Airbnb की आय Schedule C या Schedule E पर: औसत ठहराव और सेवाएँ

Airbnb की आय Schedule E पर जाती है या Schedule C पर?

Airbnb, किसी दूसरी बुकिंग साइट या सीधी बुकिंग से होने वाली शॉर्ट-टर्म रेंटल की आय Schedule E के Part I में जाती है, जब तक आप मुख्य रूप से मेहमानों की सुविधा के लिए बड़े स्तर की सेवाएँ न दें। ऐसी सेवाएँ देने पर आय Schedule C पर जाती है और उसके मुनाफ़े पर स्वरोज़गार कर लगता है। किराये की आय Schedule E पर जाए या Schedule C पर, यह आपकी दी हुई सेवाओं पर निर्भर करता है (Publication 527; Topic 414)। IRS (अमेरिकी आंतरिक राजस्व सेवा) के इन पाठों में प्लेटफ़ॉर्म या ठहराव की अवधि पर आधारित कोई परीक्षण नहीं है।

आपका मामला शायद आसान नहीं है, अगर आप मेहमानों के ठहरने के दौरान सफ़ाई करते हैं या चादरें बदलते हैं, नाश्ता या दूसरा खाना देते हैं, कॉन्सीयज जैसी मदद देते हैं, अलग-अलग स्तर की सेवाओं वाली कई यूनिट चलाते हैं, मालिकाना हक साझा है, या ऐसा करते हुए पिछले सालों में Schedule E फ़ाइल कर चुके हैं। घर के किराये के लिए IRS उदाहरण देता है, पर "बड़े स्तर" के लिए घंटों या डॉलर की कोई सीमा तय नहीं करता, इसलिए कर तैयारकर्ता आपके तथ्यों पर यह परीक्षण लागू करता है। अगर पिछले सालों के रिटर्न में गलत Schedule हो सकता है, तो संशोधन के बारे में नीचे पिछले रिटर्न वाला हिस्सा देखें।

फ़ैसला करने से पहले ये जुटा लें:

• मेहमानों को मिलने वाली हर सेवा की सूची: वह क्या है, कितनी बार दी जाती है, कौन देता है और क्या मेहमान उसके लिए अलग से भुगतान करते हैं।
• हर यूनिट की बुकिंग और भुगतान की रिपोर्ट।
• यूनिट के हिसाब से अलग किए गए खर्च के रिकॉर्ड।
• वे दिन जब आपने या आपके परिवार ने संपत्ति का इस्तेमाल किया।

बड़े स्तर की सेवाएँ किसे माना जाता है?

सेवाएँ तब बड़े स्तर की मानी जाती हैं जब वे मुख्य रूप से मेहमान की सुविधा के लिए हों और सिर्फ़ रहने के लिए जगह किराये पर देने से मिलने वाली सुविधाओं से आगे जाती हों (Publication 334)। Publication 527 में नियमित सफ़ाई, चादरें बदलना और मेड सेवा का नाम है। उसके अनुसार गर्मी और रोशनी, साझा जगहों की सफ़ाई और कचरा उठाना बड़े स्तर की सेवाएँ नहीं हैं। अचल संपत्ति से किराये पर नियम भी यही रेखा खींचता है: मेड सेवा गिनी जाती है; गर्मी, रोशनी, सार्वजनिक प्रवेश द्वारों, सीढ़ियों और लॉबी की सफ़ाई और कचरा उठाना नहीं गिने जाते।

नियम का सामान्य परीक्षण यह है: क्या सेवा मुख्य रूप से मेहमान की सुविधा के लिए है और उससे अलग है जो सिर्फ़ रहने के लिए जगह किराये पर देने के साथ आम तौर पर या रिवाज़ से दी जाती है? जो सेवा सूची में नहीं है, वह न अपने आप बड़े स्तर की है और न अपने आप सुरक्षित। Chief Counsel Advice 202151005, जो Tax Court और IRS के फ़ैसलों का सार देती है, दो शर्तें जोड़ती है: सेवाएँ जगह को रहने लायक रखने से आगे की हों, और इतनी बड़ी हों कि उनके लिए मिलने वाला पैसा किराये का अहम हिस्सा हो। इस सलाह को मिसाल के रूप में इस्तेमाल या उद्धृत नहीं किया जा सकता।

अगर सिर्फ़ कुछ यूनिट के साथ सेवाएँ आती हैं, तो नियम में चार अपार्टमेंट वाली इमारत का उदाहरण स्वरोज़गार की कमाई में सिर्फ़ सेवा वाले अपार्टमेंट के किराये और लागत को गिनता है और बाकी को छोड़ देता है।

औसत 2 दिन ठहराव वाला शॉर्ट-टर्म रेंटल Schedule E पर जाएगा या Schedule C पर?

