Kanada'da Ortak Kiralık Mülk: T776'da Kim Neyi Beyan Eder

Kanada'da ortak sahip olduğumuz kiralık mülkte her birimiz kendi payını mı beyan eder?

Evet, ama bir ayrıntıyla: her ortak sahip mülkün tüm brüt kirasını beyan eder, fakat net gelirden yalnızca kendi payını alır. CRA bu payı mülkiyete dayandırır ve mülkiyet değişmedikçe yüzde her yıl aynı olmalıdır (CRA: Kira geliri). Bir kiralık mülke eşiniz veya common-law partnerinizle (birlikte yaşayan partner) dahil bir veya daha fazla kişiyle birlikte sahip olmanız genellikle sizi ortak sahip yapar (CRA: Mülkiyet).

Sahipler bireyse, tapu kimin neye gerçekten sahip olduğuyla uyuşuyorsa, kredi sahiplerin adınaysa ve kimse mülkü ortak bir işletme gibi yürütmüyorsa durum basittir. Şu hallerde basit olmaktan çıkar:

• paylar eşit değilse ya da tapu ile para akışı birbirini tutmuyorsa;
• bir sahip, diğerinin payının bir kısmını veya tamamını ödemişse;
• bir akrabanın ipotek kredisi almasına yardım etmek gibi nedenlerle bir kişinin adı yalnızca tapuda geçiyorsa;
• ipotek veya kira hesabı tek kişi adınaysa;
• kira yıllardır dayanaksız biçimde yarı yarıya bölünüyorsa;
• yıl içinde mülkiyet değiştiyse;
• sahiplerden biri Kanada dışında yaşıyorsa;
• sahipler mülkü birlikte işletme olarak yürütüyorsa ya da işin içinde bir şirket veya trust varsa.

Tapuyu, kimin borçlandığını gösteren ipotek hesap özetlerini, varsa ortak mülkiyet veya trust sözleşmesini, her sahibin mülkiyet yüzdesini, kira banka hesap özetlerini ve her gideri kimin ödediğini gösteren kaydı toplayın. Bu belgeler payları gösteremiyorsa önce bunu netleştirin.

T776'da kirayı tamamen mi yoksa yarı yarıya mı beyan ederiz?

Kirayı ve giderleri yarıya bölmeden, tamamını. Yalnızca net gelir mülkiyete göre paylaşılır. Her ortak sahip kendi T776 formunu verir, mülkün aynı toplam rakamlarından yola çıkar, sonra payını alır (CRA: Kira geliri; CRA: T776 formunu doldurma; CRA: Form T776):

Her sahibin beyannamesi aynı kira, gider ve net rakamdan başlar; Part 2 diğer sahiplerin paylarını gösterir. Formun geri kalanı için Kanada'da kira geliri rehberine, her giderin hangi satıra yazılacağı için kira beyanı gider satırları rehberine bakın.

Ortak sahip olduğumuz kiralık mülk ortaklık mıdır, T5013 vermemiz gerekir mi?

Genellikle hayır. CRA, bir kiralık mülke yatırım amacıyla birlikte sahip olmanın ortaklık oluşturmadığını söyler; ortaklık için kişilerin kâr amacıyla birlikte bir işletme yürütmesi gerekir (CRA: Mülkiyet). Kanada'daki common-law eyaletlerinin ve bölgelerinin ortaklık kanunları genellikle joint tenancy (müşterek mülkiyet), tenancy in common (paylı mülkiyet) veya hisseli sahipliğin tek başına ortaklık oluşturmadığını belirtir. Ortaklığın var olup olmadığı olgu ve hukukun birlikte değerlendirilmesine bağlıdır; resmî kayıt ortaklığın var olduğu anlamına gelmeyebilir. Québec Medeni Kanunu (Civil Code) ortaklığı kendi ölçütleriyle tanımlar; bu yüzden Québec'te ortak sahip olan biri soruyu açık bir soru olarak ele almalıdır (Folio S4-F16-C1).

