Haus beim Wegzug aus Kanada verkaufen, behalten oder vermieten: Steuern im Vergleich

Sollte ich mein Haus vor dem Wegzug aus Kanada verkaufen? Was jede Möglichkeit kostet

Ihr kanadisches Haus gehört nicht zur Wegzugsteuer. Wenn Sie nicht mehr ansässig sind, behandelt Kanada das meiste, was Sie besitzen, als verkauft, aber kanadische Immobilien sind ausgenommen (Income Tax Act, 128.1(4)(b)). Das Haus bleibt in Kanada steuerpflichtig, daher entscheidet Ihre Wahl jetzt, wie sein Gewinn später besteuert wird.

Abschnitt 116 ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung, die ein nicht ansässiger Verkäufer bei der CRA beantragt. Ohne sie behält der Käufer 25 % des Preises ein. Eine Wahl nach 45(2) ist ein Schreiben, das den fiktiven Verkauf beim Beginn der Vermietung aufhebt. Mit Form NR6 wird die Steuer auf die Miete von der Nettomiete statt der Bruttomiete einbehalten.

Keine der drei Möglichkeiten passt für jeden. Ein Fall ist nicht einfach, wenn der Gewinn groß ist, Sie das Haus erst kurz vor dem Wegzug gekauft haben, ein Ehepartner oder die Kinder darin bleiben, Sie im Wegzugsjahr mit der Vermietung beginnen oder in Québec gelebt haben, das eine eigene Steuererklärung hat. Sammeln Sie den Kaufpreis und das Kaufdatum, die Kosten größerer Verbesserungen, eine Schätzung des Hauswerts an Ihrem Wegzugstag und, wenn Sie vermieten, den Mietvertrag und den Einzugstag des Mieters.

Gilt der Wegzug aus Kanada als Verkauf meines Hauses für die Wegzugsteuer?

Nein. Der fiktive Verkauf beim Wegzug nimmt in Kanada gelegene Immobilien aus. Ihr Haus steht daher nicht auf der Wegzugsliste und verursacht in Ihrer letzten Steuererklärung als Ansässiger keinen Gewinn. Der Gewinn des Hauses wird erst besteuert, wenn Sie es tatsächlich verkaufen oder eine Nutzungsänderung als Verkauf gilt.

Die Wegzugsteuer auf Ihr übriges Vermögen, etwa Aktien und Anlagekonten, behandelt Wegzug aus Kanada.

Ist der gesamte Gewinn steuerfrei, wenn ich vor dem Wegzug verkaufe?

Das kann sein. War ein Haus in jedem Jahr Ihres Besitzes Ihr Hauptwohnsitz, während Sie in Kanada ansässig waren, kann sein gesamter Gewinn nach der Formel in Abschnitt 40(2)(b) befreit sein. Haben Sie es gekauft, bevor Sie ansässig wurden, oder war in einigen Jahren ein anderes Haus Ihr Hauptwohnsitz, kann ein Teil des Gewinns steuerpflichtig sein. Sie melden den Verkauf in Schedule 3 und bestimmen das Haus auf Form T2091(IND) in Ihrer Wegzugs-Steuererklärung trotzdem.

Eine Ausnahme: Haben Sie das Haus weniger als 365 aufeinanderfolgende Tage besessen, wird der Gewinn in der Regel als Geschäftseinkünfte behandelt, und der Freibetrag gilt nicht (Income Tax Act, 12(12) und 12(13)). Ein Verkauf wegen eines genannten Lebensereignisses, etwa eines Umzugs für eine neue Stelle, auch im Ausland, kann außerhalb dieser Regel liegen.

