امریکہ میں رہتے ہوئے کینیڈین گھر کرائے پر دینا: ٹیکس

کیا مجھے کینیڈین کرائے کی آمدنی پر امریکی ٹیکس دینا ہے، اور کیا کینیڈا بھی اس پر ٹیکس لگاتا ہے؟

ہاں، دونوں۔ کینیڈا کرائے پر پہلے ٹیکس لگاتا ہے کیونکہ گھر کینیڈا میں ہے؛ امریکہ دوبارہ لگاتا ہے کیونکہ آپ امریکہ کے مقیم ہیں، پھر کینیڈین ٹیکس کا کریڈٹ دیتا ہے۔ کینیڈا اور امریکہ کے معاہدے کا آرٹیکل VI اس ملک کو کرائے پر ٹیکس لگانے دیتا ہے جہاں جائیداد واقع ہے، اور آرٹیکل XXIV امریکہ سے کینیڈا کو ادا کیے گئے انکم ٹیکس کا کریڈٹ دلواتا ہے۔

معاملہ تب سادہ نہیں رہتا جب کوئی Form NR6 (جو کینیڈین ایجنٹ کو خالص کرائے پر ودہولڈنگ کرنے دیتا ہے) یا ایجنٹ موجود نہ ہو اور CRA کو کچھ نہ بھیجا گیا ہو، جب کرائے سے نقصان ظاہر ہو، جب فروخت قریب ہو، یا جب شریک مالکان سرحد کے دونوں طرف رہتے ہوں۔

یہ جمع کریں: ماہ بہ ماہ کرائے کا کھاتا، رسیدوں کے ساتھ ہر خرچ، آپ کے گھر چھوڑنے کے دن گھر کی قدر، آپ کی اصل لاگت اور بہتری کے اخراجات، ⁦NR4⁩ سلپس، سیکشن 216 کی کوئی تشخیص، آپ کا روانگی کا گوشوارہ اور سیکشن ⁦45(2)⁩ کا کوئی خط، اگر ہو تو ⁦NR6⁩ کی منظوری، اور پچھلے امریکی گوشوارے جن میں فرسودگی کا دعویٰ دکھایا گیا ہو۔ کینیڈا توقع رکھتا ہے کہ کرائے کا ریکارڈ چھ سال تک رکھا جائے۔

جس دن جاتے وقت میرا گھر کرائے کا بنتا ہے، اس دن ٹیکس کے لیے کیا ہوتا ہے؟

کینیڈا چھوڑنے سے آپ کا کینیڈین گھر فرضی طور پر فروخت نہیں مانا جاتا۔ روانگی کا ٹیکس زیادہ تر جائیداد کو فروخت شدہ مانتا ہے، مگر سیکشن ⁦128.1(4)(b)⁩ کینیڈا میں واقع غیر منقولہ جائیداد کو خارج کرتا ہے۔

گھر کو رہائش سے کرائے میں بدلنا ایک الگ واقعہ ہے۔ جب بنیادی رہائش مکمل طور پر آمدنی پیدا کرنے کے استعمال میں بدل جائے، تو کینیڈا اسے اس دن مناسب مارکیٹ قیمت پر فروخت شدہ مانتا ہے؛ بنیادی رہائش کی چھوٹ عموماً ان برسوں کے منافع کو ڈھانپ لیتی ہے جن میں وہ آپ کا گھر تھا۔ آپ اس کی جگہ سیکشن ⁦45(2)⁩ کا انتخاب کر کے اس فرضی فروخت کو مؤخر کر سکتے ہیں: ایک دستخط شدہ خط جو اس سال کے گوشوارے کے ساتھ جمع ہو جس میں استعمال بدلا، جو زیادہ تر منتقل ہونے والوں کے لیے روانگی کا گوشوارہ ہے (Folio S1-F3-C2، ¶2.48)۔ مراحل اور دیر سے انتخاب کے لیے دیکھیں گھر کو کرائے میں بدلنا اور چھوٹے یا دیر سے ⁦45(2)⁩ انتخابات۔

جب میں امریکہ میں رہتا ہوں تو کیا سیکشن ⁦45(2)⁩ کا انتخاب اب بھی مفید ہے؟

اس شخص کے مقابلے میں کم جو ابھی کینیڈا میں ہے۔ انتخاب گھر کو مزید چار سال تک آپ کی بنیادی رہائش شمار ہونے دیتا ہے، مگر صرف ان برسوں کے لیے جن میں آپ کینیڈا کے مقیم یا فرضی مقیم ہوں (Folio S1-F3-C2، ¶2.50)۔ جب آپ امریکہ کے مقیم ہوں تو وہ اضافی سال نہیں گنے جاتے۔

