لمن هذا الدليل
- الأفراد في الولايات المتحدة الذين يبيعون منزلًا أو شقة أو مبنى صغيرًا مؤجَّرًا امتلكوه أكثر من سنة
- ملّاك العقارات الذين لديهم تمويل من المالك، أو تبادل 1031، أو خسارة، أو خسائر سلبية معلّقة
غير مشمول هنا
- بيع منزل سكنت فيه يومًا، واستثناء بيع المنزل
- العقارات المؤجَّرة المملوكة عبر شراكة أو LLC متعددة الأعضاء أو شركة، والأجانب الذين يبيعون عقارًا أمريكيًا
- ضريبة دخل الولاية، والبيع للأقارب خارج القواعد المذكورة هنا، والعقارات المؤجَّرة التي بدأ استخدامها قبل 1987، والعقارات المؤجَّرة في كندا
كيف تُفرض الضريبة على استرداد الإهلاك عند بيع عقار مؤجَّر؟
استرداد الإهلاك هو الضريبة على الجزء من مكسبك الناتج عن الإهلاك الذي أخذته على العقار المؤجَّر، أو كان بإمكانك أخذه. وفي عقار مؤجَّر مملوك أكثر من سنة واحدة، تُفرض على الطبقة المقابلة لإهلاك المبنى ضريبة بحد أقصى 25%، وباقي مكسب المبنى والأرض مكسب رأسمالي طويل الأجل (IRS الموضوع 409؛ المنشور 544).
| جزء المكسب | كيف يُفرض عليه |
|---|---|
| مكسب المبنى حتى الإهلاك الذي أخذته أو كان بإمكانك أخذه | مكسب المادة 1250 غير المسترد، بحد أقصى 25% |
| باقي مكسب المبنى، وكل مكسب الأرض | مكسب رأسمالي طويل الأجل بمعدل 0% أو 15% أو 20%، بحسب الدخل الخاضع للضريبة |
| الأجهزة والسجاد والأثاث: المكسب حتى حدود إهلاكها | دخل عادي |
| أي مكسب على عقار مؤجَّر مملوك سنة أو أقل | معدلات الدخل العادي |
يسري استرداد الدخل العادي على العقارات التي أُهلكت أسرع من القسط الثابت أو بمخصص إهلاك خاص. والمبنى السكني المؤجَّر الذي بدأ استخدامه بعد 1986 يُهلك عمومًا بالقسط الثابت على مدى 27.5 سنة (المنشور 527)، وتستثني تعليمات النموذج 4797 هذه الفئة من العقارات منه. ومع ذلك قد تُسترد أجزاء أخرى كدخل عادي: الممتلكات الشخصية مثل السجاد والأجهزة، حتى كل الإهلاك المأخوذ، وأجزاء العقار التي أُهلكت أسرع، بقدر الزيادة على القسط الثابت (ويبقى الباقي في طبقة 25%) (المنشور 544).
لا يكون البيع بسيطًا إذا انطبق أي مما يلي:
- طالبت بإهلاك إضافي أو متسارع آخر على أي جزء من العقار، أو قسّمته إلى أجزاء أقصر عمرًا (دراسة فصل التكاليف، cost segregation).
- كانت لديك خسائر صافية في المادة 1231 (خسائر العقارات المؤجَّرة وعقارات النشاط المملوكة أكثر من سنة) خلال خمس سنوات السابقة. والمكسب الصافي دخل عادي حتى حدود تلك الخسائر (المنشور 544).
- لم تأخذ إهلاكًا قط، أو لست متأكدًا مما أخذته، أو لا تستطيع دفاترك إظهار التكلفة والتحسينات والإهلاك.
- العقار المؤجَّر تحت عقد بيع أو على وشك الإقفال.
- المشتري قريب لك أو كيان تملكه.
- أنت تمول البيع بنفسك، أو تجري تبادلًا، أو لديك خسائر سلبية معلّقة (كل منها أدناه).
اجمع كشفي الإقفال للشراء والبيع، وعقد البيع وأي سند أو اتفاقية تبادل، وجدول الإهلاك لكل سنة، وقائمة مؤرَّخة بالتحسينات وتكاليفها، وكشف سداد القرض، وأي خسائر سلبية مرحَّلة.
يُرتَّب التبادل أو تمويل المالك قبل الإقفال: فالمال الذي تتلقاه قبل العقار البديل قد يحوّل التبادل إلى بيع (المنشور 544).
ما مكسب المادة 1250 غير المسترد، وما أعلى معدل له؟
مكسب المادة 1250 غير المسترد هو الجزء من المكسب طويل الأجل على العقار المُهلَك الذي يعود إلى الإهلاك، وأقصى معدل له 25% (IRS الموضوع 409). ولا يجوز أن يشمل مكسبًا يُعامل دخلًا عاديًا، وفي ممتلكات المادة 1231 لا يجوز أن يزيد على صافي مكسب المادة 1231 (المنشور 544). أما العقار المؤجَّر المبلَّغ عنه في النموذج 8949 بدلًا من ذلك فيُحسب بورقة الحساب نفسها دون حد المادة 1231.
