Haus in Kanada vermieten, Wohnsitz USA: Steuern in beiden Ländern

Zahle ich US-Steuer auf kanadische Mieteinkünfte, und besteuert Kanada sie auch?

Ja, beide. Kanada besteuert die Miete zuerst, weil das Haus in Kanada liegt. Die USA besteuern sie erneut, weil Sie in den USA ansässig sind, und rechnen dann die kanadische Steuer an. Artikel VI des Steuerabkommens zwischen Kanada und den USA erlaubt dem Land, in dem die Immobilie liegt, die Miete zu besteuern, und Artikel XXIV verpflichtet die USA, die in Kanada gezahlte Einkommensteuer anzurechnen.

Ein Fall wird nicht mehr einfach, wenn weder eine Form NR6 (mit dem ein kanadischer Vertreter auf die Nettomiete einbehalten darf) noch ein Vertreter vorhanden ist und nichts an die CRA gezahlt wurde, wenn die Vermietung einen Verlust zeigt, wenn ein Verkauf ansteht oder wenn Miteigentümer auf verschiedenen Seiten der Grenze leben.

Das sollten Sie bereithalten: eine monatliche Mietaufstellung, jede Ausgabe mit Belegen, den Wert des Hauses am Tag Ihres Auszugs, Ihre ursprünglichen Kosten und Verbesserungen, NR4-Bescheinigungen, einen etwaigen Bescheid nach Section 216, Ihre Wegzugserklärung und ein etwaiges Schreiben nach Section 45(2), die NR6-Genehmigung, falls Sie eine haben, und frühere US-Erklärungen, die die geltend gemachte Abschreibung zeigen. Die CRA erwartet, dass Mietunterlagen sechs Jahre aufbewahrt werden.

Was geschieht steuerlich an dem Tag, an dem mein Haus beim Wegzug zur Mietimmobilie wird?

Der Wegzug aus Kanada gilt nicht als Verkauf Ihres kanadischen Hauses. Die Wegzugsteuer behandelt die meisten Vermögenswerte als verkauft, aber Section 128.1(4)(b) nimmt Grundbesitz in Kanada aus.

Die Umwidmung des Hauses von Ihrem Wohnsitz zur Mietimmobilie ist ein eigener Vorgang. Wird ein Hauptwohnsitz vollständig zur Einkunftserzielung genutzt, behandelt Kanada ihn an diesem Tag als zum Marktwert verkauft. Die Befreiung für den Hauptwohnsitz deckt den Gewinn für die Jahre, in denen es Ihr Zuhause war, in der Regel ab. Stattdessen können Sie diesen fiktiven Verkauf aufschieben, indem Sie nach Section 45(2) wählen: mit einem unterschriebenen Schreiben, das mit der Erklärung für das Jahr der Nutzungsänderung eingereicht wird, bei den meisten Weggezogenen die Wegzugserklärung (Folio S1-F3-C2, ¶2.48). Die Schritte und eine verspätete Wahl finden Sie in ein Haus in eine Mietimmobilie umwandeln und versäumte oder verspätete Wahlen nach Section 45(2).

Hilft eine Wahl nach Section 45(2) noch, wenn ich in den USA lebe?

Weniger als jemandem, der noch in Kanada lebt. Die Wahl lässt das Haus bis zu vier weitere Jahre als Ihren Hauptwohnsitz gelten, aber nur für Jahre, in denen Sie in Kanada ansässig oder als ansässig behandelt sind (Folio S1-F3-C2, ¶2.50). Sobald Sie in den USA ansässig sind, zählen diese zusätzlichen Jahre nicht.

Wer für das Haus Capital Cost Allowance geltend macht, hebt die Wahl vom ersten Tag dieses Jahres an auf, und Kanada behandelt das Haus dann als zu seinem Wert an diesem Tag verkauft (¶2.48).

