Konut Kredisi İçin Schedule C Geliri: Kredi Verenler Neleri Geri Ekler

Konut kredisi veren kuruluş Schedule C'den geliri nasıl hesaplar?

Kredi veren, verdiğiniz Schedule C'deki net kârdan yola çıkar, sonra bunu nakit akışı rakamına çevirecek şekilde düzeltir. Defterlerinizden başlamaz. Kredileri Fannie Mae'ye satan kredi verenlerin kural kitabı olan Fannie Mae Selling Guide uyarınca kredi veren amortismanı, tükenme payını (depletion), evin işte kullanımını, itfa payını (amortization) ve kaza zararlarını geri ekler; tekrarlanmayan geliri ve yemek istisnasını düşer. Yani gerçek indirimler, göründüğünden daha az kredi gelirine mal olabilir.

Toplanacaklar: tüm ekleriyle birlikte iki yıl için imzalı federal beyannameler, yılbaşından bugüne gelir tablosu (kâr ve zarar), varsa Schedule K-1 belgeleri ve kredi verenin isteyebileceği hesap özetleri.

Bunlar Fannie Mae'nin kurallarıdır. FHA sigortalı bir kredi HUD'ın kendi el kitabını izler, diğer programların kendi kuralları vardır ve kredi veren asgari belgelerden fazlasını isteyebilir (Selling Guide B3-3.1-01). Herhangi bir şeyi değiştirmeden önce kredi verenin hangi kredi programını ve hangi hesap çizelgesini kullandığını sorun.

Ön onay beklediğinizden düşük çıktıysa ve bir kapanış tarihi belirlenmişse, beyannameyi veya defterleri değiştirmeden önce geri ekleme ve düzeltme beyannamesi bölümlerini okuyun. Geliriniz düştüyse, iki yıldan kısa süredir serbest çalışıyorsanız, gelir bir S şirketinden veya ortaklıktan geliyorsa, en son beyannameniz verilmemişse ya da defterleriniz ile beyannameniz uyuşmuyorsa durumunuz basit değildir.

Kredi veren hangi Schedule C indirimlerini geri ekleyebilir?

Fannie Mae, kredi verene Schedule C'de talep edilen tekrarlayan beş kalemi geri eklemesini söyler: amortisman, tükenme payı (depletion), evin işte kullanımı, itfa payı (amortization) ve kaza zararları (Selling Guide B3-3.6-03). Kredi veren analizi Fannie Mae'nin Nakit Akışı Analizi (Form 1084) veya eşdeğer bir formda kaydeder (Selling Guide B3-3.5-01); hangisini kullandığını ve neleri geri eklediğini sorun. IRS Schedule C talimatları her kalemin nerede göründüğünü gösterir.

13. satır amortismanı ve 179. madde gider yazmayı birlikte gösterir; Selling Guide'ın ifadesi ise amortismandır. Kredi verenin satırın tamamını geri ekleyip eklemediğini sorun; bu özellikle büyük bir tek seferlik ekipman alımından sonra önemlidir. Standart kilometre oranını indiriyorsanız 13. satır o araç için amortisman göstermez; oysa amortisman orana dahildir (Publication 463). Kilometre kaydınızı saklayın ve kredi verenin bu kısmı sayıp saymadığını sorun. Ev indiriminin kendisi için bkz. evden çalışma: basitleştirilmiş mi gerçek gider mi.

Diğer Schedule C giderleri bu listede yoktur. Selling Guide ayrıca kredi verene, olağanüstü tek seferlik bir gider gibi tekrarlanmayan bir zarar için nakit akışını düzeltmesini söyler (Selling Guide B3-3.6-01).

Kredi veren Schedule C gelirinden neleri düşer?

Kredi veren, tekrarlanmayacak geliri ve yemek ile eğlence istisnasını düşer (Selling Guide B3-3.6-03).