Abschnitt 116 gilt für eine nicht ansässige Person, die steuerpflichtiges kanadisches Vermögen verkauft. Schließt der Verkauf, solange Sie noch ansässig sind, gibt es keine Bescheinigung zu beantragen und keinen Einbehalt des Käufers. Verzögert sich der Abschluss über Ihren Wegzugstag hinaus, verkaufen Sie als Nichtansässiger, und die Regeln für den Verkauf durch Nichtansässige gelten. Ihr Wegzugstag ist in der Regel der späteste von drei Tagen: der Tag Ihrer Ausreise, der Tag, an dem Ihr Ehepartner oder Partner und die unterhaltsberechtigten Personen ausreisen, und der Tag, an dem Sie in Ihrem neuen Land ansässig werden. Kehren Sie in ein Land zurück, in dem Sie vor Kanada gelebt haben, ist es in der Regel der Tag Ihrer Ausreise, auch wenn Ihr Ehepartner zurückbleibt, um das Haus zu verkaufen.

Zu den Regeln für den Freibetrag und zur Bestimmung selbst lesen Sie Freibetrag für den Hauptwohnsitz.

Kann die CRA sagen, ich sei nie weggezogen, wenn ich mein Haus nach dem Umzug ins Ausland leer lasse?

Das ist möglich. Die CRA behandelt eine Wohnung, die Sie in Kanada bereithalten, als wesentliche Bindung an Kanada (Folio S5-F1-C1, ¶1.11 bis 1.12). Nach Auffassung der CRA bleiben Sie in der Regel tatsächlich ansässig, wenn Sie beim Wegzug nicht alle wesentlichen Bindungen kappen (¶1.10). Sie blieben dann mit Ihrem weltweiten Einkommen in Kanada steuerpflichtig, sofern Sie nicht nach einem Steuerabkommen in Ihrem neuen Land ansässig sind.

Ein Haus, das zu fremdüblichen Bedingungen an einen Dritten vermietet ist, ist für sich allein womöglich keine wesentliche Bindung, die CRA wägt aber weiter alle Umstände ab (¶1.12 und ¶1.27). Ein möbliertes, leeres, für Ihre Rückkehr bereitgehaltenes Haus oder eines, das zu niedriger Miete an einen Verwandten überlassen ist, spricht für das Gegenteil. Die vollständige Liste der Bindungen steht unter Steuerliche Ansässigkeit in Kanada. Wie Sie die CRA um eine Einschätzung bitten, lesen Sie unter Form NR73.

Kann ich mein Haus behalten, wenn ich nicht mehr ansässig bin?

Ja, aber das Behalten hat zwei steuerliche Kosten.

• Freibetrag: Nur Jahre, in denen Sie in Kanada ansässig waren, zählen für den Freibetrag, aber jedes Jahr Ihres Besitzes zählt in der Formel. Der befreite Teil ist ein nach Jahren bemessener Bruchteil des gesamten Gewinns. Ein Anteil des Gesamtgewinns im Verhältnis zu Ihren Jahren im Ausland ist beim Verkauf daher in der Regel steuerpflichtig, unabhängig davon, wie sich der Wert in diesen Jahren entwickelt hat (Folio S1-F3-C2, ¶2.20).
• Formalitäten beim Verkauf: Ein späterer Verkauf ist ein Verkauf durch einen Nichtansässigen nach Abschnitt 116. Wie der Freibetrag aufgeteilt wird, lesen Sie unter Haus nach dem Wegzug aus Kanada verkaufen.

Mein Haus beim Umzug ins Ausland vermieten: Welche Steuer fällt in Kanada an?

Die Vermietung des ganzen Hauses ist eine Nutzungsänderung: Die CRA sagt, Sie gelten als zum Marktwert verkauft und zum selben Wert zurückgekauft. Der Gewinn aus diesem fiktiven Verkauf kann durch den Freibetrag für den Hauptwohnsitz für die Jahre, in denen das Haus Ihr Hauptwohnsitz war, gemindert oder beseitigt werden (Folio S1-F3-C2, ¶2.48). Ihre Anschaffungskosten für den späteren Verkauf werden der Wert am Tag des Mietbeginns. Auf die Miete werden dann, solange Sie nicht ansässig sind, 25 % der Bruttomiete einbehalten, sofern die CRA nicht Form NR6 genehmigt und die Steuer von der Nettomiete einbehalten wird. Der Zahler, also Ihr Mieter oder eine kanadische Hausverwaltung, die für Sie handelt, muss sie einbehalten und abführen.

