Kredi Veren Kuruluş İçin Kiralık Mülk Gelir Tablosu

Kredi veren kuruluş kiralık mülk için ne ister: gelir tablosu mu, Schedule E mi, kira sözleşmeleri mi?

Kredi veren kuruluş, her kiralık mülk için verilmiş beyannamenizle uyuşan kira ve gider rakamlarını, ayrıca bunların arkasındaki kira sözleşmelerini ve banka kayıtlarını ister. Bu rehber, yaygın örnek olarak Fannie Mae'nin kamuya açık kuralını kullanır: Selling Guide, yeni bir gelir tablosundan değil, Schedule 1 ve E ile imzalı en son Form 1040'ınızdan başlar. Portföy, banka ve borç servis karşılama oranına dayalı krediler kendi formüllerini koyar ve her birim için kira sözleşmesi ile kira listesi (rent roll) isteyebilir.

Kredi veren kuruluşa gelir tablosunu neden istediğini, hangi dönemi ve esası, hangi kalemleri geri eklediğini, kimin hazırlayabileceğini, biçimini ve son tarihini sorun. Son beyannameden bu yana geçen ayları kapsayacaksa o aylar için hazırlayın ve beyannameye bağlayın.

Şu durumlarda durum basit değildir: açık bir kredi başvurusu ve son tarihi varsa, defterler hesap tablosunda duruyor veya geride kalmışsa, son beyannameden bu yana bir mülk satın alındıysa veya boş kaldıysa, kiralık mülkleri bir LLC veya S şirketi tutuyorsa ya da tablo, banka kayıtları, yöneticinin özetleri ve beyanname uyuşmuyorsa.

Başlamadan önce toplayın:

• Son iki yılın Schedule E'si (veya Form 8825), amortisman çizelgesiyle birlikte.
• Kira sözleşmeleri ve kira listesi (rent roll): birim, kiracı, aylık kira, sözleşme tarihleri.
• Kira alan veya mülk giderlerini ödeyen her hesabın hesap özetleri.
• Mülk yöneticisinin sahip özetleri.
• Mortgage özetleri, emlak vergisi faturaları ve sigorta faturaları.
• Kredi raporunuzda görünmüyorsa kendi evinizin ödemesinin (kira veya mortgage) kanıtı. Fannie Mae, mülkten bir yıllık kira geliriniz yoksa bunu ister (kural).
• Son beyannameden bu yana satın alınan her şey için kapanış belgesi.

Gelir tablosu hangi dönemi ve esası kullanmalı?

Kredi veren kuruluşun belirttiği dönemi, beyannamenizle aynı muhasebe esasında kullanın. Bireylerin çoğu kira gelirini nakit esasına göre bildirir: gelir alındığında, gider ödendiğinde, peşin kira ise geldiği yılda (Publication 527). Tahakkuk esasına göre hazırlanan bir tablo, kirayı ve faturaları Schedule E'den farklı aylara yazar.

Fannie Mae'nin kiralık mülk kuralları yılbaşından bugüne mi yoksa son 12 ay mı kullanılacağını söylemez. Schedule E sonucunun 12 aya veya kira sözleşmesinin kullanılabildiği durumlarda mülkün hizmette olduğu aylara bölünmesiyle ortalamasını alır (kural). Tablonun en üstünde dönemi ve esası belirtin ve kredi veren kuruluşun ortalamasını alabilmesi için ayları ayrı gösterin. Kredi veren kuruluşun güncel bir tablo istediği durumlar için bkz. kredi veren kuruluşa gelir kanıtlama.

Tabloyu her satır Schedule E ile uyuşacak şekilde nasıl düzenlerim?

Her mülke kendi sütununu verin ve Schedule E'nin gelir ve gider satırlarını kategoriniz olarak kullanın; böylece her rakam beyannamenin bir satırına oturur. Schedule E her mülk için ayrı bir sütun kullanır; üçten fazla mülk için daha fazla sayfa gerekir ve toplamlar tek sayfada yer alır.

Kaynak: Schedule E formu. 22. satır, pasif faaliyet sınırından sonra izin verilen zarardır; bu yüzden aylık tabloya değil, beyannameye aittir. 2026 taslak formu 13. satırı 13a (araç kredisi faizi) ve 13b (diğer faiz) olarak ikiye böler.