Tekrarlanmayan gelir. Schedule C, işletmenin kârından gelmeyen gelir içerebilir. 6. satır, başka yerde bildirilmeyen işletme gelirini toplar; tahsil edilen şüpheli alacaklar, hurda satışları ve işle ilgili ödüller gibi (talimatlar). Orada yer alan tek seferlik bir kalem, kredi verenin çıkarabileceği türdendir.

Yemek ve eğlence istisnası. 24b satırı iş yemeklerinin yalnızca indirilebilir kısmını gösterir; çoğu durumda harcadığınız tutarın %50 kadarıdır (talimatlar). Selling Guide konusu kredi verene böyle bir istisnayı düşmesini söyler, ancak hesaplama vermez. Kredi verenin çizelgesinde hangi Schedule C rakamını kullandığını sorun.

Maaş bordrom yoksa kredi verene ne veririm?

Serbest çalışan bir borçlu gelirini maaş bordrosuyla değil, verilmiş federal vergi beyannameleriyle kanıtlar. Fannie Mae, kredi verenin tüm ilgili ekleri bulunan imzalı beyannameleri veya bunların IRS vergi dökümlerini kullanmasına izin verir (Selling Guide B3-3.5-01). Vergi dökümleri yalnızca geliri desteklemeye yetecek ayrıntı taşıyorsa beyannamenin yerini tutar; Fannie Mae'nin otomatik doğrulaması Schedule C gelirinizi teyit ederse kredi veren daha az belgeyle yetinebilir (Selling Guide B3-3.1-02).

Peşinat, kapanış masrafları veya yedek nakit için işletme parasını kullanmayı planlıyorsanız, kredi veren çekimin işletmeye zarar vermeyeceğini kontrol etmelidir ve işletmenin birkaç aylık hesap özetini veya güncel bir bilançosunu isteyebilir (Selling Guide B3-3.5-01).

Kredi veren kaç yıllık beyanname ister?

Fannie Mae, kredi verenden genellikle kazancın şu süre için belgelenmesini ister: iki yıl. Belgeler imzalı beyannameler veya IRS vergi dökümleridir (Selling Guide B3-3.5-01).

Geçmiş daha kısaysa, en son imzalı beyannameleriniz mevcut işletmeden tam bir 12 ay serbest çalışma geliri gösteriyorsa kredi veren yine de gelirinizi sayabilir. Dosya ayrıca aynı veya daha yüksek düzeyde daha önceki geliri de belgelemelidir; bu gelir aynı ürün veya hizmetlerin olduğu bir alandan ya da benzer sorumluluklar taşıyan bir işten gelmelidir. Kredi veren deneyiminizi ve işletmenin borcunu tartmalıdır.

İşletme beş yıl süredir varsa ve bu sürenin tamamı boyunca %25 veya daha fazla ortaklık payına sahipseniz, kredi veren iki yıl yerine bir yıllık beyannameyi kabul edebilir.

“En son yıl”, IRS'ye verilmesi planlanan son beyanname demektir ve kredi dosyasında verdiğiniz son beyanname her zaman bulunmalıdır. Yılın başında başvurursanız en yeni beyannamenin son tarihi gelmemiş veya beyanname henüz verilmemiş olabilir. O zaman kredi verenin neye ihtiyaç duyduğu, ne zaman başvurduğunuza ve kredinin ne zaman kullandırıldığına (kullandırım tarihi) bağlıdır (Selling Guide B1-1-03).

IRS bir beyanname tarihini kaydırırsa tarihler de kayar.

Gelirim geçen yıla göre düştüyse ne olur?

Düşen bir yıl bir formülle belirlenmez, ancak daha yakından incelenir. Fannie Mae, kredi verene kazanç eğilimlerine ve gelir kaynaklarına odaklanmasını, her kaynağın istikrarlı olduğunu ve sürmesinin muhtemel olduğunu teyit etmesini ve istikrarlı görünmeyen geliri dışarıda bırakmasını söyler (Selling Guide B3-3.6-01). İşletme gelirini analiz ederken kredi veren brüt gelirde, giderlerde ve vergiye tabi gelirde yıldan yıla eğilimleri ölçer (Selling Guide B3-3.5-01).