T776 formu, ortak sahiplerin Part 1'i doldurmadan önce bir ortaklığın var olup olmadığına karar vermesini söyler; temizlik, güvenlik ve yemek gibi ek hizmetlerin bir işletme anlamına gelebileceğini de belirtir (CRA: Form T776). Kısa süreli kalışlar ve hizmetler için kısa süreli kiralama: mülk geliri mi, işletme geliri mi rehberine bakın.

Ortaklık varsa, T5013 yalnızca bazı durumlarda verilir: gelir ile giderlerin toplamı $2.000.000 eşiğini veya maliyet bedeliyle varlıkların toplamı $5.000.000 eşiğini aşıyorsa, ortaklık başka bir ortaklıkta ortaksa ya da ortaklarından biri bir ortaklıksa, ortaklarından biri şirket veya trust ise, flow-through hisselere (flow-through shares) yatırım yapmışsa ya da CRA yazılı olarak isterse; aksi halde ortaklarına mali tablolarını verebilir (CRA: T4068). Bkz. Ortaklık mı şirket mi ve genel ortaklığın ilk yıl beyannamesi.

Ortak tapu net kira payımı belirler mi?

Payınız mülkiyet payınızdır (CRA: Kira geliri). CRA sayfaları payın nasıl ölçüleceğini ya da payı tapunun biçiminin, yani joint tenants veya tenants in common olmasının belirlediğini söylemez. Yarı yarıya bölme yalnızca her sahibin payı yarıysa doğrudur. Tapuyu ve varsa sözleşmeyi, her sahibin ne ödediği ve ne aldığıyla karşılaştırın; beyandan önce aradaki farkı giderin.

Kirayı mülkiyet payımızdan farklı bölüştürebilir miyiz, ya da daha düşük bir vergi dilimi için bölebilir miyiz?

CRA'nın talimatları payı mülkiyete bağlar; anlaşmayla veya vergi dilimine göre farklı bir bölüşüm seçmenin bir yolunu tarif etmez (CRA: Kira geliri).

Gelecekteki kirayı başka birine kaydırmak mülkiyeti değiştirmek demektir; bu da payın hediyesi veya satışıdır, bkz. mülkü aileye devretme. Atıf kuralları (attribution rules) da, pay sonradan eklenmiş olsa ya da satın alma sırasında ödenmiş olsa, geliri parayı veya mülkü veren ya da ödünç veren kişide tutabilir:

• Eş veya common-law partner: eşine veya partnerine devredilen ya da ödünç verilen mülkten elde edilen gelir veya zarar, devreden kişinin Kanada'da mukim olduğu yıl bölümü için devreden kişiye aittir (Income Tax Act, 74.1. madde). Bu yüzden bir eş diğerinin yarısını ödediyse, eşit tapu eşit vergi bölüşümü anlamına gelmeyebilir. İlişkinin bozulması nedeniyle ayrı yaşadıkları dönemde kira gelirinin atfı durur (74.5. madde).
• 18 yaşından küçük akraba: devreden kişiyle bağımsız taraflar arası (arm's length) ilişkisi bulunmayan ya da devredenin yeğeni olan 18 yaşından küçük bir kişiye devredilen veya ödünç verilen mülk için de aynı kural geçerlidir; bu, kişinin yıl sonunda hâlâ 18 yaşından küçük olduğu her yıl için söz konusudur (74.1. madde).
• Akrabadan alınan kredi: bağımsız taraflar arası ilişkisi bulunmayan bir kişiden alınan kredi veya borç, ana nedenlerden biri vergiyi azaltmaksa geliri borç verene kaydırabilir (56. madde).