Die jährlichen Einreichungen eines nicht ansässigen Vermieters, NR6 und die Steuererklärung nach Abschnitt 216, behandelt Nichtansässige Vermieter.

Was bewirkt die Wahl nach Abschnitt 45(2) für jemanden, der Kanada verlässt?

Eine Wahl nach Abschnitt 45(2) hebt den fiktiven Verkauf beim Beginn der Vermietung auf: Sie gelten als hätten Sie die Nutzung nicht geändert. Sie treffen sie per Schreiben mit der Steuererklärung für das Jahr, in dem die Vermietung beginnt. Die Schritte stehen unter Haus in eine Mietimmobilie umwandeln.

Für jemanden, der wegzieht, bewirkt die Wahl weniger als für jemanden, der bleibt.

• Keine zusätzlichen befreiten Jahre im Ausland. Die Wahl kann ein Haus bis zu vier weitere Jahre als Ihren Hauptwohnsitz gelten lassen, aber nur für Jahre, in denen Sie in Kanada ansässig oder als ansässig behandelt sind (Folio S1-F3-C2, ¶2.48 bis 2.50).
• Keine CCA. Wenn Sie für das Haus CCA (Capital Cost Allowance, steuerliche Abschreibung in Kanada) auf das Gebäude geltend machen, gilt die Wahl vom ersten Tag dieses Jahres an als widerrufen (Folio S1-F3-C2).
• Abwägung. Ohne die Wahl setzt der fiktive Verkauf beim Mietbeginn Ihre Anschaffungskosten auf den Wert des Hauses zu diesem Zeitpunkt zurück. Mit ihr wird der Gewinn beim späteren Verkauf von Ihren ursprünglichen Anschaffungskosten aus gemessen. Welches Ergebnis besser ist, hängt von den Zahlen ab.

Zählen die Jahre, die ich im Ausland lebe, für den Freibetrag für den Hauptwohnsitz?

Nein. Die Freibetragsformel zählt nur Jahre, in denen Sie in Kanada ansässig waren. Das zusätzliche „Plus-eins“-Jahr in der Formel gilt nur, wenn Sie im Jahr des Hauskaufs ansässig waren (Folio S1-F3-C2, ¶2.20). Waren Sie nicht für Ihre gesamte Besitzzeit ansässig, bittet die CRA Sie, dort anzurufen.

Kann ich wählen, das Haus in den fiktiven Verkauf beim Wegzug einzubeziehen?

Ja. Die CRA erlaubt einem Auswanderer, einen fiktiven Verkauf kanadischer Immobilien zu melden, und zwar auf Form T2061A. Das Haus gilt dann als an Ihrem Wegzugstag zu seinem Wert verkauft. Der Gewinn des Hauses bis zu diesem Tag wird in Ihrer Wegzugs-Steuererklärung gemeldet, wo der Freibetrag für den Hauptwohnsitz für die Jahre als Ansässiger greifen kann. Ihre Anschaffungskosten für einen späteren Verkauf werden der Wert am Wegzugstag.

Ob die Wahl hilft, hängt von Ihren Umständen ab: wie sich der Wert nach dem Wegzug entwickelt, Ihre anderen Gewinne und Verluste beim Wegzug, ob das Haus in jedem Jahr Ihr Hauptwohnsitz war und wie Sie es nach dem Wegzug nutzen. Weil sie Ihre Wegzugs-Steuererklärung ändert, treffen Sie die Wahl bei deren Einreichung.

Welche Unterlagen sollte ich am Wegzugstag aufbewahren, wenn ich das Haus behalte?

