Thu hồi khấu hao khi bán nhà cho thuê và Form 4797

Thuế thu hồi khấu hao được tính thế nào khi tôi bán nhà cho thuê?

Thu hồi khấu hao (depreciation recapture) là thuế đánh trên phần lãi của bạn đến từ khấu hao bạn đã khấu trừ, hoặc lẽ ra có thể khấu trừ, trên nhà cho thuê. Với nhà cho thuê đã giữ hơn một năm, phần tương ứng với khấu hao của căn nhà bị đánh thuế tối đa 25%, còn phần lãi còn lại của căn nhà và đất là lãi vốn dài hạn (IRS Topic 409; Publication 544).

Việc thu hồi thành thu nhập thông thường áp dụng cho bất động sản được khấu hao nhanh hơn phương pháp đường thẳng hoặc có khoản khấu hao đặc biệt. Tòa nhà ở cho thuê đưa vào sử dụng sau năm 1986 nói chung được khấu hao theo đường thẳng trong 27,5 năm (Publication 527), và hướng dẫn Form 4797 loại nhóm tài sản đó ra khỏi quy tắc này. Các phần khác vẫn có thể bị thu hồi thành thu nhập thông thường: động sản như thảm và thiết bị gia dụng, tối đa bằng toàn bộ khấu hao đã khấu trừ, và các phần bất động sản được khấu hao nhanh hơn, đối với phần vượt so với phương pháp đường thẳng (phần còn lại vẫn nằm trong lớp 25%) (Publication 544).

Việc bán không còn đơn giản khi có bất kỳ điều nào sau đây:

• Bạn đã khấu trừ khấu hao bổ sung (bonus) hoặc khấu hao nhanh khác cho bất kỳ phần nào của tài sản, hoặc đã tách tài sản thành các phần có tuổi thọ ngắn hơn (nghiên cứu tách chi phí, cost segregation study).
• Bạn có khoản lỗ section 1231 ròng (lỗ trên tài sản cho thuê và tài sản kinh doanh giữ hơn một năm) trong năm năm trước đó. Khoản lãi ròng là thu nhập thông thường tối đa bằng các khoản lỗ đó (Publication 544).
• Bạn chưa bao giờ khấu trừ khấu hao, không chắc mình đã khấu trừ bao nhiêu, hoặc sổ sách của bạn không thể hiện giá mua, chi phí cải tạo và khấu hao.
• Nhà cho thuê đang trong hợp đồng mua bán hoặc sắp tất toán.
• Người mua là người thân hoặc pháp nhân của chính bạn.
• Bạn đang bán có chủ nhà cho vay, trao đổi tài sản, hoặc mang theo lỗ thụ động bị treo (mỗi trường hợp được nêu bên dưới).

Hãy chuẩn bị bảng kê tất toán lúc mua và lúc bán, hợp đồng mua bán và mọi giấy nợ hoặc thỏa thuận trao đổi, bảng khấu hao của từng năm, danh sách chi phí cải tạo có ghi ngày và số tiền, bảng kê tất toán khoản vay thế chấp, và mọi khoản lỗ thụ động được chuyển sang năm sau.

Việc trao đổi hoặc bán có chủ nhà cho vay phải được thiết lập trước khi tất toán: tiền bạn nhận trước khi có tài sản thay thế có thể biến giao dịch trao đổi thành giao dịch bán (Publication 544).

Lãi section 1250 chưa bị thu hồi là gì, và thuế suất cao nhất là bao nhiêu?

Lãi section 1250 chưa bị thu hồi là phần lãi dài hạn trên bất động sản đã khấu hao do khấu hao tạo ra, và thuế suất tối đa của khoản này là 25% (IRS Topic 409). Khoản này không được bao gồm phần lãi bị coi là thu nhập thông thường, và với tài sản section 1231 thì không được vượt quá lãi section 1231 ròng (Publication 544). Nhà cho thuê khai trên Form 8949 thì được tính trên cùng bảng tính nhưng không có giới hạn section 1231.

Số tiền là số nhỏ hơn giữa khấu hao đã được phép hoặc có thể được phép trên căn nhà và tổng lãi của căn nhà, trừ đi phần thu hồi thành thu nhập thông thường. Hãy ghi số tiền này ở Schedule D, line 19, bằng Unrecaptured Section 1250 Gain Worksheet trong hướng dẫn Schedule D.

