Louer sa maison canadienne en vivant aux États-Unis : impôt

Dois-je payer l'impôt américain sur un revenu locatif canadien, et le Canada l'impose-t-il aussi?

Oui, les deux. Le Canada impose le loyer en premier parce que la maison est au Canada; les États-Unis l'imposent de nouveau parce que vous êtes résident des États-Unis, puis accordent un crédit pour l'impôt canadien. L'article VI de la convention Canada–États-Unis permet au pays où se trouve le bien d'imposer le loyer, et l'article XXIV oblige les États-Unis à accorder un crédit pour l'impôt sur le revenu payé au Canada.

Un cas cesse d'être simple lorsqu'aucun formulaire NR6 (qui permet à un mandataire canadien de retenir sur le loyer net) ni mandataire n'est en place et que rien n'a été envoyé à l'ARC, lorsque la location affiche une perte, lorsqu'une vente approche, ou lorsque des copropriétaires vivent de part et d'autre de la frontière.

À rassembler : un registre des loyers par mois, chaque dépense avec ses reçus, la valeur de la maison le jour où vous l'avez quittée, votre coût d'origine et vos améliorations, les feuillets NR4, tout avis de cotisation de l'article 216, votre déclaration de départ et toute lettre du paragraphe 45(2), l'approbation du formulaire NR6 si vous en avez une, et les déclarations américaines passées montrant l'amortissement réclamé. Le Canada s'attend à ce que vous conserviez les registres de location pendant six ans.

Que se passe-t-il sur le plan fiscal le jour où ma maison devient locative à mon départ?

Quitter le Canada ne fait pas réputer votre maison canadienne vendue. L'impôt de départ répute la plupart des biens vendus, mais l'alinéa 128.1(4)b) exclut les immeubles situés au Canada.

Passer la maison de résidence à logement locatif est un événement distinct. Lorsqu'une résidence principale est entièrement convertie à un usage producteur de revenu, le Canada la traite comme vendue à la juste valeur marchande ce jour-là; l'exemption pour résidence principale couvre habituellement le gain pour les années où c'était votre domicile. Vous pouvez plutôt reporter cette vente réputée en faisant le choix du paragraphe 45(2) : une lettre signée produite avec la déclaration de l'année du changement d'usage, qui est, pour la plupart des personnes qui déménagent, la déclaration de départ (Folio S1-F3-C2, ¶2.48). Pour les étapes et un choix tardif, voyez transformer une maison en logement locatif et les choix du paragraphe 45(2) omis ou tardifs.

Le choix du paragraphe 45(2) m'aide-t-il encore si je vis aux États-Unis?

Moins que pour une personne qui vit encore au Canada. Le choix permet à la maison de compter comme votre résidence principale jusqu'à quatre années de plus, mais seulement pour les années où vous êtes résident ou résident réputé du Canada (Folio S1-F3-C2, ¶2.50). Une fois que vous êtes résident des États-Unis, ces années supplémentaires ne comptent pas.

Réclamer la déduction pour amortissement sur la maison annule le choix à partir du premier jour de cette année-là, et le Canada traite alors la maison comme vendue à sa valeur ce jour-là (¶2.48).

Deux voies, en bref. Sans choix, le gain jusqu'au départ est habituellement couvert par l'exemption, le gain ultérieur est mesuré à partir de la valeur de ce jour-là, et la déduction pour amortissement est ouverte. Avec le choix, rien n'est vendu au départ, aucune déduction pour amortissement n'est réclamée, et seules les années où vous étiez résident peuvent être désignées à la vente ultérieure. La voie qui laisse le moins d'impôt canadien dépend des valeurs et des dates. La comparaison est plus facile avant la production de la déclaration de départ; un choix tardif ou modifié a ses propres règles (choix du paragraphe 45(2) omis ou tardifs).

Quel pays impose le loyer en premier, et comment fonctionne le crédit américain?

Le Canada impose en premier; les États-Unis créditent l'impôt canadien sur l'impôt américain relatif au même loyer. Vous réclamez le crédit sur le formulaire 1116; le loyer relève habituellement de la catégorie du revenu passif pour la limite du crédit (Publication 514).

Le crédit peut être inférieur à l'impôt canadien. La limite américaine le plafonne à l'impôt américain sur ce revenu étranger, et les montants inutilisés peuvent être reportés en arrière ou en avant; voyez les limites du crédit pour impôt étranger.

Le crédit pour impôt étranger ne réduit pas l'impôt sur le revenu net de placement (Net Investment Income Tax) de 3,8 %, qui peut s'appliquer au revenu locatif dès que le revenu brut ajusté modifié dépasse 200 000 US$ pour une personne seule ou 250 000 US$ pour une déclaration conjointe (questions et réponses de l'IRS sur le NIIT). Votre État peut aussi imposer le loyer; les règles de crédit des États diffèrent.