Bir kiralık mülkün ortak sahibiyseniz her satırdaki payınızı gösterin: mülkün bir kısmına sahip olan kişi giderleri sahip olduğu yüzdeye göre indirir (Publication 527). Eşler ve eşit olmayan paylar beyanın nasıl verildiğini değiştirebilir; bkz. ortak kiralık mülk: Schedule E mi, ortaklık beyannamesi mi.

Net satırın altına, kredi veren kuruluşun geri ekleyebileceği tutarların kısa bir bloğunu ekleyin: amortisman, faiz, vergiler, sigorta ve birlik aidatları. Bu, kredi veren kuruluşa hesabınızı yeniden yapmadan girdileri verir. Fannie Mae, kredi veren kuruluşların hesap için kullanabileceği Form 1038 ve 1038A çalışma sayfalarını yayımlar (genel kurallar).

Kiralık mülkleri bir ortaklık veya S şirketi tutuyorsa bunun yerine Form 8825 esas alınır. Satırlar farklı numaralandırılmıştır: brüt kira 2a, faiz 8, emlak vergileri 10, amortisman 14 ve diğer indirimler 17; yönetim ücreti satırı yoktur.

Tabloda hangi kalemler gider değildir?

Kredi anaparası, güvence depozitoları, sahip çekimleri ve iyileştirmeler gider satırlarının dışında kalır. Her birinin yeri farklıdır.

Onarımlar, bir mülkü olağan çalışır durumda tutar; örneğin bir kilidi tamir etmek veya bir odayı boyamak gibi; onarım satırına yazılır. Küçük kalemler ve rutin bakım için güvenli limanlar bazı maliyetlerde sonucu değiştirebilir; bkz. kiralık mülk vergileri.

Kredi veren kuruluş amortismanı neden geri ekler ve başka neleri ekler?

Amortisman, bir binanın maliyetini geri kazanım süresine yayar (konut kiralık binasında bu süre genellikle 27,5 yıl; Publication 527, Publication 946). Bu yüzden indirildiği yıl hesabınızdan nakit çıkmaz. Nakit akışına dayanan bir kredi veren kuruluş bunu geri ekler.

Fannie Mae'nin yöntemi amortismandan fazlasını geri ekler. Aşağıdaki kalemleri Schedule E net sonucuna ekler, aylara böler, sonra aylık ödemenin tamamını düşer (kural).

Ödemenin tamamı anapara, faiz, vergiler, sigorta ve diğer tahakkuklardır (sözlük). Faiz, vergi ve sigortayı hem net sonuca hem ödemeye dahil etmek mülkü iki kez yüklemek olurdu (Schedule E konusu).

Diğer kredi veren kuruluşlar kendi geri eklemelerini seçer. Hangilerinin geçerli olduğunu sorun ve tek seferlik her maliyeti tabloda faturasıyla etiketleyin.

Schedule E neden zarar gösterirken kredi veren kuruluş pozitif gelir sayar?

Schedule E, o yıl nakit maliyeti olmayan amortismanı düşer; kredi veren kuruluşun nakit akışı yöntemi ise bunu geri ekler. Beyannamede zarar eden bir mülk, pozitif nakit akışı gösterebilir.

Pasif faaliyet zararı kuralları da indirebileceğiniz kira zararını sınırlayabilir: Schedule E 22. satır, sınırdan sonra izin verilen zararı gösterir. Fannie Mae kredi veren kuruluşlara pasif zarar sınırlarına ve devirlere dikkat etmelerini söyler (Schedule E konusu).

Bu, diğer yönde de işler. Borçlunun ana konutu olmayan bir kiralık mülkte Fannie Mae, pozitif sonucu gelire, negatif sonucu aylık yükümlülüklere ekler. Pozitif kira geliri, tam olarak yalnızca 12 aylık kiralık mülk sahipliği deneyimiyle sayılır. 365 gerçeğe uygun kira günü gösteren bir beyanname bunu belgeler; günler eksik kalırsa bazı durumlarda 12 aylık bir kira sözleşmesi veya iki yıllık beyanname belgeler. Daha az deneyimle pozitif gelir yalnızca ödemeyi dengeleyebilir (genel kurallar).

