למי זה מתאים
- מי שעברו מקנדה לארה״ב ומשכירים את הבית הקנדי הקודם שלהם
- תושבי ארה״ב שבבעלותם על שמם נכס להשכרה בקנדה
לא מכוסה כאן
- המנגנון של טופס NR6 ודוח לפי סעיף 216 בפירוט
- מכירת הבית בהמשך, כולל סעיף 116
- השכרה דרך חברה, נאמנות או שותפות
האם אני משלם מס אמריקאי על שכירות קנדית, והאם קנדה מסה אותה גם כן?
כן, שתיהן. קנדה מסה את השכירות קודם כי הבית בקנדה; ארה״ב מסה אותה שוב כי אתם תושבי ארה״ב, ואז נותנת זיכוי על המס הקנדי. סעיף VI באמנת המס בין קנדה לארצות הברית מאפשר למדינה שבה הנכס נמצא להטיל מס על השכירות, וסעיף XXIV מחייב את ארה״ב לאפשר זיכוי על מס הכנסה ששולם לקנדה.
| קנדה | ארה״ב | |
|---|---|---|
| מס על השכירות | 25% מהשכירות ברוטו, או מס על השכירות נטו דרך דוח לפי סעיף 216 | מס הכנסה רגיל על השכירות נטו, ואולי גם המס על הכנסה מהשקעות נטו (NIIT) |
| הגשה שנתית | שובר NR4 מהסוכן (בלי סוכן: מבקשים NR4 proforma); דוח לפי סעיף 216 אם בוחרים בנטו | Schedule E בטופס 1040; טופס 1116 לזיכוי |
| מטבע | דולרים קנדיים | דולרים אמריקאיים |
| פחת | ניכוי פחת קנדי (CCA), אופציונלי | חובה, על פני 30 שנים |
מקרה מפסיק להיות פשוט כשאין טופס NR6 (שמאפשר לסוכן קנדי לנכות על השכירות נטו) או סוכן, ושום דבר לא נשלח ל-CRA, כשההשכרה מראה הפסד, כשמכירה מתקרבת, או כשבעלים משותפים גרים משני צדי הגבול.
מה לאסוף: פנקס שכירות לפי חודשים, כל הוצאה עם קבלות, שווי הבית ביום שבו עזבתם אותו, העלות המקורית והשיפורים, שוברי NR4, כל שומה לפי סעיף 216, דוח העזיבה שלכם וכל מכתב לפי סעיף 45(2), אישור ה-NR6 אם יש לכם, ודוחות אמריקאיים קודמים שמראים פחת שנתבע. קנדה מצפה לשמירת רישומי השכרה למשך שש שנים.
מה קורה במס ביום שבו הבית שלי הופך לנכס להשכרה כשאני עוזב?
עזיבת קנדה אינה הופכת את הבית הקנדי שלכם למכור לכאורה. מס יציאה מניח שרוב הנכסים נמכרו, אבל סעיף 128.1(4)(b) מוציא ממנו מקרקעין שנמצאים בקנדה.
שינוי הבית ממגורים להשכרה הוא אירוע נפרד. כשדירת מגורים עיקרית עוברת במלואה לשימוש מניב הכנסה, קנדה רואה בה נמכרת לפי שווי שוק הוגן באותו יום; הפטור על דירת מגורים עיקרית מכסה בדרך כלל את הרווח בשנים שבהן הבית היה ביתכם. במקום זאת אפשר לדחות את המכירה לכאורה בבחירה לפי סעיף 45(2): מכתב חתום שמוגש עם הדוח של השנה שבה השימוש השתנה, שאצל רוב מי שעוברים הוא דוח העזיבה (Folio S1-F3-C2, ¶2.48). לשלבים ולבחירה מאוחרת, ראו הפיכת בית להשכרה ו-בחירות לפי 45(2) שהוחמצו או מאוחרות.
האם בחירה לפי סעיף 45(2) עדיין עוזרת כשאני גר בארה״ב?