Kurz gesagt, zwei Wege. Ohne Wahl deckt die Befreiung den Gewinn bis zum Auszug meist ab, späterer Gewinn wird vom Wert an diesem Tag aus gemessen, und Capital Cost Allowance steht offen. Mit der Wahl wird beim Auszug nichts verkauft, keine Capital Cost Allowance geltend gemacht, und beim späteren Verkauf können nur Jahre bestimmt werden, in denen Sie ansässig waren. Welcher Weg weniger kanadische Steuer bringt, hängt von den Werten und Daten ab. Der Vergleich ist am einfachsten, bevor die Wegzugserklärung eingereicht ist; für eine verspätete oder geänderte Wahl gelten eigene Regeln (versäumte oder verspätete Wahlen nach Section 45(2)).

Welches Land besteuert die Miete zuerst, und wie funktioniert die US-Anrechnung?

Kanada besteuert zuerst. Die USA rechnen die kanadische Steuer auf die US-Steuer auf dieselbe Miete an. Die Anrechnung machen Sie in Form 1116 geltend; Miete gehört für die Anrechnungsgrenze meist zur Kategorie passiver Einkünfte (Publication 514).

Die Anrechnung kann kleiner sein als die kanadische Steuer. Die US-Grenze deckelt sie auf die US-Steuer auf diese ausländischen Einkünfte, und nicht genutzte Beträge können zurück- oder vorgetragen werden; siehe Grenzen der Anrechnung ausländischer Steuern.

Die Anrechnung ausländischer Steuern senkt nicht die Net Investment Income Tax von 3,8 %, die auf Mieteinkünfte anfallen kann, sobald das modifizierte bereinigte Bruttoeinkommen US$200.000 bei Ledigen oder US$250.000 bei gemeinsamer Veranlagung übersteigt (IRS-Fragen und Antworten zur NIIT). Auch Ihr Bundesstaat kann die Miete besteuern; die Anrechnungsregeln der Bundesstaaten unterscheiden sich.

Was reiche ich jedes Jahr in Kanada ein?

Standardmäßig fällt auf die Bruttomiete die Steuer für Nichtansässige (Part-XIII-Steuer) von 25 % an (CRA T4061). Mit einem kanadischen Vertreter, etwa einer Hausverwaltung, erlaubt Form NR6 dem Vertreter, stattdessen auf die Nettomiete einzubehalten. Ohne Vertreter müssen Sie die Steuer selbst an die CRA zahlen.

Sie können dann eine Erklärung nach Section 216 einreichen, um Steuer auf die Nettomiete statt auf die Bruttomiete zu zahlen; jeder Einbehalt über der Steuer in dieser Erklärung wird erstattet (CRA T4144). Sie ist in der Regel innerhalb von zwei Jahre nach Jahresende fällig, und bis zum 30. Juni des Folgejahres, wenn ein NR6 genehmigt wurde. Versäumen Sie den 30. Juni nach einem NR6, scheitert die Wahl: Sie schulden 25 % der Bruttomiete. Zeitpunkte für den NR6, Vertreter, Ausgaben und die Underused Housing Tax stehen im Ratgeber für nicht ansässige Vermieter. Wurde nichts einbehalten, siehe wenn Mieter oder Vertreter nie einbehalten haben.

Was gebe ich in meiner US-Erklärung an, und ist die Abschreibung Pflicht?

Geben Sie Miete und Ausgaben in Schedule E in US-Dollar an und schreiben Sie das Haus ab. Die Abschreibung ist in der Praxis nicht freiwillig: Ihre US-Anschaffungskosten sinken um die zulässige oder zulässig gewesene Abschreibung, je nachdem, welche höher ist, auch in Jahren, in denen Sie sie nicht geltend gemacht haben (Publication 946). Haben Sie schon zwei oder mehr Jahre ohne sie eingereicht? Die übliche Lösung ist keine Änderungserklärung, sondern ein Wechsel der Bilanzierungsmethode mit Form 3115, der die versäumte Abschreibung im Jahr des Wechsels nachholt (Publication 946).

• Ausgangswert: der niedrigere Betrag aus Ihren angepassten Anschaffungskosten und dem Marktwert an dem Tag, an dem das Haus zur Mietimmobilie wurde (Publication 527). Grund und Boden wird nicht abgeschrieben.
• Methode: Ein Haus, das überwiegend außerhalb der USA genutzt wird, muss nach dem alternativen Abschreibungssystem (Alternative Depreciation System) über 30 Jahre abgeschrieben werden, nicht über die 27,5 Jahre, die für eine Mietimmobilie in den USA gelten (Publication 946).
• Abzüge: Kanadische Hypothekenzinsen, Grundsteuer, Versicherung, Reparaturen und Verwaltungsgebühren gehören wie bei jeder Vermietung in Schedule E.