इस सवाल पर IRS के पाठ आपकी दी हुई सेवाओं को परखते हैं, औसत ठहराव को नहीं। मेहमानों को कोई सेवा न देने पर औसत 2 दिन ठहराव वाला किराया आम तौर पर Schedule E का किराया होता है; नियमित सफ़ाई या चादरें बदलने की सेवा के साथ लंबा ठहराव Schedule C का व्यवसाय हो सकता है (Publication 527)।

7 दिन का औसत ठहराव एक अलग परीक्षण का हिस्सा है। निष्क्रिय गतिविधि (passive activity) के नियमों में किराया "किराये की गतिविधि" नहीं माना जाता, अगर औसत ठहराव 7 दिन या उससे कम हो, या 30 दिन या उससे कम हो और ज़रूरी निजी सेवाएँ दी गई हों। इनमें से कोई भी शर्त पूरी होने से आय या घाटा अपने आप निष्क्रिय के बाहर नहीं हो जाता (Form 8582 के निर्देश)। इनमें से कोई भी परीक्षण आय को Schedule C पर नहीं ले जाता और स्वरोज़गार कर पैदा नहीं करता। ठहराव के आँकड़े, घंटों और रिकॉर्ड के लिए शॉर्ट-टर्म रेंटल के घाटे के इस्तेमाल के रिकॉर्ड देखें।

शॉर्ट-टर्म रेंटल की आय पर स्वरोज़गार कर मुझे कब देना होगा?

जब आय Schedule C पर हो और स्वरोज़गार से आपकी शुद्ध कमाई $400 या उससे ज़्यादा हो, तब आप पर स्वरोज़गार कर लगता है (Schedule SE के निर्देश)। Schedule E पर अचल संपत्ति का किराया स्वरोज़गार की आय नहीं है, जब तक वह आपको अचल संपत्ति डीलर के रूप में न मिला हो। जिन कमरों या दूसरी जगहों के लिए आप बड़े स्तर की सेवाएँ भी देते हैं, उनके भुगतान स्वरोज़गार की आय हैं (Schedule SE के निर्देश; Publication 334)।

स्वरोज़गार कर 15.3% है, जो आपके शुद्ध मुनाफ़े के 92.35% पर निकाला जाता है। सामाजिक सुरक्षा (Social Security) कर सिर्फ़ वेतन और स्वरोज़गार की कमाई के कुल $184,500 तक लगता है; Medicare कर पर ऐसी कोई सीमा नहीं है। स्वरोज़गार की आय $250,000 (संयुक्त रूप से शादीशुदा फ़ाइलिंग), $125,000 (अलग-अलग शादीशुदा फ़ाइलिंग) या $200,000 (अकेले, परिवार के मुखिया या योग्य जीवित जीवनसाथी) से ज़्यादा होने पर Form 8959 पर 0.9% का अतिरिक्त Medicare कर भी लग सकता है; हर सीमा में से वह वेतन घटाया जाता है जिस पर यह कर पहले ही लग चुका है (Schedule SE के निर्देश)। आप Form 1040 पर स्वरोज़गार कर का आधा हिस्सा कटौती में लेते हैं (Form 1040-ES; Topic 554)। किराये की आय से आम तौर पर कर नहीं कटता, इसलिए अनुमानित कर के भुगतान देखें।

क्या Schedule E के किराये पर कोई और कर लगता है?

संभव है कि 3.8% का शुद्ध निवेश आय कर लगे, जो Form 8960 पर निकाला जाता है। यह तभी लगता है जब संशोधित समायोजित सकल आय (MAGI) $200,000 (अकेले या परिवार के मुखिया), $250,000 (संयुक्त रूप से शादीशुदा फ़ाइलिंग या योग्य जीवित जीवनसाथी) या $125,000 (अलग-अलग शादीशुदा फ़ाइलिंग) से ज़्यादा हो। यह कर आपकी शुद्ध निवेश आय और आपकी आय के सीमा से ऊपर की रकम, इन दोनों में से कम पर लगता है (Form 8960 के निर्देश)।