المبلغ هو الأقل بين الإهلاك المسموح أو القابل للسماح على المبنى وإجمالي مكسب المبنى، ناقصًا أي استرداد عادي. أدرجه في Schedule D، السطر 19، باستخدام ورقة حساب مكسب المادة 1250 غير المسترد في تعليمات Schedule D.
رقم 25% حد أقصى: فورقة ضريبة Schedule D (Schedule D Tax Worksheet) تحسب الضريبة على هذه الطبقة مع باقي دخلك. ويسري أعلى معدل للمكسب الرأسمالي طويل الأجل، وهو 20%، فوق دخل خاضع للضريبة قدره $545,500 للأعزب أو $613,700 لمن يقدّمون إقرارًا مشتركًا في هذه السنة الضريبية. ولرب الأسرة وللمتزوج الذي يقدّم إقرارًا منفصلًا حدودهما الخاصة (Revenue Procedure 2025-32).
هل أدين باسترداد الإهلاك إذا لم آخذ إهلاكًا قط؟
يُحسب الاسترداد على الإهلاك الذي كان بإمكانك أخذه، حتى لو لم تأخذ شيئًا. وتقول IRS أن تخفّض الأساس الضريبي بالإهلاك الذي كان بإمكانك خصمه، وإذا لم تأخذ شيئًا فبالمبلغ الكامل الذي كان بإمكانك أخذه (المنشور 551).
يستخدم مكسب المادة 1250 غير المسترد والاسترداد العادي كلاهما الإهلاك «المسموح أو القابل للسماح»، فتجاهل الخصم لا يتجاهل طبقة الضريبة (تعليمات النموذج 4797؛ تعليمات Schedule D). وإذا فاتت سنوات، فللعلاج نماذجه ومواعيده الخاصة: انظر الإهلاك الفائت على عقار مؤجَّر.
كيف أحسب المكسب: سعر البيع وتكاليف البيع والأساس الضريبي المعدَّل؟
المكسب هو المبلغ المحقَّق، ناقصًا نفقات البيع، ناقصًا الأساس الضريبي المعدَّل (المنشور 544).
- المبلغ المحقَّق. النقد، مضافًا إليه قيمة أي شيء آخر تتلقاه، مضافًا إليه أي رهن أو دين آخر يتحمله المشتري أو يُباع العقار وهو مثقل به. والرهن المسدَّد عند الإقفال جزء من هذا الرقم، فالنقد الذي تغادر به ليس هو المكسب.
- نفقات البيع. اطرحها من المبلغ المحقَّق.
- الأساس الضريبي المعدَّل. التكلفة، مضافًا إليها التحسينات التي تدوم أكثر من سنة، ناقصًا الإهلاك المسموح أو القابل للسماح (المنشور 551).
- المكسب أو الخسارة. الخطوة 1 ناقص الخطوة 2 ناقص الخطوة 3.
الأرض لا تُهلك، لذلك قسّم السعر وتكاليف البيع والأساس الضريبي بين الأرض والمبنى. ويبلّغ النموذج 4797 عن المبنى في الجزء III وعن الأرض في الجزء I (تعليمات النموذج 4797). وأي بنود في كشف الإقفال تضاف إلى الأساس الضريبي، وكيف تفصل الأرض عن المبنى، مشروحة في كشوف إقفال العقار المؤجَّر في الدفاتر.
أي النماذج تبلّغ عن البيع: النموذج 4797 أم 8949 أم Schedule D؟
يُبلَّغ عن بيع العقار المؤجَّر عمومًا في النموذج 4797، ويُرحَّل صافي المكسب إلى Schedule D. وبالنسبة إلى المادة 1231، يُعامل العقار المحتفَظ به لإنتاج إيجار عمومًا كأنه مستخدم في نشاط تجاري (المنشور 544).
