Alquilar su casa en Canadá viviendo en EE. UU.: impuestos

¿Pago impuestos de EE. UU. por un alquiler canadiense, y Canadá también lo grava?

Sí, ambos. Canadá grava primero el alquiler porque la casa está en Canadá; EE. UU. lo grava otra vez porque usted es residente de EE. UU., y luego da un crédito por el impuesto canadiense. El Artículo VI del tratado entre Canadá y EE. UU. permite que el país donde está la propiedad grave el alquiler, y el Artículo XXIV obliga a EE. UU. a dar un crédito por el impuesto sobre la renta pagado a Canadá.

Un caso deja de ser sencillo cuando no hay un Form NR6 (que permite que un agente canadiense retenga sobre el alquiler neto) ni un agente y no se envió nada a la CRA, cuando el alquiler muestra una pérdida, cuando se acerca una venta o cuando los copropietarios viven a ambos lados de la frontera.

Reúna: un libro de alquileres por mes, cada gasto con sus recibos, el valor de la casa el día que se mudó, su costo original y las mejoras, los comprobantes NR4, cualquier determinación de la sección 216, su declaración de salida y cualquier carta de la sección 45(2), la aprobación del NR6 si la tiene, y declaraciones pasadas de EE. UU. que muestren la depreciación reclamada. Canadá espera que los registros del alquiler se conserven durante seis años.

¿Qué pasa con los impuestos el día en que mi casa se convierte en alquiler al irme?

Salir de Canadá no hace que se considere vendida su casa canadiense. El impuesto de salida considera vendida la mayoría de los bienes, pero la sección 128.1(4)(b) excluye los bienes inmuebles situados en Canadá.

Cambiar la casa de residencia a alquiler es un hecho aparte. Cuando una residencia principal pasa por completo a un uso que produce ingresos, Canadá la trata como vendida a valor justo de mercado ese día; la exención por residencia principal por lo general cubre la ganancia de los años en que fue su vivienda. En cambio, puede diferir esa venta presunta con la elección de la sección 45(2): una carta firmada que se presenta con la declaración del año en que cambió el uso, que para la mayoría de quienes se mudan es la declaración de salida (Folio S1-F3-C2, ¶2.48). Para los pasos y una elección tardía, vea cómo convertir una vivienda en alquiler y las elecciones de la 45(2) omitidas o tardías.

¿Sigue sirviendo la elección de la sección 45(2) cuando ya vivo en EE. UU.?

Menos que para quien sigue en Canadá. La elección permite que la casa cuente como su residencia principal hasta por cuatro años más, pero solo por los años en que usted es residente o residente presunto de Canadá (Folio S1-F3-C2, ¶2.50). Cuando usted es residente de EE. UU., esos años adicionales no cuentan.

Reclamar la deducción por costo de capital (CCA) sobre la casa cancela la elección desde el primer día de ese año, y Canadá trata entonces la casa como vendida a su valor ese día (¶2.48).

Dos caminos, en resumen. Sin elección, la ganancia hasta la mudanza por lo general queda cubierta por la exención, la ganancia posterior se mide desde el valor de ese día y la CCA está disponible. Con la elección, no se vende nada al mudarse, no se reclama CCA y solo pueden designarse los años en que usted fue residente cuando venda después. Cuál deja menos impuesto canadiense depende de los valores y las fechas. La comparación es más fácil antes de presentar la declaración de salida; una elección tardía o modificada tiene sus propias reglas (las elecciones de la 45(2) omitidas o tardías).

¿Qué país grava primero el alquiler y cómo funciona el crédito de EE. UU.?

Canadá grava primero; EE. UU. acredita el impuesto canadiense contra el impuesto de EE. UU. sobre el mismo alquiler. Usted reclama el crédito en el Form 1116; el alquiler por lo general es ingreso de la categoría pasiva para el límite del crédito (Publication 514).

El crédito puede ser menor que el impuesto canadiense. El límite de EE. UU. lo topa en el impuesto de EE. UU. sobre ese ingreso extranjero, y los montos no usados pueden arrastrarse a años anteriores o futuros; vea los límites del crédito por impuestos extranjeros.

El crédito por impuestos extranjeros no reduce el impuesto sobre los ingresos netos de inversión (NIIT) de 3.8%, que puede aplicarse al ingreso de alquiler cuando el ingreso bruto ajustado modificado supera US$200,000 soltero o US$250,000 conjunto (preguntas y respuestas del IRS sobre el NIIT). Su estado también puede gravar el alquiler; las reglas de crédito estatal varían según el estado.

