بيع منزلك أو إبقاؤه أو تأجيره عند مغادرة كندا: المقارنة الضريبية

هل أبيع منزلي قبل مغادرة كندا؟ كلفة كل خيار

منزلك الكندي ليس جزءًا من ضريبة المغادرة. فعندما تتوقف عن كونك مقيمًا، تعتبر كندا أن معظم ما تملكه بيع، لكن العقار الكندي مستثنى (قانون ضريبة الدخل، ⁦128.1(4)(b)⁩). ويبقى المنزل خاضعًا للضريبة في كندا، فخيارك الآن هو الذي يحدد كيف يُفرض الضريبة على مكسبه لاحقًا.

المادة 116 هي الإبراء الذي يطلبه البائع غير المقيم من CRA؛ وبدونه يحتجز المشتري ⁦25%⁩ من الثمن. واختيار ⁦45(2)⁩ رسالة تلغي البيع الافتراضي عند بدء التأجير. والنموذج ⁦NR6⁩ يجعل الاستقطاع على صافي الإيجار بدل إجماليه.

ليس أي من الثلاثة صوابًا للجميع. تصبح الحالة غير بسيطة عندما يكون المكسب كبيرًا، أو اشتريت المنزل قبل المغادرة بوقت قصير، أو يبقى فيه زوجك أو أولادك، أو تبدأ التأجير في سنة المغادرة نفسها، أو كنت تقيم في كيبك التي لها إقرارها الخاص. اجمع سعر الشراء وتاريخه، وتكلفة التحسينات الكبرى، وتقديرًا لقيمة المنزل في تاريخ مغادرتك، وإذا كنت ستؤجّره فعقد الإيجار وتاريخ دخول المستأجر.

هل تُعد مغادرة كندا بيعًا لمنزلي في ضريبة المغادرة؟

لا. البيع الافتراضي عند المغادرة يستثني العقار الكائن في كندا، فلا يدخل منزلك في قائمة المغادرة ولا ينشأ عنه مكسب في إقرارك الأخير كمقيم. ويُفرض الضريبة على مكسب المنزل فقط عند بيعه فعلًا، أو عندما يُعد تغيير الاستخدام بيعًا.

ضريبة المغادرة على ممتلكاتك الأخرى، مثل الأسهم وحسابات الاستثمار، مشروحة في مغادرة كندا.

إذا بعت قبل أن أغادر، هل يكون المكسب كله معفى؟

يمكن ذلك. المنزل الذي كان سكنك الرئيسي في كل سنة امتلكته فيها وأنت مقيم في كندا يمكن إعفاء مكسبه كله بموجب الصيغة في المادة ⁦40(2)(b)⁩. وإذا اشتريته قبل أن تصبح مقيمًا، أو كان منزل آخر سكنك الرئيسي في بعض السنوات، فقد يُفرض الضريبة على جزء من المكسب. وما زال عليك الإبلاغ عن البيع في الجدول 3 وتحديد المنزل في النموذج ⁦T2091(IND)⁩ في إقرار مغادرتك.

استثناء واحد: إذا امتلكت المنزل أقل من 365 يومًا متتاليًا، يُعامل المكسب عمومًا كدخل تجاري ولا ينطبق الإعفاء (قانون ضريبة الدخل، ⁦12(12)⁩ و⁦12(13)⁩). والبيع الناتج عن حدث حياتي مدرج، مثل الانتقال لوظيفة جديدة، حتى في الخارج، قد يخرج عن هذه القاعدة.

تنطبق المادة 116 على شخص غير مقيم يبيع ممتلكات كندية خاضعة للضريبة. فإذا أُغلق البيع وأنت ما زلت مقيمًا، فلا شهادة لتطلبها ولا احتجاز من المشتري. وإذا تأخر الإغلاق عن تاريخ مغادرتك، فأنت تبيع كغير مقيم وتنطبق قواعد بيع غير المقيمين. وتاريخ مغادرتك هو عادةً أحدث تاريخ بين يوم سفرك، ويوم سفر زوجك أو شريكك ومعاليك، ويوم تصبح مقيمًا في بلدك الجديد. وإذا كنت تعود إلى بلد عشت فيه قبل كندا، فهو عادةً يوم سفرك، حتى لو بقي زوجك لبيع المنزل.

لقواعد الإعفاء والتحديد نفسه، انظر إعفاء السكن الرئيسي.