Konulardan hiçbiri, kredi verenin hangi yılın rakamını kullanacağı için bir formül belirlemez. Kredi veren eğilimleri Fannie Mae'nin Karşılaştırmalı Gelir Analizi (Form 1088), Gelir Hesaplayıcısı (Income Calculator) veya işletmenin sürdürülebilirliğini adil biçimde gösteren başka bir yöntemle ölçebilir (Selling Guide B3-3.5-01); bu yüzden kredi verenin hangisini kullandığını sorun. Kaybedilen bir müşteri, tek seferlik bir maliyet veya mevsimsel bir boşluk gibi sade bir açıklama hazır bulundurun; olgular destekliyorsa gelirin şu an nerede durduğunu gösteren cari yıl tablosunu da hazır tutun. Bir S şirketinin veya ortaklığın %25 veya daha fazlasına sahip olan biri için Fannie Mae açık bir kazanç eğilimi testi belirtir; S şirketi ve ortaklık bölümüne bakın.

Konut kredisi veren kuruluş gelir tablosu (kâr ve zarar) ister mi?

Konut kredisi veren kuruluş çoğu işletme için yılbaşından bugüne gelir tablosu istemez; ancak başvuru tarihi işletmenin vergi yılının bitişinden 120 gün sonraysa ve gelirin istikrarlı olup olmadığını veya sürüp sürmeyeceğini değerlendirmek için tabloya ihtiyaç duyuyorsa isteyebilir (Selling Guide B3-3.7-04). Takvim yılı kullanan bir işletme için bu, yaklaşık Nisan sonudur.

Tablo denetlenmiş veya denetlenmemiş olabilir ve tipik bir tablo Schedule C'ye benzer. Konu bir CPA imzası gerektirmez; kredi verenin sizin hazırladığınız bir tabloyu kabul edip etmeyeceği onun kararıdır. Tabloyu kimin hazırlayabileceği kredi verene serbest çalışan gelirini kanıtlama rehberinde anlatılır.

Amortismanı, tükenme payını, evin işte kullanımını ve tek seferlik kalemleri ayrı satırlarda gösterin; böylece kredi veren beyannamelerinizde kullandığı düzeltmelerin aynısını uygulayabilir. Tablo ile beyannamenin örtüşmesi için Schedule C kategorilerini kullanın (Schedule C için hesap planı).

Kredi veren neden IRS vergi dökümlerini çeker ve nelerin örtüşmesi gerekir?

Kredi veren, size verdiğiniz beyannameyi IRS'deki kayıtlarla karşılaştırmak için vergi dökümlerini kullanır. IRS vergi kayıtlarını kredi verene yalnızca sizin onayınızla, Income Verification Express Service aracılığıyla verir: talebi IRS hesabınızdan veya kredi veren üzerinden Form 4506-C ile yetkilendirirsiniz.

Fannie Mae, geliri kullanılan her borçludan imzalı bir Form 4506-C ister; otomatik doğrulamasının teyit ettiği gelir gibi istisnalar vardır. Bir talep bir beyanname form numarasını kapsar; bu yüzden bireysel beyanname ve işletme beyannamesi için ayrı formlar gerekir (Selling Guide B3-3.1-02).

Beyanname kopyalarınız, gelir tablonuz ve vergi dökümü birbiriyle tutarlı olmalıdır. Beyanname dökümü kalemlerin çoğunu verildiği şekliyle gösterir ve sonraki değişiklikleri yansıtmaz; hesap dökümü ise sonraki düzeltmeleri gösterir (form talimatları). Bir vergi dökümü kredi verene verdiğinizden farklıysa, kredi veren farkın açıklamasını veya belgesini dosyada tutar.