פחות מאשר למי שעדיין בקנדה. הבחירה מאפשרת לבית להיחשב דירת מגורים עיקרית שלכם עד ארבע שנים נוספות, אבל רק בשנים שבהן אתם תושבים או תושבים לכאורה בקנדה (Folio S1-F3-C2, ¶2.50). ברגע שאתם תושבי ארה״ב, השנים הנוספות האלה אינן נספרות.
תביעת ניכוי פחת קנדי (CCA) על הבית מבטלת את הבחירה מהיום הראשון של אותה שנה, וקנדה רואה אז בבית נמכר לפי שווי אותו יום (¶2.48).
שתי דרכים, בקצרה. בלי בחירה, הרווח עד העזיבה מכוסה בדרך כלל בפטור, רווח מאוחר יותר נמדד משווי אותו יום, ו-CCA פתוח לתביעה. עם בחירה, שום דבר לא נמכר בעזיבה, לא תובעים CCA, ובמכירה בהמשך אפשר לייעד רק שנים שהייתם בהן תושבים. מה משאיר פחות מס קנדי תלוי בשוויים ובתאריכים. ההשוואה קלה ביותר לפני הגשת דוח העזיבה; לבחירה מאוחרת או משונה יש כללים משלה (בחירות לפי 45(2) שהוחמצו או מאוחרות).
איזו מדינה מסה את השכירות קודם, ואיך עובד הזיכוי האמריקאי?
קנדה מסה קודם; ארה״ב מזכה את המס הקנדי מול המס האמריקאי על אותה שכירות. את הזיכוי תובעים בטופס 1116; שכירות היא בדרך כלל הכנסה בקטגוריה פסיבית לצורך מגבלת הזיכוי (פרסום 514).
הזיכוי יכול להיות קטן מהמס הקנדי. המגבלה האמריקאית מגבילה אותו למס האמריקאי על אותה הכנסה זרה, וסכומים שלא נוצלו אפשר להעביר אחורה או קדימה; ראו מגבלות זיכוי מס זר.
זיכוי המס הזר אינו מקטין את המס על הכנסה מהשקעות נטו בשיעור 3.8%, שיכול לחול על הכנסה משכירות ברגע שההכנסה ברוטו מתואמת (MAGI) עוברת US$200,000 לרווקים או US$250,000 להגשה משותפת (שאלות ותשובות של IRS על NIIT). ייתכן שגם המדינה שלכם תחייב את השכירות במס; כללי הזיכוי המדינתי שונים ממדינה למדינה.
מה אני מגיש בקנדה בכל שנה?
כברירת מחדל, מס תושבי חוץ (מס לפי חלק XIII) בשיעור 25% חל על השכירות ברוטו (CRA T4061). עם סוכן קנדי, כמו מנהל נכס, טופס NR6 מאפשר לסוכן לנכות על השכירות נטו במקום זאת. בלי סוכן, אתם צריכים להעביר את המס ל-CRA בעצמכם.
אחר כך אפשר להגיש דוח לפי סעיף 216 כדי לשלם מס על השכירות נטו ולא ברוטו; כל ניכוי במקור שעולה על המס בדוח הזה מוחזר (CRA T4144). הוא מוגש בדרך כלל בתוך שנתיים אחרי סוף השנה, ועד 30 ביוני של השנה הבאה כשאושר NR6. אם מפספסים את 30 ביוני אחרי NR6, הבחירה נכשלת: אתם חבים 25% מהשכירות ברוטו. תזמון NR6, סוכנים, הוצאות והמס על דיור שאינו בשימוש (Underused Housing Tax) מוסברים ב-מדריך משכירים תושבי חוץ. אם לא נוכה דבר, ראו כשהשוכר או הסוכן לא ניכו מס.
מה אני מדווח בדוח האמריקאי, והאם פחת הוא חובה?