किराया शुद्ध निवेश आय है, जब तक वह ऐसे व्यापार या व्यवसाय से न आए जो निष्क्रिय नहीं है। किराया निष्क्रिय ही माना जाता है, भले ही आप सक्रिय भागीदारी (material participation) करते हों, कुछ सीमित अपवादों को छोड़कर। एक अपवाद वह रियल एस्टेट पेशेवर है जो निर्देशों के सुरक्षित दायरे (safe harbor) को पूरा करता है। दूसरा वह किराया है जो औसत ठहराव के अपवाद (ऊपर का हिस्सा देखें) को पूरा करता है, व्यापार या व्यवसाय है और जिसमें आपकी सक्रिय भागीदारी है; वह Schedule E पर रहकर भी इस कर से बाहर रह सकता है। आपका मामला इसमें आता है या नहीं, यह घंटों और तथ्यों पर निर्भर है; शॉर्ट-टर्म रेंटल के घाटे के इस्तेमाल के रिकॉर्ड और किराये की संपत्ति पर कर देखें। जो आय स्वरोज़गार कर में पहले ही गिनी जा चुकी है, वह शुद्ध निवेश आय में दोबारा नहीं गिनी जाती (Form 8960 के निर्देश)।

क्या LLC या मेरा जीवनसाथी Schedule या स्वरोज़गार कर बदल देता है?

एक स्वामी वाली LLC दोनों में से कुछ नहीं बदलती। एकल-सदस्य अमेरिकी LLC संघीय आयकर के लिए आम तौर पर अलग संस्था नहीं होती, जब तक उसने कंपनी की तरह कर चुकाने का चुनाव न किया हो, इसलिए आप सेवाओं के उसी परीक्षण से Schedule E या Schedule C फ़ाइल करते हैं (Schedule E के निर्देश)।

जिस किराये के व्यवसाय के मालिक और संचालक दोनों जीवनसाथी मिलकर हों, वह आम तौर पर साझेदारी होती है, जो Form 1065 फ़ाइल करती है। जीवनसाथी चाहें तो इसकी जगह योग्य संयुक्त उद्यम (qualified joint venture, QJV) का चुनाव कर सकते हैं, और तब हर कोई संयुक्त रिटर्न पर अपना हिस्सा बताता है। इस चुनाव के लिए संयुक्त रिटर्न, जीवनसाथियों का मिलकर चलाया जाने वाला व्यवसाय (सिर्फ़ संपत्ति का साझा मालिकाना काफ़ी नहीं), दोनों की सक्रिय भागीदारी और कोई राज्य-कानून वाली संस्था न होना ज़रूरी है: LLC के ज़रिए रखा गया किराया इसके लिए पात्र नहीं है (Schedule E के निर्देश; IRS का चुनाव पृष्ठ)। कम्युनिटी प्रॉपर्टी वाले राज्य में रहने वाले जीवनसाथियों के लिए LLC में रखे व्यवसाय का अलग नियम है, जो जीवनसाथी और परिवार की LLC में बताया गया है।

• बड़े स्तर की सेवाएँ नहीं: हर जीवनसाथी QJV का बॉक्स चुनकर Schedule E पर अपना हिस्सा बताता है, और वह आय आम तौर पर स्वरोज़गार की आय नहीं होती।
• बड़े स्तर की सेवाएँ: हर जीवनसाथी अलग Schedule C फ़ाइल करता है और, अगर और किसी कारण से ज़रूरी हो, तो Schedule SE भी (Publication 527; IRS का चुनाव पृष्ठ)।

योग्य संयुक्त उद्यम का चुनाव इस बात को नहीं बदलता कि स्वरोज़गार कर लगता है या नहीं। सह-मालिकों को, बहु-सदस्यीय LLC समेत, साझेदारी रिटर्न की ज़रूरत होती भी है या नहीं, यह साझे मालिकाना हक वाले किराये: Schedule E या साझेदारी रिटर्न में बताया गया है।

अगर मैं उसी घर में रहता हूँ या साल के कुछ हिस्से में उसका इस्तेमाल करता हूँ तो?

निजी इस्तेमाल सेवाओं के परीक्षण को नहीं बदलता। वह यह तय करता है कि कौन-से खर्च किराये के खर्च गिने जाएँगे: Schedule E की लाइन 2 पर उचित किराये के दिन और निजी इस्तेमाल के दिन पूछे जाते हैं, और निजी इस्तेमाल के दिनों के खर्च पात्र नहीं होते (Schedule E के निर्देश)। इन दिनों को गिनने, 15 दिन से कम किराये पर दिए गए घर के नियम और खर्च के बँटवारे के लिए उचित किराये के दिन और निजी इस्तेमाल देखें।

हर रास्ते के लिए कौन-से फ़ॉर्म और रिकॉर्ड चाहिए?