| النموذج | ما يفعله في بيع عقار مؤجَّر |
|---|---|
| النموذج 4797، الجزء III | يحسب الاسترداد لكل بند قابل للإهلاك، مثل المبنى والأجهزة |
| النموذج 4797، الجزء I | يجمع مكاسب وخسائر المادة 1231؛ وصافي الخسارة خسارة عادية وصافي المكسب يذهب إلى Schedule D |
| النموذج 4797، الجزء II | يحمل المكسب العادي، بما فيه صافي مكسب مسترد من خسائر المادة 1231 في سنوات سابقة |
| Schedule D | يتلقى صافي المكسب من الجزء I كمكسب رأسمالي طويل الأجل؛ ويأخذ السطر 19 مكسب المادة 1250 غير المسترد |
| النموذج 8949 | يبلّغ عن المكسب حين لا يكون العقار المؤجَّر نشاطًا تجاريًا، ويُدخل «From Form 4797» للجزء الذي يزيد على الاسترداد |
| النموذج 6252 | يبلّغ عن البيع بالتقسيط |
| النموذج 8824 | يبلّغ عن تبادل من النوع نفسه |
| النموذج 8582 | يطبّق حدود الخسائر السلبية قبل أن تُدرج الخسارة في النموذج 4797 |
| النموذج 8960 | يحسب ضريبة دخل الاستثمار الصافي |
يُظهر النموذج 1099-S لوكيل الإقفال إجمالي العائدات، وتطلب منك تعليمات النموذج 4797 إدراجه في السطر 1a. وهل يرقى عقار مؤجَّر إلى مستوى نشاط تجاري مسألة وقائع، ولا تحسمها التعليمات لعقار بعينه. والعقار المؤجَّر الذي ليس نشاطًا تجاريًا أصل رأسمالي يُبلَّغ عنه في النموذج 8949، ولا يُحسب في الجزء III إلا الاسترداد (تعليمات النموذج 4797).
ماذا أفعل في سنة البيع: آخر إهلاك والدفاتر؟
خذ الإهلاك عن جزء السنة الذي امتلكت فيه العقار المؤجَّر، ثم أخرج العقار من الدفاتر واربط المكسب بالنماذج الضريبية.
في سنة البيع لا يكون الإهلاك إلا جزءًا من سنة كاملة. ويستخدم العقار السكني المؤجَّر قاعدة منتصف الشهر، التي تحتسب شهر البيع نصف شهر (المنشور 946). والبيع في 2 مارس يكسب 2.5 شهر من إهلاك تلك السنة. وتستخدم الأجهزة والأثاث قاعدة منتصف السنة أو منتصف الربع بدلًا من ذلك (المنشور 946).
لإقفال الدفاتر:
- سجّل الإيجار والنفقات حتى تاريخ الإقفال.
- سجّل البيع من كشف الإقفال: النقد المستلم وتكاليف البيع وسداد الرهن وحصة المشتري من التسويات. وإذا وقّع المشتري سندًا فسجّله ذمة مدينة وخفّضه عند وصول أصل الدين.
- أخرج تكاليف الأرض والمبنى والتحسينات، والإهلاك المتراكم، من حسابات الأصول.
- الفرق هو مكسب الدفاتر أو خسارتها. وهو يطابق مكسب النموذج 4797، قبل أي تأجيل بالتقسيط أو تبادل، فقط إذا كانت الدفاتر تحمل الأساس الضريبي والإهلاك نفسيهما اللذين في الإقرار. وإن لم يتطابقا فاعرف السبب قبل إعداد الإقرار.
- احتفظ بكشوف الإقفال وجدول الإهلاك. وتطلب IRS الاحتفاظ بسجلات دائمة للإهلاك المسموح أو القابل للسماح (المنشور 544).
تُفرض الضريبة على المكسب في سنة البيع. والضريبة تُدفع أولًا بأول، لذلك قد يعني مكسب كبير دفعات تقديرية في تلك السنة وغرامة إذا قصّرت (IRS الموضوع 306)؛ والمواعيد في دفعات الضريبة التقديرية ربع السنوية.
أمول البيع بنفسي: هل يتوزع الاسترداد على الدفعات؟
الاسترداد العادي، مثل استرداد الأجهزة أو الإهلاك المتسارع، يُبلَّغ عنه كله في سنة البيع، حتى لو لم تصل أي دفعة في تلك السنة (المنشور 537؛ المنشور 544). أما طبقة الإهلاك في مبنى بالقسط الثابت فيمكن أن تستخدم طريقة التقسيط، لكنها تخرج من الدفعات الأولى: فمكسب كل دفعة يُحتسب لتلك الطبقة حتى تُستنفد، لذلك قد تدخل دفعة أولى كبيرة كل طبقة 25% في سنة البيع (26 CFR 1.453-12؛ تعليمات Schedule D). ولا يستطيع استخدام طريقة التقسيط إلا المكسب الذي يزيد على الاسترداد العادي.
- النموذج 6252 يبلّغ عن البيع كل سنة، ويذهب مكسبه إلى النموذج 4797 أو Schedule D.
- اختيار عدم استخدام التقسيط يعني الإبلاغ عن المكسب كله في سنة البيع، ويُقدَّم في موعد أقصاه موعد تقديم إقرار سنة البيع، بما فيه التمديدات (المنشور 537).