Mức 25% là mức tối đa: Schedule D Tax Worksheet tính thuế trên lớp này cùng với phần thu nhập còn lại của bạn. Thuế suất lãi vốn dài hạn cao nhất là 20% áp dụng trên thu nhập chịu thuế $545.500 đối với người độc thân hoặc $613.700 đối với vợ chồng khai chung trong năm thuế này. Chủ hộ và vợ chồng khai riêng có các mức riêng (Revenue Procedure 2025-32).

Nếu tôi chưa bao giờ khấu trừ khấu hao thì có phải chịu thuế thu hồi khấu hao không?

Khoản thu hồi được tính trên khấu hao bạn có thể đã khấu trừ, dù bạn không khấu trừ gì. IRS nêu rằng bạn phải giảm giá gốc theo khấu hao lẽ ra bạn có thể khấu trừ, và nếu bạn không khấu trừ gì thì giảm theo toàn bộ số lẽ ra có thể khấu trừ (Publication 551).

Lãi section 1250 chưa bị thu hồi và phần thu hồi thành thu nhập thông thường đều dùng khấu hao "allowed or allowable" (đã được phép hoặc có thể được phép), nên bỏ qua khoản khấu trừ không làm bỏ qua lớp thuế (hướng dẫn Form 4797; hướng dẫn Schedule D). Nếu đã bỏ sót một số năm, cách sửa có form và thời hạn riêng: xem khấu hao bị bỏ sót trên nhà cho thuê.

Tôi tính lãi thế nào: giá bán, chi phí bán và giá gốc điều chỉnh?

Lãi là số tiền thực nhận (amount realized), trừ chi phí bán, trừ giá gốc tính thuế điều chỉnh (Publication 544).

1. Số tiền thực nhận. Tiền mặt, cộng giá trị của mọi thứ khác bạn nhận, cộng mọi khoản vay thế chấp hoặc nợ khác mà người mua nhận thay hoặc mà tài sản được bán kèm theo. Khoản vay thế chấp được tất toán khi đóng giao dịch là một phần của con số này, nên số tiền mặt bạn mang về không phải là lãi.
2. Chi phí bán. Trừ chúng khỏi số tiền thực nhận.
3. Giá gốc tính thuế điều chỉnh. Giá mua, cộng chi phí cải tạo có tác dụng hơn một năm, trừ khấu hao đã được phép hoặc có thể được phép (Publication 551).
4. Lãi hoặc lỗ. Bước 1, trừ bước 2, trừ bước 3.

Đất không thể khấu hao, nên hãy chia giá bán, chi phí bán và giá gốc giữa đất và căn nhà. Form 4797 khai căn nhà ở Part III và đất ở Part I (hướng dẫn Form 4797). Những dòng nào trong bảng kê tất toán được cộng vào giá gốc, và cách tách đất khỏi căn nhà, có trong bảng kê tất toán nhà cho thuê trong sổ sách.

Form nào dùng để khai việc bán: Form 4797, Form 8949 hay Schedule D?

Việc bán nhà cho thuê nói chung được khai trên Form 4797, với khoản lãi ròng chuyển sang Schedule D. Về mục đích section 1231, tài sản giữ để tạo ra tiền thuê nói chung được coi là tài sản dùng trong hoạt động kinh doanh (Publication 544).

Form 1099-S của bên thực hiện tất toán cho thấy tổng số tiền bán, và hướng dẫn Form 4797 yêu cầu bạn ghi số đó ở line 1a. Việc nhà cho thuê có đạt mức hoạt động kinh doanh hay không là câu hỏi về thực tế, và hướng dẫn không quyết định điều đó cho một căn nhà cụ thể. Nhà cho thuê không phải hoạt động kinh doanh là tài sản vốn khai trên Form 8949, chỉ phần thu hồi được tính ở Part III (hướng dẫn Form 4797).

Trong năm bán tôi phải làm gì: khấu hao cuối cùng và sổ sách?

Hãy tính khấu hao cho phần năm bạn sở hữu nhà cho thuê, rồi loại tài sản khỏi sổ sách và đối chiếu khoản lãi với các form thuế.