إذا تركت منزلي فارغًا بعد الانتقال إلى الخارج، فهل تقول CRA إنني لم أغادر؟

قد تقول ذلك. تعامل CRA المسكن الذي تُبقيه متاحًا في كندا على أنه رابط سكني جوهري (النشرة ⁦S5-F1-C1⁩، ¶1.11 إلى 1.12). وموقف CRA أنك ما لم تقطع كل الروابط السكنية الجوهرية عند المغادرة، فإنك تبقى عمومًا مقيمًا بحكم الوقائع (¶1.10). وعندئذ تبقى خاضعًا للضريبة في كندا على دخلك العالمي، إلا إذا جعلتك اتفاقية ضريبية مقيمًا في بلدك الجديد.

المنزل المؤجَّر لطرف ثالث بشروط مستقلة قد لا يكون وحده رابطًا جوهريًا، وإن كانت CRA تزن كل الظروف (¶1.12 و¶1.27). والمنزل المتروك مفروشًا وفارغًا وجاهزًا لعودتك، أو المُعار لقريب بإيجار منخفض، يدل على عكس ذلك. وللقائمة الكاملة بالروابط، انظر الإقامة الضريبية في كندا؛ ولطلب رأي CRA، انظر النموذج ⁦NR73⁩.

هل أستطيع الاحتفاظ بمنزلي إذا صرت غير مقيم؟

نعم، لكن للاحتفاظ به كلفتين ضريبيتين.

• الإعفاء: السنوات التي كنت فيها مقيمًا في كندا وحدها تُحتسب للإعفاء، لكن كل سنة تملكه فيها تُحتسب في الصيغة. والجزء المعفى كسر من المكسب كله بحسب السنوات، فيُفرض الضريبة عمومًا عند البيع على حصة من إجمالي المكسب بنسبة سنواتك في الخارج، مهما كان تغيّر القيمة في تلك السنوات (النشرة ⁦S1-F3-C2⁩، ¶2.20).
• أوراق البيع: البيع اللاحق بيع لغير مقيم بموجب المادة 116. انظر بيع منزلك بعد مغادرة كندا لمعرفة كيف يُقسَّم الإعفاء.

أؤجّر منزلي عند الانتقال إلى الخارج: ما الضريبة الكندية؟

تأجير المنزل كله تغيير في الاستخدام: تقول CRA إنك تُعتبر قد بعت الممتلكات بقيمتها السوقية العادلة وأعدت شراءها بالقيمة نفسها. ويمكن لإعفاء السكن الرئيسي أن يخفّض مكسب هذا البيع الافتراضي أو يلغيه عن السنوات التي كان فيها المنزل سكنك الرئيسي (النشرة ⁦S1-F3-C2⁩، ¶2.48)، وتصبح تكلفتك للبيع اللاحق هي القيمة يوم بدء التأجير. ثم يخضع الإيجار لـاستقطاع ⁦25%⁩ من إجمالي الإيجار ما دمت غير مقيم، ما لم توافق CRA على النموذج ⁦NR6⁩ فيُستقطع من صافي الإيجار. وعلى الدافع، أي المستأجر أو مدير عقارات كندي يعمل لحسابك، أن يستقطع ويحوّل.

الإقرارات السنوية للمؤجّر غير المقيم، ⁦NR6⁩ وإقرار المادة 216، مشروحة في المؤجّرون غير المقيمين.

ماذا يفعل اختيار المادة ⁦45(2)⁩ لمن يغادر كندا؟

اختيار المادة ⁦45(2)⁩ يلغي البيع الافتراضي عند بدء التأجير: فتُعامل كأنك لم تغيّر الاستخدام. وتقدّمه برسالة مع إقرار السنة التي يبدأ فيها التأجير؛ والخطوات في تحويل المنزل إلى عقار مؤجَّر.

بالنسبة لمن يغادر، أثر الاختيار أقل مما هو لمن يبقى.

• لا سنوات إعفاء إضافية في الخارج. يمكن للاختيار أن يجعل المنزل يُحتسب سكنًا رئيسيًا لما يصل إلى أربع سنوات إضافية، لكن فقط عن السنوات التي تكون فيها مقيمًا أو مقيمًا بحكم القانون في كندا (النشرة ⁦S1-F3-C2⁩، ¶2.48 إلى 2.50).
• لا CCA. إذا طالبت بمخصص التكلفة الرأسمالية (CCA، إهلاك المبنى) على المنزل، يُعامل الاختيار كأنه أُلغي من أول يوم في تلك السنة (النشرة ⁦S1-F3-C2⁩).
• المفاضلة. بدون الاختيار، يعيد البيع الافتراضي عند بدء التأجير ضبط تكلفتك على قيمة المنزل حينها؛ ومعه، يقيس البيع اللاحق المكسب من تكلفتك الأصلية. وأي النتيجتين أفضل يتوقف على الأرقام.