¿Qué presento en Canadá cada año?

De forma predeterminada, se aplica al alquiler bruto el impuesto de no residentes (impuesto de la Parte XIII) de 25% (CRA T4061). Con un agente canadiense, como un administrador de la propiedad, el Form NR6 permite que el agente retenga sobre el alquiler neto en su lugar. Sin agente, usted mismo debe enviar el impuesto a la CRA.

Entonces puede presentar una declaración de la sección 216 para pagar impuesto sobre el alquiler neto en lugar del bruto; se reembolsa cualquier retención que supere el impuesto de esa declaración (CRA T4144). Por lo general vence dentro de dos años después del cierre del año, y el 30 de junio del año siguiente cuando se aprobó un NR6. Si deja pasar el 30 de junio después de un NR6, la elección falla: usted debe 25% del alquiler bruto. Los plazos del NR6, los agentes, los gastos y el Underused Housing Tax (impuesto sobre viviendas subutilizadas) se explican en la guía del arrendador no residente. Si no se retuvo nada, vea cuando el inquilino o el agente nunca retuvo.

¿Qué informo en mi declaración de EE. UU. y es obligatoria la depreciación?

Informe el alquiler y los gastos en el Schedule E en dólares estadounidenses, y deprecie la casa. En la práctica la depreciación no es opcional: su base en EE. UU. baja por la depreciación permitida o permisible, la que sea mayor, incluso en los años en que no la reclamó (Publication 946). ¿Ya presentó dos o más años sin ella? La solución habitual no es una declaración enmendada sino un cambio de método contable en el Form 3115, que recupera la depreciación omitida en el año del cambio (Publication 946).

• Base inicial: la menor entre su base ajustada y el valor justo de mercado el día en que se convirtió en alquiler (Publication 527). El terreno no se deprecia.
• Método: una casa que se usa sobre todo fuera de EE. UU. debe usar el sistema alternativo de depreciación, durante 30 años, no los 27.5 años que se usan para un alquiler en EE. UU. (Publication 946).
• Deducciones: los intereses de la hipoteca canadiense, el impuesto a la propiedad, el seguro, las reparaciones y las comisiones de administración van en el Schedule E como en cualquier alquiler.

Cómo convertir a dólares estadounidenses el precio de compra, el alquiler y los gastos se explica en propiedades en el extranjero.

¿Por qué difieren mis utilidades de alquiler de Canadá y de EE. UU., y cuál impuesto canadiense acredito?

Las reglas y la moneda son distintas, así que el mismo alquiler produce dos utilidades diferentes. Canadá le permite no reclamar la CCA; EE. UU. exige la depreciación, con otra base inicial y durante otro período. Los tipos de cambio agregan más diferencia.

Para el crédito de EE. UU., use el impuesto canadiense final, no el monto retenido al principio. Solo califica la obligación tributaria extranjera legal y real, y no califica el impuesto que se le reembolsaría si presentara un reclamo (Publication 514). Si su declaración de la sección 216 reembolsa parte del 25%, el crédito es el impuesto que esa declaración determina. Si nunca presenta esa declaración, la parte que habría reembolsado igualmente no califica; solo califica el impuesto sobre el alquiler neto. Si la declaración de la sección 216 se presenta después de su declaración de EE. UU. y cambia el impuesto canadiense, quizá deba corregirse el crédito de EE. UU.

¿Una pérdida de alquiler en EE. UU. puede compensar mis sueldos en EE. UU.?

Solo dentro de los límites de actividad pasiva. Un alquiler generalmente es una actividad pasiva, y las pérdidas pasivas por lo general compensan solo ingresos pasivos. Si usted participa activamente y posee al menos 10%, hasta US$25,000 de pérdida puede compensar otros ingresos; esa asignación se reduce gradualmente entre US$100,000 y US$150,000 de ingreso bruto ajustado modificado (Publication 925). Las pérdidas no permitidas se arrastran a años futuros.

Una pérdida en EE. UU. no elimina el impuesto canadiense. Canadá aún puede gravar una utilidad canadiense pequeña en el mismo año, y una pérdida de la sección 216 no puede reducir otros ingresos canadienses (CRA T4144).

¿La cuenta bancaria canadiense donde entra el alquiler requiere informes en EE. UU.?

