미국에서 캐나다 집 임대: 양국 세금 정리

캐나다 임대소득에 미국 세금을 내나요? 캐나다도 과세하나요?

둘 다 과세합니다. 집이 캐나다에 있으므로 캐나다가 먼저 임대료에 과세하고, 미국은 본인이 미국 거주자이므로 다시 과세한 뒤 캐나다 세금에 대한 세액공제를 줍니다. 캐나다·미국 조세조약 Article VI은 부동산이 있는 나라가 임대료에 과세하도록 하고, Article XXIV는 미국이 캐나다에 낸 소득세에 대한 세액공제를 허용하도록 합니다.

다음 경우에는 간단하지 않습니다. Form NR6(캐나다 대리인이 순임대소득 기준으로 원천징수하도록 허용하는 서식)도 대리인도 없고 CRA에 아무것도 보내지 않은 경우, 임대에서 손실이 나는 경우, 매각이 예정된 경우, 공동 소유자가 국경 양쪽에 사는 경우.

준비할 자료: 월별 임대료 장부, 영수증이 있는 모든 비용, 이사 나간 날 집의 가치, 원래 취득가액과 개량 비용, NR4 명세서, section 216 결정 통지, 출국 신고서와 section 45(2) 서신, NR6 승인서(있는 경우), 감가상각을 청구한 과거 미국 신고서. 캐나다는 임대 기록을 6년 보관하도록 요구합니다.

이사하는 날 집이 임대용이 되면 세금은 어떻게 되나요?

캐나다를 떠난다고 해서 캐나다 집이 매각된 것으로 간주되지는 않습니다. 출국세는 대부분의 재산을 매각한 것으로 간주하지만, 제128.1조 제4항 (b)호는 캐나다에 있는 부동산을 제외합니다.

집을 거주용에서 임대용으로 바꾸는 것은 별개의 사건입니다. 주 거주지를 완전히 수익 창출 용도로 전환하면, 캐나다는 그날 공정시장가치로 매각한 것으로 취급합니다. 본인의 집이었던 연수에 대해서는 대개 주 거주지 면제가 차익을 덮어 줍니다. 대신 section 45(2) 선택으로 이 간주 매각을 미룰 수 있습니다. 용도가 바뀐 해의 신고서에 서명한 서신을 제출하며, 대부분의 이주자에게는 출국 신고서가 그 신고서입니다 (Folio S1-F3-C2, ¶2.48). 절차와 늦은 선택은 집을 임대용으로 바꾸기와 놓치거나 늦은 45(2) 선택을 참고하세요.

미국에 사는 지금도 section 45(2) 선택이 도움이 되나요?

캐나다에 계속 사는 사람보다 효과가 작습니다. 이 선택은 집을 최대 4년 더 주 거주지로 인정받게 해 주지만, 캐나다 거주자 또는 간주 거주자인 연도에만 해당합니다 (Folio S1-F3-C2, ¶2.50). 미국 거주자가 되면 그 추가 연수는 인정되지 않습니다.

집에 대해 자본비용 공제(CCA)를 청구하면 그 해 첫날부터 선택이 취소되고, 캐나다는 그날의 가치로 집을 매각한 것으로 취급합니다(¶2.48).

두 가지 경로를 요약합니다. 선택을 하지 않으면 이사 나간 날까지의 차익은 대개 면제로 덮이고, 이후 차익은 그날의 가치부터 계산하며 자본비용 공제를 청구할 수 있습니다. 선택을 하면 이사 나갈 때 매각이 일어나지 않고, 자본비용 공제를 청구하지 않으며, 나중에 매각할 때 거주자였던 연도만 지정할 수 있습니다. 어느 쪽이 캐나다 세금이 적은지는 가치와 날짜에 달려 있습니다. 비교는 출국 신고서를 제출하기 전에 하는 것이 가장 쉽고, 늦거나 변경한 선택에는 별도 규칙이 있습니다 (놓치거나 늦은 45(2) 선택).

어느 나라가 임대료에 먼저 과세하며, 미국 세액공제는 어떻게 작동하나요?

캐나다가 먼저 과세하고, 미국은 같은 임대료에 대한 미국 세금에서 캐나다 세금을 공제합니다. 세액공제는 Form 1116으로 청구하며, 공제 한도 계산에서 임대료는 대개 수동적 소득 범주입니다 (Publication 514).

공제액은 캐나다 세금보다 작을 수 있습니다. 미국 한도가 그 해외 소득에 대한 미국 세금까지로 제한하며, 쓰지 못한 금액은 소급 또는 이월할 수 있습니다. 외국납부세액공제 한도를 참고하세요.

외국납부세액공제는 세율 3.8%의 순투자소득세(NIIT)를 줄여주지 않습니다. 수정 조정 총소득이 미혼 US$200,000 초과 또는 부부 합산 US$250,000 초과이면 임대소득에 NIIT가 적용될 수 있습니다 (IRS NIIT 질문과 답변). 거주하는 주도 임대료에 과세할 수 있으며, 주별 세액공제 규칙은 다릅니다.