דווחו על השכירות ועל ההוצאות ב-Schedule E בדולרים אמריקאיים, והפחיתו פחת על הבית. בפועל פחת אינו אופציונלי: בסיס העלות שלכם בארה״ב יורד בפחת המותר או הניתן להפחתה, הגבוה מביניהם, גם בשנים שבהן לא תבעתם אותו (פרסום 946). הגשתם כבר שנתיים או יותר בלי פחת? התיקון הרגיל אינו דוח מתוקן אלא שינוי שיטת חשבונאות בטופס 3115, שמשלים את הפחת שהוחמץ בשנת השינוי (פרסום 946).
- בסיס עלות התחלתי: הנמוך מבין בסיס העלות המותאם שלכם לבין שווי השוק ההוגן ביום שהבית הפך להשכרה (פרסום 527). קרקע אינה מופחתת.
- שיטה: בית שמשמש בעיקר מחוץ לארה״ב חייב להשתמש במערכת הפחת החלופית, על פני 30 שנים, ולא ב-27.5 שנים שמשמשים להשכרה בארה״ב (פרסום 946).
- ניכויים: ריבית משכנתה קנדית, מס רכוש, ביטוח, תיקונים ודמי ניהול נכנסים ל-Schedule E כמו בכל השכרה.
איך ממירים לדולרים אמריקאיים את מחיר הרכישה, השכירות וההוצאות מוסבר ב-נכס בחו״ל.
למה הרווחים הקנדי והאמריקאי שלי מהשכרה שונים, ואיזה מס קנדי אני מזכה?
הכללים והמטבע שונים, ולכן אותה שכירות יוצרת שני רווחים שונים. קנדה מאפשרת לדלג על CCA; ארה״ב מחייבת פחת, מבסיס עלות התחלתי אחר ועל פני תקופה אחרת. שערי חליפין מוסיפים הבדל נוסף.
לזיכוי האמריקאי השתמשו במס הקנדי הסופי, לא בסכום שנוכה בהתחלה. רק חבות המס הזר החוקית והממשית מזכה, ומס שהיה מוחזר אילו הגשתם תביעה אינו מזכה (פרסום 514). אם הדוח לפי סעיף 216 מחזיר חלק מה-25%, הזיכוי הוא המס שהדוח הזה קובע. אם לעולם לא תגישו את הדוח, החלק שהיה מוחזר עדיין אינו מזכה; רק המס על השכירות נטו מזכה. אם הדוח לפי סעיף 216 מוגש אחרי הדוח האמריקאי ומשנה את המס הקנדי, ייתכן שצריך לתקן את הזיכוי האמריקאי.
האם הפסד משכירות בארה״ב מקזז את השכר האמריקאי שלי?
רק במסגרת מגבלות הפעילות הפסיבית. השכרה היא בדרך כלל פעילות פסיבית, והפסדים פסיביים מקזזים בדרך כלל רק הכנסה פסיבית. אם אתם משתתפים באופן פעיל ובבעלותכם לפחות 10%, הפסד של עד US$25,000 עשוי לקזז הכנסה אחרת; ההקלה הזו נעלמת בהדרגה בין US$100,000 ל-US$150,000 של הכנסה ברוטו מתואמת (פרסום 925). הפסדים שנפסלו מועברים קדימה.
הפסד אמריקאי אינו מבטל מס קנדי. קנדה עדיין יכולה להטיל מס על רווח קנדי קטן באותה שנה, והפסד לפי סעיף 216 אינו יכול להקטין הכנסה קנדית אחרת (CRA T4144).
האם חשבון הבנק הקנדי שהשכירות נכנסת אליו דורש דיווח אמריקאי?
לעיתים קרובות כן. FBAR מגיע להגשה כשהחשבונות הזרים שלכם יחד עוברים US$10,000 בכל רגע בשנה. טופס 8938 חל כשהנכסים הפיננסיים הזרים של תושב ארה״ב עוברים US$50,000 בסוף השנה או US$75,000 בכל רגע, לרווקים, או US$100,000 ו-US$150,000 בהגשה משותפת. הבית עצמו, כשהוא מוחזק ישירות, אינו מדווח באף אחד משני הטפסים (השוואת IRS בין טופס 8938 ל-FBAR). ראו ה-FBAR הראשון שלכם אחרי המעבר מקנדה.
