Recaptura de depreciação na venda de imóvel alugado e Form 4797

Como a recaptura de depreciação é tributada quando vendo um imóvel alugado?

A recaptura de depreciação é o imposto sobre a parte do seu ganho que vem da depreciação que você deduziu, ou poderia ter deduzido, no imóvel alugado. Para um imóvel alugado mantido por mais de um ano, a camada que corresponde à depreciação do edifício é tributada a no máximo 25%, e o restante do ganho do edifício e do terreno é ganho de capital de longo prazo (IRS Topic 409; Publication 544).

A recaptura como renda ordinária vale para imóveis depreciados mais rápido que pelo método linear ou com uma depreciação especial. Um edifício residencial alugado colocado em uso depois de 1986 é, em geral, depreciado pelo método linear ao longo de 27,5 anos (Publication 527), e as instruções do Form 4797 excluem essa classe de bens dessa regra. Outras partes ainda podem gerar recaptura como renda ordinária: bens pessoais, como carpete e eletrodomésticos, até toda a depreciação deduzida, e partes do imóvel depreciadas mais rápido, pelo excesso sobre o método linear (o restante fica na camada de 25%) (Publication 544).

Uma venda deixa de ser simples quando qualquer um destes pontos se aplica:

• Você pediu depreciação especial (bonus) ou outra depreciação acelerada em qualquer parte do imóvel, ou o dividiu em partes de vida mais curta (um estudo de segregação de custos).
• Você teve prejuízos líquidos da seção 1231 (prejuízos em imóveis alugados e bens do negócio mantidos por mais de um ano) nos cinco anos anteriores. O ganho líquido é renda ordinária até o valor desses prejuízos (Publication 544).
• Você nunca deduziu depreciação, não tem certeza do que deduziu, ou a sua escrituração contábil não mostra o custo, as melhorias e a depreciação.
• O imóvel alugado está sob contrato ou perto do fechamento.
• O comprador é um parente ou a sua própria entidade.
• Você vai financiar a venda diretamente, fazer uma permuta ou tem prejuízos passivos suspensos (cada caso está abaixo).

Reúna os demonstrativos de fechamento (closing statements) da compra e da venda, o contrato de venda e qualquer nota ou acordo de permuta, o cronograma de depreciação de todos os anos, uma lista datada das melhorias com os custos, o extrato de quitação do financiamento e quaisquer prejuízos passivos acumulados.

Uma permuta ou um financiamento direto é montado antes do fechamento: o dinheiro que você recebe antes do imóvel substituto pode transformar uma permuta em venda (Publication 544).

O que é o ganho da seção 1250 não recapturado e qual é a alíquota máxima?

O ganho da seção 1250 não recapturado é a parte do ganho de longo prazo em imóvel depreciado que se deve à depreciação, e a sua alíquota máxima é de 25% (IRS Topic 409). Ele não pode incluir ganho tratado como renda ordinária e, para bens da seção 1231, não pode exceder o ganho líquido da seção 1231 (Publication 544). O imóvel alugado informado no Form 8949 é calculado na mesma planilha, sem o limite da seção 1231.

O valor é o menor entre a depreciação permitida ou permitível (allowed or allowable) do edifício e o ganho total do edifício, menos qualquer recaptura ordinária. Informe-o na linha 19 do Schedule D, usando a planilha Unrecaptured Section 1250 Gain Worksheet nas instruções do Schedule D.

Os 25% são um máximo: a planilha Schedule D Tax Worksheet calcula o imposto dessa camada junto com o resto da sua renda. A alíquota máxima de ganho de capital de longo prazo de 20% se aplica acima de uma renda tributável de US$545.500 para solteiros ou US$613.700 para declaração conjunta neste ano fiscal. O chefe de família e o casado com declaração separada têm limites próprios (Revenue Procedure 2025-32).

Devo recaptura de depreciação se nunca deduzi depreciação?

A recaptura é calculada sobre a depreciação que você poderia ter deduzido, mesmo que não tenha deduzido nada. O IRS diz para reduzir o custo-base (basis) pela depreciação que você poderia ter deduzido e, se você não deduziu nenhuma, pelo valor total que poderia ter deduzido (Publication 551).