Mülk bazında mı birleşik mi, boş bir birimi veya yeni satın almayı nasıl gösteririm?

Her kiralık mülkü kendi sütununda ve bir toplam sütunuyla gösterin. Fannie Mae, finanse edilen mülk dışındaki her kiralık mülkü ayrı hesaplar, sonra sonuçları toplar (genel kurallar).

Kiralık tutulan ama boş olan bir birim, giderleriyle ve boş aylar için sıfır kirayla tabloda kalır. IRS, kiralık tutulan mülk boşken sahibin olağan giderleri ve amortismanı indirmesine izin verir; kaybedilen kirayı indirmesine izin vermez (Publication 527). Bir mülk yılın bir kısmında hizmet dışı kaldığında Fannie Mae, kredi veren kuruluşun Schedule E'nin 365'ten az gerçeğe uygun kira günü ve yenilemeyi yansıtan onarımlar gösterdiğini kontrol etmesini ister (kural).

Yeni bir satın alma için kapanış tarihini ve mülkün kiraya hazır ve kullanılabilir olduğu tarihi gösterin; amortisman ve kiralama giderleri o tarihte başlar (Publication 527). Daha önceki maliyetler için bkz. ilk kiracıdan önceki kiralama giderleri. Bunu kira sözleşmesi, kapanış belgesi ve iki aylık para yatırma kaydıyla birlikte sunun. Mülk henüz verilmiş bir Schedule E'de yoksa Fannie Mae kira sözleşmesindeki kiranın %75 kadarını sayar ve ödemenin tamamını düşer (kural).

Kiralık mülkleri bir LLC, ortaklık veya S şirketi tutuyorsa ne olur?

Tablo bu durumda kuruluşun beyan şeklini izler. Kurumsal vergilendirmeyi seçmemiş, tek sahipli bir LLC yok sayılır: faaliyeti genellikle sahibin kendi beyannamesinde bildirilir ve kiralık gayrimenkul normalde Schedule E'dedir; yukarıdaki düzen geçerlidir. İki veya daha fazla üyeli bir LLC, kurumsal vergilendirmeyi seçmedikçe ortaklıktır ve LLC aracılığıyla sahip olan eşler nitelikli ortak girişim (qualified joint venture) muamelesini seçemez (Schedule E talimatları). Mal ortaklığı (community property) eyaletinde, bir LLC'nin tek sahibi olan ve onu mal ortaklığı olarak tutan eşler bunun yerine LLC'yi yok sayılan işletme olarak ele alabilir; IRS iki yaklaşımı da kabul eder ve sonradan yapılan değişiklik bir dönüşüm sayılır (IRS). Ortaklık veya S şirketi Form 8825 ile bildirir.

Fannie Mae, ortaklık veya S şirketi aracılığıyla bildirilen kira gelirini Schedule E olarak değil, serbest çalışan geliri olarak okur ve Schedule K-1'de olağan gelir de görünüyorsa serbest çalışanlara ait belgeleme kurallarının tamamını uygular (kural). Bkz. kredi veren kuruluşa gelir kanıtlama ve mortgage için Schedule C geliri.

Tabloyu hesap özetlerine, yöneticinin özetine ve verilmiş beyannameye nasıl bağlarım?

Her satır bir banka kaydına kadar izlenebilmeli ve her yılın toplamları verilmiş beyannameyle uyuşmalı veya uyuşmamasının yazılı bir nedeni olmalıdır.