מה ההשכרה עושה למכירה מאוחרת יותר?
השכרה משנה את המכירה בשתי המדינות. בארה״ב, פטור על מכירת בית של עד US$250,000 לרווקים או US$500,000 בהגשה משותפת דורש בעלות ושימוש כביתכם במשך 24 חודשים ב-5 השנים שלפני המכירה (פרסום 523). אם משכירים אותו יותר משלוש שנים אחרי שעזבתם, בדרך כלל אי אפשר עוד לעמוד במבחן הזה; מכירת הבית הקנדי שלכם אחרי המעבר לארה״ב מכסה את החריגים. גם בתוך החלון, רווח שמקורו בפחת אינו פטור ויכול להיות מחויב בשיעור של עד 25%.
בקנדה, מוכר שהוא תושב חוץ צריך אישור לפי סעיף 116, וכל CCA שנתבע חוזר כהחזר פחת (recapture). ראו מכירת הבית הקנדי שלכם אחרי המעבר לארה״ב.
דוגמה
המספרים להמחשה, בדולרים קנדיים (C$) ובדולרים אמריקאיים (US$) כמסומן, לפי שערי חליפין משוערים.
בית בקלגרי עם מנהל נכס
השכירות היא C$3,000 לחודש, C$36,000 בשנה. מנהל נכס מחזיק NR6 מאושר ומנכה על השכירות נטו במהלך השנה. השכירות נטו אחרי הוצאות היא C$12,000; הדוח לפי סעיף 216 קובע מס קנדי על ה-C$12,000 האלה. בצד האמריקאי, שכירות של כ-US$26,000 נכנסת ל-Schedule E עם פחת על פני 30 שנים מהנמוך מבין העלות לבין השווי בעזיבה. נניח שהדוח הזה קובע C$2,500, כ-US$1,800 לפי אותו שער משוער: זהו המס הזר בטופס 1116, בכפוף למגבלת הזיכוי.
דירה בוונקובר בלי סוכן
לבעלים אין סוכן קנדי, ולכן בכל חודש הוא שולח 25% מהשכירות ברוטו ל-CRA: C$750 על שכירות של C$3,000, C$9,000 לשנה. הדוח לפי סעיף 216 מראה מס של C$4,000 על השכירות נטו, ו-CRA מחזירה C$5,000. המס הזר לזיכוי האמריקאי הוא C$4,000 מומרים לדולרים אמריקאיים, לא C$9,000 שנשלחו בהתחלה, ומגבלת הזיכוי עדיין חלה.
הפסד אמריקאי, רווח קנדי
- קנדה: לא נתבע CCA, שכירות נטו C$2,000, והמס הקנדי עדיין לתשלום בדוח לפי סעיף 216.
- ארה״ב: הפחת הופך את אותה שנה להפסד אמריקאי של US$3,000. עם שכר מעל טווח ההפחתה ההדרגתית, ההפסד אינו יכול לקזז שכר ועובר קדימה כהפסד פסיבי. המס הקנדי עדיין נספר לזיכוי, בכפוף למגבלה.
המצב שלכם שונה?
- אין NR6, אין סוכן ושום דבר לא נשלח ל-CRA: ראו כשהשוכר או הסוכן לא ניכו מס וקבלו עזרה במס חוצה גבולות לפני שהשנים מצטברות.
- עדיין לא הגשתם את דוח העזיבה, או שאתם מתלבטים לגבי בחירה לפי 45(2): התחילו ב-הפיכת בית להשכרה וב-מעבר מקנדה לארה״ב; קשה לבטל את הבחירה, ולכן עזרה במס חוצה גבולות מתאימה כאן.
- ההשכרה מראה הפסדים, או ששני הדוחות אינם מתיישבים לעולם: כאן עזרה במס חוצה גבולות מתאימה.
- השכרתם שנים בלי פחת אמריקאי: ההשלמה עוברת דרך טופס 3115; עזרה במס חוצה גבולות מתאימה כאן.
- אתם מתכננים למכור: קראו את מכירת הבית הקנדי שלכם אחרי המעבר לארה״ב לפני שאתם מפרסמים.
