Cho thuê nhà ở Canada khi sống tại Hoa Kỳ: các loại thuế

Tôi có đóng thuế Hoa Kỳ trên tiền thuê nhà ở Canada không, và Canada có đánh thuế nữa không?

Có, cả hai. Canada đánh thuế tiền thuê trước vì căn nhà nằm ở Canada; Hoa Kỳ đánh thuế lại vì bạn là người cư trú tại Hoa Kỳ, rồi cho tín thuế đối với thuế Canada. Điều VI của hiệp định Canada–Hoa Kỳ cho phép nước nơi có bất động sản đánh thuế tiền thuê, và Điều XXIV buộc Hoa Kỳ cho tín thuế đối với thuế thu nhập đã nộp cho Canada.

Trường hợp không còn đơn giản khi chưa có Form NR6 (cho phép đại lý Canada khấu trừ trên tiền thuê ròng) hay đại lý nào và chưa gửi gì cho CRA, khi bất động sản cho thuê bị lỗ, khi sắp bán nhà, hoặc khi các đồng sở hữu sống ở hai bên biên giới.

Cần chuẩn bị: sổ ghi tiền thuê theo tháng, mọi khoản chi phí kèm biên lai, giá trị căn nhà vào ngày bạn dọn đi, giá mua ban đầu và các khoản cải tạo, chứng từ NR4, thông báo ấn định theo section 216 (nếu có), tờ khai khi rời Canada và thư theo section 45(2) (nếu có), văn bản chấp thuận NR6 nếu bạn có, và các tờ khai Hoa Kỳ trước đây cho thấy khấu hao đã khai. Canada yêu cầu giữ hồ sơ cho thuê trong sáu năm.

Về thuế, điều gì xảy ra vào ngày căn nhà của tôi thành nhà cho thuê khi tôi rời đi?

Rời Canada không làm căn nhà ở Canada của bạn bị coi là đã bán. Thuế khi rời Canada (departure tax) coi hầu hết tài sản là đã bán, nhưng section 128.1(4)(b) loại trừ bất động sản nằm tại Canada.

Chuyển căn nhà từ nơi ở sang nhà cho thuê là một sự kiện riêng. Khi nhà ở chính được chuyển hoàn toàn sang mục đích tạo thu nhập, Canada coi nó là đã bán theo giá trị thị trường hợp lý vào ngày đó; khoản miễn thuế nhà ở chính (principal residence exemption) thường bao gồm khoản lãi cho những năm đó là nhà của bạn. Bạn có thể hoãn lần coi như bán đó bằng cách bầu chọn theo section 45(2): một thư có chữ ký nộp cùng tờ khai của năm thay đổi mục đích sử dụng, với đa số người chuyển đi là tờ khai khi rời Canada (Folio S1-F3-C2, ¶2.48). Về các bước và việc bầu chọn trễ, xem biến căn nhà thành nhà cho thuê và bầu chọn 45(2) bị bỏ sót hoặc nộp trễ.

Khi đã sống ở Hoa Kỳ, bầu chọn section 45(2) còn có ích không?

Ít hơn so với người còn ở Canada. Bầu chọn này cho phép căn nhà được tính là nhà ở chính của bạn thêm tối đa bốn năm, nhưng chỉ cho những năm bạn là người cư trú hoặc được coi là người cư trú tại Canada (Folio S1-F3-C2, ¶2.50). Khi bạn đã là người cư trú tại Hoa Kỳ, những năm thêm đó không được tính.

Xin khấu hao theo quy định của CRA (capital cost allowance) cho căn nhà sẽ hủy bầu chọn từ ngày đầu tiên của năm đó, và Canada khi đó coi căn nhà là đã bán theo giá trị của ngày đó (¶2.48).

Tóm lại có hai hướng. Không bầu chọn: khoản lãi đến lúc dọn đi thường được miễn, khoản lãi sau đó tính từ giá trị của ngày đó, và được xin khấu hao theo quy định của CRA. Có bầu chọn: không có gì bị coi là bán lúc dọn đi, không xin khấu hao theo quy định của CRA, và khi bán sau này chỉ những năm bạn là người cư trú mới được chỉ định. Hướng nào ít thuế Canada hơn tùy vào giá trị và ngày tháng. Việc so sánh dễ nhất trước khi nộp tờ khai khi rời Canada; bầu chọn nộp trễ hoặc thay đổi có quy tắc riêng (bầu chọn 45(2) bị bỏ sót hoặc nộp trễ).