Bewahren Sie die Nachweise auf, die Sie in Jahren zur Berechnung des Gewinns brauchen:

• Kaufvertrag und Abrechnung beim Abschluss mit Preis und Datum
• Belege über größere Verbesserungen (keine laufenden Reparaturen)
• eine Schätzung oder ein Gutachten zum Wert des Hauses an Ihrem Wegzugstag und am Tag des Mietbeginns, wenn dieser ein anderer Tag ist
• einen Nachweis des Datums, an dem Sie weggezogen sind und sich im Ausland niedergelassen haben (Reise, Mietvertrag oder Job im Ausland), da dieses Datum bestimmt, welche Werte zählen
• den Mietvertrag, den Einzugstag des Mieters und einen Nachweis, dass die Miete marktüblich ist
• eine Kopie jedes Schreibens zur Wahl nach 45(2), jeder T2061A oder T1161, die Sie einreichen

Das Behalten des Hauses nimmt es nicht aus den Wegzugsunterlagen. Waren alle Ihre Vermögenswerte am Wegzugstag zusammen mehr als $25.000 wert, müssen Sie das Haus bis zu Ihrem Einreichungstermin auf Form T1161 aufführen, obwohl es nicht als verkauft gilt und auch wenn Sie keine Steuer schulden. Eine verspätete Einreichung kostet $25 pro Tag, von $100 bis höchstens $2.500. Lesen Sie Wegzug aus Kanada.

50 % eines nach dem Freibetrag verbleibenden Kapitalgewinns werden dem Einkommen hinzugerechnet, daher bestimmen die Kosten- und Wertnachweise die Steuer unmittelbar.

Was gilt für die Hypothek, einen Ehepartner, der bleibt, und die Underused Housing Tax?

• Hypothek: Eine Hypothek ändert weder den Gewinn noch den Freibetrag. Der Gewinn ist der Verkaufspreis abzüglich Ihrer Anschaffungskosten und Verkaufskosten. Vermieten Sie das Haus, mindern die Hypothekenzinsen die Steuer auf die Miete nur über NR6 oder die Steuererklärung nach Abschnitt 216. Der Standardeinbehalt erfolgt auf die Bruttomiete. Verkaufen Sie später als Nichtansässiger, wird der Einbehalt des Käufers ohne Bescheinigung vom Preis berechnet. Die Tilgung der Hypothek und der Einbehalt können beim Abschluss daher wenig Bargeld übrig lassen. Lesen Sie Nichtansässige verkaufen kanadische Immobilien.
• Ehepartner oder Kinder, die bleiben: Das Haus, in dem sie wohnen, ist wahrscheinlich eine wesentliche Bindung für Sie, und eine Familie hat pro Jahr einen Hauptwohnsitz. Lesen Sie Familie bleibt in Kanada, während Sie im Ausland arbeiten.
• Underused Housing Tax (Steuer auf wenig genutzte Wohnungen): Eigentümer müssen für 2025 und spätere Jahre keine Erklärung einreichen und keine Steuer zahlen. Betroffene Eigentümer schulden für 2022, 2023 und 2024 weiterhin jede Erklärung und Steuer. Kanadische Staatsbürger und Personen mit ständigem Aufenthaltsrecht sind in der Regel ausgenommene Eigentümer, außer wenn sie das Haus als Treuhänder oder Gesellschafter halten.

Beispiel

Alle Zahlen sind Beispiele, in kanadischen Dollar.

Vor dem Wegzug verkaufen

Ana hat ihr Haus als Ansässige für C$400.000 gekauft und verkauft es nach acht Jahren Besitz für C$900.000. Der Verkauf schließt zwei Wochen vor ihrem Wegzug. In jedem Jahr ihres Besitzes war sie ansässig und das Haus ihr Hauptwohnsitz, daher kann der Gewinn von C$500.000 vollständig befreit sein. Sie meldet den Verkauf in Schedule 3 und auf T2091(IND) in ihrer Wegzugs-Steuererklärung. Eine Bescheinigung nach Abschnitt 116 ist nicht nötig, weil sie beim Abschluss ansässig ist.