Que dois-je produire chaque année au Canada?

Par défaut, l'impôt des non-résidents de 25 % (impôt de la partie XIII) s'applique au loyer brut (ARC T4061). Avec un mandataire canadien, comme un gestionnaire immobilier, le formulaire NR6 permet au mandataire de retenir sur le loyer net plutôt que sur le brut. Sans mandataire, vous devez envoyer l'impôt vous-même à l'ARC.

Vous pouvez alors produire une déclaration de l'article 216 pour payer l'impôt sur le loyer net plutôt que sur le brut; toute retenue supérieure à l'impôt de cette déclaration est remboursée (ARC T4144). Elle est généralement exigible dans les deux ans suivant la fin de l'année, et au plus tard le 30 juin de l'année suivante lorsqu'un NR6 a été approuvé. Si vous manquez le 30 juin après un NR6, le choix échoue : vous devez 25 % du loyer brut. Le calendrier du NR6, les mandataires, les dépenses et la taxe sur les logements sous-utilisés (Underused Housing Tax) sont expliqués dans le guide du propriétaire non-résident. Si rien n'a été retenu, voyez quand le locataire ou le mandataire n'a jamais retenu.

Que déclarer dans ma déclaration américaine, et l'amortissement est-il obligatoire?

Déclarez le loyer et les dépenses sur l'annexe E en dollars américains, et amortissez la maison. En pratique, l'amortissement n'est pas facultatif : votre coût de base américain baisse du montant d'amortissement permis ou permissible, le plus élevé des deux, même les années où vous ne l'avez pas réclamé (Publication 946). Vous avez déjà produit deux années ou plus sans amortissement? La solution habituelle n'est pas une déclaration modifiée, mais un changement de méthode comptable sur le formulaire 3115, qui rattrape l'amortissement omis dans l'année du changement (Publication 946).

• Coût de base de départ : le moindre de votre coût de base rajusté ou de la juste valeur marchande le jour où la maison est devenue locative (Publication 527). Le terrain ne s'amortit pas.
• Méthode : une maison utilisée surtout à l'extérieur des États-Unis doit suivre le système d'amortissement alternatif (alternative depreciation system), sur 30 ans, et non sur les 27,5 ans d'un immeuble locatif américain (Publication 946).
• Déductions : les intérêts hypothécaires, l'impôt foncier, l'assurance, les réparations et les frais de gestion canadiens vont sur l'annexe E comme pour toute location.

La conversion du prix d'achat, du loyer et des dépenses en dollars américains est expliquée dans les biens à l'étranger.

Pourquoi mes bénéfices locatifs canadien et américain diffèrent-ils, et quel impôt canadien dois-je créditer?

Les règles et la devise diffèrent; le même loyer produit donc deux bénéfices différents. Le Canada vous permet de ne pas réclamer la déduction pour amortissement; les États-Unis exigent l'amortissement, à partir d'un coût de base de départ différent et sur une autre période. Les taux de change ajoutent un écart.

Pour le crédit américain, utilisez l'impôt canadien final, et non le montant retenu au départ. Seul l'impôt étranger légalement dû et réellement payé donne droit au crédit, et l'impôt qui serait remboursé si vous en faisiez la demande n'y donne pas droit (Publication 514). Si votre déclaration de l'article 216 rembourse une partie des 25 %, le crédit correspond à l'impôt que cette déclaration établit. Si vous ne produisez jamais cette déclaration, la partie qu'elle aurait remboursée ne donne toujours pas droit au crédit; seul l'impôt sur le loyer net y donne droit. Si la déclaration de l'article 216 est produite après votre déclaration américaine et change l'impôt canadien, le crédit américain peut devoir être corrigé.

Une perte locative américaine peut-elle réduire mon salaire américain?

Seulement dans les limites des activités passives. Une location est généralement une activité passive, et les pertes passives ne réduisent habituellement que le revenu passif. Si vous participez activement et détenez au moins 10 %, jusqu'à 25 000 US$ de perte peut réduire d'autres revenus; cette allocation diminue progressivement entre 100 000 US$ et 150 000 US$ de revenu brut ajusté modifié (Publication 925). Les pertes refusées sont reportées en avant.

Une perte américaine n'élimine pas l'impôt canadien. Le Canada peut toujours imposer un petit bénéfice canadien la même année, et une perte de l'article 216 ne peut pas réduire d'autres revenus canadiens (ARC T4144).

Le compte bancaire canadien où va le loyer doit-il être déclaré aux États-Unis?

