Alugar sua casa no Canadá morando nos EUA: impostos

Pago imposto dos EUA sobre o aluguel recebido no Canadá, e o Canadá também o tributa?

Sim, os dois. O Canadá tributa o aluguel primeiro porque a casa fica no Canadá; os EUA o tributam de novo porque você é residente dos EUA e depois dão crédito pelo imposto canadense. O Artigo VI do tratado entre o Canadá e os EUA permite que o país onde o imóvel fica tribute o aluguel, e o Artigo XXIV faz os EUA aceitarem um crédito pelo imposto de renda pago ao Canadá.

Um caso deixa de ser simples quando não há Form NR6 (que permite a um agente canadense reter sobre o aluguel líquido) nem agente e nada foi enviado à CRA, quando o aluguel dá prejuízo, quando uma venda está próxima ou quando os coproprietários moram em lados diferentes da fronteira.

Reúna: um livro de aluguéis por mês, todas as despesas com recibos, o valor da casa no dia em que você se mudou, seu custo original e as benfeitorias, os informes NR4, qualquer lançamento da seção 216, sua declaração de saída e qualquer carta da seção 45(2), a aprovação do NR6 se você tiver uma e declarações anteriores dos EUA que mostrem a depreciação pedida. O Canadá espera que os registros do aluguel sejam guardados por seis anos.

O que acontece com o imposto no dia em que minha casa vira aluguel quando saio do país?

Sair do Canadá não faz sua casa canadense ser considerada vendida. O imposto de saída considera vendida a maior parte dos bens, mas a seção 128.1(4)(b) exclui imóveis situados no Canadá.

Mudar a casa de residência para aluguel é um evento à parte. Quando uma residência principal é convertida por completo para uso gerador de renda, o Canadá a trata como vendida pelo valor justo de mercado nesse dia; a isenção da residência principal em geral cobre o ganho dos anos em que a casa foi sua moradia. Você pode, em vez disso, adiar essa venda presumida por meio da opção da seção 45(2): uma carta assinada, entregue com a declaração do ano em que o uso mudou, que para a maioria de quem se muda é a declaração de saída (Folio S1-F3-C2, ¶2.48). Para as etapas e a opção feita com atraso, veja transformar uma casa em aluguel e opções da 45(2) perdidas ou atrasadas.

A opção da seção 45(2) ainda ajuda depois que passo a morar nos EUA?

Ajuda menos do que ajudaria quem ainda mora no Canadá. A opção permite que a casa conte como sua residência principal por até mais quatro anos, mas só nos anos em que você é residente ou residente presumido no Canadá (Folio S1-F3-C2, ¶2.50). Quando você é residente dos EUA, esses anos extras não contam.

Pedir a capital cost allowance (depreciação fiscal canadense) sobre a casa cancela a opção desde o primeiro dia desse ano, e o Canadá passa a tratar a casa como vendida pelo valor dela nesse dia (¶2.48).

Dois caminhos, em resumo. Sem a opção, o ganho até a mudança em geral é coberto pela isenção, o ganho posterior é medido a partir do valor daquele dia e a capital cost allowance fica disponível. Com a opção, nada é vendido na mudança, nenhuma capital cost allowance é pedida e só os anos em que você foi residente podem ser designados quando você vender depois. Qual caminho deixa menos imposto canadense depende dos valores e das datas. A comparação é mais fácil antes de entregar a declaração de saída; uma opção tardia ou alterada tem regras próprias (opções da 45(2) perdidas ou atrasadas).

Qual país tributa o aluguel primeiro, e como funciona o crédito dos EUA?

O Canadá tributa primeiro; os EUA creditam o imposto canadense contra o imposto dos EUA sobre o mesmo aluguel. Você pede o crédito no Form 1116; o aluguel em geral é renda da categoria passiva para o limite do crédito (Publication 514).

O crédito pode ser menor que o imposto canadense. O limite dos EUA o restringe ao imposto dos EUA sobre essa renda estrangeira, e os valores não usados podem ser levados para trás ou para a frente; veja limites do crédito por imposto estrangeiro.

O crédito por imposto estrangeiro não reduz o imposto sobre renda líquida de investimentos (Net Investment Income Tax) de 3,8%, que pode se aplicar à renda de aluguel quando a renda bruta ajustada modificada passa de US$200.000 para solteiro ou US$250.000 para declaração conjunta (perguntas e respostas do IRS sobre o NIIT). Seu estado também pode tributar o aluguel; as regras de crédito estadual variam de estado para estado.