Trong năm bán, khấu hao chỉ là một phần của cả năm. Nhà ở cho thuê dùng quy ước giữa tháng (mid-month convention), tính tháng bán là nửa tháng (Publication 946). Việc bán vào ngày 2 tháng 3 được hưởng 2,5 tháng khấu hao của năm đó. Thiết bị gia dụng và đồ nội thất thì dùng quy ước nửa năm hoặc giữa quý (Publication 946).

Để chốt sổ sách:

1. Ghi tiền thuê và chi phí đến ngày tất toán.
2. Ghi việc bán theo bảng kê tất toán: tiền mặt nhận được, chi phí bán, khoản tất toán vay thế chấp và phần phân chia chi phí của người mua. Nếu người mua ký giấy nợ, hãy ghi đó là khoản phải thu và giảm dần khi tiền gốc về.
3. Loại đất, căn nhà, chi phí cải tạo và khấu hao lũy kế khỏi các tài khoản tài sản.
4. Chênh lệch là lãi hoặc lỗ trên sổ sách. Số này chỉ khớp với khoản lãi trên Form 4797, trước khi hoãn theo bán trả góp hoặc trao đổi, nếu sổ sách dùng cùng giá gốc và khấu hao với tờ khai. Nếu không khớp, hãy tìm hiểu lý do trước khi chuẩn bị tờ khai.
5. Hãy giữ bảng kê tất toán và bảng khấu hao. IRS yêu cầu bạn giữ hồ sơ lâu dài về khấu hao đã được phép hoặc có thể được phép (Publication 544).

Khoản lãi bị đánh thuế cho năm bán. Thuế được nộp theo từng kỳ trong năm, nên khoản lãi lớn có thể đòi hỏi thuế tạm tính trong năm đó và tiền phạt nếu nộp thiếu (IRS Topic 306); các ngày nộp có trong nộp thuế tạm tính hằng quý.

Tôi bán có chủ nhà cho vay: khoản thu hồi có được chia đều theo các kỳ thanh toán không?

Phần thu hồi thành thu nhập thông thường, như trên thiết bị gia dụng hoặc khấu hao nhanh, được khai toàn bộ trong năm bán, dù năm đó chưa nhận khoản thanh toán nào (Publication 537; Publication 544). Lớp khấu hao trên căn nhà khấu hao đường thẳng có thể dùng phương pháp bán trả góp, nhưng nó được lấy từ các khoản thanh toán đầu tiên: phần lãi trong mỗi khoản thanh toán được tính vào lớp này cho đến khi hết, nên khoản trả trước lớn có thể đưa toàn bộ lớp 25% vào năm bán (26 CFR 1.453-12; hướng dẫn Schedule D). Chỉ phần lãi vượt trên phần thu hồi thông thường mới dùng được phương pháp bán trả góp.

• Form 6252 khai việc bán mỗi năm, và khoản lãi của form này chuyển sang Form 4797 hoặc Schedule D.
• Chọn không dùng (electing out) nghĩa là khai toàn bộ khoản lãi trong năm bán, nộp chậm nhất vào hạn nộp tờ khai của năm bán, kể cả gia hạn (Publication 537).
• Khoản vay thế chấp mà người mua nhận thay được tính là một khoản thanh toán trong năm bán ở mức vượt quá giá gốc bán trả góp của bạn: giá gốc điều chỉnh cộng chi phí bán cộng mọi thu nhập thu hồi thông thường. Sau khi khấu hao thì điều này khá phổ biến, và có thể đưa phần lớn khoản lãi, kể cả lớp 25%, vào năm bán (Publication 537).
• Tiền lãi trên giấy nợ là thu nhập thông thường mỗi năm, tách biệt với khoản lãi khi bán. Nếu hợp đồng nêu tiền lãi quá thấp, một phần giá bán được coi là tiền lãi (Publication 537).
• Người mua là pháp nhân do bạn kiểm soát hoặc quỹ tín thác mà bạn hay vợ/chồng bạn là người thụ hưởng, cùng các bên liên quan khác, nói chung không được dùng phương pháp bán trả góp cho tài sản khấu hao; mọi khoản thanh toán được coi là đã nhận trong năm bán (Publication 537).