Souvent oui. Un FBAR est exigible lorsque vos comptes étrangers dépassent ensemble 10 000 US$ à un moment quelconque de l'année. Le formulaire 8938 s'applique lorsque les actifs financiers étrangers d'un résident des États-Unis dépassent 50 000 US$ en fin d'année ou 75 000 US$ à un moment quelconque pour une personne seule, ou 100 000 US$ et 150 000 US$ pour une déclaration conjointe. La maison elle-même, détenue directement, n'est déclarée sur aucun des deux formulaires (comparaison de l'IRS entre le formulaire 8938 et le FBAR). Voyez votre premier FBAR après avoir quitté le Canada.

Quel effet la location a-t-elle sur une vente ultérieure?

La location change la vente dans les deux pays. Aux États-Unis, l'exclusion pour la vente d'une maison, jusqu'à 250 000 US$ pour une personne seule ou 500 000 US$ pour une déclaration conjointe, exige d'avoir été propriétaire de la maison et de l'avoir habitée pendant 24 mois durant les 5 années précédant la vente (Publication 523). Si vous la louez plus de trois ans après l'avoir quittée, vous ne pouvez généralement plus remplir ce critère; vendre sa maison canadienne après un déménagement aux États-Unis traite des exceptions. Même à l'intérieur de la période, le gain attribuable à l'amortissement n'est pas exclu et peut être imposé jusqu'à 25 %.

Au Canada, le vendeur non-résident a besoin d'un certificat de décharge (article 116), et toute déduction pour amortissement réclamée est récupérée. Voyez vendre sa maison canadienne après un déménagement aux États-Unis.

Exemple

Les chiffres sont illustratifs, en dollars canadiens ($ CA) et en dollars américains ($ US) selon l'indication, à des taux de change présumés.

Maison à Calgary avec un gestionnaire immobilier

Le loyer est de 3 000 $ CA par mois, soit 36 000 $ CA par année. Un gestionnaire immobilier détient un NR6 approuvé et retient sur le loyer net durant l'année. Le loyer net après dépenses est de 12 000 $ CA; la déclaration de l'article 216 établit l'impôt canadien sur ces 12 000 $ CA. Du côté américain, un loyer d'environ 26 000 $ US va sur l'annexe E avec un amortissement sur 30 ans à partir du moindre du coût ou de la valeur au départ. Supposons que cette déclaration établisse 2 500 $ CA, soit environ 1 800 $ US au même taux présumé : c'est l'impôt étranger du formulaire 1116, sous réserve de la limite du crédit.

Condo à Vancouver sans mandataire

Le propriétaire n'a pas de mandataire canadien; il envoie donc chaque mois 25 % du loyer brut à l'ARC : 750 $ CA sur un loyer de 3 000 $ CA, soit 9 000 $ CA pour l'année. La déclaration de l'article 216 montre un impôt de 4 000 $ CA sur le loyer net, et l'ARC rembourse 5 000 $ CA. L'impôt étranger pour le crédit américain est de 4 000 $ CA convertis en dollars américains, et non les 9 000 $ CA envoyés au départ; la limite du crédit s'applique toujours.

Perte américaine, bénéfice canadien

• Canada : aucune déduction pour amortissement réclamée, loyer net de 2 000 $ CA, impôt canadien toujours dû selon la déclaration de l'article 216.
• États-Unis : l'amortissement transforme la même année en perte de 3 000 $ US. Avec un salaire supérieur à la plage de réduction progressive, la perte ne peut pas réduire le salaire et est reportée en avant comme perte passive. L'impôt canadien compte toujours pour le crédit, sous réserve de la limite.

Votre situation est différente?

• Pas de NR6, pas de mandataire, et rien n'a été envoyé à l'ARC : voyez quand le locataire ou le mandataire n'a jamais retenu et obtenez de l'aide en fiscalité transfrontalière avant que les années s'accumulent.
• Vous n'avez pas encore produit la déclaration de départ, ou hésitez sur le choix du paragraphe 45(2) : commencez par transformer une maison en logement locatif et déménager du Canada aux États-Unis; le choix est difficile à défaire, et de l'aide en fiscalité transfrontalière convient donc ici.
• La location affiche des pertes, ou les deux déclarations ne concordent jamais : c'est là que de l'aide en fiscalité transfrontalière convient.
• Vous avez loué pendant des années sans amortissement américain : le rattrapage passe par le formulaire 3115; de l'aide en fiscalité transfrontalière convient ici.
• Vous prévoyez de vendre : lisez vendre sa maison canadienne après un déménagement aux États-Unis avant de la mettre en vente.
• Un copropriétaire vit encore au Canada : chaque propriétaire déclare sa part selon des règles différentes; voyez la déclaration d'un immeuble locatif en copropriété et obtenez de l'aide en fiscalité transfrontalière.
• Vous avez omis le FBAR ou le formulaire 8938 pour le compte des loyers : voyez les formulaires FBAR ou CELI omis.