- الرهن الذي يتحمله المشتري يُحتسب دفعة في سنة البيع بقدر ما يزيد على أساس البيع بالتقسيط لديك: الأساس الضريبي المعدَّل مضافًا إليه تكاليف البيع مضافًا إليه أي دخل استرداد عادي. وبعد الإهلاك يكون ذلك شائعًا، وقد يُدخل جزءًا كبيرًا من المكسب، ومنه طبقة 25%، إلى سنة البيع (المنشور 537).
- فائدة السند دخل عادي كل سنة، منفصل عن المكسب. وإذا نص العقد على فائدة أقل من اللازم، فيُعامل جزء من السعر فائدة (المنشور 537).
- المشتري الذي هو كيان تسيطر عليه أو صندوق استئماني تستفيد منه أنت أو زوجك أو زوجتك، وغيره من الأطراف ذات الصلة، لا يستطيع عمومًا استخدام طريقة التقسيط للممتلكات القابلة للإهلاك؛ وتُعامل كل الدفعات كأنها استُلمت في سنة البيع (المنشور 537).
هل يؤجل تبادل 1031 الضريبة؟
التبادل من النوع نفسه لعقار محتفَظ به للنشاط أو الاستثمار بعقار آخر كذلك يمكن أن يؤجل المكسب، ومنه طبقة الإهلاك. والنقد والممتلكات الأخرى والتخفف من الرهن التي تتلقاها تجعل المكسب خاضعًا للضريبة الآن، حتى مبلغ المكسب. والتخفف من الرهن هو الدين الذي يتحمله الطرف الآخر ناقصًا الدين الذي تتحمله وأي نقد أو ممتلكات أخرى تضيفها (تعليمات النموذج 8824). ولا تستوفي الشروط إلا العقارات، لذلك فإن الأثاث وغيره من الممتلكات الشخصية المبيعة مع العقار المؤجَّر تُفرض عليها الضريبة عمومًا كبيع، ومنها الاسترداد العادي عليها (IRS: التبادل من النوع نفسه؛ المنشور 544).
| خطوة التبادل المؤجَّل | الموعد النهائي |
|---|---|
| حدّد العقار البديل كتابةً | خلال 45 يومًا من نقل العقار المؤجَّر |
| تسلّم العقار البديل | خلال 180 يومًا، أو بحلول موعد استحقاق الإقرار شاملًا التمديدات إذا كان أبكر |
التوقيت من تعليمات النموذج 8824. وفخّان:
- إذا تسلّمت فعلًا أو حكمًا مال البيع قبل أن تتسلّم العقار البديل، تُعامل الصفقة بيعًا، أو تبادلًا خاضعًا للضريبة جزئيًا إذا تسلّمت جزءًا منه فقط (المنشور 544). ويُرتَّب التبادل عمومًا قبل إقفال البيع، ومن يحتفظ بمال البيع يحدد هل يُعدّ النقل بيعًا.
- العقار المحتفَظ به أساسًا للبيع لا يستوفي الشروط، والعقار الأمريكي ليس من النوع نفسه لعقار في الخارج (IRS: التبادل من النوع نفسه).
التأجيل ليس عفوًا. فالعقار البديل يأخذ عمومًا الأساس الضريبي للعقار القديم، ويُعترف بالمكسب حين تبيعه لاحقًا دون تبادل آخر (المنشور 544). وإذا تصرف أي من طرفي تبادل مع طرف ذي صلة في العقار خلال المهلة الآتية: سنتان (2)، ينتهي التأجيل عمومًا (تعليمات النموذج 8824). وللتبادل إلى صندوق استثمار جماعي أو صندوق منطقة فرص انظر دليل 1031 ومناطق الفرص.
هل تنطبق ضريبة دخل الاستثمار الصافي على المكسب؟
قد تنطبق. المكسب من بيع عقار مؤجَّر صافي دخل استثمار ما لم يكن العقار نشاطًا تجاريًا غير سلبي، وتنطبق الضريبة فقط فوق حد دخل (IRS الموضوع 559).
الضريبة 3.8% من الأقل بين صافي دخل الاستثمار والمبلغ الذي يزيد به الدخل الإجمالي المعدَّل المُحوَّر على 200,000 دولار (أعزب أو رب أسرة)، أو 250,000 دولار (متزوجان يقدّمان إقرارًا مشتركًا أو زوج أو زوجة باقٍ على قيد الحياة مؤهل)، أو 125,000 دولار (متزوج يقدّم إقرارًا منفصلًا).
في هذه الضريبة يُعدّ العقار المؤجَّر سلبيًا حتى لو عملت فيه كثيرًا، مع استثناءات محدودة. ولا يكون المكسب صافي دخل استثمار حين يكون العقار نشاطًا تجاريًا بموجب المادة 162 وغير سلبي بالنسبة إليك، كمحترف عقارات يشارك مشاركة فعلية. ومحترف العقارات الذي يستوفي الملاذ الآمن (أكثر من 500 ساعة في كل نشاط إيجار في سنة البيع، أو في 5 من آخر 10 سنوات) خارج الضريبة على المكسب. وكونك محترف عقارات وحده لا يكفي: يجب أن يكون العقار المؤجَّر نشاطًا تجاريًا أيضًا (تعليمات النموذج 8960). ويحسب النموذج 8960 الضريبة. وهي منفصلة عن معدلات المكسب الرأسمالي أعلاه. ولجانب الإيجار من هذه الضريبة انظر ضرائب العقارات المؤجَّرة.