İstisnalar vardır ve her birinin sıkı koşulları bulunur (74.5. madde; 56. madde). Gerçeğe uygun piyasa değeri üzerinden yapılan bir devir, ancak ödenen bedel mülkün değerine eşit veya daha yüksekse ve mülk için alınan borç, belirlenmiş (prescribed) oran ile bağımsız taraflar arası oranın düşük olanından az olmayan faiz taşıyorsa işe yarar. Eşe veya common-law partnere devirde, devreden kişi ayrıca devir yılının beyannamesinde otomatik devir (rollover) kuralından çıkmayı seçmelidir. Kredi, aynı düşük oranı en az taşıyorsa işe yarar. Faiz her yıl sonundan sonraki 30 gün içinde ödenmelidir; ödenmeyen bir faiz istisnayı kaybettirebilir. Bunlardan birine güvenmeden önce mülkü aileye devretme rehberine bakın.

İpotek kimin adınaysa faizi kim indirir?

CRA faiz indirimini, kredisi olan sahibe bağlar. İlgili faiz giderini yalnızca o sahibin kullanabileceğini, krediye başka biri kefil olsa bile bunun değişmediğini söyler. Kiralık mülkü almak veya iyileştirmek için borçlanılan paranın faizi genellikle indirilebilir; ipotek anaparası indirilemez (CRA: Kira geliri).

CRA sayfaları, iki kişi mülke sahip olduğu halde yalnızca biri kredide yer alırsa ne olacağını ya da iki kişi adına alınan kredinin nasıl bölüşüleceğini söylemez. Birkaç sahipten biri adına olan kredinin faizinin, her sahibin mülkün tüm rakamlarından oluşturduğu beyana nasıl oturduğunu da söylemez. 9945 satırı, ortak sahibin formda başka yerde indirilmemiş indirilebilir giderlerini kapsar; ancak sayfalar, bir sahibin kredi faizinin buraya mı yoksa ortak giderlere mi ait olduğunu belirtmez. İkisini de varsaymayın; aynı faiz iki kez indirilemeyeceğinden, sahiplerden biri beyanını vermeden önce kontrol ettirin. Faiz kuralları için bkz. yatırım ve kiralık mülk için alınan borcun faizi.

Adım yalnızca tapuda geçiyorsa ne olur?

Kiralık mülke sahip olan kişi geliri beyan eder; bu yüzden yalnızca tapuda adı geçmek vergiyi kaydırmayabilir (CRA: Kira geliri). Başkası adına hukuki mülkiyeti (legal title) tutan kişi bare trustee olabilir ve CRA, bare trust (mülkü başkası adına tutan basit emanet düzenlemesi) malından gelen gelir, sermaye kazançları ve sermaye zararlarının gerçek faydalanıcının beyannamesinde bildirildiğini söyler. Bare trust'ın var olup olmadığı özel hukuk kapsamında olgu ve hukuk sorusudur ve ilgili kişilerce belirlenir (CRA: Bare trust bildirim soruları).

Bildirime tabi bir bare trust için, 31 Aralık 2026'da veya sonrasında sona eren vergi yılları bakımından Schedule 15 ile birlikte bir T3 beyannamesi gerekebilir; son tarih yıl sonundan sonraki 90 gündür (Income Tax Act, 150. madde). CRA genellikle önceki yıllar için bare trust'lardan beyanname istemez. Kanun bazı düzenlemeleri kapsam dışı bırakır: her hukuki sahibin lehtar, her lehtarın hukuki sahip olduğu durumlar (hem sahip olan hem tapuyu tutan eşler gibi); ilgili bireylerin, ilgili yıl için belirlenirse hukuki sahiplerden birinin ana konutu olacak bir gayrimenkulü tutması; ve bir bireyin böyle bir konutu eşinin veya common-law partnerinin kullanımı için tutması. Yıl boyunca kiracılara verilen ve yıl içinde hiçbir zaman bir sahibin, eşin ya da çocuğun oturmadığı bir kiralık mülk bu ölçüte uymaz; ailenin yılın bir bölümünde oturduğu bir mülk uyabilir (CRA: Bare trust bildirim soruları; CRA: Kira geliri). Çocuğun kiralık mülkünde yalnızca tapuda adı geçen bir ebeveyn için bare trust sorusunun yanıtlanması gerekir. Bkz. mülkü aileye devretme.

Yıl içinde mülkiyet değişirse yüzde ne olur?