O que entrego no Canadá todo ano?

Por padrão, o imposto de não residentes (imposto da Parte XIII) de 25% incide sobre o aluguel bruto (CRA T4061). Com um agente canadense, como um administrador do imóvel, o Form NR6 permite que o agente retenha sobre o aluguel líquido. Sem agente, você mesmo precisa enviar o imposto à CRA.

Depois, você pode entregar uma declaração da seção 216 para pagar imposto sobre o aluguel líquido, e não sobre o bruto; qualquer retenção acima do imposto dessa declaração é restituída (CRA T4144). Ela em geral vence dois anos depois do fim do ano e, se um NR6 foi aprovado, até 30 de junho do ano seguinte. Se você perder o 30 de junho depois de um NR6, a opção falha: você deve 25% do aluguel bruto. O prazo do NR6, os agentes, as despesas e o Underused Housing Tax estão no guia do proprietário de imóvel alugado não residente. Se nada foi retido, veja quando o inquilino ou o agente nunca reteve.

O que informo na minha declaração dos EUA, e a depreciação é obrigatória?

Informe o aluguel e as despesas no Schedule E em dólares americanos e deprecie a casa. Na prática, a depreciação não é opcional: o seu custo-base nos EUA cai pela depreciação permitida ou permitível (allowed or allowable), a que for maior, mesmo nos anos em que você não a pediu (Publication 946). Já entregou dois anos ou mais sem ela? A correção usual não é uma declaração retificadora, mas uma mudança de método contábil no Form 3115, que recupera a depreciação perdida no ano da mudança (Publication 946).

• Custo-base inicial: o menor valor entre o custo-base ajustado e o valor justo de mercado no dia em que a casa virou aluguel (Publication 527). O terreno não é depreciado.
• Método: uma casa usada principalmente fora dos EUA deve usar o sistema alternativo de depreciação, ao longo de 30 anos, e não os 27,5 anos usados para um aluguel nos EUA (Publication 946).
• Deduções: juros de financiamento canadense, imposto sobre o imóvel, seguro, reparos e taxas de administração vão no Schedule E como em qualquer aluguel.

Como converter o preço de compra, o aluguel e as despesas para dólares americanos está em imóvel no exterior.

Por que o lucro do aluguel difere entre o Canadá e os EUA, e qual imposto canadense eu credito?

As regras e a moeda são diferentes; por isso, o mesmo aluguel gera dois lucros diferentes. O Canadá permite que você não peça a capital cost allowance; os EUA exigem a depreciação, a partir de um custo-base inicial diferente e ao longo de um período diferente. As taxas de câmbio acrescentam mais diferença.

Para o crédito dos EUA, use o imposto canadense final, não o valor retido no começo. Só a obrigação tributária estrangeira legal e efetiva se qualifica, e o imposto que seria restituído se você fizesse um pedido não se qualifica (Publication 514). Se a sua declaração da seção 216 restitui parte dos 25%, o crédito é o imposto que essa declaração lança. Se você nunca entregar essa declaração, a parte que ela restituiria continua sem se qualificar; só o imposto sobre o aluguel líquido se qualifica. Se a declaração da seção 216 for entregue depois da sua declaração dos EUA e mudar o imposto canadense, o crédito dos EUA pode precisar de correção.

Um prejuízo de aluguel nos EUA pode compensar meu salário nos EUA?

Só dentro dos limites das atividades passivas. Um aluguel em geral é uma atividade passiva, e prejuízos passivos costumam compensar apenas renda passiva. Se você participa ativamente e possui pelo menos 10%, até US$25.000 de prejuízo pode compensar outras rendas; esse limite diminui gradualmente entre US$100.000 e US$150.000 de renda bruta ajustada modificada (Publication 925). Os prejuízos não permitidos são levados para os anos seguintes.

Um prejuízo nos EUA não elimina o imposto canadense. O Canadá ainda pode tributar um pequeno lucro canadense no mesmo ano, e um prejuízo da seção 216 não pode reduzir outras rendas canadenses (CRA T4144).

A conta bancária canadense que recebe o aluguel precisa ser informada nos EUA?