ماذا يحدث للخسائر السلبية المعلّقة عند البيع؟
تُسمح الخسائر السلبية المعلّقة عمومًا بالكامل في السنة التي تبيع فيها كل حصتك في العقار المؤجَّر (المنشور 925). وهي تقابل حينها دخلًا آخر، لا مكسب العقار المؤجَّر وحده.
تنطبق ثلاثة شروط:
- أن تتصرف في كل حصتك في النشاط السلبي. فإذا جمعت عدة عقارات مؤجَّرة نشاطًا واحدًا، فبيع واحد منها لا يحرر خسائر النشاط عمومًا ما لم تستطع إثبات أن الخسائر مرتبطة بالجزء المبيع (المنشور 925).
- أن تعترف المعاملة بكل المكسب أو الخسارة المحقَّقة، فالتبادل من النوع نفسه الذي يؤجل المكسب لا يحرر الخسائر.
- ألا يكون المشتري ذا صلة بك.
في البيع بالتقسيط تتحرر الخسائر بنسبة المكسب المعترف به كل سنة (المنشور 925). والخسارة الرأسمالية على البيع تقابل أولًا المكاسب الرأسمالية. ثم صافي الخسارة الرأسمالية يخفّض الدخل الآخر حتى 3,000 دولار في السنة (1,500 دولار للمتزوج الذي يقدّم إقرارًا منفصلًا)، ويُرحَّل الباقي.
ماذا لو بعت العقار المؤجَّر بخسارة؟
الخسارة على عقار مؤجَّر مملوك أكثر من سنة هي عمومًا خسارة المادة 1231، وتُبلَّغ في الجزء I من النموذج 4797. وصافي خسارة المادة 1231 خسارة عادية (المنشور 544).
- الإهلاك يخفّض الأساس الضريبي، لذلك قد يؤدي البيع بأقل مما دفعت إلى مكسب خاضع للضريبة.
- إذا لم يكن العقار المؤجَّر نشاطًا تجاريًا، فالخسارة خسارة رأسمالية. تقابل المكاسب الرأسمالية، ثم حتى 3,000 دولار من الدخل الآخر في السنة (1,500 دولار للمتزوج الذي يقدّم إقرارًا منفصلًا) (IRS الموضوع 409).
- النموذج 8582 يأتي أولًا. فهو يبيّن كم من الخسارة السلبية مسموح قبل أن تُدرج الخسارة في النموذج 4797 (تعليمات النموذج 4797). وبيع كل حصتك في النشاط السلبي لمشترٍ غير ذي صلة في بيع خاضع للضريبة بالكامل يحرر الخسائر السلبية المعلّقة (أعلاه).
- منزل سابق صار عقارًا مؤجَّرًا: تبدأ الخسارة القابلة للخصم من الأقل بين الأساس الضريبي المعدَّل والقيمة السوقية العادلة يوم صار عقارًا مؤجَّرًا، معدَّلة بالتحسينات والإهلاك اللاحقين (المنشور 544).
- الخسارة على بيع لشخص ذي صلة غير قابلة للخصم (المنشور 544).
مثال
كل المبالغ بالدولار الأمريكي وهي توضيحية. وهي تتجاهل ضريبة الولاية وضريبة دخل الاستثمار الصافي.
بيع مع إهلاك مأخوذ
اشترى مالك عقارًا مؤجَّرًا بمبلغ 300,000 دولار: 60,000 دولار للأرض و240,000 دولار للمبنى. ومجموع الإهلاك المأخوذ 60,000 دولار. ويُباع العقار بمبلغ 450,000 دولار مع تكاليف بيع قدرها 27,000 دولار. افترض أن المبنى يحمل 60,000 دولار على الأقل من المكسب.
| الخطوة | المبلغ |
|---|---|
| المبلغ المحقَّق (US$450,000 ناقص US$27,000) | US$423,000 |
| الأساس الضريبي المعدَّل (US$300,000 ناقص US$60,000 إهلاك) | US$240,000 |
| المكسب | US$183,000 |
| طبقة الإهلاك (مكسب المادة 1250 غير المسترد) | US$60,000 |
| مكسب رأسمالي طويل الأجل آخر | US$123,000 |
تُفرض الضريبة على طبقة الـ60,000 دولار بحد أقصى 25%، أي حتى 15,000 دولار. ويُفرض على الـ123,000 دولار 0% أو 15% أو 20% بحسب الدخل.