O ganho da seção 1250 não recapturado e a recaptura ordinária usam a depreciação “permitida ou permitível” (allowed or allowable), então deixar de pedir a dedução não elimina essa camada de imposto (instruções do Form 4797; instruções do Schedule D). Se anos foram esquecidos, a correção tem formulários e prazos próprios: veja depreciação esquecida em um imóvel alugado.

Como calculo o ganho: preço de venda, custos de venda e custo-base ajustado?

O ganho é o valor da venda (amount realized), menos as despesas de venda, menos o custo-base ajustado (Publication 544).

1. Valor da venda (amount realized). O dinheiro, mais o valor de qualquer outra coisa que você receba, mais qualquer financiamento ou outra dívida que o comprador assuma ou com a qual o imóvel seja vendido. O financiamento quitado no fechamento faz parte desse valor, então o dinheiro com que você sai não é o ganho.
2. Despesas de venda. Subtraia-as do valor da venda.
3. Custo-base ajustado. O custo, mais as melhorias que duram mais de um ano, menos a depreciação permitida ou permitível (Publication 551).
4. Ganho ou prejuízo. Etapa 1, menos etapa 2, menos etapa 3.

O terreno não pode ser depreciado, então divida o preço, os custos de venda e o custo-base entre terreno e edifício. O Form 4797 informa o edifício na Parte III e o terreno na Parte I (instruções do Form 4797). Quais linhas do demonstrativo de fechamento entram no custo-base e como separar terreno e edifício estão em demonstrativos de fechamento de imóveis alugados na escrituração.

Quais formulários informam a venda: Form 4797, Form 8949 e Schedule D?

A venda de um imóvel alugado costuma ser informada no Form 4797, com o ganho líquido levado ao Schedule D. Para fins da seção 1231, o imóvel mantido para gerar aluguel costuma ser tratado como usado em um negócio (Publication 544).

O Form 1099-S do agente de fechamento mostra o valor bruto recebido, e as instruções do Form 4797 mandam informá-lo na linha 1a. Se um imóvel alugado chega ao nível de um negócio é uma questão de fatos, e as instruções não a resolvem para um imóvel específico. O imóvel alugado que não é um negócio é um bem de capital informado no Form 8949, com só a recaptura calculada na Parte III (instruções do Form 4797).

O que fazer no ano da venda: última depreciação e escrituração?

Deduza a depreciação pela parte do ano em que você teve o imóvel alugado, depois retire o imóvel da escrituração e relacione o ganho aos formulários fiscais.

No ano da venda, a depreciação é só uma parte do ano inteiro. Um imóvel residencial alugado usa a convenção de meio de mês (mid-month), que conta o mês da venda como meio mês (Publication 946). Uma venda em 2 de março dá direito a 2,5 meses de depreciação daquele ano. Eletrodomésticos e móveis usam, em vez disso, a convenção de meio ano ou de meio trimestre (Publication 946).

Para encerrar a escrituração:

1. Lance o aluguel e as despesas até a data do fechamento.
2. Registre a venda a partir do demonstrativo de fechamento: dinheiro recebido, custos de venda, quitação do financiamento e a parte do comprador nos rateios. Se o comprador assinar uma nota, registre-a como conta a receber e reduza-a conforme o principal for recebido.
3. Retire das contas de ativos os custos do terreno, do edifício e das melhorias, e a depreciação acumulada.
4. A diferença é o ganho ou prejuízo contábil. Ela só bate com o ganho do Form 4797, antes de qualquer diferimento por venda parcelada ou permuta, se a escrituração tinha o mesmo custo-base e a mesma depreciação da declaração. Se não bater, descubra o motivo antes de preparar a declaração.
5. Guarde os demonstrativos de fechamento e o cronograma de depreciação. O IRS manda guardar registros permanentes da depreciação permitida ou permitível (Publication 544).