- בעלים משותף עדיין גר בקנדה: כל בעלים מדווח על חלקו לפי כללים שונים; ראו דיווח על נכס להשכרה בבעלות משותפת וקבלו עזרה במס חוצה גבולות.
- החמצתם FBAR או טופס 8938 עבור חשבון השכירות: ראו טפסי FBAR או TFSA שהוחמצו.
נתונים בדף זה
| נתון | ערך | מקור |
|---|---|---|
| שיעור הניכוי במקור לפי חלק XIII על שכר דירה קנדי שמשולם לתושב חוץ שיעור כללי על שכר דירה ברוטו מנכס מקרקעין קנדי; אמנה יכולה לשנות את השיעור, וטופס NR6 שאושר על ידי CRA יכול לשנות את בסיס הניכוי במקור לשכר דירה נטו | 25% | CRA: T4144, מדריך מס הכנסה לבחירה לפי סעיף 216 סומן |
| תקופת הפחת לפי ADS לנכס שכירות למגורים בחו״ל שהושם בשירות אחרי 2017 נכס מגורים להשכרה שנדרש להשתמש ב-ADS כי הוא בשימוש בעיקר מחוץ לארצות הברית; הופעל אחרי 2017 | 30 שנים | IRS: כיצד לחשב פחת על נכסים סומן |
| כמה זמן לשמור רישומי הכנסות והוצאות משכירות בדרך כלל שש שנים מסוף שנת המס שאליה מתייחסים הרישומים; חוק מס הכנסה (Income Tax Act) s. 230(4) סופר מסוף שנת המס האחרונה שאליה מתייחסים הרישומים והאסמכתאות | שש שנים | CRA: מדריך T4036, הכנסה משכירות סומן |
| שיעור מס הכנסה מהשקעות נטו שיעור על הנמוך מבין ההכנסה נטו מהשקעות להכנסה ברוטו מותאמת מתוקנת מעל הסף של מעמד ההגשה | 3.8% | IRS: מס על הכנסה מהשקעות נטו (Net Investment Income Tax) סומן |
| סף מס הכנסה מהשקעות נטו, לא נשואים או ראש משק בית הכנסה ברוטו מותאמת מתוקנת; לא צמודה לאינפלציה | US$200,000 | IRS: שאלות ותשובות על המס על הכנסה מהשקעות נטו סומן |
| סף מס הכנסה מהשקעות נטו, נשואים שמגישים דוח משותף הכנסה ברוטו מותאמת מתוקנת; לא צמודה לאינפלציה | US$250,000 | IRS: שאלות ותשובות על המס על הכנסה מהשקעות נטו סומן |
| מגבלת הגשה של דוח סעיף 216 על שכירות אחרי סוף שנת המס, כאשר לא הוגשה לשנה התחייבות NR6 | שנתיים | חוק מס הכנסה (Income Tax Act), סעיף משנה 216(1) סומן |
| תקופת הפחת לפי GDS לבניינים למגורים להשכרה נכס מגורים להשכרה (בניינים או מבנים) ורכיבים מבניים כמו תנורי חימום, צינורות מים ופתחי אוורור | 27.5 שנים | IRS: פרסום 527, נכס מגורים להשכרה (2025), טבלה 2-1 סומן |
| בעלות מינימלית להשתתפות פעילה בנדל״ן להשכרה החלק המשולב של הנישום ובן הזוג חייב להיות לפחות 10% לפי שווי לאורך כל השנה; נדרשות גם החלטות ניהול משמעותיות | 10% | IRS: פרסום 527 סומן |
| ניכוי מיוחד מרבי להפסד מנדל״ן להשכרה, לא נשואים או דוח משותף בכפוף להשתתפות פעילה, להפחתה הדרגתית לפי הכנסה ולכללי הפסד אחרים | US$25,000 | IRS: פרסום 527 סומן |
| ההפחתה ההדרגתית של הקצבה להפסדי השכרה מתחילה, רווקים או דוח משותף הכנסה ברוטו מותאמת מתוקנת (MAGI) | US$100,000 | IRS: פרסום 925 סומן |
