یہ کس کے لیے ہے
- امریکی افراد جو ایک سال سے زیادہ رکھا ہوا کرائے کا مکان، کنڈو یا چھوٹی عمارت بیچ رہے ہیں
- مالک مکان جن کے پاس مالک کی فنانسنگ (owner financing)، 1031 تبادلہ، نقصان یا معطل غیر فعال نقصانات ہیں
یہاں شامل نہیں
- ایسا مکان بیچنا جس میں آپ کبھی رہتے تھے، اور گھر کی فروخت پر استثنا
- شراکت داری، متعدد اراکین والی LLC یا کارپوریشن کے ذریعے رکھی گئی کرائے کی جائیدادیں، اور امریکی جائیداد بیچنے والے غیر ملکی مالکان
- ریاستی انکم ٹیکس، یہاں بیان کردہ قواعد سے آگے رشتہ داروں کو فروخت، 1987 سے پہلے استعمال میں آنے والی کرائے کی جائیدادیں، اور کینیڈا کی کرائے کی جائیدادیں
کرائے کی جائیداد بیچنے پر depreciation recapture پر ٹیکس کیسے لگتا ہے؟
Depreciation recapture آپ کے منافع کے اس حصے پر ٹیکس ہے جو کرائے کی جائیداد پر لی گئی، یا لی جا سکنے والی، فرسودگی سے آتا ہے۔ ایک سال سے زیادہ رکھی ہوئی کرائے کی جائیداد کے لیے، عمارت کی فرسودگی کے برابر تہ زیادہ سے زیادہ 25% پر ٹیکس ہوتی ہے، اور عمارت اور زمین کا باقی منافع طویل مدتی سرمایہ کا منافع ہے (IRS Topic 409؛ Publication 544)۔
| منافع کا حصہ | ٹیکس کیسے لگتا ہے |
|---|---|
| عمارت کا منافع اس فرسودگی تک جو آپ نے لی یا لے سکتے تھے | Unrecaptured section 1250 منافع، زیادہ سے زیادہ 25% پر |
| عمارت کا باقی منافع، اور زمین کا تمام منافع | طویل مدتی سرمایہ کا منافع 0%، 15% یا 20% پر، قابل ٹیکس آمدنی کے مطابق |
| آلات، قالین اور فرنیچر: ان کی فرسودگی کی حد تک منافع | عام آمدنی |
| ایک سال یا کم رکھی گئی کرائے کی جائیداد پر کوئی بھی منافع | عام آمدنی کی شرحیں |
عام آمدنی کی recapture ان غیر منقولہ جائیداد کے حصوں پر لاگو ہوتی ہے جن کی فرسودگی سٹریٹ لائن سے تیز یا خصوصی فرسودگی الاؤنس کے ساتھ لی گئی ہو۔ 1986 کے بعد استعمال میں آنے والی رہائشی کرائے کی عمارت پر عموماً 27.5 سال میں سٹریٹ لائن طریقے سے فرسودگی لی جاتی ہے (Publication 527)، اور Form 4797 کی ہدایات جائیداد کی اس قسم کو اس سے خارج کرتی ہیں۔ دوسرے حصوں پر پھر بھی عام آمدنی کی recapture ہو سکتی ہے: ذاتی جائیداد جیسے قالین اور آلات، لی گئی تمام فرسودگی تک، اور تیز فرسودگی والے غیر منقولہ جائیداد کے حصے، سٹریٹ لائن سے زائد رقم پر (باقی 25% کی تہ میں رہتی ہے) (Publication 544)۔
فروخت اس وقت سادہ نہیں اگر ان میں سے کوئی بات لاگو ہو:
- آپ نے جائیداد کے کسی حصے پر بونس یا دوسری تیز فرسودگی لی، یا اسے کم عمر والے حصوں میں تقسیم کیا (cost segregation study)۔
- پچھلے پانچ سال میں آپ کے خالص سیکشن 1231 نقصانات تھے (ایک سال سے زیادہ رکھی کرائے اور کاروباری جائیداد کے نقصانات)۔ خالص منافع ان نقصانات تک عام آمدنی ہے (Publication 544)۔
- آپ نے فرسودگی کبھی نہیں لی، یقین نہیں کہ کیا لی، یا آپ کا حساب کتاب لاگت، بہتریاں اور فرسودگی نہیں دکھا سکتا۔
- کرائے کی جائیداد کا معاہدہ ہو چکا ہے یا سودا بند ہونے کو ہے۔
- خریدار رشتہ دار یا آپ کا اپنا ادارہ ہے۔
- آپ مالک کی فنانسنگ کر رہے ہیں، تبادلہ کر رہے ہیں، یا معطل غیر فعال نقصانات آگے لے جا رہے ہیں (ہر ایک نیچے ہے)۔
خریداری اور فروخت کے کلوزنگ اسٹیٹمنٹس، فروخت کا معاہدہ اور کوئی بھی نوٹ یا تبادلے کا معاہدہ، ہر سال کا فرسودگی شیڈول، لاگت کے ساتھ بہتریوں کی تاریخ وار فہرست، قرض کی ادائیگی کا اسٹیٹمنٹ، اور غیر فعال نقصان کی کوئی بھی آگے منتقلی جمع کریں۔