گھر پر سرمائے کی لاگت کے الاؤنس کا دعویٰ کرنے سے اس سال کے پہلے دن سے انتخاب منسوخ ہو جاتا ہے، اور کینیڈا پھر گھر کو اس دن کی قدر پر فروخت شدہ مانتا ہے (¶2.48)۔

مختصراً دو راستے۔ انتخاب کے بغیر، گھر چھوڑنے تک کا منافع عموماً چھوٹ میں آ جاتا ہے، بعد کا منافع اس دن کی قدر سے ناپا جاتا ہے، اور سرمائے کی لاگت کا الاؤنس دستیاب ہے۔ انتخاب کے ساتھ، گھر چھوڑنے پر کچھ فروخت نہیں مانا جاتا، سرمائے کی لاگت کے الاؤنس کا دعویٰ نہیں ہوتا، اور بعد میں بیچتے وقت صرف وہی سال مقرر کیے جا سکتے ہیں جن میں آپ مقیم تھے۔ کون سا راستہ کم کینیڈین ٹیکس چھوڑتا ہے یہ قدروں اور تاریخوں پر منحصر ہے۔ موازنہ روانگی کا گوشوارہ جمع کرانے سے پہلے سب سے آسان ہے؛ دیر سے یا بدلے ہوئے انتخاب کے اپنے قواعد ہیں (چھوٹے یا دیر سے ⁦45(2)⁩ انتخابات)۔

کرائے پر کون سا ملک پہلے ٹیکس لگاتا ہے، اور امریکی کریڈٹ کیسے کام کرتا ہے؟

کینیڈا پہلے ٹیکس لگاتا ہے؛ امریکہ اسی کرائے پر امریکی ٹیکس کے مقابلے میں کینیڈین ٹیکس کا کریڈٹ دیتا ہے۔ آپ کریڈٹ کا دعویٰ Form 1116 پر کرتے ہیں؛ کریڈٹ کی حد کے لیے کرایہ عموماً غیر فعال زمرے کی آمدنی ہے (Publication 514)۔

کریڈٹ کینیڈین ٹیکس سے چھوٹا ہو سکتا ہے۔ امریکی حد اسے اس غیر ملکی آمدنی پر امریکی ٹیکس تک محدود کرتی ہے، اور غیر استعمال شدہ رقوم پیچھے یا آگے منتقل ہو سکتی ہیں؛ دیکھیں غیر ملکی ٹیکس کریڈٹ کی حدیں۔

غیر ملکی ٹیکس کریڈٹ ⁦3.8%⁩ Net Investment Income Tax کو کم نہیں کرتا، جو کرائے کی آمدنی پر تب لاگو ہو سکتا ہے جب ترمیم شدہ ایڈجسٹ شدہ مجموعی آمدنی غیر شادی شدہ کے لیے ⁦US$200,000⁩ یا مشترکہ کے لیے ⁦US$250,000⁩ سے بڑھ جائے (IRS NIIT سوالات و جوابات)۔ آپ کی ریاست بھی کرائے پر ٹیکس لگا سکتی ہے؛ ریاستی کریڈٹ کے قواعد ریاست کے لحاظ سے مختلف ہیں۔

مجھے کینیڈا میں ہر سال کیا جمع کرانا ہے؟

بطور ڈیفالٹ، ⁦25%⁩ غیر مقیم ٹیکس (Part XIII ٹیکس) کل کرائے پر لاگو ہوتا ہے (CRA T4061)۔ کینیڈین ایجنٹ، مثلاً پراپرٹی منیجر، کے ساتھ Form NR6 ایجنٹ کو خالص کرائے پر ودہولڈنگ کرنے دیتا ہے۔ ایجنٹ کے بغیر آپ کو ٹیکس خود CRA کو بھیجنا ہوگا۔