Nước nào đánh thuế tiền thuê trước, và tín thuế Hoa Kỳ hoạt động ra sao?

Canada đánh thuế trước; Hoa Kỳ cho tín thuế đối với thuế Canada, trừ vào thuế Hoa Kỳ trên cùng khoản tiền thuê. Bạn xin tín thuế trên Form 1116; tiền thuê thường là thu nhập thuộc nhóm thụ động (passive category) khi tính mức giới hạn tín thuế (Publication 514).

Tín thuế có thể nhỏ hơn thuế Canada. Mức giới hạn của Hoa Kỳ chặn tín thuế ở mức thuế Hoa Kỳ trên khoản thu nhập nước ngoài đó, và phần chưa dùng có thể chuyển về năm trước hoặc sang năm sau; xem giới hạn tín thuế nước ngoài.

Tín thuế nước ngoài không làm giảm Thuế thu nhập đầu tư ròng 3,8%, loại thuế có thể áp dụng cho thu nhập cho thuê khi thu nhập tổng điều chỉnh có sửa đổi vượt US$200.000 (độc thân) hoặc US$250.000 (nộp chung) (hỏi đáp của IRS về thuế thu nhập đầu tư ròng). Tiểu bang của bạn cũng có thể đánh thuế tiền thuê; quy tắc tín thuế tiểu bang khác nhau theo từng tiểu bang.

Hằng năm tôi nộp gì ở Canada?

Theo mặc định, thuế người không cư trú (thuế Part XIII) 25% áp dụng cho tổng tiền thuê (CRA T4061). Có đại lý tại Canada, chẳng hạn công ty quản lý bất động sản, thì Form NR6 cho phép đại lý khấu trừ trên tiền thuê ròng. Không có đại lý, bạn phải tự gửi thuế cho CRA.

Sau đó bạn có thể nộp tờ khai theo section 216 để đóng thuế trên tiền thuê ròng thay vì tiền thuê gộp; phần khấu trừ vượt quá số thuế trên tờ khai đó được hoàn lại (CRA T4144). Tờ khai này thường đến hạn trong vòng hai năm sau khi năm kết thúc, và hạn là ngày 30 tháng 6 của năm kế tiếp khi NR6 đã được chấp thuận. Nếu lỡ ngày 30 tháng 6 sau khi có NR6, bầu chọn sẽ không còn hiệu lực: bạn nợ 25% trên tổng tiền thuê. Thời hạn NR6, đại lý, chi phí và Underused Housing Tax được giải thích trong hướng dẫn cho chủ nhà không cư trú. Nếu chưa có khoản nào được khấu trừ, xem khi người thuê hoặc đại lý chưa bao giờ khấu trừ.

Tôi khai gì trên tờ khai Hoa Kỳ, và khấu hao có bắt buộc không?

Khai tiền thuê và chi phí trên Schedule E bằng đô la Hoa Kỳ, và khấu hao căn nhà. Trên thực tế khấu hao không phải tùy chọn: giá gốc tính thuế của bạn tại Hoa Kỳ giảm theo khoản khấu hao được phép hoặc đáng lẽ được phép, tùy khoản nào lớn hơn, ngay cả những năm bạn không xin (Publication 946). Đã nộp tờ khai hai năm trở lên mà không khấu hao? Cách sửa thông thường không phải là tờ khai điều chỉnh mà là đổi phương pháp kế toán trên Form 3115, dùng để bù khoản khấu hao bị bỏ sót vào năm thay đổi (Publication 946).

• Giá gốc ban đầu: mức thấp hơn giữa giá gốc điều chỉnh của bạn và giá trị thị trường hợp lý vào ngày căn nhà thành nhà cho thuê (Publication 527). Đất không được khấu hao.
• Phương pháp: căn nhà chủ yếu dùng bên ngoài Hoa Kỳ phải dùng hệ thống khấu hao thay thế (alternative depreciation system), trong 30 năm, không phải 27,5 năm áp dụng cho nhà cho thuê tại Hoa Kỳ (Publication 946).
• Khoản khấu trừ: tiền lãi thế chấp, thuế bất động sản, bảo hiểm, sửa chữa và phí quản lý tại Canada được khai trên Schedule E như mọi bất động sản cho thuê.