Muitas vezes sim. O FBAR vence quando suas contas estrangeiras somadas passam de US$10.000 em qualquer momento do ano. O Form 8938 se aplica quando os ativos financeiros estrangeiros de um residente dos EUA passam de US$50.000 no fim do ano ou US$75.000 em qualquer momento, para solteiro, ou US$100.000 e US$150.000 para declaração conjunta. A casa em si, mantida diretamente, não é informada em nenhum dos dois formulários (comparação do IRS entre o Form 8938 e o FBAR). Veja seu primeiro FBAR depois de se mudar do Canadá.

O que o aluguel muda numa venda futura?

O aluguel muda a venda nos dois países. Nos EUA, a exclusão do ganho na venda da casa de até US$250.000 para solteiro ou US$500.000 para declaração conjunta exige propriedade e uso como sua moradia por 24 meses nos 5 anos anteriores à venda (Publication 523). Se você aluga o imóvel por mais de três anos depois de sair, em geral não consegue mais atender a esse teste; vender sua casa canadense depois de se mudar para os EUA trata das exceções. Mesmo dentro do prazo, o ganho vindo da depreciação não é excluído e pode ser tributado a até 25%.

No Canadá, um vendedor não residente precisa de um certificado da seção 116, e qualquer capital cost allowance pedida volta como recaptura. Veja vender sua casa canadense depois de se mudar para os EUA.

Exemplo

Os valores são ilustrativos, em dólares canadenses (C$) e dólares americanos (US$), conforme marcados, a taxas de câmbio presumidas.

Casa em Calgary com administrador do imóvel

O aluguel é de C$3.000 por mês, C$36.000 por ano. Um administrador do imóvel tem um NR6 aprovado e retém sobre o aluguel líquido ao longo do ano. O aluguel líquido depois das despesas é de C$12.000; a declaração da seção 216 lança o imposto canadense sobre esses C$12.000. Do lado dos EUA, um aluguel de cerca de US$26.000 vai no Schedule E, com depreciação ao longo de 30 anos a partir do menor valor entre o custo e o valor na mudança. Digamos que essa declaração lance C$2.500, cerca de US$1.800 à mesma taxa presumida: esse é o imposto estrangeiro no Form 1116, sujeito ao limite do crédito.

Apartamento em Vancouver sem agente

O proprietário não tem agente canadense; por isso, todo mês envia à CRA 25% do aluguel bruto: C$750 sobre um aluguel de C$3.000, C$9.000 no ano. A declaração da seção 216 mostra imposto de C$4.000 sobre o aluguel líquido, e a CRA restitui C$5.000. O imposto estrangeiro para o crédito dos EUA são os C$4.000 convertidos para dólares americanos, não os C$9.000 enviados no começo, e o limite do crédito continua valendo.

Prejuízo nos EUA, lucro no Canadá

• Canadá: nenhuma capital cost allowance pedida, aluguel líquido de C$2.000, imposto canadense ainda devido na declaração da seção 216.
• EUA: a depreciação transforma o mesmo ano em um prejuízo de US$3.000. Com salário acima da faixa de redução gradual, o prejuízo não compensa o salário e é levado para os anos seguintes como prejuízo passivo. O imposto canadense continua contando para o crédito, sujeito ao limite.

E no seu caso?

• Sem NR6, sem agente e nada enviado à CRA: veja quando o inquilino ou o agente nunca reteve e busque ajuda com impostos entre países antes que os anos se acumulem.
• Você ainda não entregou a declaração de saída, ou está decidindo sobre a opção da 45(2): comece por transformar uma casa em aluguel e mudança do Canadá para os EUA; a escolha é difícil de desfazer, e a ajuda com impostos entre países é indicada aqui.
• O aluguel dá prejuízo, ou as duas declarações nunca batem: é aqui que a ajuda com impostos entre países é indicada.
• Você alugou por anos sem depreciação nos EUA: a recuperação passa pelo Form 3115; a ajuda com impostos entre países é indicada aqui.
• Você pretende vender: leia vender sua casa canadense depois de se mudar para os EUA antes de anunciar.
• Um coproprietário ainda mora no Canadá: cada proprietário informa a própria parte sob regras diferentes; veja declaração de imóvel de aluguel em copropriedade e busque ajuda com impostos entre países.
• Você deixou de entregar o FBAR ou o Form 8938 da conta do aluguel: veja formulários de FBAR ou TFSA que ficaram sem entrega.