Nach dem Wegzug vermieten

Ben besitzt dasselbe Haus und verlässt Kanada. Das Haus ist C$900.000 wert, als sein Mieter nach seinem Wegzug einzieht.

• Im Wegzugsjahr: Mit Beginn der Vermietung gilt das Haus als zu C$900.000 verkauft. Ohne Wahl nach 45(2) meldet er das in Schedule 3 und auf T2091(IND) und bestimmt das Haus, sodass der Gewinn von C$500.000 vollständig befreit sein kann und seine Anschaffungskosten C$900.000 betragen. Mit der Wahl gibt es keinen fiktiven Verkauf, und seine Anschaffungskosten bleiben C$400.000.
• In jedem Jahr im Ausland: Auf eine Miete von C$3.000 im Monat werden 25 % einbehalten (C$750 im Monat), sofern die CRA keine NR6 genehmigt.
• Im Jahr des Verkaufs: Ohne die Wahl ist der Gewinn über C$900.000 steuerpflichtig. Mit ihr wird der Gewinn ab C$400.000 gemessen, und für den Freibetrag zählen nur seine Jahre als Ansässiger. In beiden Fällen läuft der Verkauf nach Abschnitt 116.

Leer stehen lassen

Chen lässt das Haus möbliert zurück, die Schlüssel bei einem Verwandten. Wenn die CRA prüft, wann Chen nicht mehr ansässig war, kann sie das bereitgehaltene Haus als wesentliche Bindung an Kanada werten. Verkauft Chen Jahre später, erhalten die Jahre im Ausland keinen Freibetrag, und der Verkauf läuft nach Abschnitt 116.

Anders in Ihrem Fall?

• Ihr Gewinn ist groß, oder Sie haben das Haus kurz vor dem Wegzug gekauft: Der Freibetragsbruchteil, die 365-Tage-Regel und die Wahl nach T2061A und 45(2) können die Steuer stark verschieben. Holen Sie sich Hilfe bei der Einkommensteuer für Privatpersonen.
• Sie beginnen im Wegzugsjahr mit der Vermietung des Hauses: Die Nutzungsänderung, die Wahl nach 45(2) und Ihre Wegzugs-Steuererklärung hängen zusammen. Holen Sie sich Hilfe bei der Einkommensteuer für Privatpersonen.
• Sie sind schon weggezogen und vermieten ohne NR6, ohne Steuererklärungen nach Abschnitt 216 oder ohne Entscheidung zur Nutzungsänderung: Lesen Sie Nichtansässige Vermieter und holen Sie sich Hilfe bei der Einkommensteuer für Privatpersonen, um aufzuholen.
• Ihr Ehepartner oder Ihre Kinder bleiben im Haus: Lesen Sie Familie bleibt in Kanada, während Sie im Ausland arbeiten und Hilfe bei der Einkommensteuer für Privatpersonen.
• Sie haben in Québec gelebt: Québec hat eine eigene Steuererklärung und eigene Regeln für den Wegzug. Lesen Sie Wegzug aus Québec und holen Sie sich Hilfe bei der Einkommensteuer für Privatpersonen.
• Sie sind schon weggezogen und möchten jetzt verkaufen: Lesen Sie Haus nach dem Wegzug aus Kanada verkaufen.
• Sie besitzen auch ein Ferienhaus oder eine Zweitwohnung: Lesen Sie Ferienhaus oder Zweitwohnung beim Wegzug aus Kanada.
• Sie ziehen in die USA: Lesen Sie Kanadisches Haus nach dem Umzug in die USA verkaufen oder Nach dem Umzug vermieten.
• Sie sind unsicher, ob Sie überhaupt weggezogen sind: Lesen Sie Steuerliche Ansässigkeit in Kanada.