Cách quy đổi giá mua, tiền thuê và chi phí sang đô la Hoa Kỳ nằm trong bất động sản ở nước ngoài.

Vì sao lợi nhuận cho thuê theo Canada và theo Hoa Kỳ của tôi khác nhau, và tôi lấy tín thuế theo khoản thuế Canada nào?

Quy tắc và tiền tệ khác nhau, nên cùng một khoản tiền thuê tạo ra hai khoản lợi nhuận khác nhau. Canada cho phép bạn không xin khấu hao theo quy định của CRA (capital cost allowance); Hoa Kỳ bắt buộc khấu hao, từ một giá gốc ban đầu khác và trong một thời gian khác. Tỷ giá làm khác biệt thêm.

Để tính tín thuế Hoa Kỳ, hãy dùng khoản thuế Canada cuối cùng, không phải số tiền khấu trừ ban đầu. Chỉ nghĩa vụ thuế nước ngoài hợp pháp và thực tế mới đủ điều kiện, còn khoản thuế sẽ được hoàn nếu bạn nộp đơn thì không (Publication 514). Nếu tờ khai theo section 216 hoàn lại một phần của 25%, tín thuế là khoản thuế mà tờ khai đó ấn định. Nếu bạn không bao giờ nộp tờ khai đó, phần lẽ ra được hoàn vẫn không đủ điều kiện; chỉ thuế trên tiền thuê ròng mới đủ. Nếu tờ khai theo section 216 được nộp sau tờ khai Hoa Kỳ của bạn và làm thay đổi thuế Canada, tín thuế Hoa Kỳ có thể cần được sửa.

Khoản lỗ cho thuê tại Hoa Kỳ có bù được vào tiền lương của tôi tại Hoa Kỳ không?

Chỉ trong giới hạn hoạt động thụ động. Bất động sản cho thuê thường là hoạt động thụ động, và khoản lỗ thụ động thường chỉ bù được thu nhập thụ động. Nếu bạn tham gia tích cực và sở hữu ít nhất 10%, tối đa US$25.000 lỗ có thể bù vào thu nhập khác; mức cho phép này giảm dần khi thu nhập tổng điều chỉnh có sửa đổi nằm giữa US$100.000 và US$150.000 (Publication 925). Khoản lỗ không được bù sẽ chuyển sang năm sau.

Khoản lỗ tại Hoa Kỳ không xóa thuế Canada. Canada vẫn có thể đánh thuế một khoản lãi nhỏ tại Canada trong cùng năm, và khoản lỗ theo section 216 không thể giảm thu nhập khác tại Canada (CRA T4144).

Tài khoản ngân hàng ở Canada nhận tiền thuê có phải báo cáo tại Hoa Kỳ không?

Thường là có. FBAR đến hạn khi tổng các tài khoản nước ngoài của bạn vượt US$10.000 vào bất kỳ lúc nào trong năm. Form 8938 áp dụng khi tài sản tài chính nước ngoài của người cư trú tại Hoa Kỳ vượt US$50.000 vào cuối năm hoặc US$75.000 vào bất kỳ lúc nào (độc thân), hoặc US$100.000 và US$150.000 (nộp chung). Bản thân căn nhà, nắm trực tiếp, không phải khai trên cả hai biểu mẫu (so sánh Form 8938 và FBAR của IRS). Xem FBAR đầu tiên sau khi chuyển từ Canada.

Việc cho thuê ảnh hưởng thế nào đến lần bán sau này?

Việc cho thuê làm thay đổi lần bán ở cả hai nước. Tại Hoa Kỳ, khoản loại trừ lãi khi bán nhà tối đa US$250.000 (độc thân) hoặc US$500.000 (nộp chung) cần sở hữu và dùng làm nhà ở của bạn trong 24 tháng trong 5 năm trước khi bán (Publication 523). Nếu bạn cho thuê hơn ba năm sau khi dọn đi, thường bạn không còn đáp ứng được điều kiện này; bán nhà ở Canada sau khi chuyển sang Hoa Kỳ giải thích các ngoại lệ. Ngay cả trong khung thời gian, phần lãi do khấu hao không được loại trừ và có thể bị đánh thuế tới 25%.