O ganho é tributado no ano da venda. O imposto é pago ao longo do ano, então um ganho grande pode exigir pagamentos estimados naquele ano e multa se ficarem abaixo do necessário (IRS Topic 306); as datas estão em pagamentos trimestrais de imposto estimado.

Vou financiar a venda diretamente: a recaptura é diluída ao longo dos pagamentos?

A recaptura ordinária, como a de eletrodomésticos ou de depreciação acelerada, é toda informada no ano da venda, mesmo que nenhum pagamento chegue naquele ano (Publication 537; Publication 544). A camada de depreciação de um edifício depreciado pelo método linear pode usar o método parcelado, mas ela sai dos primeiros pagamentos: o ganho de cada pagamento conta para essa camada até ela se esgotar, então uma entrada grande pode trazer toda a camada de 25% para o ano da venda (26 CFR 1.453-12; instruções do Schedule D). Só o ganho acima da recaptura ordinária pode usar o método parcelado.

• O Form 6252 informa a venda a cada ano, e o ganho dele vai para o Form 4797 ou o Schedule D.
• Optar por não usar o método parcelado significa informar todo o ganho no ano da venda, com entrega até a data de vencimento da declaração do ano da venda, incluindo prorrogações (Publication 537).
• O financiamento que o comprador assume conta como pagamento no ano da venda na medida em que excede o seu custo-base da venda parcelada: custo-base ajustado, mais custos de venda, mais qualquer renda de recaptura ordinária. Depois da depreciação, isso é comum, e pode trazer grande parte do ganho, inclusive a camada de 25%, para o ano da venda (Publication 537).
• Os juros da nota são renda ordinária a cada ano, separados do ganho. Se o contrato indicar juros baixos demais, parte do preço é tratada como juros (Publication 537).
• Um comprador que seja uma entidade controlada por você ou um trust do qual você ou seu cônjuge se beneficie, entre outras pessoas relacionadas, em geral não pode usar o método parcelado para bens depreciáveis; todos os pagamentos são tratados como recebidos no ano da venda (Publication 537).

Uma permuta 1031 pode adiar o imposto?

Uma permuta de bens da mesma natureza de um imóvel mantido para negócio ou investimento por outro imóvel assim pode adiar o ganho, inclusive a camada de depreciação. Dinheiro, outros bens e a redução de dívida que você recebe tornam o ganho tributável agora, até o valor do ganho. A redução de dívida é a dívida que a outra parte assume, menos a dívida que você assume e qualquer dinheiro ou outro bem que você acrescenta (instruções do Form 8824). Só imóveis se qualificam, então móveis e outros bens pessoais vendidos com o imóvel alugado são, em geral, tributados como venda, inclusive com a recaptura ordinária sobre eles (IRS: permutas de bens da mesma natureza; Publication 544).

Os prazos vêm das instruções do Form 8824. Duas armadilhas:

• Se você receber, de fato ou presumidamente, o dinheiro da venda antes de receber o imóvel substituto, a operação é tratada como venda, ou como permuta parcialmente tributável se você receber só parte dele (Publication 544). Em geral, a permuta é montada antes do fechamento da venda, e quem guarda o dinheiro da venda decide se a transferência conta como venda.
• O imóvel mantido principalmente para venda não se qualifica, e imóveis dos EUA não são da mesma natureza que imóveis no exterior (IRS: permutas de bens da mesma natureza).

Adiar não é perdoar. O imóvel substituto em geral herda o custo-base do antigo, e o ganho é reconhecido quando você o vender mais tarde sem outra permuta (Publication 544). Se qualquer parte de uma permuta com uma parte relacionada alienar o imóvel em até 2 anos, o diferimento em geral termina (instruções do Form 8824). Para permutas em uma syndication ou em um fundo de opportunity zone, veja o guia da permuta 1031 e do fundo de opportunity zone.

O imposto sobre renda líquida de investimentos se aplica ao ganho?

Pode se aplicar. O ganho da venda de um imóvel alugado é renda líquida de investimentos, a menos que o imóvel seja um negócio não passivo, e o imposto só se aplica acima de um limite de renda (IRS Topic 559).

