和支出換算成美元，請見境外財產。

為什麼我的加拿大和美國出租利潤不同？該抵免哪一筆加拿大稅？

規則和貨幣都不同，所以同一筆租金會產生兩個不同的利潤。加拿大讓您可以不申請資本成本免稅額；美國則要求折舊，而且起始計稅基礎和期間都不同。匯率還會增加差異。

申請美國抵免時，用的是加拿大的最終稅款，而不是最初預扣的金額。只有法律上和實際上的外國稅負才符合資格，如果您提出申請就會退還的稅款，則不符合（Publication 514）。如果您的第 216 條稅表退還了 25% 預扣款中的一部分，抵免額就是那份稅表評定的稅款。如果您從不提交那份稅表，原本可退還的部分仍然不符合資格；只有按淨租金計算的稅款才符合。如果第 216 條稅表在您的美國稅表之後才提交，並且改變了加拿大稅款，美國的抵免額可能需要更正。

美國的出租虧損可以抵銷我的美國工資嗎？

只能在被動活動的限額之內。出租一般屬於被動活動，被動虧損通常只能抵銷被動收入。如果您積極參與並至少持有 10%，最多 US$25,000 的虧損可以抵銷其他收入；調整後總收入（經修訂）在 US$100,000 到 US$150,000 之間，這項額度逐步減少（Publication 925）。不允許抵銷的虧損可以結轉。

美國出現虧損，並不會讓加拿大稅消失。加拿大同一年仍可以對一筆小額的加拿大利潤課稅，而第 216 條稅表上的虧損不能減少其他加拿大收入（CRA T4144）。

收租的加拿大銀行帳戶，需要在美國申報嗎？

經常需要。您的境外帳戶在年內任何時候合計超過 US$10,000 時，就要提交 FBAR。美國居民的境外金融資產，如果在年底超過 US$50,000、或在年內任何時候超過 US$75,000（單身），或聯合申報時超過 US$100,000 和 US$150,000，就要提交 8938 表。直接持有的房子本身，兩種表格都不用申報（IRS：8938 表與 FBAR 的比較）。請見搬離加拿大後的首次 FBAR。

出租對日後出售有什麼影響？

出租會改變兩國的出售結果。在美國，最高 US$250,000（單身）或 US$500,000（聯合申報）的出售住宅免稅額，要求在出售前 5 年內，有 24 個月擁有並作為您的住宅使用（Publication 523）。如果您搬走後出租超過 3 年，一般就不再符合這項測試；例外情況請見搬到美國後出售加拿大的房子。即使仍在期限內，來自折舊的利得也不能免稅，稅率最高可達 25%。

在加拿大，非居民賣家需要第 116 條合規證明，已申請的資本成本免稅額要以追回的方式補回。請見搬到美國後出售加拿大的房子。

舉例

所有金額僅作說明，按標示以加元（C$）和美元（US$）計，並使用假設的匯率。

卡加利的房子，有物業管理公司

月租 C$3,000，全年 C$36,000。物業管理公司持有已獲批准的 NR6 表，全年按淨租金預扣。扣除支出後的淨租金是 C$12,000；第 216 條稅表就這 C$12,000 評定加拿大稅款。在美國這邊，約 US$26,000 的租金列在 Schedule E 上，並從搬離時成本與價值中較低者起，按 30 年折舊。假設那份稅表評定 C$2,500，按同一假設匯率約為 US$1,800：這就是 1116 表上的外國稅款，並受抵免限額約束。

溫哥華的公寓，沒有代理人

房東沒有加拿大代理人，所以每個月都自己向 CRA 匯繳租金總額的 25%：月租 C$3,000，每月匯繳 C$750，全年 C$9,000。第 216 條稅表顯示按淨租金計算的稅款為 C$4,000，CRA 退還 C$5,000。申請美國抵免的外國稅款，是 C$4,000 換算成美元的金額，而不是最初匯繳的 C$9,000，抵免限額仍然適用。

美國虧損，加拿大有利潤

• 加拿大：沒有申請資本成本免稅額，淨租金 C$2,000，第 216 條稅表上仍要繳納加拿大稅。
• 美國：折舊使同一年變成 US$3,000 的虧損。工資高於逐步減少的範圍，這筆虧損不能抵銷工資，而是作為被動虧損結轉。加拿大稅款仍計入抵免，但受限額約束。

您的情況不一樣？

• 沒有 NR6 表，沒有代理人，也沒有向 CRA 匯繳任何款項：請見租客或代理人從未預扣時，並在年度越積越多之前，尋求跨境稅務協助。
• 您還沒有提交離境稅表，或正在決定是否作第 45(2) 條選擇：先看把房子改為出租和從加拿大搬到美國；這項選擇很難撤回，所以這裡適合尋求跨境稅務協助。
• 出租出現虧損，或兩份稅表始終對不上：這正是跨境稅務協助派上用場的地方。
• 您出租多年，卻沒有在美國扣除折舊：補扣要透過 3115 表辦理；這裡適合尋求跨境稅務協助。
• 您打算出售：列出房子之前，請先讀搬到美國後出售加拿大的房子。
• 共同擁有人仍住在加拿大：每位所有人按不同的規則申報自己的份額；請見共同擁有的出租物業申報，並尋求跨境稅務協助。
• 您漏交了收租帳戶的 FBAR 或 8938 表：請見提交美國稅表後發現漏交的 FBAR 或 TFSA 表格。