Wie Sie Kaufpreis, Miete und Ausgaben in US-Dollar umrechnen, steht in Immobilien im Ausland.

Warum unterscheiden sich meine kanadischen und US-Mietgewinne, und welche kanadische Steuer rechne ich an?

Die Regeln und die Währung unterscheiden sich, daher ergibt dieselbe Miete zwei verschiedene Gewinne. Kanada erlaubt, die Capital Cost Allowance auszulassen; die USA verlangen die Abschreibung, von einem anderen Ausgangswert und über einen anderen Zeitraum. Wechselkurse erhöhen den Unterschied zusätzlich.

Für die US-Anrechnung zählt die endgültige kanadische Steuer, nicht der zuerst einbehaltene Betrag. Nur die rechtlich und tatsächlich geschuldete ausländische Steuer qualifiziert sich, und Steuer, die auf Antrag erstattet würde, nicht (Publication 514). Erstattet Ihre Erklärung nach Section 216 einen Teil der 25 %, ist die Anrechnung die Steuer, die diese Erklärung festsetzt. Reichen Sie diese Erklärung nie ein, qualifiziert sich der Teil, den sie erstatten würde, trotzdem nicht; nur die Steuer auf die Nettomiete zählt. Wird die Erklärung nach Section 216 nach Ihrer US-Erklärung eingereicht und ändert die kanadische Steuer, muss die US-Anrechnung möglicherweise korrigiert werden.

Kann ein US-Mietverlust meinen US-Lohn ausgleichen?

Nur im Rahmen der Grenzen für passive Tätigkeiten. Eine Vermietung gilt in der Regel als passive Tätigkeit, und passive Verluste gleichen meist nur passive Einkünfte aus. Wenn Sie aktiv mitwirken und mindestens 10 % besitzen, kann ein Verlust von bis zu US$25.000 andere Einkünfte ausgleichen; dieser Betrag läuft zwischen US$100.000 und US$150.000 des modifizierten bereinigten Bruttoeinkommens aus (Publication 925). Nicht anerkannte Verluste werden vorgetragen.

Ein US-Verlust beseitigt die kanadische Steuer nicht. Kanada kann einen kleinen kanadischen Gewinn im selben Jahr trotzdem besteuern, und ein Verlust in der Erklärung nach Section 216 kann andere kanadische Einkünfte nicht mindern (CRA T4144).

Muss ich das kanadische Bankkonto, auf das die Miete geht, in den USA melden?

Oft ja. Eine FBAR ist fällig, wenn Ihre ausländischen Konten zusammen irgendwann im Jahr US$10.000 übersteigen. Form 8938 gilt, wenn die ausländischen Finanzwerte eines in den USA Ansässigen US$50.000 am Jahresende oder US$75.000 zu irgendeinem Zeitpunkt übersteigen (Ledige), oder US$100.000 und US$150.000 bei gemeinsamer Veranlagung. Das Haus selbst, direkt gehalten, wird in keinem der beiden Formulare gemeldet (IRS-Vergleich von Form 8938 und FBAR). Siehe Ihre erste FBAR nach dem Umzug aus Kanada.

Was bewirkt die Vermietung bei einem späteren Verkauf?

Die Vermietung verändert den Verkauf in beiden Ländern. In den USA setzt der Verkaufsfreibetrag für das eigene Zuhause von bis zu US$250.000 bei Ledigen oder US$500.000 bei gemeinsamer Veranlagung voraus, dass Sie das Haus in den 5 Jahren vor dem Verkauf 24 Monate lang besessen und als Zuhause genutzt haben (Publication 523). Vermieten Sie es nach dem Auszug mehr als drei Jahre, erfüllen Sie diesen Test in der Regel nicht mehr; Ihr kanadisches Haus nach dem Umzug in die USA verkaufen behandelt die Ausnahmen. Selbst innerhalb der Frist ist der Gewinn aus Abschreibung nicht ausgenommen und kann mit bis zu 25 % besteuert werden.