O imposto é de 3,8% do menor valor entre a renda líquida de investimentos e o montante em que a renda bruta ajustada modificada excede $200.000 (solteiro ou chefe de família), $250.000 (casado com declaração conjunta ou cônjuge sobrevivente qualificado) ou $125.000 (casado com declaração separada).

Para esse imposto, o imóvel alugado é passivo mesmo que você trabalhe muito nele, com poucas exceções. O ganho não é renda líquida de investimentos quando o imóvel é um negócio da seção 162 e é não passivo para você, por exemplo para um profissional do setor imobiliário (real estate professional) que participa de forma material. O profissional do setor imobiliário que atende ao critério de proteção (mais de 500 horas em cada atividade de aluguel no ano da venda, ou em 5 dos 10 anos anteriores) fica fora do imposto sobre o ganho. Ser profissional do setor imobiliário não basta: o imóvel alugado também precisa ser um negócio (instruções do Form 8960). O Form 8960 calcula o imposto. Ele é separado das alíquotas de ganho de capital acima. Para o lado do aluguel desse imposto, veja impostos sobre imóveis alugados.

O que acontece com os prejuízos passivos suspensos quando eu vendo?

Os prejuízos passivos suspensos costumam ser permitidos por inteiro no ano em que você vende toda a sua participação no imóvel alugado (Publication 925). Eles então compensam outras rendas, não só o ganho do imóvel.

Valem três condições:

• Você aliena toda a sua participação na atividade passiva. Se você agrupou vários imóveis alugados como uma só atividade, vender um deles em geral não libera os prejuízos da atividade, a menos que você consiga provar os prejuízos ligados à parte vendida (Publication 925).
• A operação reconhece todo o ganho ou prejuízo realizado, então uma permuta de bens da mesma natureza que adia o ganho não libera os prejuízos.
• O comprador não é parte relacionada a você.

Em uma venda parcelada, os prejuízos são liberados na proporção do ganho reconhecido a cada ano (Publication 925). O prejuízo de capital na venda primeiro compensa ganhos de capital. Qualquer prejuízo de capital líquido então reduz outras rendas em até $3.000 por ano ($1.500 se casado com declaração separada), e o restante é levado para os anos seguintes.

E se eu vender o imóvel alugado com prejuízo?

O prejuízo em imóvel alugado mantido por mais de um ano é, em geral, um prejuízo da seção 1231, informado na Parte I do Form 4797. O prejuízo líquido da seção 1231 é um prejuízo ordinário (Publication 544).

• A depreciação reduz o custo-base, então uma venda por menos do que você pagou ainda pode gerar ganho tributável.
• Se o imóvel alugado não é um negócio, o prejuízo é de capital. Ele compensa ganhos de capital e depois até $3.000 de outras rendas por ano ($1.500 se casado com declaração separada) (IRS Topic 409).
• O Form 8582 vem primeiro. Ele mostra quanto do prejuízo passivo é permitido antes de o prejuízo ir para o Form 4797 (instruções do Form 4797). Vender toda a sua participação na atividade passiva a um comprador não relacionado, em uma venda totalmente tributável, libera os prejuízos passivos suspensos (acima).
• Uma antiga residência transformada em imóvel alugado: o prejuízo dedutível parte do menor valor entre o custo-base ajustado e o valor justo de mercado no dia em que virou imóvel alugado, ajustado por melhorias e depreciação posteriores (Publication 544).
• O prejuízo em uma venda a uma parte relacionada não é dedutível (Publication 544).

Exemplo

Todos os valores estão em dólares americanos e são ilustrativos. Eles ignoram o imposto estadual e o imposto sobre renda líquida de investimentos.

Venda com depreciação deduzida

Um proprietário comprou um imóvel para alugar por US$300.000: US$60.000 pelo terreno e US$240.000 pelo edifício. A depreciação deduzida soma US$60.000. O imóvel é vendido por US$450.000, com US$27.000 de custos de venda. Presuma que o edifício contém pelo menos US$60.000 do ganho.