1. Kira alan veya mülk giderlerini ödeyen her hesabı, tablonun bitiş tarihine kadar mutabık yapın. IRS işletmelere hesap özeti, çek defteri ve defterlerin uyuşması gerektiğini söyler.
2. Net para yatırmayı değil, brüt kirayı ve yöneticinin ücretini ayrı kaydedin. Bkz. sahip özetini defterlere çevirmek.
3. Her para yatırmayı kira, kiracı depozitosu, kredi geliri veya sahibin parası olarak kodlayın.
4. Faizi mortgage veren kuruluşunuzdan gelen Form 1098 ile karşılaştırın ve anaparayı tablonun dışında tutun. Faiz, kredi parasının nasıl kullanıldığına bağlıdır; bu yüzden kişisel harcama için çektiğiniz nakdin faizi kiralama gideri değildir (talimatlar). Ödemenize emanet hesabı (escrow) dahilse bunu anapara, faiz ve escrow olarak bölün; kiralık mülk için hesap planı her birinin nereye gideceğini gösterir.
5. Amortismanı vergi amortisman çizelgesinden alın (18. satır). Defterlerde cari yıl rakamı yoksa tahmin olarak işaretleyin veya yalnızca geri ekleme bloğunda gösterin.
6. Son verilmiş yılın tablosunu Schedule E'nin yanına satır satır koyun. Her farkı açıklayın: vergi zamanındaki bir amortisman kaydı, beyannamenin iyileştirme saydığı bir maliyet veya pasif zarar sınırı.

Bu tabloyu bir hesap tablosu şablonu veya muhasebe yazılımı üretebilir mi?

Evet; her mülkü ayrı izliyor, yukarıdaki tablodaki Schedule E satırlarını kullanıyor ve beyannamenizin esasına, genellikle nakit esasına göre raporluyorsa. Hesap tablosunda mülk başına bir sütun, aylar yatay ve her kira satırının arkasında bir para yatırma listesi kullanın. Bkz. kiralık mülk defterleri için hesap tablosu veya yazılım ve kiralık mülk için hesap planı.

Tabloyu kim hazırlar; CPA imzası veya transkript gerekir mi?

Fannie Mae'nin kiralık gelir konuları imzalı beyannameler, kira sözleşmeleri ve banka kanıtı ister; CPA imzası istemez. Kendi hazırladığınız bir tablonun kabul edilip edilmeyeceği kredi veren kuruluşun kararıdır; kimseye ödeme yapmadan önce sorun.

Fannie Mae, kredi veren kuruluşun kapanıştan önce aldığı her IRS transkriptini verdiklerinizi doğrulamak için kullanmasını şart koşar (kural); bu yüzden verilmiş beyannameyle uyuşmayan bir tablo göze çarpabilir. Transkriptler, Form 4506-C ve CPA yazıları için bkz. kredi veren kuruluşa gelir kanıtlama.

Defterlerim geride kalmışsa veya rakamlar mutabık değilse ne olur?

Beyannameyle veya para yatırma kayıtlarıyla uyuşmayan bir tablo soru çeker; bir kira sözleşmesi kullanıldığında da Fannie Mae, belgelenmiş kira ile kira sözleşmesi arasındaki her farkın açıklanmasını şart koşar (genel kurallar). Yapabildiğiniz kadarını mutabık yapın. Kalan her farkı mülk ve dönem bazında nedeniyle birlikte listeleyin; uyuşmayı zorlamak için tabloyu ayarlamayın.

Aylar eksikse bir şey hazırlamadan önce hesap özetlerinden ve yönetici özetlerinden yeniden oluşturun; bkz. kiralık mülk defterlerinin tamamlanması.

Bazı durumlar profesyonel yargı gerektirir: kirayı dışarıda bırakmış bir beyanname, birkaç yıllık eksik defterler, kişisel parayla karışmış para yatırmalar (bkz. her kiralık mülk için ayrı banka hesabı) veya kayıtlardan açıklayamadığınız bir fark.

Örnek

Bu örnekler ABD doları ve yuvarlak sayılar kullanır. Kredi veren kuruluşlar farklılık gösterir; hesaplar Fannie Mae'nin yayımlanmış yöntemini izler.

Amortismanlı üç kiralık mülk

Bir kiralık mülk sahibinin son verilmiş Schedule E'sinde üç kiralık mülkü var; her biri yıl boyunca kiralanmış, toplam $90.000 kira, $66.000 nakit gider (faiz $30.000, vergiler $12.000, sigorta $5.000, onarımlar $8.000, yönetim $7.200, diğer $3.800) ve $22.000 amortisman. Schedule E neti $90.000 − $66.000 − $22.000 = $2.000'dır. Amortismandan önce $24.000'dır.