कम दिनों के ठहराव वाले घर के लिए मूल्यह्रास की श्रेणी का सवाल खुला है। Publication 527 आवासीय किराये की संपत्ति से ऐसी यूनिट को बाहर रखता है जो होटल, मोटल, इन या ऐसे प्रतिष्ठान में है जहाँ आधे से ज़्यादा यूनिट अस्थायी ठहराव के लिए इस्तेमाल होती हैं। न वह और न Publication 946 बताता है कि कम दिनों के मेहमानों को किराये पर दिया गया मकान इस बहिष्करण में आता है या नहीं। मूल्यह्रास शुरू करने से पहले कर तैयारकर्ता से पूछें कि कौन-सी श्रेणी लागू होगी। सामान्य नियम किराये की संपत्ति पर कर में हैं।

हर ठहराव का एक रिकॉर्ड रखें: चेक-इन, चेक-आउट, रातें और रकम, जो भुगतान और बैंक जमा से जुड़ी हो (भुगतान सकल या शुद्ध रूप में दर्ज करना देखें)। साथ में सेवाओं की तारीख वाली सूची रखें, कि किसने क्या किया और उसकी लागत क्या रही, और निजी इस्तेमाल के दिनों का कैलेंडर भी। इससे औसत ठहराव, किराये के दिन और सेवाओं की लागत बाद में दोबारा बनाने नहीं पड़ते। अगर Form 1099-K मेल नहीं खाता, तो किराये की आय के लिए 1099-K की मार्गदर्शिका देखें। अगर आप सफ़ाईकर्मी या मरम्मत करने वाले को भुगतान करते हैं, तो मकान मालिकों के लिए ठेकेदार कर फ़ॉर्म देखें।

अगर पिछले रिटर्न में गलत Schedule इस्तेमाल हुआ हो तो?

हर साल वही Schedule लगता है जो आपने उस साल असल में सेवाएँ दीं, और IRS के किसी पाठ में Schedule चुनने की छूट नहीं है। पिछला साल तब गलत है जब तथ्यों के हिसाब से दूसरा Schedule चाहिए था। सेवाएँ बदले बिना Schedule बदलने से जवाब नहीं बदलता।

• Schedule C होना चाहिए था: रिटर्न में Schedule SE और स्वरोज़गार कर छूटा हो सकता है। अगर उन सालों में आपकी सेवाएँ परीक्षण पर खरी उतरती थीं, तो हर साल के लिए अलग Form 1040-X से सुधार होता है (Form 1040-X के निर्देश)। जोड़े गए कर पर ब्याज लगता है और जुर्माना भी लग सकता है। IRS के पास आम तौर पर आपके रिटर्न फ़ाइल करने के बाद और कर निर्धारित करने के लिए 3 साल होते हैं, कुछ मामलों में लंबी अवधि के साथ (धारा 6501)। संशोधित रिटर्न यह बताता है कि पहला रिटर्न गलत था, इसलिए पहले किसी कर तैयारकर्ता से हर साल के तथ्य पक्के करवा लें। कितने साल पीछे जाना है और जुर्माने कितने हैं, यह पिछले रिटर्न में छूटी आय के लिए संशोधन में है।
• Schedule E होना चाहिए था: हो सकता है स्वरोज़गार कर ज़्यादा चुकाया गया हो, पर तब वह आय शुद्ध निवेश आय बन सकती है, और स्वरोज़गार कर के आधे हिस्से की कटौती चली जाती है, इसलिए रिफ़ंड चुकाए गए कर से कम हो सकता है। रिफ़ंड का दावा आम तौर पर रिटर्न फ़ाइल करने के 3 साल के भीतर या कर चुकाने के 2 साल के भीतर करना होता है, जो भी बाद में हो (Form 1040-X के निर्देश)।

उदाहरण

ये उदाहरण समझाने के लिए हैं। रकम अमेरिकी डॉलर में हैं।

लंबी अवधि के लिए किराये पर दिया गया डुप्लेक्स

डुप्लेक्स से साल में US$30,000 की आय होती है। मालिक किरायेदारों के लिए सिर्फ़ मरम्मत का खर्च उठाता है। किराया Schedule E पर जाता है और स्वरोज़गार कर नहीं लगता।