A camada de US$60.000 é tributada a no máximo 25%, ou até US$15.000. Os US$123.000 são tributados a 0%, 15% ou 20%, conforme a renda.

Depreciação nunca deduzida

Um proprietário alugou uma casa por 8 anos e nunca pediu depreciação sobre o edifício de US$240.000. Cerca de US$8.700 por ano eram permitidos (US$240.000 ao longo de 27,5 anos), aproximadamente US$70.000 no total. O custo-base ajustado do edifício é de US$170.000, não US$240.000. Se a parte do edifício no preço líquido da venda é de US$300.000, o ganho é de US$130.000, e US$70.000 dele estão na camada de depreciação, como se a dedução tivesse sido feita.

Venda com financiamento direto

Um proprietário vende por US$400.000: US$100.000 de entrada e uma nota de US$300.000 paga em 10 anos. A depreciação deduzida é de US$50.000 e o ganho total é de US$200.000, sem contar custos de venda e juros. Metade de cada dólar de principal recebido é ganho.

• Ano da venda: a entrada de US$100.000 carrega US$50.000 de ganho. As instruções em geral tratam tudo isso como ganho da seção 1250 não recapturado, então toda a camada de depreciação é informada no ano da venda.
• Anos seguintes: os outros US$150.000 de ganho chegam com os pagamentos da nota, como ganho de capital de longo prazo.
• Eletrodomésticos: se os eletrodomésticos não têm mais custo-base e são vendidos separadamente por US$5.000, além dos US$400.000, esses US$5.000 são renda ordinária no ano da venda, mesmo que o comprador ainda não os tenha pago. Os valores do imóvel acima não mudam.

E no seu caso?

• O imóvel está sob contrato, financiado ou em permuta, ou o histórico de depreciação não está claro: o custo-base, o valor da recaptura, os formulários e o imposto a reservar dependem do dossiê, e a permuta é montada antes do fechamento. Procure ajuda com imposto de pessoa física enquanto essas escolhas ainda estão abertas.
• Você nunca deduziu depreciação: veja depreciação esquecida em um imóvel alugado.
• A escrituração do seu imóvel alugado está atrasada, ou o demonstrativo de fechamento e a escrituração não conciliam: sem eles, não é possível provar o custo-base e a depreciação. Veja como atualizar a escrituração de imóveis alugados e demonstrativos de fechamento de imóveis alugados na escrituração, e procure ajuda com escrituração contábil.
• O imóvel alugado já foi a sua casa, ou você se mudou para ele antes de vender: a exclusão do ganho na venda da residência não protege a parte do ganho igual à depreciação deduzida depois de 6 de maio de 1997 (Publication 523). A exclusão e os anos de aluguel estão no guia da exclusão do ganho na venda da residência.
• Você herdou ou ganhou o imóvel alugado: o custo-base de um imóvel alugado herdado costuma ser o valor justo de mercado na data do falecimento (ou na data de avaliação alternativa), então a depreciação do proprietário anterior não passa para você. O imóvel recebido por doação é diferente: em geral você mantém o custo-base de quem doou, que já reflete a depreciação dessa pessoa (Publication 551). Procure ajuda com imposto de pessoa física antes de vender.
• O imóvel alugado está em uma LLC ou sociedade de pessoas: veja imóvel alugado em uma LLC.
• O proprietário não é cidadão nem residente dos EUA: a retenção sobre a venda está em proprietários não residentes de imóveis alugados.
• Você mora no Canadá ou em outro país, ou a venda também é tributada lá: cada país tem suas próprias regras para o ganho, e os créditos precisam se alinhar. Veja permuta de um imóvel alugado nos EUA e procure ajuda com impostos entre países.
• Faltam declarações de anos anteriores: veja como regularizar declarações não entregues.
• O imóvel alugado fica no Canadá: veja venda de um imóvel alugado no Canadá.
• Você quer o quadro mais amplo do aluguel: veja impostos sobre imóveis alugados. Um estado pode tributar o ganho de outra forma, então confira também o departamento de receita do seu estado.