پھر آپ کل کی جگہ خالص کرائے پر ٹیکس دینے کے لیے سیکشن 216 کا گوشوارہ جمع کر سکتے ہیں؛ اس گوشوارے کے ٹیکس سے زیادہ کی ودہولڈنگ واپس کر دی جاتی ہے (CRA T4144)۔ یہ عموماً سال ختم ہونے کے بعد دو سال کے اندر واجب الادا ہوتا ہے، اور اگر ⁦NR6⁩ منظور ہوا ہو تو اگلے سال 30 جون تک۔ ⁦NR6⁩ کے بعد 30 جون چھوٹ جائے تو انتخاب ناکام ہو جاتا ہے: آپ پر کل کرائے کا ⁦25%⁩ واجب ہوتا ہے۔ ⁦NR6⁩ کا وقت، ایجنٹ، اخراجات اور Underused Housing Tax غیر مقیم مالک مکان کی گائیڈ میں ہیں۔ اگر کچھ نہیں کاٹا گیا تو دیکھیں جب کرایہ دار یا ایجنٹ نے کبھی ودہولڈنگ نہیں کی۔

مجھے اپنے امریکی گوشوارے پر کیا رپورٹ کرنا ہے، اور کیا فرسودگی لازمی ہے؟

کرایہ اور اخراجات Schedule E پر امریکی ڈالر میں رپورٹ کریں، اور گھر کی فرسودگی کریں۔ عملی طور پر فرسودگی اختیاری نہیں ہے: آپ کی امریکی بنیاد اس فرسودگی کے مطابق کم ہوتی ہے جو allowed یا allowable ہو، جو بھی زیادہ ہو، ان برسوں میں بھی جن میں آپ نے دعویٰ نہ کیا (Publication 946)۔ دو یا زیادہ سال بغیر فرسودگی کے جمع کرا چکے ہیں؟ عام حل ترمیم شدہ گوشوارہ نہیں بلکہ Form 3115 پر حساب کے طریقے کی تبدیلی ہے، جو تبدیلی کے سال میں چھوٹی ہوئی فرسودگی کی تلافی کرتی ہے (Publication 946)۔

• ابتدائی بنیاد: آپ کی ایڈجسٹ شدہ بنیاد اور گھر کے کرائے کا بننے کے دن کی مناسب مارکیٹ قیمت میں سے کم (Publication 527)۔ زمین کی فرسودگی نہیں ہوتی۔
• طریقہ: جو گھر زیادہ تر امریکہ سے باہر استعمال ہو اسے متبادل فرسودگی کا نظام (alternative depreciation system) استعمال کرنا ہوگا، 30 سال میں، نہ کہ وہ 27.5 سال جو امریکی کرائے کی جائیداد کے لیے استعمال ہوتا ہے (Publication 946)۔
• کٹوتیاں: کینیڈین رہن کا سود، پراپرٹی ٹیکس، انشورنس، مرمت اور انتظامی فیس کسی بھی کرائے کی طرح Schedule E پر جاتی ہیں۔

خریداری کی قیمت، کرایہ اور اخراجات کو امریکی ڈالر میں بدلنے کا طریقہ بیرون ملک جائیداد میں ہے۔

میرے کینیڈین اور امریکی کرائے کے منافع مختلف کیوں ہیں، اور میں کون سا کینیڈین ٹیکس کریڈٹ کروں؟

قواعد اور کرنسی مختلف ہیں، اس لیے ایک ہی کرایہ دو مختلف منافع بناتا ہے۔ کینیڈا آپ کو سرمائے کی لاگت کا الاؤنس چھوڑنے دیتا ہے؛ امریکہ فرسودگی لازمی کرتا ہے، ایک مختلف ابتدائی بنیاد سے اور ایک مختلف مدت میں۔ شرح تبادلہ مزید فرق ڈالتی ہے۔

امریکی کریڈٹ کے لیے حتمی کینیڈین ٹیکس استعمال کریں، وہ رقم نہیں جو پہلے کاٹی گئی تھی۔ صرف قانونی اور اصل غیر ملکی ٹیکس کی ذمہ داری اہل ہے، اور وہ ٹیکس نہیں جو دعویٰ کرنے پر واپس مل جاتا (Publication 514)۔ اگر آپ کا سیکشن 216 کا گوشوارہ ⁦25%⁩ کا کچھ حصہ واپس کرتا ہے، تو کریڈٹ وہ ٹیکس ہے جو وہ گوشوارہ تشخیص کرے۔ اگر آپ وہ گوشوارہ کبھی جمع نہ کریں، تو جو حصہ وہ واپس کرتا وہ پھر بھی اہل نہیں؛ صرف خالص کرائے پر ٹیکس اہل ہے۔ اگر سیکشن 216 کا گوشوارہ آپ کے امریکی گوشوارے کے بعد جمع ہو اور کینیڈین ٹیکس بدل دے، تو امریکی کریڈٹ کی درستی کی ضرورت پڑ سکتی ہے۔