औसत 3 रात के ठहराव वाला बीच हाउस

एक बीच हाउस में औसतन 3 रात के 60 ठहराव होते हैं। मालिक वाईफ़ाई और बिजली-पानी जैसी सुविधाएँ देता है और मेहमानों के बीच सफ़ाई करता है, पर ठहराव के दौरान सफ़ाई नहीं करता और चादरें नहीं बदलता। औसत 3 रात Schedule तय नहीं करता; सेवाओं का परीक्षण करता है। गर्मी और रोशनी बड़े स्तर की सेवा न होने के रूप में नामित हैं। वाईफ़ाई और दूसरी सुविधाओं का नाम नहीं है, इसलिए सामान्य परीक्षण लागू होता है। IRS Chief Counsel Advice (मिसाल नहीं) उस सफ़ाई को, जो सिर्फ़ जगह को अगले मेहमान के लिए तैयार करती है, रहने लायक बनाए रखने का काम मानती है, इसलिए उस तर्क से सिर्फ़ ये सेवाएँ किराये को Schedule C पर नहीं ले जाएँगी, पर कर तैयारकर्ता पूरे तथ्य पढ़ता है। ठहराव के दौरान नियमित सफ़ाई और चादरें बदलना वे सेवाएँ हैं जिन्हें Publication 527 बड़े स्तर का बताता है, और इन्हें जोड़ने से किराया Schedule C पर जा सकता है।

रोज़ चादरें बदलने और नाश्ता देने वाला होस्ट

एक होस्ट साल में US$48,000 पर तीन कमरे किराये पर देता है, रोज़ चादरें बदलता है और नाश्ता देता है। लागत US$18,000 है, इसलिए शुद्ध मुनाफ़ा US$30,000 है। ये सेवाएँ बड़े स्तर की हैं: Schedule C, और मुनाफ़े के 92.35% पर 15.3% का स्वरोज़गार कर, यानी साल में लगभग US$4,240। मान लें कि तीनों सालों में आँकड़े यही रहे, कोई वेतन या स्वरोज़गार की दूसरी आय या घाटा नहीं है, और US$18,000 की पूरी लागत अनुमत कटौतियाँ हैं। वेतन या दूसरे व्यावसायिक घाटे स्वरोज़गार कर बदल देंगे। इन आँकड़ों में स्वरोज़गार कर के आधे हिस्से की कटौती का आयकर पर असर शामिल नहीं है।

• साल 1 और 2: Schedule E पर फ़ाइल हुए, इसलिए स्वरोज़गार कर नहीं चुकाया गया। हर साल लगभग US$4,240 का स्वरोज़गार कर कम चुकाया गया, ऊपर से ब्याज और संभवतः जुर्माने, और हर साल के लिए अलग Form 1040-X चाहिए।
• साल 3: किराया Schedule SE के साथ Schedule C पर बताया गया है।

आपके लिए अलग है?

• आप रोज़ की सफ़ाई, नाश्ता या ऐसी ही सेवा देते हैं, कई यूनिट चलाते हैं, आपके लिए सेवाएँ कोई सफ़ाईकर्मी या सह-होस्ट करता है, या ऐसा करते हुए सालों से Schedule E फ़ाइल करते आए हैं: सही Schedule, स्वरोज़गार कर, आपके लिए सफ़ाईकर्मी या सह-होस्ट की सेवाएँ कैसे गिनी जाएँगी, मूल्यह्रास की श्रेणी और संशोधित किए जाने वाले साल, इन सबके लिए कर तैयारकर्ता को आपके तथ्य पढ़ने होंगे। व्यक्तिगत कर सहायता लें।
• आपके भुगतान दर्ज नहीं हैं या बहीखाता पीछे है: बहीखाता सहायता लें, ताकि फ़ाइल करने से पहले हर ठहराव और सेवा रिकॉर्ड में हो।
• आप अमेरिका से बाहर रहते हैं और अमेरिका की संपत्ति किराये पर देते हैं: अनिवासी मकान मालिक देखें; दो देश जुड़े होने पर सीमा-पार कर सहायता लें।
• आपका औसत ठहराव 7 दिन या उससे कम है, या आप घाटे को वेतन के मुकाबले इस्तेमाल करना चाहते हैं: शॉर्ट-टर्म रेंटल के घाटे के इस्तेमाल के रिकॉर्ड देखें।
• आप किराये की आय और कटौतियों के सामान्य नियम जानना चाहते हैं: किराये की संपत्ति पर कर देखें।
• आप संपत्ति का खुद भी इस्तेमाल करते हैं: उचित किराये के दिन और निजी इस्तेमाल देखें।
• आपका Form 1099-K आपकी कमाई से ज़्यादा दिखाता है: किराये की आय के लिए 1099-K की मार्गदर्शिका देखें।
• आप दूसरों के साथ मालिक हैं: साझे मालिकाना हक वाले किराये देखें, या जोड़े या परिवार की LLC के लिए जीवनसाथी और परिवार की LLC।
• मेहमान ठहराव पर लॉजिंग कर या बिक्री कर देते हैं: किराये पर बिक्री कर देखें।