A menudo sí. La FBAR vence cuando sus cuentas extranjeras en conjunto superan US$10,000 en cualquier momento del año. El Form 8938 se aplica cuando los activos financieros extranjeros de un residente de EE. UU. superan US$50,000 al final del año o US$75,000 en cualquier momento, soltero, o US$100,000 y US$150,000 en conjunto. La casa en sí, si se tiene directamente, no se informa en ninguno de los dos formularios (comparación del IRS entre el Form 8938 y la FBAR). Vea su primera FBAR después de mudarse de Canadá.

¿Qué efecto tiene el alquiler en una venta posterior?

El alquiler cambia la venta en ambos países. En EE. UU., la exclusión por venta de vivienda de hasta US$250,000 soltero o US$500,000 conjunto exige haber sido propietario y haber usado la casa como su vivienda durante 24 meses en los 5 años anteriores a la venta (Publication 523). Si la alquila más de tres años después de mudarse, por lo general ya no puede cumplir esa prueba; cómo vender su casa canadiense después de mudarse a EE. UU. cubre las excepciones. Incluso dentro del plazo, la ganancia por depreciación no se excluye y puede gravarse hasta a 25%.

En Canadá, un vendedor no residente necesita un certificado de la sección 116, y la CCA que haya reclamado vuelve como recuperación. Vea cómo vender su casa canadiense después de mudarse a EE. UU..

Ejemplo

Las cifras son ilustrativas, en dólares canadienses (C$) y dólares estadounidenses (US$) según se indica, con tipos de cambio supuestos.

Casa en Calgary con administrador de la propiedad

El alquiler es de C$3,000 al mes, C$36,000 al año. Un administrador de la propiedad tiene un NR6 aprobado y retiene sobre el alquiler neto durante el año. El alquiler neto después de gastos es de C$12,000; la declaración de la sección 216 determina el impuesto canadiense sobre esos C$12,000. Del lado de EE. UU., unos US$26,000 de alquiler van en el Schedule E con depreciación a 30 años desde el menor entre el costo y el valor al mudarse. Digamos que esa declaración determina C$2,500, unos US$1,800 al mismo tipo de cambio supuesto: ese es el impuesto extranjero del Form 1116, sujeto al límite del crédito.

Condominio en Vancouver sin agente

El propietario no tiene agente canadiense, así que cada mes envía a la CRA el 25% del alquiler bruto: C$750 sobre un alquiler de C$3,000, C$9,000 en el año. La declaración de la sección 216 muestra un impuesto de C$4,000 sobre el alquiler neto, y la CRA reembolsa C$5,000. El impuesto extranjero para el crédito de EE. UU. son los C$4,000 convertidos a dólares estadounidenses, no los C$9,000 enviados al principio, y el límite del crédito sigue aplicando.

Pérdida en EE. UU., utilidad en Canadá

• Canadá: no se reclamó la CCA, el alquiler neto es de C$2,000 y el impuesto canadiense aún se debe en la declaración de la sección 216.
• EE. UU.: la depreciación convierte ese mismo año en una pérdida de US$3,000. Con sueldos por encima del rango de reducción gradual, la pérdida no puede compensar los sueldos y se arrastra como pérdida pasiva. El impuesto canadiense igual cuenta para el crédito, sujeto al límite.

¿Su caso es distinto?

• Sin NR6, sin agente y sin nada enviado a la CRA: vea cuando el inquilino o el agente nunca retuvo y obtenga ayuda tributaria transfronteriza antes de que se acumulen los años.
• Aún no presentó la declaración de salida, o está decidiendo sobre la elección de la 45(2): empiece por cómo convertir una vivienda en alquiler y mudarse de Canadá a EE. UU.; la decisión es difícil de deshacer, así que aquí conviene la ayuda tributaria transfronteriza.
• El alquiler muestra pérdidas, o las dos declaraciones nunca concilian: aquí conviene la ayuda tributaria transfronteriza.
• Alquiló durante años sin depreciación en EE. UU.: la corrección pasa por el Form 3115; aquí conviene la ayuda tributaria transfronteriza.
• Piensa vender: lea cómo vender su casa canadiense después de mudarse a EE. UU. antes de publicarla.
• Un copropietario aún vive en Canadá: cada propietario informa su parte según reglas distintas; vea el informe de una propiedad de alquiler en copropiedad y obtenga ayuda tributaria transfronteriza.
• Omitió la FBAR o el Form 8938 de la cuenta del alquiler: vea los formularios omitidos de la FBAR o la TFSA.