هل تُحتسب سنوات إقامتي في الخارج في إعفاء السكن الرئيسي؟

لا. صيغة الإعفاء تحتسب فقط السنوات التي كنت فيها مقيمًا في كندا. والسنة الإضافية «زائد واحد» في الصيغة تنطبق فقط إذا كنت مقيمًا في السنة التي اشتريت فيها المنزل (النشرة ⁦S1-F3-C2⁩، ¶2.20). وإذا لم تكن مقيمًا طوال مدة ملكيتك، فتطلب CRA أن تتصل بها.

هل أستطيع أن أختار إدراج المنزل في البيع الافتراضي عند المغادرة؟

نعم. تسمح CRA للمهاجر بأن يختار الإبلاغ عن بيع افتراضي للعقار الكندي في النموذج ⁦T2061A⁩، فيُعامل المنزل كأنه بيع بقيمته يوم مغادرتك. ويُبلَّغ عن مكسب المنزل حتى ذلك اليوم في إقرار مغادرتك، حيث قد ينطبق إعفاء السكن الرئيسي على سنوات الإقامة، وتصبح تكلفتك للبيع اللاحق هي قيمته يوم المغادرة.

وما إذا كان الاختيار يفيدك يتوقف على وقائعك: كيف تتحرك القيمة بعد مغادرتك، ومكاسبك وخسائرك الأخرى عند المغادرة، وهل كان المنزل سكنك الرئيسي في كل سنة، وكيف ستستخدمه بعد المغادرة. ولأنه يغيّر إقرار مغادرتك، يُتخذ القرار عند تقديم ذلك الإقرار.

ما السجلات التي أحتفظ بها يوم المغادرة إذا احتفظت بالمنزل؟

احتفظ بالأدلة التي ستحتاجها لقياس المكسب بعد سنوات:

• عقد الشراء وكشف الإغلاق، ويبيّنان السعر والتاريخ
• إيصالات التحسينات الكبرى (لا الإصلاحات الاعتيادية)
• تقدير أو تقييم لقيمة المنزل في تاريخ مغادرتك، وفي يوم بدء التأجير إن كان يومًا مختلفًا
• إثبات تاريخ مغادرتك واستقرارك في الخارج (سفر، أو عقد إيجار أو وظيفة في الخارج)، لأن هذا التاريخ يحدد أي القيم تُحتسب
• عقد الإيجار، وتاريخ دخول المستأجر، وإثبات أن الإيجار بسعر السوق
• نسخة من أي رسالة اختيار ⁦45(2)⁩ أو ⁦T2061A⁩ أو ⁦T1161⁩ تقدّمها

الاحتفاظ بالمنزل لا يُبقيه خارج أوراق مغادرتك. فإذا زادت قيمة كل ما تملكه يوم مغادرتك على 25,000 دولار، فعليك إدراج المنزل في النموذج ⁦T1161⁩ بحلول موعد تقديم إقرارك، حتى لو لم يُعتبر مبيعًا وحتى لو لم تدين بضريبة. والتأخر يكلّف 25 دولارًا في اليوم، من 100 دولار إلى 2,500 دولار؛ انظر مغادرة كندا.

يُدرج ⁦50%⁩ من أي مكسب رأسمالي يبقى بعد الإعفاء في الدخل، فسجلات التكلفة والقيمة تحدد الضريبة مباشرة.

ماذا عن الرهن العقاري، والزوج الذي يبقى، وضريبة المساكن غير المستغلة؟

• الرهن العقاري: الرهن لا يغيّر المكسب ولا الإعفاء؛ والمكسب هو سعر البيع ناقص تكلفتك ومصاريف البيع. وإذا أجّرت المنزل، فإن فائدة الرهن لا تخفّض الضريبة على الإيجار إلا عبر ⁦NR6⁩ أو المادة 216؛ والاستقطاع الافتراضي يكون على إجمالي الإيجار. وإذا بعت لاحقًا كغير مقيم، فإن احتجاز المشتري بدون شهادة يُحسب على السعر، فقد يترك سداد الرهن والاحتجاز نقدًا قليلًا عند الإغلاق؛ انظر بيع غير المقيمين لممتلكات كندية.
• الزوج أو الأولاد الذين يبقون: المنزل الذي يسكنونه يُرجَّح أن يكون رابطًا جوهريًا بالنسبة لك، وللأسرة سكن رئيسي واحد في السنة. انظر بقاء العائلة في كندا بينما تعمل في الخارج.
• ضريبة المساكن غير المستغلة: لا يلزم الملاك تقديم إقرار ولا دفع الضريبة عن 2025 وما بعدها. ويبقى على الملاك المتأثرين أي إقرار وضريبة مستحقة عن 2022 و2023 و2024. والمواطنون الكنديون والمقيمون الدائمون مستثنون عمومًا من الملاك المشمولين، إلا إذا امتلكوا المنزل بصفة أمين أو شريك.