캐나다에서는 매년 무엇을 신고하나요?

기본적으로 총임대료에 25%의 비거주자 세금(Part XIII 세금)이 적용됩니다 (CRA T4061). 부동산 관리인 같은 캐나다 대리인이 있으면 Form NR6로 대리인이 순임대소득 기준으로 원천징수하게 할 수 있습니다. 대리인이 없으면 본인이 직접 세금을 CRA에 보내야 합니다.

그런 다음 section 216 신고서를 제출해 총임대료가 아니라 순임대소득에 대해 세금을 낼 수 있으며, 그 신고서의 세금보다 많이 원천징수된 금액은 환급됩니다 (CRA T4144). 제출 기한은 일반적으로 해당 연도 종료 후 2년 이내이고, NR6가 승인된 경우에는 다음 해 6월 30일까지입니다. NR6를 받고도 6월 30일을 놓치면 선택이 무효가 되어 총임대료에 대한 25% 세금을 내야 합니다. NR6 시기, 대리인, 비용, 미사용 주택세(Underused Housing Tax)는 비거주 임대인 가이드에서 다룹니다. 원천징수된 것이 없다면 임차인이나 대리인이 원천징수하지 않은 경우를 참고하세요.

미국 신고서에는 무엇을 적고, 감가상각은 필수인가요?

임대료와 비용을 미국 달러로 Schedule E에 신고하고 집을 감가상각합니다. 감가상각은 사실상 선택 사항이 아닙니다. 청구하지 않은 해에도 허용된 금액과 허용 가능했던 금액 중 큰 금액만큼 미국 취득가액이 줄어듭니다 (Publication 946). 이미 2년 이상 감가상각 없이 신고했나요? 보통의 해결책은 수정 신고서가 아니라 Form 3115로 하는 회계 방법 변경이며, 놓친 감가상각을 변경 연도에 한꺼번에 반영합니다 (Publication 946).

• 시작 취득가액: 조정 취득가액과 임대용이 된 날의 공정시장가치 중 낮은 금액입니다 (Publication 527). 토지는 감가상각하지 않습니다.
• 방법: 주로 미국 밖에서 사용하는 집은 미국 임대 부동산의 상각 기간(27.5년)이 아니라 대체 감가상각 방식(alternative depreciation system)에 따라 30년 동안 상각해야 합니다 (Publication 946).
• 공제 항목: 캐나다 주택담보대출 이자, 재산세, 보험료, 수선비, 관리 수수료는 다른 임대와 마찬가지로 Schedule E에 적습니다.

매입가, 임대료, 비용을 미국 달러로 환산하는 방법은 해외 부동산에서 다룹니다.

캐나다와 미국의 임대 이익이 다른 이유는 무엇이며, 어떤 캐나다 세금을 공제받나요?

규칙과 통화가 다르므로 같은 임대료가 서로 다른 두 이익을 만듭니다. 캐나다는 자본비용 공제(CCA)를 생략할 수 있게 하지만, 미국은 다른 시작 취득가액과 다른 기간으로 감가상각을 요구합니다. 환율이 차이를 더 키웁니다.

미국 세액공제에는 처음 원천징수된 금액이 아니라 최종 캐나다 세금을 사용합니다. 법적으로 실제 확정된 외국 세금만 해당하며, 청구하면 환급받을 수 있는 세금은 해당하지 않습니다 (Publication 514). section 216 신고서가 25% 원천징수세 중 일부를 환급하면 세액공제는 그 신고서에서 결정된 세금입니다. 그 신고서를 제출하지 않으면 환급받을 수 있었던 부분은 계속 공제 대상이 아니며, 순임대소득에 대한 세금만 해당합니다. section 216 신고서를 미국 신고서보다 늦게 제출해 캐나다 세금이 바뀌면 미국 세액공제를 바로잡아야 할 수 있습니다.

미국 임대 손실로 미국 급여 소득을 상쇄할 수 있나요?

소극적 활동(passive activity) 한도 안에서만 가능합니다. 임대는 일반적으로 소극적 활동이며, 소극적 손실은 대개 소극적 소득만 상쇄합니다. 적극적으로 참여하고 지분을 10% 이상 소유하면 최대 US$25,000의 손실이 다른 소득을 상쇄할 수 있습니다. 이 한도는 수정 조정 총소득이 US$100,000부터 US$150,000까지일 때 줄어듭니다 (Publication 925). 공제되지 않은 손실은 이월됩니다.

미국에서 손실이 나도 캐나다 세금이 없어지지는 않습니다. 캐나다는 같은 해의 작은 캐나다 이익에 계속 과세할 수 있고, section 216 손실은 다른 캐나다 소득을 줄일 수 없습니다 (CRA T4144).

임대료가 들어오는 캐나다 은행 계좌도 미국에 신고해야 하나요?