Tại Canada, người bán không cư trú cần giấy chứng nhận theo section 116, và khoản khấu hao theo quy định của CRA đã xin sẽ bị thu hồi (recapture). Xem bán nhà ở Canada sau khi chuyển sang Hoa Kỳ.

Ví dụ

Số liệu mang tính minh họa, bằng đô la Canada (C$) và đô la Hoa Kỳ (US$) như ghi chú, theo tỷ giá giả định.

Nhà ở Calgary có công ty quản lý bất động sản

Tiền thuê là C$3.000 mỗi tháng, C$36.000 mỗi năm. Công ty quản lý bất động sản giữ NR6 đã được chấp thuận và khấu trừ trên tiền thuê ròng trong năm. Tiền thuê ròng sau chi phí là C$12.000; tờ khai theo section 216 ấn định thuế Canada trên C$12.000 đó. Phía Hoa Kỳ, tiền thuê khoảng US$26.000 được khai trên Schedule E kèm khấu hao trong 30 năm tính từ mức thấp hơn giữa giá mua và giá trị lúc dọn đi. Giả sử tờ khai đó ấn định C$2.500, khoảng US$1.800 theo cùng tỷ giá giả định: đó là thuế nước ngoài trên Form 1116, trong mức giới hạn tín thuế.

Căn hộ ở Vancouver không có đại lý

Chủ nhà không có đại lý tại Canada, nên mỗi tháng gửi cho CRA 25% tổng tiền thuê: C$750 trên tiền thuê C$3.000, C$9.000 cho cả năm. Tờ khai theo section 216 cho thấy thuế C$4.000 trên tiền thuê ròng, và CRA hoàn lại C$5.000. Thuế nước ngoài để tính tín thuế Hoa Kỳ là C$4.000 quy đổi sang đô la Hoa Kỳ, không phải C$9.000 đã gửi ban đầu, và mức giới hạn tín thuế vẫn áp dụng.

Lỗ tại Hoa Kỳ, lãi tại Canada

• Canada: không xin khấu hao theo quy định của CRA, tiền thuê ròng C$2.000, thuế Canada vẫn phải nộp trên tờ khai theo section 216.
• Hoa Kỳ: khấu hao biến cùng năm đó thành khoản lỗ US$3.000. Với tiền lương cao hơn khoảng giảm dần, khoản lỗ không bù được vào tiền lương và chuyển sang năm sau như khoản lỗ thụ động. Thuế Canada vẫn được tính vào tín thuế, trong mức giới hạn.

Trường hợp của bạn có khác không?

• Không có NR6, không có đại lý, và chưa gửi gì cho CRA: xem khi người thuê hoặc đại lý chưa bao giờ khấu trừ và nhận hỗ trợ thuế xuyên biên giới trước khi các năm dồn lại.
• Bạn chưa nộp tờ khai khi rời Canada, hoặc đang quyết định về bầu chọn 45(2): hãy bắt đầu với biến căn nhà thành nhà cho thuê và chuyển từ Canada sang Hoa Kỳ; lựa chọn này khó đảo ngược, nên hỗ trợ thuế xuyên biên giới phù hợp ở đây.
• Bất động sản cho thuê bị lỗ, hoặc hai tờ khai không bao giờ khớp nhau: đây là chỗ hỗ trợ thuế xuyên biên giới phù hợp.
• Bạn cho thuê nhiều năm mà không khấu hao theo Hoa Kỳ: việc bù khấu hao đi qua Form 3115; hỗ trợ thuế xuyên biên giới phù hợp ở đây.
• Bạn định bán: hãy đọc bán nhà ở Canada sau khi chuyển sang Hoa Kỳ trước khi đăng bán.
• Một đồng sở hữu vẫn sống ở Canada: mỗi chủ sở hữu khai phần của mình theo quy tắc khác nhau; xem khai báo bất động sản cho thuê đồng sở hữu và nhận hỗ trợ thuế xuyên biên giới.
• Bạn đã bỏ sót FBAR hoặc Form 8938 cho tài khoản nhận tiền thuê: xem biểu mẫu FBAR hoặc TFSA bị bỏ sót.