کیا امریکی کرائے کا نقصان میری امریکی اجرت کے مقابلے میں گھٹایا جا سکتا ہے؟

صرف غیر فعال سرگرمی کی حدوں کے اندر۔ کرایہ عموماً غیر فعال سرگرمی ہے، اور غیر فعال نقصانات عموماً صرف غیر فعال آمدنی کے مقابلے میں گھٹتے ہیں۔ اگر آپ فعال شرکت کرتے ہیں اور کم از کم ⁦10%⁩ کے مالک ہیں، تو ⁦US$25,000⁩ تک نقصان دوسری آمدنی کے مقابلے میں گھٹ سکتا ہے؛ یہ الاؤنس ترمیم شدہ ایڈجسٹ شدہ مجموعی آمدنی کے ⁦US$100,000⁩ اور ⁦US$150,000⁩ کے درمیان ختم ہوتا جاتا ہے (Publication 925)۔ مسترد شدہ نقصان آگے منتقل ہوتا ہے۔

امریکی نقصان کینیڈین ٹیکس کو ختم نہیں کرتا۔ کینیڈا اسی سال میں چھوٹے کینیڈین منافع پر پھر بھی ٹیکس لگا سکتا ہے، اور سیکشن 216 کا نقصان دوسری کینیڈین آمدنی کم نہیں کر سکتا (CRA T4144)۔

کیا وہ کینیڈین بینک اکاؤنٹ جس میں کرایہ آتا ہے امریکی رپورٹنگ کا تقاضا کرتا ہے؟

اکثر ہاں۔ FBAR تب واجب ہے جب سال میں کسی وقت آپ کے غیر ملکی اکاؤنٹس مل کر ⁦US$10,000⁩ سے بڑھ جائیں۔ Form 8938 تب لاگو ہوتا ہے جب امریکہ کے مقیم کے غیر ملکی مالیاتی اثاثے سال کے اختتام پر ⁦US$50,000⁩ یا کسی بھی وقت ⁦US$75,000⁩ سے بڑھیں (غیر شادی شدہ)، یا مشترکہ کے لیے ⁦US$100,000⁩ اور ⁦US$150,000⁩۔ خود گھر، جو براہ راست رکھا ہو، دونوں فارموں پر رپورٹ نہیں ہوتا (IRS کا Form 8938 اور FBAR کا موازنہ)۔ دیکھیں کینیڈا سے منتقلی کے بعد آپ کا پہلا FBAR۔

کرایہ داری بعد کی فروخت پر کیا اثر ڈالتی ہے؟

کرایہ داری دونوں ممالک میں فروخت کو بدل دیتی ہے۔ امریکہ میں، گھر کی فروخت کی چھوٹ، غیر شادی شدہ کے لیے ⁦US$250,000⁩ یا مشترکہ کے لیے ⁦US$500,000⁩ تک، کے لیے فروخت سے پہلے کے 5 سال میں 24 ماہ تک گھر کی ملکیت اور اپنے گھر کے طور پر استعمال ضروری ہے (Publication 523)۔ اگر آپ گھر چھوڑنے کے بعد اسے تین سال سے زیادہ کرائے پر دیں، تو عموماً آپ یہ ٹیسٹ پورا نہیں کر سکتے؛ استثنا امریکہ منتقلی کے بعد اپنا کینیڈین گھر بیچنا میں ہیں۔ مدت کے اندر بھی، فرسودگی سے ہونے والا منافع خارج نہیں ہوتا اور اس پر ⁦25%⁩ تک ٹیکس لگ سکتا ہے۔

کینیڈا میں غیر مقیم بیچنے والے کو سیکشن 116 کا سرٹیفکیٹ چاہیے، اور دعویٰ کیا گیا سرمائے کی لاگت کا الاؤنس recapture کے طور پر واپس آتا ہے۔ دیکھیں امریکہ منتقلی کے بعد اپنا کینیڈین گھر بیچنا۔

مثال

اعداد و شمار مثال کے لیے ہیں، جیسا لکھا ہے کینیڈین ڈالر (C$) اور امریکی ڈالر (US$) میں، فرضی شرح تبادلہ پر۔