Trao đổi 1031 có hoãn được thuế không?

Việc trao đổi tài sản cùng loại đối với bất động sản dùng cho kinh doanh hoặc đầu tư, lấy bất động sản tương tự, có thể hoãn khoản lãi, kể cả lớp khấu hao. Tiền mặt, tài sản khác và khoản nợ được giảm mà bạn nhận khiến khoản lãi chịu thuế ngay, tối đa bằng số lãi. Khoản nợ được giảm là khoản nợ bên kia nhận thay, trừ khoản nợ bạn nhận và mọi khoản tiền mặt hay tài sản khác bạn thêm vào (hướng dẫn Form 8824). Chỉ bất động sản mới đủ điều kiện, nên đồ nội thất và động sản khác bán kèm nhà cho thuê nói chung bị đánh thuế như một giao dịch bán, kể cả phần thu hồi thành thu nhập thông thường trên chúng (IRS: trao đổi tài sản cùng loại; Publication 544).

Thời hạn lấy từ hướng dẫn Form 8824. Hai cái bẫy:

• Nếu bạn thực sự hoặc coi như đã nhận tiền bán trước khi nhận tài sản thay thế, giao dịch bị coi là bán, hoặc là trao đổi chịu thuế một phần nếu bạn chỉ nhận một phần (Publication 544). Việc trao đổi nói chung được thiết lập trước khi hoàn tất bán, và ai giữ tiền bán sẽ quyết định việc chuyển nhượng có được coi là bán hay không.
• Tài sản giữ chủ yếu để bán không đủ điều kiện, và tài sản tại Hoa Kỳ không cùng loại với tài sản ở nước ngoài (IRS: trao đổi tài sản cùng loại).

Hoãn thuế không phải là được tha thuế. Tài sản thay thế nói chung nhận giá gốc của tài sản cũ, và khoản lãi được ghi nhận khi sau này bạn bán mà không trao đổi tiếp (Publication 544). Nếu một bên trong cuộc trao đổi với bên liên quan chuyển nhượng tài sản trong vòng 2 năm, việc hoãn thuế nói chung chấm dứt (hướng dẫn Form 8824). Với việc trao đổi vào một syndication hoặc quỹ opportunity zone, xem hướng dẫn về 1031 và opportunity zone.

Thuế thu nhập từ đầu tư ròng có áp dụng cho khoản lãi không?

Có thể. Lãi từ việc bán nhà cho thuê là thu nhập đầu tư ròng, trừ khi nhà cho thuê là hoạt động kinh doanh không thụ động, và thuế chỉ áp dụng trên một mức thu nhập ngưỡng (IRS Topic 559).

Thuế là 3,8% của số nhỏ hơn giữa thu nhập đầu tư ròng và phần thu nhập tổng điều chỉnh đã sửa đổi vượt quá $200.000 (độc thân hoặc chủ hộ), $250.000 (vợ chồng khai chung hoặc người phối ngẫu còn sống đủ điều kiện) hoặc $125.000 (vợ chồng khai riêng).

Với loại thuế này, nhà cho thuê là hoạt động thụ động dù bạn làm việc nhiều trên đó, với một số ngoại lệ hạn chế. Khoản lãi không phải thu nhập đầu tư ròng khi nhà cho thuê là hoạt động kinh doanh theo section 162 và không thụ động đối với bạn, ví dụ với chuyên gia bất động sản (real estate professional) tham gia thực chất. Chuyên gia bất động sản đáp ứng mức an toàn (hơn 500 giờ trong mỗi hoạt động cho thuê trong năm bán, hoặc trong 5 của 10 năm trước) nằm ngoài loại thuế này đối với khoản lãi. Chỉ là chuyên gia bất động sản thì chưa đủ: nhà cho thuê cũng phải là hoạt động kinh doanh (hướng dẫn Form 8960). Form 8960 tính thuế này. Thuế này tách biệt với các mức thuế suất lãi vốn ở trên. Về phần tiền thuê của loại thuế này, xem thuế nhà cho thuê.

Điều gì xảy ra với lỗ thụ động bị treo khi tôi bán?