In Kanada braucht ein nicht ansässiger Verkäufer eine Bescheinigung nach Section 116, und jede geltend gemachte Capital Cost Allowance kommt als Recapture (Nachversteuerung früherer Abschreibungen) zurück. Siehe Ihr kanadisches Haus nach dem Umzug in die USA verkaufen.

Beispiel

Die Werte sind erfundene Beispielwerte in kanadischen Dollar (C$) und US-Dollar (US$) wie angegeben, bei angenommenen Wechselkursen.

Haus in Calgary mit Hausverwaltung

Die Miete beträgt C$3.000 im Monat, C$36.000 im Jahr. Eine Hausverwaltung hält einen genehmigten NR6 und behält während des Jahres auf die Nettomiete ein. Die Nettomiete nach Ausgaben beträgt C$12.000; die Erklärung nach Section 216 setzt kanadische Steuer auf diese C$12.000 fest. Auf der US-Seite kommen etwa US$26.000 Miete mit Abschreibung über 30 Jahre in Schedule E, vom niedrigeren Betrag aus Kosten und Wert beim Auszug. Setzt diese Erklärung C$2.500 fest, etwa US$1.800 beim selben angenommenen Kurs, ist das die ausländische Steuer in Form 1116, vorbehaltlich der Anrechnungsgrenze.

Eigentumswohnung in Vancouver ohne Vertreter

Der Eigentümer hat keinen kanadischen Vertreter und zahlt daher jeden Monat 25 % der Bruttomiete an die CRA: C$750 auf C$3.000 Miete, C$9.000 im Jahr. Die Erklärung nach Section 216 weist Steuer von C$4.000 auf die Nettomiete aus, und die CRA erstattet C$5.000. Die ausländische Steuer für die US-Anrechnung sind die in US-Dollar umgerechneten C$4.000, nicht die zuerst gezahlten C$9.000, und die Anrechnungsgrenze gilt weiterhin.

US-Verlust, kanadischer Gewinn

• Kanada: keine Capital Cost Allowance geltend gemacht, Nettomiete C$2.000, kanadische Steuer weiterhin fällig in der Erklärung nach Section 216.
• USA: Die Abschreibung macht dasselbe Jahr zu einem Verlust von US$3.000. Liegt der Lohn über dem Auslaufbereich, kann der Verlust den Lohn nicht ausgleichen und wird als passiver Verlust vorgetragen. Die kanadische Steuer zählt weiterhin für die Anrechnung, vorbehaltlich der Grenze.

Anders in Ihrem Fall?

• Kein NR6, kein Vertreter, und nichts an die CRA gezahlt: siehe wenn Mieter oder Vertreter nie einbehalten haben und holen Sie sich Hilfe bei grenzüberschreitenden Steuern, bevor sich die Jahre häufen.
• Sie haben die Wegzugserklärung noch nicht eingereicht oder entscheiden über die Wahl nach Section 45(2): beginnen Sie mit ein Haus in eine Mietimmobilie umwandeln und Umzug von Kanada in die USA; die Entscheidung lässt sich schwer rückgängig machen, daher passt hier Hilfe bei grenzüberschreitenden Steuern.
• Die Vermietung zeigt Verluste, oder die beiden Erklärungen lassen sich nie abstimmen: Hier passt Hilfe bei grenzüberschreitenden Steuern.
• Sie haben jahrelang ohne US-Abschreibung vermietet: Die Nachholung läuft über Form 3115; hier passt Hilfe bei grenzüberschreitenden Steuern.
• Sie planen zu verkaufen: Lesen Sie Ihr kanadisches Haus nach dem Umzug in die USA verkaufen, bevor Sie inserieren.
• Ein Miteigentümer lebt noch in Kanada: Jeder Eigentümer meldet seinen Anteil nach anderen Regeln; siehe Meldung bei gemeinsam gehaltenen Mietimmobilien und holen Sie sich Hilfe bei grenzüberschreitenden Steuern.
• Sie haben FBAR oder Form 8938 für das Mietkonto versäumt: siehe versäumte FBAR- oder TFSA-Formulare.