إهلاك لم يُؤخذ قط
أجّر مالك منزلًا 8 سنوات ولم يطالب قط بإهلاك المبنى البالغ 240,000 دولار. وكان المسموح نحو 8,700 دولار في السنة (240,000 دولار على 27.5 سنة)، أي نحو 70,000 دولار إجمالًا. والأساس الضريبي المعدَّل للمبنى 170,000 دولار وليس 240,000 دولار. وإذا كانت حصة المبنى من صافي سعر البيع 300,000 دولار، فالمكسب 130,000 دولار، ومنه 70,000 دولار في طبقة الإهلاك، كما لو أُخذ الخصم.
بيع بتمويل من المالك
يبيع مالك بمبلغ 400,000 دولار: 100,000 دولار دفعة أولى وسند بمبلغ 300,000 دولار يُسدَّد على 10 سنوات. والإهلاك المأخوذ 50,000 دولار وإجمالي المكسب 200,000 دولار، دون احتساب تكاليف البيع والفائدة. نصف كل دولار من أصل الدين المستلم مكسب.
- سنة البيع: الدفعة الأولى البالغة 100,000 دولار تحمل 50,000 دولار من المكسب. وتعامل التعليمات عمومًا كل ذلك مكسب المادة 1250 غير المسترد، فتُبلَّغ طبقة الإهلاك كلها في سنة البيع.
- السنوات اللاحقة: الـ150,000 دولار الأخرى من المكسب تصل مع دفعات السند، كمكسب رأسمالي طويل الأجل.
- الأجهزة: إذا لم يبقَ للأجهزة أساس ضريبي وبيعت منفصلة بمبلغ 5,000 دولار، إضافة إلى الـ400,000 دولار، فهذه الـ5,000 دولار دخل عادي في سنة البيع، حتى لو لم يدفعها المشتري بعد. وأرقام العقار أعلاه لا تتغير.
هل وضعك مختلف؟
- العقار المؤجَّر تحت عقد بيع أو ممول أو يجري تبادله، أو تاريخ الإهلاك غير واضح: الأساس الضريبي ورقم الاسترداد والنماذج والضريبة التي تدّخرها تتوقف على الملف، ويُرتَّب التبادل قبل الإقفال. احصل على مساعدة في ضريبة الأفراد ما دامت هذه الخيارات مفتوحة.
- لم تأخذ إهلاكًا قط: انظر الإهلاك الفائت على عقار مؤجَّر.
- دفاتر عقارك المؤجَّر متأخرة، أو كشف الإقفال والدفاتر لا يتطابقان: لا يمكن إثبات الأساس الضريبي والإهلاك بدونها. انظر استكمال دفاتر العقار المؤجَّر وكشوف إقفال العقار المؤجَّر في الدفاتر، واحصل على مساعدة في مسك الدفاتر.
- كان العقار المؤجَّر منزلك يومًا، أو انتقلت إليه قبل البيع: لا يستطيع استثناء بيع المنزل حماية الجزء من المكسب المساوي للإهلاك المأخوذ بعد 6 مايو 1997 (المنشور 523). والاستثناء وسنوات التأجير في دليل استثناء بيع المنزل.
- ورثت العقار المؤجَّر أو أُهدي إليك: الأساس الضريبي للعقار الموروث هو عمومًا قيمته السوقية العادلة في تاريخ الوفاة (أو تاريخ التقييم البديل)، فلا ينتقل إليك إهلاك المالك السابق. أما العقار الموهوب فمختلف: تحتفظ عمومًا بأساس الواهب الضريبي، الذي يعكس إهلاكه بالفعل (المنشور 551). احصل على مساعدة في ضريبة الأفراد قبل أن تبيع.
- العقار المؤجَّر مملوك عبر LLC أو شراكة: انظر عقار مؤجَّر في LLC.
- المالك ليس مواطنًا أمريكيًا ولا مقيمًا: الاستقطاع على البيع مشروح في الملّاك غير المقيمين.
- تعيش في كندا أو بلد آخر، أو يخضع البيع للضريبة هناك أيضًا: لكل بلد قواعده للمكسب، ويجب أن تتوافق الائتمانات. انظر تبادل عقار مؤجَّر أمريكي واحصل على مساعدة في الضرائب العابرة للحدود.
- إقرارات سابقة مفقودة: انظر استكمال الإقرارات غير المقدمة.
- العقار المؤجَّر في كندا: انظر بيع عقار مؤجَّر في كندا.
- تريد الصورة الأوسع للعقارات المؤجَّرة: انظر ضرائب العقارات المؤجَّرة. وقد تفرض الولاية الضريبة على المكسب بشكل مختلف، فراجع إدارة الإيرادات في ولايتك أيضًا.