Bildirilen yüzde, mülkiyet değişmedikçe her yıl aynı olmalıdır (CRA: Kira geliri). CRA sayfaları, yüzdenin yıl ortasında değiştiği bir yılın nasıl bölüneceğini açıklamaz; bu yüzden beyandan önce tarihleri ve yöntemi gözden geçirtin. Her iki beyanname de aynı tarihleri ve yüzdeleri göstermelidir.

Yüzde değişikliği genellikle birinin mülkün bir kısmını hediye ettiği veya sattığı anlamına gelir. Bu ayrı bir olaydır; diğer sahibin kim olduğuna ve devrin nasıl yapıldığına göre kendi vergisi ya da CCA'nın geri alınması söz konusu olabilir. Bkz. mülkü aileye devretme ve kiralık mülk satışı.

CCA, geri alma ve kişisel kullanım ortak sahiplerde nasıl işler?

Her ortak sahip yalnızca kendi CCA (Kanada amortisman indirimi), amortismanın geri alınması (recapture) ve terminal loss payını yazar; bunlar kendi maliyet payı üzerinden hesaplanır. Giderlerin kişisel kullanım kısmı farklıdır: tüm ortak sahipler için tek rakamdır (CRA: Form T776; CRA: T776 formunu doldurma).

CCA her vergi mükellefinin kendi talebidir: Regulations, sınıf sınırına kadar “vergi mükellefinin talep edebileceği tutara” izin verir (Income Tax Regulations, 1100. madde); bu yüzden olağan bir ortak mülkiyette sahiplerin talepleri ve kalan bakiyeleri farklı olabilir. Başka bir sahibin talebini veya sonraki geri almayı yüzdeye göre bölmeyin. Bir ortaklık, geliri paylaştırmadan önce CCA'yı kendi mülkü üzerinden hesaplar. Bkz. Kanada amortisman indirimi (CCA) ve kiralık mülkte CCA talep etmeli misiniz. Kişisel kısım tüm ortak sahipleri kapsadığından, bir sahibin kişisel kullanımı, örneğin bir akrabanın bir dairede oturması, her beyannamede aynı görünmelidir; bkz. bodrum kat dairesi kiralama.

Her beyannamenin tutması için ortak sahipler neleri saklamalı?

Kira ve giderlerin ayrıntılı kayıtları; genellikle vergi yılının bitiminden itibaren altı yıl saklanır ve beyannameyle gönderilmez (CRA: Kira geliri). Mülk için tek bir kayıt tutun, sahip başına bir kayıt değil; her beyanname aynı toplamlardan başlar. Ortak sahipler için:

CRA sayfaları, eşit olmayan ödenen giderlerin sahipler arasında nasıl ele alınacağını söylemez. Kuralı kimin ödediğinden çıkarmayın; beyandan önce gözden geçirtin. Kira zararı için bkz. kira zararları ve CRA incelemesi.

Örnek

Bu örnekler açıklayıcıdır. Tutarlar Kanada dolarıdır ve CCA dahil edilmemiştir.

Eşler bir daireye eşit paylarla sahip

Kira C$24.000, giderler C$16.000; net kira C$8.000 eder. Her eş kendi T776 formuna C$24.000 kira ve C$16.000 gider yazar. 9369 satırı her ikisinde de C$8.000'dir ve her biri yarısını, yani C$4.000'i beyan eder. Bu, her eşin kendi yarısını kendisinin ödediği varsayımına dayanır. Bir eş diğerinin yarısını finanse ettiyse, o yarıdan gelen gelir ödeyen eşe geri atfedilebilir (74.1. madde).

Bir ebeveyn ile yetişkin çocuğu bir dubleksin eşit olmayan paylarına sahip

Ebeveyn mülkün %70'ine, çocuk %30'una sahip. CCA öncesi net kira C$10.000'dir; ebeveyn C$7.000, çocuk C$3.000 beyan eder. İkisi de aynı tüm mülk kirası ve giderlerinden başlar. Paylar mülkiyeti izler; CRA sayfaları bunları ipotek ödemelerini kimin yaptığına bağlamaz. Bu, her sahibin kendi payını kendisinin ödediği varsayımına dayanır; ebeveyn çocuğa para ödünç verdiyse yukarıdaki kredi kuralı geçerli olabilir. Ebeveynin kredi faizinin nereye gideceği, ikisi de beyan vermeden önce kontrol edilmelidir.