Lỗ thụ động bị treo (suspended passive losses) nói chung được cho phép toàn bộ trong năm bạn bán toàn bộ phần lợi ích của mình trong nhà cho thuê (Publication 925). Khi đó chúng bù trừ thu nhập khác, không chỉ khoản lãi từ nhà cho thuê.

Có ba điều kiện:

• Bạn chuyển nhượng toàn bộ phần lợi ích của mình trong hoạt động thụ động. Nếu bạn gộp nhiều nhà cho thuê thành một hoạt động, bán một căn nói chung không giải phóng các khoản lỗ của hoạt động đó, trừ khi bạn chứng minh được các khoản lỗ gắn với phần đã bán (Publication 925).
• Giao dịch ghi nhận toàn bộ lãi hoặc lỗ đã thực hiện, nên việc trao đổi tài sản cùng loại có hoãn lãi không giải phóng các khoản lỗ.
• Người mua không phải là bên liên quan với bạn.

Trong bán trả góp, các khoản lỗ được giải phóng theo tỷ lệ với khoản lãi được ghi nhận mỗi năm (Publication 925). Lỗ vốn từ việc bán trước tiên bù trừ lãi vốn. Lỗ vốn ròng còn lại sau đó giảm thu nhập khác tối đa $3.000 mỗi năm ($1.500 nếu vợ chồng khai riêng), phần còn lại chuyển sang năm sau.

Nếu tôi bán nhà cho thuê bị lỗ thì sao?

Khoản lỗ trên bất động sản cho thuê giữ hơn một năm nói chung là khoản lỗ section 1231, khai ở Part I của Form 4797. Lỗ section 1231 ròng là lỗ thông thường (Publication 544).

• Khấu hao làm giảm giá gốc, nên bán thấp hơn giá bạn đã trả vẫn có thể tạo ra khoản lãi chịu thuế.
• Nếu nhà cho thuê không phải là hoạt động kinh doanh, khoản lỗ là lỗ vốn. Nó bù trừ lãi vốn, rồi tối đa $3.000 thu nhập khác mỗi năm ($1.500 nếu vợ chồng khai riêng) (IRS Topic 409).
• Form 8582 đi trước. Form này cho thấy được cho phép bao nhiêu lỗ thụ động trước khi khoản lỗ được ghi vào Form 4797 (hướng dẫn Form 4797). Bán toàn bộ phần lợi ích của bạn trong hoạt động thụ động cho người mua không liên quan trong một giao dịch chịu thuế đầy đủ sẽ giải phóng các khoản lỗ thụ động bị treo (xem ở trên).
• Nhà từng là nhà ở rồi chuyển thành nhà cho thuê: khoản lỗ được khấu trừ bắt đầu từ số nhỏ hơn giữa giá gốc điều chỉnh và giá trị thị trường hợp lý vào ngày nhà trở thành nhà cho thuê, điều chỉnh theo chi phí cải tạo và khấu hao sau đó (Publication 544).
• Khoản lỗ khi bán cho bên liên quan không được khấu trừ (Publication 544).

Ví dụ

Mọi số tiền tính bằng đô la Hoa Kỳ và mang tính minh họa. Các ví dụ bỏ qua thuế tiểu bang và thuế thu nhập từ đầu tư ròng.

Bán nhà đã khấu hao

Một chủ nhà mua nhà cho thuê với giá US$300.000: US$60.000 cho đất và US$240.000 cho căn nhà. Tổng khấu hao đã khấu trừ là US$60.000. Nhà được bán với giá US$450.000 và chi phí bán là US$27.000. Giả định căn nhà chiếm ít nhất US$60.000 trong khoản lãi.

Lớp US$60.000 bị đánh thuế tối đa 25%, tức tối đa US$15.000. Phần US$123.000 bị đánh thuế 0%, 15% hoặc 20%, tùy thu nhập.

Khấu hao chưa bao giờ được khấu trừ

Một chủ nhà cho thuê một căn nhà trong 8 năm và chưa bao giờ khấu trừ khấu hao trên căn nhà trị giá US$240.000. Mỗi năm có thể được khấu trừ khoảng US$8.700 (US$240.000 chia 27,5 năm), tổng cộng khoảng US$70.000. Giá gốc điều chỉnh của căn nhà là US$170.000, không phải US$240.000. Nếu phần của căn nhà trong giá bán ròng là US$300.000, khoản lãi là US$130.000, trong đó US$70.000 nằm ở lớp khấu hao, như thể đã khấu trừ.