| הקצבה להפסדי השכרה מסתיימת בדרך כלל, רווקים או דוח משותף הכנסה ברוטו מותאמת מתוקנת (MAGI) | US$150,000 | IRS: פרסום 925 סומן |
| סף ההגשה של FBAR הערך המרבי הכולל של כל החשבונות הפיננסיים הזרים בכל עת בשנת הלוח; FBAR נדרש כשהסך עולה על סכום זה | US$10,000 | FinCEN: דיווח על חשבונות בנק ופיננסים זרים סומן |
| סף טופס 8938, לא נשואים או נשואים שמגישים דוח נפרד, מתגוררים בארצות הברית, בסוף השנה הערך הכולל של נכסים פיננסיים זרים מוגדרים ביום האחרון של שנת המס; חל גם על נשואים המגישים דוחות נפרדים | US$50,000 | IRS: הוראות טופס 8938 סומן |
| סף טופס 8938, לא נשואים או נשואים שמגישים דוח נפרד, מתגוררים בארצות הברית, בכל עת במהלך השנה הערך הכולל בכל עת במהלך שנת המס; חל גם על נשואים המגישים דוחות נפרדים | US$75,000 | IRS: הוראות טופס 8938 סומן |
| סף טופס 8938, דוח משותף, מתגוררים בארצות הברית, בסוף השנה נשואים שמגישים דוח משותף; שווי כולל ביום האחרון של שנת המס | US$100,000 | IRS: הוראות טופס 8938 סומן |
| סף טופס 8938, דוח משותף, מתגוררים בארצות הברית, בכל עת במהלך השנה נשואים שמגישים דוח משותף; שווי כולל בכל עת במהלך שנת המס | US$150,000 | IRS: הוראות טופס 8938 סומן |
| פטור על רווח ממכירת בית, רווק או רווקה רווח מרבי הפטור ממכירת בית עיקרי שהיה בבעלות ובשימוש כבית עיקרי ב-2 מתוך 5 השנים שלפני המכירה; לא צמוד למדד | US$250,000 | IRS: פרסום 523, מכירת הבית שלכם סומן |
| פטור על רווח ממכירת בית, נשואים המגישים דוח משותף רווח מרבי הפטור בדוח משותף שעומד בכללי הבעלות והשימוש המשותפים; לא צמוד למדד | US$500,000 | IRS: פרסום 523, מכירת הבית שלכם סומן |
| שיעור מס מרבי על רווח לא משוחזר לפי סעיף 1250 חל על החלק הקשור לפחת מתוך רווח ממקרקעין לפי סעיף 1250 | 25% | IRS: נושא 409, רווחי הון והפסדי הון סומן |
מקורות ראשוניים
- CRA: T4061, ניכוי, העברה ודיווח של מס במקור על תושבי חוץ (NR4)
- CRA: T4144, מדריך מס הכנסה לבחירה לפי סעיף 216
- CRA: טופס NR6
- CRA: Income Tax Folio S1-F3-C2, דירת מגורים עיקרית
- Income Tax Act, סעיף 128.1
- משרד האוצר של קנדה: אמנת המס בין קנדה לארצות הברית, נוסח מאוחד
- IRS: פרסום 527, נכס מגורים להשכרה
- IRS: פרסום 946, איך מפחיתים פחת על נכסים
- IRS: פרסום 514, זיכוי מס זר ליחידים
- IRS: פרסום 925, כללי פעילות פסיבית וסיכון
- IRS: שאלות ותשובות על המס על הכנסה מהשקעות נטו
- IRS: השוואה בין דרישות טופס 8938 ל-FBAR
- IRS: פרסום 523, מכירת הבית שלכם
על המדריך
תורגם מהמדריך באנגלית · קראו את המקור באנגלית
הדף מסביר כללים כלליים לשנת המס המוצגת. הוא אינו ייעוץ למצבכם.
שינויים במקור האנגלי
- : פורסם לראשונה.