کیلگری کا گھر، پراپرٹی منیجر کے ساتھ

کرایہ ⁦C$3,000⁩ ماہانہ ہے، یعنی ⁦C$36,000⁩ سالانہ۔ پراپرٹی منیجر کے پاس منظور شدہ ⁦NR6⁩ ہے اور وہ سال بھر خالص کرائے پر ودہولڈنگ کرتا ہے۔ اخراجات کے بعد خالص کرایہ ⁦C$12,000⁩ ہے؛ سیکشن 216 کا گوشوارہ اسی ⁦C$12,000⁩ پر کینیڈین ٹیکس کی تشخیص کرتا ہے۔ امریکی طرف، تقریباً ⁦US$26,000⁩ کرایہ Schedule E پر جاتا ہے، فرسودگی کے ساتھ 30 سال میں، لاگت اور گھر چھوڑنے کے دن کی قدر میں سے کم سے۔ فرض کریں وہ گوشوارہ ⁦C$2,500⁩ کی تشخیص کرتا ہے، اسی فرضی شرح پر تقریباً ⁦US$1,800⁩: یہی Form 1116 پر غیر ملکی ٹیکس ہے، کریڈٹ کی حد کے ساتھ۔

وینکوور کا کونڈو، ایجنٹ کے بغیر

مالک کا کوئی کینیڈین ایجنٹ نہیں، اس لیے ہر ماہ مالک کل کرائے کا ⁦25%⁩ CRA کو بھیجتا ہے: ⁦C$3,000⁩ کرائے پر ⁦C$750⁩، سال کے ⁦C$9,000⁩۔ سیکشن 216 کا گوشوارہ خالص کرائے پر ⁦C$4,000⁩ ٹیکس دکھاتا ہے، اور CRA C$5,000 واپس کرتا ہے۔ امریکی کریڈٹ کے لیے غیر ملکی ٹیکس وہ ⁦C$4,000⁩ ہے جو امریکی ڈالر میں بدلا جائے، نہ کہ پہلے بھیجے گئے ⁦C$9,000⁩، اور کریڈٹ کی حد پھر بھی لاگو رہتی ہے۔

امریکی نقصان، کینیڈین منافع

• کینیڈا: سرمائے کی لاگت کے الاؤنس کا دعویٰ نہیں، خالص کرایہ ⁦C$2,000⁩، سیکشن 216 کے گوشوارے پر کینیڈین ٹیکس پھر بھی واجب۔
• امریکہ: فرسودگی اسی سال کو ⁦US$3,000⁩ کا نقصان بنا دیتی ہے۔ جب اجرت اس حد سے اوپر ہو جہاں الاؤنس ختم ہو جاتا ہے، تو نقصان اجرت کے مقابلے میں نہیں گھٹ سکتا اور غیر فعال نقصان کے طور پر آگے منتقل ہوتا ہے۔ کینیڈین ٹیکس پھر بھی کریڈٹ میں گنا جاتا ہے، حد کے ساتھ۔

آپ کی صورت مختلف ہے؟

• نہ ⁦NR6⁩، نہ ایجنٹ، اور CRA کو کچھ نہیں بھیجا گیا: دیکھیں جب کرایہ دار یا ایجنٹ نے کبھی ودہولڈنگ نہیں کی اور برس جمع ہونے سے پہلے سرحد پار ٹیکس مدد لیں۔
• آپ نے ابھی روانگی کا گوشوارہ جمع نہیں کرایا، یا ⁦45(2)⁩ کے انتخاب کا فیصلہ کر رہے ہیں: گھر کو کرائے میں بدلنا اور کینیڈا سے امریکہ منتقلی سے شروع کریں؛ انتخاب واپس کرنا مشکل ہے، اس لیے یہاں سرحد پار ٹیکس مدد مناسب ہے۔
• کرایے میں نقصان دکھتا ہے، یا دونوں گوشوارے کبھی نہیں ملتے: یہاں سرحد پار ٹیکس مدد مناسب ہے۔
• آپ نے برسوں امریکی فرسودگی کے بغیر کرایہ دیا: تلافی Form 3115 کے ذریعے ہوتی ہے؛ یہاں سرحد پار ٹیکس مدد مناسب ہے۔
• آپ بیچنے کا ارادہ رکھتے ہیں: فہرست میں دینے سے پہلے امریکہ منتقلی کے بعد اپنا کینیڈین گھر بیچنا پڑھیں۔
• ایک شریک مالک اب بھی کینیڈا میں رہتا ہے: ہر مالک اپنا حصہ مختلف قواعد کے تحت رپورٹ کرتا ہے؛ دیکھیں مشترکہ ملکیت کرائے کی جائیداد کی رپورٹنگ اور سرحد پار ٹیکس مدد لیں۔
• آپ کا کرائے کے اکاؤنٹ کے لیے FBAR یا Form 8938 چھوٹ گیا: دیکھیں چھوٹے ہوئے FBAR یا TFSA فارم۔