Kredi verenin göreceğini görmek için kendi vergi dökümlerinize IRS çevrimiçi hesabınızdan bakabilirsiniz. Talebin kendisi için bkz. kredi verene serbest çalışan gelirini kanıtlama.

Daha fazla gelir göstermek için beyannamemi düzeltmeli veya defterlerimi değiştirmeli miyim?

Beyannameyi yalnızca gerçek hataları düzeltmek için düzeltin; kredi almak için geliri şişirmek amacıyla asla düzeltmeyin ve defterleri krediye uydurmak için değiştirmeyin. Bir tablonun beyannameyle mutabık hale getirilebilmesi için defterleri olduğu gibi tutun ve farkları açıklayın.

Bir Schedule C gideri olağan ve gerekli olmalıdır. İzin verilmiş ve belgelenmiş bir indirim hata değildir; yalnızca bildirilen kârı artırmak için bir indirimi kaldırmak, o kâr üzerindeki vergiyi de artırır. Amortismanı atlamak onu silmez: IRS, bir varlığın maliyet esasını, izin verilen veya izin verilebilecek amortismanın hangisi büyükse o kadar azaltır (Publication 946). Kredi veren Fannie Mae'nin yöntemini izliyorsa amortismanı ve ev indirimini geri ekler; dolayısıyla bu satırlar göründüklerinden daha az kredi gelirine mal olabilir.

Beyanname gerçekten yanlışsa (kişisel masrafların indirilmesi, gelirin beyandan çıkarılması veya kaçırılmış bir gider gibi), bunu kendi gerekçesiyle düzeltin (işletme gideri hataları için düzeltme beyannamesi, geçmiş beyannamelerde eksik bırakılan gelir için düzeltme) ve beyannameyi destekleyen tek bir kayıt seti tutun (serbest çalışanlar için kayıt tutma). Kredi veren verdiğiniz beyannamelerden yola çıkar; bu yüzden hiçbir beyannameye girmeyen gelir, dayandığı belgelerde yer almaz. Beyandan çıkarılan gelir, kredi beklesin ya da beklemesin genellikle vergi ve faizle, muhtemelen cezayla birlikte düzeltilmelidir. İlk son tarih geçmediyse, o tarihe kadar verilip ödenen düzeltilmiş bir beyanname asıl beyannamenin yerini alır ve cezayı ve faizi önler (IRS Topic 308). Düzeltme beyannamesi vermeden önce, başvurudan sonra değil, bir uzmanla konuşun.

Kredi verene düzeltme beyannamesini ve hesap dökümünü isteyip istemediğini sorun: beyanname dökümü beyannameyi verildiği şekliyle gösterir, sonraki değişiklikleri göstermez. Düzeltme ayrıca zaman alır. IRS, Form 1040-X için 8–12 hafta süre tanımanızı ister. En fazla 16 hafta süren beyannameler de vardır (IRS SSS). Kapanış tarihi beklemeyebilir.

Ekipmanın bir sonraki beyannamede nasıl indirileceği, beyannameyi hazırlayanla birlikte vergi gerekçeleriyle verilen bir vergi kararıdır. Vergiye tabi kârı değiştirir ve dolayısıyla üç aylık tahmini vergilerinizi de değiştirir.

Kredi veren, Schedule C yerine bir S şirketini veya ortaklığı nasıl okur?

Kredi veren Schedule K-1 belgenizi ve işletme beyannamesini okur, sonra paranın size ulaşılabilir olup olmadığını sınar. S şirketi sahibine K-1 payından ayrı olarak ücret veya temettü de ödenmiş olabilir (Selling Guide B3-3.7-02). IRS'nin yok saydığı tek üyeli bir LLC, sahibinin beyannamesinde bildirilir ve bireysel sahip Schedule C kullanabilir (Publication 334); bu durumda yukarıdaki Schedule C bölümleri genellikle geçerlidir. Aşağıdaki satırlar Form 1065 veya Form 1120-S veren işletmeleri anlatır.