대개 그렇습니다. 해외 계좌 합계가 연중 어느 시점이든 US$10,000 초과이면 FBAR를 제출합니다. Form 8938은 미국 거주자의 해외 금융자산이 미혼 기준 연말 US$50,000 초과 또는 연중 언제든 US$75,000 초과, 부부 합산 기준 US$100,000 및 US$150,000 초과일 때 적용됩니다. 직접 보유한 집 자체는 어느 서식에도 보고하지 않습니다 (IRS Form 8938과 FBAR 비교). 캐나다에서 이사한 후의 첫 FBAR를 참고하세요.

임대하면 나중의 매각에 어떤 영향이 있나요?

임대는 두 나라 모두에서 매각 결과를 바꿉니다. 미국의 주택 매각 제외(미혼 최대 US$250,000, 부부 합산 최대 US$500,000)를 받으려면 본인의 집으로 소유하고 사용한 기간이 24개월 이상이어야 하며, 그 기간은 매각 전 5년 안이어야 합니다 (Publication 523). 이사 나간 뒤 3년 넘게 임대하면 대체로 이 요건을 더 이상 충족할 수 없으며, 예외는 미국 이사 후 캐나다 집 매각에서 다룹니다. 기간 안이라도 감가상각에서 생긴 차익은 제외되지 않으며 세율이 최대 25%일 수 있습니다.

캐나다에서는 비거주자가 매각하면 section 116 증명서가 필요하고, 청구한 자본비용 공제는 환입으로 되돌아옵니다. 미국 이사 후 캐나다 집 매각을 참고하세요.

예시

금액은 설명용이며, 표시한 대로 캐나다 달러(C$)와 미국 달러(US$)를 사용하고 환율은 가정한 값입니다.

부동산 관리인이 있는 캘거리 주택

임대료는 월 C$3,000, 연 C$36,000입니다. 부동산 관리인이 승인된 NR6를 갖고 연중 순임대소득에 대해 원천징수합니다. 비용을 뺀 순임대소득은 C$12,000이며, section 216 신고서는 이 C$12,000에 캐나다 세금을 결정합니다. 미국에서는 약 US$26,000의 임대료를 Schedule E에 적고, 이사 나간 날의 취득가액과 가치 중 낮은 금액을 기준으로 30년에 걸쳐 감가상각합니다. 이 신고서가 C$2,500, 같은 가정 환율로 약 US$1,800의 세금을 결정했다고 하면, 이것이 세액공제 한도 내에서 Form 1116에 쓰는 외국 세금입니다.

대리인이 없는 밴쿠버 콘도

소유주에게 캐나다 대리인이 없으므로 매달 총임대료의 25%를 CRA에 보냅니다. 임대료 C$3,000이면 C$750, 연간 C$9,000입니다. section 216 신고서에서 순임대소득에 대한 세금은 C$4,000이고 CRA가 C$5,000을 환급합니다. 미국 세액공제에 쓰는 외국 세금은 처음 보낸 C$9,000이 아니라 미국 달러로 환산한 C$4,000이며, 세액공제 한도는 여전히 적용됩니다.

미국에서는 손실, 캐나다에서는 이익

• 캐나다: 자본비용 공제를 청구하지 않았고 순임대소득이 C$2,000이며, section 216 신고서에서 캐나다 세금이 여전히 발생합니다.
• 미국: 감가상각으로 같은 해가 US$3,000 손실이 됩니다. 급여가 한도 축소 구간을 넘으면 이 손실은 급여를 상쇄하지 못하고 소극적 손실로 이월됩니다. 캐나다 세금은 한도 내에서 여전히 세액공제에 반영됩니다.

상황이 다르다면?

• NR6도 대리인도 없고 CRA에 아무것도 보내지 않은 경우: 연도가 쌓이기 전에 임차인이나 대리인이 원천징수하지 않은 경우를 참고하고 국경 간 세무 지원을 받으세요.
• 출국 신고서를 아직 제출하지 않았거나 45(2) 선택을 고민하는 경우: 집을 임대용으로 바꾸기와 캐나다에서 미국으로 이사부터 확인하세요. 선택은 되돌리기 어려우므로 국경 간 세무 지원이 도움이 됩니다.
• 임대에서 손실이 나거나 두 신고서가 맞지 않는 경우: 이럴 때 국경 간 세무 지원이 도움이 됩니다.
• 미국 감가상각 없이 몇 해 동안 임대한 경우: 따라잡기는 Form 3115로 진행하며, 국경 간 세무 지원이 도움이 됩니다.
• 매각을 계획하는 경우: 내놓기 전에 미국 이사 후 캐나다 집 매각을 읽어 보세요.
• 공동 소유자가 여전히 캐나다에 사는 경우: 소유자마다 서로 다른 규칙에 따라 자기 지분을 신고합니다. 공동 소유 임대 부동산 신고를 참고하고 국경 간 세무 지원을 받으세요.
• 임대료 계좌의 FBAR나 Form 8938을 놓친 경우: 놓친 FBAR 또는 TFSA 서식을 참고하세요.