الأرقام في هذه الصفحة
| الرقم | القيمة | المصدر |
|---|---|---|
| الحد الأقصى لمعدل الضريبة على مكسب المادة 1250 غير المسترد يُطبَّق على الجزء المؤهل المرتبط بالإهلاك من ربح العقار بموجب المادة 1250 | 25% | IRS: الموضوع 409، المكاسب والخسائر الرأسمالية تم التحقق |
| فترة الاحتفاظ التي تجعل المكسب أو الخسارة الرأسمالية الأمريكية طويلة الأجل سنة واحدة أو أقل تُعدّ قصيرة الأجل؛ وتُحتسب فترة الاحتفاظ من اليوم التالي للاقتناء حتى يوم التصرف شاملًا؛ وتنطبق استثناءات على بعض الممتلكات | أكثر من سنة واحدة | IRS: الموضوع رقم 409، المكاسب والخسائر الرأسمالية تم التحقق |
| أدنى معدل فيدرالي على معظم صافي الأرباح الرأسمالية طويلة الأجل يسري على الجزء الواقع ضمن شريحة الدخل الخاضع للضريبة ذات المعدل الصفري. | 0% | IRS: Revenue Procedure 2025-32، المادة 4.03 تم التحقق |
| المعدل الفيدرالي المتوسط على معظم صافي الأرباح الرأسمالية طويلة الأجل يسري فوق الشريحة ذات المعدل الصفري حتى الحد الأعلى للدخل الخاضع للضريبة ضمن الشريحة ذات المعدل المتوسط. | 15% | IRS: Revenue Procedure 2025-32، المادة 4.03 تم التحقق |
| أعلى معدل فيدرالي على معظم صافي المكاسب الرأسمالية طويلة الأجل يُطبَّق فوق الحد الأعلى لدخل الأرباح الرأسمالية الخاضع للضريبة بمعدل 15%؛ وقد تكون لفئات الأرباح الخاصة معدلات مختلفة | 20% | IRS: الموضوع 409، المكاسب والخسائر الرأسمالية تم التحقق |
| فترة استرداد التكلفة لمبنى سكني مؤجَّر وتحسيناته النظام العام للإهلاك؛ طريقة القسط الثابت مع اتفاقية منتصف الشهر؛ ويأخذ التحسين فترة الأصل الذي جرى تحسينه | 27.5 سنة | IRS: المنشور 527، العقارات السكنية المؤجَّرة تم التحقق |
| فترة الرجوع للخسائر السابقة بموجب المادة 1231 قد تجعل صافي خسائر المادة 1231 السابقة التي لم تُقابَل بعد بصافي مكاسب المادة 1231 صافي المكسب الحالي دخلًا عاديًا. | خمس سنوات | IRS: المنشور 544، خسائر المادة 1231 غير المستردة تم التحقق |
| حد الدخل الخاضع للضريبة الذي يسري فوقه أعلى معدل للأرباح الرأسمالية طويلة الأجل للأفراد غير المتزوجين مقدّمو الإقرارات كأفراد غير متزوجين، باستثناء أرباب الأسر؛ يسري أعلى معدل على الجزء الذي يتجاوز الحد فقط. | $545,500 السنة الضريبية 2026 | IRS: Revenue Procedure 2025-32، المادة 4.03 تم التحقق |
| حد الدخل الخاضع للضريبة الذي يسري فوقه أعلى معدل للأرباح الرأسمالية طويلة الأجل للمتزوجين الذين يقدّمون إقرارًا مشتركًا ينطبق أيضًا على الأزواج الباقين على قيد الحياة الذين يستوفون الشروط؛ يسري أعلى معدل على الجزء الذي يتجاوز الحد فقط. | $613,700 السنة الضريبية 2026 | IRS: Revenue Procedure 2025-32، المادة 4.03 تم التحقق |
| آخر موعد لاختيار عدم تطبيق طريقة الإبلاغ بالتقسيط يبلّغ البائع عن البيع في النموذج 8949 أو النموذج 4797 أو كليهما بدلًا من النموذج 6252. | موعد تقديم إقرار سنة البيع، بما فيه التمديدات | IRS: المنشور 537، اختيار عدم التطبيق تم التحقق |
| مدة تحديد العقار في تبادل العقارات من النوع نفسه من تاريخ تحويل العقار المتخلَّى عنه؛ ويجب تحديد العقار البديل كتابةً بحلول منتصف الليل في نهاية اليوم الـ45 | 45 يومًا | eCFR: 26 CFR 1.1031(k)-1 تم التحقق |
| مدة استلام العقار في تبادل العقارات من النوع نفسه من تاريخ تحويل العقار المتخلَّى عنه، أو من موعد إقرار سنة التحويل (مع التمديدات) إذا كان أبكر | 180 يومًا | eCFR: 26 CFR 1.1031(k)-1 تم التحقق |