Örnek

Bu örnekler açıklama amaçlıdır ve ABD dolarıyla verilmiştir. Kredi verenin son rakamı farklı olabilir.

Kredi veren amortismanı ve evin işte kullanımını geri ekliyorsa

Bir serbest çalışanın Schedule C'si, US$9.000 amortisman ve evin işte kullanımı için US$3.000 düşüldükten sonra US$48.000 net kâr gösteriyor. Kredi veren Fannie Mae kuralı uyarınca ikisini de geri eklerse rakam, diğer düzeltmelerden önce US$48.000 + US$9.000 + US$3.000 = US$60.000 olur. Tek seferlik bir kalem veya yemek istisnası bundan sonra düşülür.

Gelir düştü

Bir danışmanın Schedule C kârı, başvurudan iki yıl önce US$70.000, en son yılda ise US$50.000 idi. Kredi veren brüt gelirdeki, giderlerdeki ve kârdaki düşüşü inceler, yılbaşından bugüne bir tablo ve bir açıklama isteyebilir ve hangi rakamın istikrarlı olduğuna karar verir. Burada anılan iki Selling Guide konusu hangi rakamı kullandığını söylemez; bu yüzden hangi yöntemi uyguladığını ve neyi görmesi gerektiğini sorun.

İki yıldan kısa serbest çalışma

Bir sürücü, şahıs işletmesi olarak vergilendirilen bir LLC kurar ve 1. yılın Temmuz ayında başlar. 1. yıl beyannamesi altı ay ve US$20.000 kâr gösterir. 2. yıl beyannamesi on iki ay ve US$50.000 gösterir. Bu, iki yıldan kısa olan 18 aylık bir serbest çalışmadır. 2. yıl beyannamesi verildiğinde, en son beyanname tam 12 ayı gösterir. Dosya ayrıca aynı iş kolunda aynı veya daha yüksek düzeyde daha önceki geliri de belgeliyorsa (LLC'den önce çalışan bir sürücü olarak yılda US$55.000 gibi) kredi veren o zaman geliri dikkate alabilir. İşletmenin üstlendiği borcu da tartar.

Sizin durumunuz farklı mı?

• Ön onay çok düşük çıktı ve bir kapanış tarihi belirlendi: kredi verenin hangi indirimleri geri ekleyeceği, yılbaşından bugüne tablonun neyi göstermesi gerektiği ve bir sonraki beyannamenin nasıl planlanacağı, beyannamenize ve kredi verenin yöntemine bağlıdır. Beyannamenizle örtüşen bir tablo için muhasebe kayıtları desteği alın; beyannameyi veya defterleri değiştirmeden önce de bireysel vergi desteği alın.
• Defterleriniz geride veya beyannameyle uyuşmuyor: beyannameyle veya mevduatlarla uyuşmayan bir tablo soru çekebilir. Bkz. gecikmiş defterleri tamamlama ve defterlerden işletme vergi beyannamesine; ayrıca muhasebe kayıtları desteği alın.
• Bir beyanname verilmedi veya bazı yıllar eksik: kredi veren, dayandığı yıllar için beyannameleri veya vergi dökümlerini ister. Bkz. verilmemiş yılların Schedule C giderleri; ayrıca bireysel vergi desteği alın.
• Geliriniz bir S şirketinden veya ortaklıktan geliyor: bkz. S şirketleri nasıl vergilendirilir ve ortaklıklar nasıl vergilendirilir; ayrıca şirket vergisi desteği alın.
• Geliriniz kira gelirinden oluşuyor veya konut kredisine değil işletme kredisine ihtiyacınız var: bkz. kredi veren için kiralık mülk gelir tablosu, banka kredisi için mali tablolar ve SBA kredisi tabloları.