Fannie Mae'nin yöntemi her mülk için ayrı çalışır ve sonuçları toplar. Birleşik toplamlarda:

1. Amortismanı, faizi, vergileri ve sigortayı geri ekleyin: $2.000 + $22.000 + $30.000 + $12.000 + $5.000 = yılda $71.000, yani ayda yaklaşık $5.917.
2. Aylık ödemenin tamamını çıkarın: $5.000 (yılda $60.000: $30.000 faiz, $13.000 anapara, $12.000 vergiler, $5.000 sigorta).
3. Net kira geliri ayda yaklaşık $917'dir ve tam olarak yalnızca 12 aylık kiralık mülk sahipliği deneyimiyle sayılır.

Amortisman $27.000 olsaydı Schedule E $3.000 zarar gösterirdi, ancak amortismandan önceki nakit akışı yine $24.000 olurdu.

Bir dubleksi yeniden finanse etmek

Bir kiralık mülk sahibi, ayda $4.000 kira getiren bir yatırım dubleksini yeniden finanse ediyor (birimlerin hiçbiri sahibin evi değil); vergi ve sigortayla birlikte yeni ödemenin tamamı $3.200. Dubleks son verilmiş Schedule E'deyse kredi veren kuruluş o beyannamenin nakit akışından, aylara göre ortalaması alınmış olarak başlar, sonra ödemeyi düşer; bu yüzden tablo ve beyanname uyuşmalıdır. Değilse kredi veren kuruluş kira sözleşmesindeki kiranın %75'ini, yani $3.000'ı alır ve ödemeyi düşer (yeniden finansman kuralı): ayda −$200, bu bir yükümlülük olarak sayılır. Her iki durumda da ekspertizin kira tablosu (Form 1007 veya 1025) kirayı desteklemelidir ve kira sözleşmesi için uyuşan güncel para yatırma kayıtları gerekir. Sahip birimlerden birinde oturuyorsa o birimin kirası sayılamaz; Fannie Mae diğer birimin kirasını gelire, ödemenin tamamını yükümlülüklere netleştirmeden ekler (genel kurallar).

Yıl ortasında satın alınan bir kiralık mülk

Bir kiralık mülk sahibi, kredi başvurusundan 45 günden çok önce olan Haziran'da dördüncü bir kiralık mülk satın alıyor ve 12 aylık bir kira sözleşmesi imzalıyor. Yılbaşından bugüne tablo, bunun için altı aylık kira gösteriyor. Mülk hiçbir verilmiş Schedule E'de olmadığından kredi veren kuruluş kira sözleşmesini, kapanış belgesini ve kira sözleşmesiyle uyuşan iki aylık para yatırma kaydını ister. İlk üç kiralık mülk verilmiş beyannameden gelir.

Sizin durumunuz farklı mı?

• Açık bir kredi başvurunuz varsa ve defterleriniz geride, hesap tablosunda veya beyannameyle ya da yöneticinin özetleriyle uyuşmuyorsa: kredi veren kuruluşa hazır bir tablo için önce mutabık yapılmış defterler gerekir. Bkz. kiralık mülk defterlerinin tamamlanması; ya da kredi veren kuruluşun kontrol listesi, son tarih, verilmiş beyannameler ve özetlerle muhasebe kayıtları desteği isteyin.
• Kiralık mülkleri bir LLC, ortaklık veya S şirketi tutuyorsa: bkz. kiralık mülk başına LLC için defterler ve kredi veren kuruluşa gelir kanıtlama.
• Kanıtlamanız gereken serbest çalışan geliriniz de varsa: bkz. mortgage için Schedule C geliri.
• Kira bir beyannamede dışarıda bırakıldıysa veya kiralık mülk yıllarının beyannamesi hiç verilmediyse: bkz. geçmiş beyannamelerde dışarıda kalan gelir için düzeltme ve verilmemiş beyannamelerin tamamlanması.
• Kiralama kısa süreliyse veya kiracılara temizlik hizmeti gibi önemli hizmetler veriyorsanız: bu hizmetler, kiralamanın Schedule E yerine Schedule C'ye ait olup olmadığını belirler (talimatlar); finanse edilen mülk tek birimli kısa süreli kiralamaysa Fannie Mae'nin ayrı bir kuralı vardır.
• Neyin onarım, iyileştirme veya amortisman sayıldığından emin değilseniz: bkz. kiralık mülk vergileri.