| مدة احتفاظ الطرف المرتبط في تبادل العقارات من النوع نفسه بعد آخر تحويل في التبادل؛ وإذا تصرّف أي من الطرفين المرتبطين في العقار خلال هذه المدة، ينتهي عدم الاعتراف بالمكسب (nonrecognition) لدى دافع الضرائب، إلا بعد الوفاة، أو في تحويل قسري (involuntary conversion) كان مهددًا بعد التبادل، أو إذا لم يكن الغرض تجنّب الضريبة؛ ويُقدَّم النموذج 8824 عن كل سنة لاحقة | سنتان (2) | IRS: تعليمات النموذج 8824 تم التحقق |
| معدل ضريبة دخل الاستثمار الصافي المعدل على المبلغ الأقل من صافي دخل الاستثمار أو الدخل الإجمالي المعدَّل الذي يزيد عن حد حالة التقديم | 3.8% | IRS: ضريبة دخل الاستثمار الصافي تم التحقق |
| حد ضريبة دخل الاستثمار الصافي، غير متزوج أو رب أسرة الدخل الإجمالي المعدل (MAGI)؛ وغير مرتبط بالتضخم | 200,000 دولار | IRS: أسئلة وأجوبة عن ضريبة دخل الاستثمار الصافي تم التحقق |
| حد ضريبة دخل الاستثمار الصافي، متزوجان يقدمان إقراراً مشتركاً الدخل الإجمالي المعدل (MAGI)؛ وغير مرتبط بالتضخم | 250,000 دولار | IRS: أسئلة وأجوبة عن ضريبة دخل الاستثمار الصافي تم التحقق |
| حد ضريبة دخل الاستثمار الصافي، متزوج يقدم إقراراً منفصلاً الدخل الإجمالي المعدل (MAGI)؛ وغير مرتبط بالتضخم | 125,000 دولار | IRS: أسئلة وأجوبة عن ضريبة دخل الاستثمار الصافي تم التحقق |
| ساعات المشاركة الجوهرية بموجب اختبار الساعات الأساسي يجب أن تتجاوز المشاركة هذا العدد خلال السنة الضريبية | 500 ساعة | IRS: المنشور 925 تم التحقق |
| الحد السنوي لخصم صافي الخسارة الرأسمالية من الدخل الآخر 1,500 دولار للمتزوج الذي يقدّم إقرارًا منفصلًا؛ ويُرحَّل باقي صافي الخسارة الرأسمالية إلى السنوات التالية | 3,000 دولار | IRS: الموضوع 409، المكاسب والخسائر الرأسمالية تم التحقق |
| الحد السنوي لصافي الخسارة الرأسمالية المخصومة من الدخل الآخر، المتزوج إقرارًا منفصلًا يُرحَّل باقي صافي الخسارة الرأسمالية إلى السنوات التالية | 1,500 دولار | IRS: تعليمات Schedule D (النموذج 1040) تم التحقق |
| حد استثناء بيع المسكن لإهلاك العقار المؤجر لا يمكن استبعاد المكسب المنسوب إلى الإهلاك المسموح به أو الجائز خصمه للفترات بعد هذا التاريخ بموجب المادة 121 | 6 مايو 1997 | IRS: المنشور 523 تم التحقق |
المصادر الأساسية
- IRS: الموضوع رقم 409، المكاسب والخسائر الرأسمالية
- IRS: المنشور 544، بيع الأصول وغيره من التصرفات فيها
- IRS: تعليمات النموذج 4797
- IRS: تعليمات Schedule D (النموذج 1040)
- IRS: المنشور 551، الأساس الضريبي للأصول
- IRS: المنشور 946، كيف تُهلك الممتلكات
- IRS: المنشور 527، العقارات السكنية المؤجَّرة
- IRS: المنشور 537، المبيعات بالتقسيط
- IRS: المنشور 925، قواعد النشاط السلبي والمخاطرة
- eCFR: 26 CFR 1.453-12، توزيع مكسب المادة 1250 غير المسترد المبلَّغ عنه بطريقة التقسيط
- IRS: الموضوع رقم 559، ضريبة دخل الاستثمار الصافي
- IRS: الموضوع رقم 306، غرامة نقص دفع الضريبة التقديرية
- IRS: المنشور 523، بيع منزلك
- IRS: Revenue Procedure 2025-32
- IRS: تعليمات النموذج 8960
- IRS: تعليمات النموذج 8824
- IRS: تبادل العقارات من النوع نفسه، نصائح ضريبية عقارية
عن هذا الدليل
مترجم من الدليل الإنجليزي · اقرأ النص الأصلي بالإنجليزية
تشرح هذه الصفحة القواعد العامة للسنة الضريبية المعروضة. وليست مشورة لحالتك.
التغييرات على الأصل الإنجليزي
- : نُشر لأول مرة.