Bán có chủ nhà cho vay

Một chủ nhà bán với giá US$400.000: trả trước US$100.000 và giấy nợ US$300.000 trả trong 10 năm. Khấu hao đã khấu trừ là US$50.000 và tổng lãi là US$200.000, bỏ qua chi phí bán và tiền lãi vay. Một nửa mỗi đô la tiền gốc nhận được là lãi.

• Năm bán: khoản trả trước US$100.000 mang US$50.000 tiền lãi. Hướng dẫn nói chung coi toàn bộ khoản đó là lãi section 1250 chưa bị thu hồi, nên toàn bộ lớp khấu hao được khai trong năm bán.
• Các năm sau: US$150.000 lãi còn lại đến cùng với các khoản trả theo giấy nợ, dưới dạng lãi vốn dài hạn.
• Thiết bị gia dụng: nếu thiết bị gia dụng không còn giá gốc và được bán riêng với giá US$5.000, ngoài US$400.000, thì US$5.000 đó là thu nhập thông thường trong năm bán, dù người mua chưa trả. Các con số bất động sản ở trên không đổi.

Trường hợp của bạn có khác không?

• Tài sản đang trong hợp đồng, đang vay thế chấp hoặc đang trao đổi, hoặc lịch sử khấu hao chưa rõ: giá gốc, số tiền thu hồi, các form và khoản thuế cần để dành phụ thuộc vào hồ sơ, và việc trao đổi được sắp xếp trước khi tất toán. Hãy nhờ hỗ trợ về thuế cá nhân khi các lựa chọn đó còn mở.
• Bạn chưa bao giờ khấu trừ khấu hao: xem khấu hao bị bỏ sót trên nhà cho thuê.
• Sổ sách nhà cho thuê của bạn bị chậm, hoặc bảng kê tất toán và sổ sách không khớp: nếu không có chúng thì không thể chứng minh giá gốc và khấu hao. Xem bù lại sổ sách nhà cho thuê và bảng kê tất toán nhà cho thuê trong sổ sách, và nhờ hỗ trợ ghi sổ kế toán.
• Nhà cho thuê từng là nhà ở của bạn, hoặc bạn dọn vào ở trước khi bán: khoản loại trừ khi bán nhà ở không che được phần lãi bằng khấu hao đã khấu trừ sau ngày 6 tháng 5 năm 1997 (Publication 523). Khoản loại trừ và các năm cho thuê có trong hướng dẫn về khoản loại trừ khi bán nhà ở.
• Bạn thừa kế hoặc được tặng nhà cho thuê: giá gốc của nhà cho thuê thừa kế nói chung là giá trị thị trường hợp lý tại ngày mất (hoặc ngày định giá thay thế), nên khấu hao của chủ cũ không chuyển sang bạn. Nhà cho thuê được tặng thì khác: bạn nói chung giữ giá gốc của người tặng, vốn đã phản ánh khấu hao của họ (Publication 551). Hãy nhờ hỗ trợ về thuế cá nhân trước khi bán.
• Nhà cho thuê do LLC hoặc hợp danh nắm giữ: xem nhà cho thuê trong LLC.
• Chủ sở hữu không phải công dân hoặc người cư trú Hoa Kỳ: việc khấu trừ thuế khi bán được nêu trong chủ nhà cho thuê không cư trú.
• Bạn sống ở Canada hoặc nước khác, hoặc việc bán cũng bị đánh thuế ở đó: mỗi nước có quy tắc riêng về khoản lãi, và các khoản tín thuế phải khớp nhau. Xem trao đổi nhà cho thuê tại Hoa Kỳ và nhờ hỗ trợ về thuế xuyên biên giới.
• Thiếu các tờ khai những năm trước: xem bù lại các tờ khai chưa nộp.
• Nhà cho thuê ở Canada: xem bán nhà cho thuê tại Canada.
• Bạn muốn xem bức tranh rộng hơn về nhà cho thuê: xem thuế nhà cho thuê. Tiểu bang có thể đánh thuế khoản lãi theo cách khác, nên hãy kiểm tra cả sở thuế vụ tiểu bang của bạn.