مثال

كل الأرقام للتوضيح فقط، بالدولار الكندي.

البيع قبل المغادرة

اشترت آنا منزلها بمبلغ ⁦C$400,000⁩ وهي مقيمة، وبعد ملكية ثماني سنوات تبيعه بمبلغ ⁦C$900,000⁩. يُغلق البيع قبل أسبوعين من سفرها. في كل سنة امتلكته فيها كانت مقيمة وكان المنزل سكنها الرئيسي، فقد يُعفى المكسب البالغ ⁦C$500,000⁩ بالكامل. تبلّغ عن البيع في الجدول 3 والنموذج ⁦T2091(IND)⁩ في إقرار مغادرتها. ولا حاجة إلى شهادة المادة 116 لأنها مقيمة عند الإغلاق.

التأجير بعد المغادرة

يملك بن المنزل نفسه ويغادر كندا. قيمة المنزل ⁦C$900,000⁩ عندما يدخله المستأجر بعد مغادرته.

• سنة مغادرته: بدء التأجير بيع افتراضي بمبلغ ⁦C$900,000⁩. وبدون اختيار ⁦45(2)⁩ يبلّغ عنه ويحدد المنزل في الجدول 3 والنموذج ⁦T2091(IND)⁩، فقد يُعفى المكسب البالغ ⁦C$500,000⁩ بالكامل وتصبح تكلفته ⁦C$900,000⁩. ومع الاختيار، لا بيع افتراضي وتبقى تكلفته ⁦C$400,000⁩.
• كل سنة في الخارج: إيجار ⁦C$3,000⁩ شهريًا يُستقطع منه ⁦25%⁩ (⁦C$750⁩ شهريًا) ما لم توافق CRA على ⁦NR6⁩.
• سنة بيعه: بدون الاختيار، المكسب فوق ⁦C$900,000⁩ خاضع للضريبة؛ ومعه، يُقاس المكسب من ⁦C$400,000⁩ ولا تُحتسب للإعفاء إلا سنوات إقامته. وفي الحالتين يمر البيع بالمادة 116.

إبقاؤه فارغًا

يترك تشين المنزل مفروشًا ومفاتيحه عند أحد أقاربه. وعندما تراجع CRA متى توقف تشين عن كونه مقيمًا، قد تزن المنزل المتاح كرابط سكني جوهري. وعندما يبيعه تشين بعد سنوات، لا تنتج سنوات الخارج إعفاءً ويمر البيع بالمادة 116.

هل وضعك مختلف؟

• مكسبك كبير، أو اشتريت المنزل قبل المغادرة بوقت قصير: كسر الإعفاء وقاعدة 365 يومًا وخيارات ⁦T2061A⁩ و⁦45(2)⁩ قد تغيّر الضريبة كثيرًا؛ احصل على مساعدة في ضرائب الأفراد.
• تبدأ تأجير المنزل في سنة مغادرتك: تتداخل تغيير الاستخدام واختيار ⁦45(2)⁩ وإقرار المغادرة؛ انظر مساعدة في ضرائب الأفراد.
• غادرت بالفعل وتؤجّر بلا ⁦NR6⁩ ولا إقرارات المادة 216 ولا قرار بشأن تغيير الاستخدام: انظر المؤجّرون غير المقيمين واحصل على مساعدة في ضرائب الأفراد لتدارك ما فات.
• زوجك أو أولادك يبقون في المنزل: انظر بقاء العائلة في كندا بينما تعمل في الخارج ومساعدة في ضرائب الأفراد.
• كنت تقيم في كيبك: لكيبك إقرارها الخاص وقواعدها الخاصة للمغادرة؛ انظر مغادرة كيبك ضريبيًا واحصل على مساعدة في ضرائب الأفراد.
• غادرت بالفعل وتريد البيع الآن: انظر بيع منزلك بعد مغادرة كندا.
• تملك أيضًا كوخًا أو منزلًا ثانيًا: انظر الكوخ أو المنزل الثاني عند مغادرة كندا.
• تنتقل إلى الولايات المتحدة: انظر بيع منزلك الكندي بعد الانتقال إلى الولايات المتحدة أو تأجيره بعد الانتقال.
• لست متأكدًا هل غادرت أصلًا: انظر الإقامة الضريبية في كندا.