Bir çocuk yalnızca tapuda

Bir ebeveyn, ipotek kredisine yardımcı olmak için yetişkin çocuğunu tapuya ekler, ancak çocuğun gerçekte bir payı yoktur. Net kira C$8.000'dir. Gerçek payı olan tek kişi ebeveynse, C$8.000'i ebeveyn beyan eder; çocuğun tapuda geçen adı bunu kaydırmayabilir. Çocuğun bir payı olup olmadığı bir olgu sorusudur. Düzenleme bildirime tabi bir bare trust ise 2026 vergi yılı için bir T3 beyannamesi ve Schedule 15 gerekebilir.

Sizin durumunuzda farklı mı?

• Paylar eşit değil, bir sahip diğerinin payını ödedi, bir kişinin adı yalnızca tapuda geçiyor, ipotek veya kira hesabı tek kişi adına ya da kirayı yıllardır dayanaksız biçimde yarı yarıya bölüyorsunuz: her sahibin gerçek payı, önceki yıllarda verilen beyannamelerin nasıl okunması gerektiği ve bir ortaklık, trust veya atıf sorununun söz konusu olup olmadığı yargı gerektiren konulardır. Tapuyu, kredi belgelerini ve banka kayıtlarını yanınıza alarak bireysel vergi desteği alın.
• Yıl içinde mülkiyet değişti, bir sahip giderlerin daha fazlasını ödedi ya da bir sahibin kredi faizinin beyanda bir yer bulması gerekiyor: CRA sayfaları bu durumlar için kural koymaz; bu yüzden her sahibin beyannamesinin nasıl görünmesi gerektiği yargı gerektirir. Tapuyu, kredi belgelerini ve ödeme kayıtlarını yanınıza alarak bireysel vergi desteği alın.
• Geçmiş yılların beyannamelerini farklı bir bölüşümle verdiniz: CRA, tarhiyat bildiriminden sonra tutarları düzeltmek için tarh edilmiş bir beyannamede değişiklik talep etmenize izin verir; vergi yılının bitiminden itibaren 10 takvim yılından fazla süre geçtikten sonra yapılan bir talep için iade verilemez (CRA: Beyannamede değişiklik yapma). İki sahibin beyannamesi de etkilenebilir; bu yüzden bkz. bireysel vergi desteği. Beyannameden dışarıda kalan gelir için bkz. beyan edilmemiş gelir ve gönüllü bildirim.
• Tapuya aile üyesi eklediniz, bir payı hediye ettiniz ya da etmeyi planlıyorsunuz: bkz. mülkü aileye devretme.
• Sahipler mülkü işletme olarak yürütüyor ya da mülk bir şirketin elinde: mülke sahip olan şirket, kirayı beyan eden taraftır. Bkz. Ortaklık mı şirket mi ve şirket içinde kiralık mülk.
• Kira ve giderler tek kişinin hesabından geçiyor ve kimin ödediğine dair az kayıt var: bkz. kira beyanı gider satırları ve muhasebe desteği.
• Bir payı veya mülkü sattınız ya da satacaksınız: bkz. kiralık mülk satışı.
• Sahiplerden biri Kanada dışında yaşıyor ya da Québec beyannamesi veriyorsunuz: Kanada mukimi olmayan bir sahibe ödenen kiradan genellikle brüt kira üzerinden %25 oranında stopaj yapılır; stopaj yapması gerekip yapmayan ödeme yapan taraf bundan sorumlu olur (215(1) ve 215(6). maddeler). Bkz. mukim olmayan ev sahipleri ve Québec formunu da kapsayan Kanada'da kira geliri.