تبادلہ یا مالک کی فنانسنگ سودا بند ہونے سے پہلے ترتیب دی جاتی ہے: متبادل جائیداد ملنے سے پہلے آپ کو ملنے والی رقم تبادلے کو فروخت بنا سکتی ہے (Publication 544)۔
Unrecaptured section 1250 منافع کیا ہے، اور زیادہ سے زیادہ شرح کیا ہے؟
Unrecaptured section 1250 منافع فرسودہ غیر منقولہ جائیداد کے طویل مدتی منافع کا وہ حصہ ہے جو فرسودگی کی وجہ سے ہے، اور اس کی زیادہ سے زیادہ شرح 25% ہے (IRS Topic 409)۔ اس میں وہ منافع شامل نہیں ہو سکتا جو عام آمدنی مانا گیا ہو، اور سیکشن 1231 جائیداد کے لیے یہ خالص سیکشن 1231 منافع سے زیادہ نہیں ہو سکتا (Publication 544)۔ جو کرائے کی جائیداد Form 8949 پر رپورٹ ہو اس کا حساب اسی ورک شیٹ پر سیکشن 1231 کی حد کے بغیر ہوتا ہے۔
رقم عمارت پر allowed یا allowable فرسودگی اور عمارت کے کل منافع میں سے کم ہے، منہا کوئی بھی عام recapture۔ اسے Schedule D کی لائن 19 پر Schedule D کی ہدایات میں Unrecaptured Section 1250 Gain Worksheet کے ذریعے درج کریں۔
25% کی شرح زیادہ سے زیادہ ہے: Schedule D Tax Worksheet اس تہ پر ٹیکس آپ کی باقی آمدنی کے ساتھ مل کر نکالتی ہے۔ اس ٹیکس سال میں طویل مدتی سرمایہ کے منافع کی اعلیٰ شرح 20% اکیلے فائلرز کے لیے $545,500 اور مشترکہ فائلرز کے لیے $613,700 کی قابل ٹیکس آمدنی سے اوپر لاگو ہوتی ہے۔ گھر کا سربراہ اور شادی شدہ علیحدہ گوشوارہ جمع کرانے والوں کی اپنی حدیں ہیں (Revenue Procedure 2025-32)۔
اگر میں نے فرسودگی کبھی نہیں لی تو کیا مجھ پر depreciation recapture واجب ہے؟
Recapture اس فرسودگی پر نکلتی ہے جو آپ لے سکتے تھے، چاہے آپ نے کچھ نہ لی ہو۔ IRS کہتا ہے کہ بنیاد اس فرسودگی سے کم کریں جو آپ کٹوتی میں لے سکتے تھے، اور اگر کچھ نہیں لی تو پوری رقم سے جو لے سکتے تھے (Publication 551)۔
Unrecaptured section 1250 منافع اور عام recapture دونوں "allowed or allowable" فرسودگی استعمال کرتے ہیں، اس لیے کٹوتی چھوڑنے سے ٹیکس کی تہ نہیں چھوٹتی (Form 4797 کی ہدایات؛ Schedule D کی ہدایات)۔ اگر سال رہ گئے ہوں تو درستی کے اپنے فارم اور وقت ہیں: کرائے کی جائیداد پر چھوٹی ہوئی فرسودگی دیکھیں۔
منافع کا حساب کیسے لگائیں: فروخت کی قیمت، فروخت کے اخراجات اور ایڈجسٹ شدہ بنیاد؟
منافع حاصل شدہ رقم (amount realized) منہا فروخت کے اخراجات منہا ایڈجسٹ شدہ بنیاد ہے (Publication 544)۔
- حاصل شدہ رقم۔ نقد، جمع آپ کو ملنے والی کسی اور چیز کی قدر، جمع کوئی بھی رہن یا دوسرا قرض جو خریدار سنبھال لے یا جس کے ساتھ جائیداد بیچی جائے۔ سودا بند ہونے پر ادا کیا گیا رہن اس رقم کا حصہ ہے، اس لیے جو نقد آپ لے کر نکلتے ہیں وہ منافع نہیں ہے۔
- فروخت کے اخراجات۔ انہیں حاصل شدہ رقم سے منہا کریں۔
- ایڈجسٹ شدہ بنیاد۔ لاگت، جمع وہ بہتریاں جو ایک سال سے زیادہ چلیں، منہا allowed یا allowable فرسودگی (Publication 551)۔
- منافع یا نقصان۔ مرحلہ 1، منہا مرحلہ 2، منہا مرحلہ 3۔
زمین پر فرسودگی نہیں لی جا سکتی، اس لیے قیمت، فروخت کے اخراجات اور بنیاد کو زمین اور عمارت میں تقسیم کریں۔ Form 4797 عمارت کو Part III میں اور زمین کو Part I میں رپورٹ کرتا ہے (Form 4797 کی ہدایات)۔ کلوزنگ اسٹیٹمنٹ کی کون سی لائنیں بنیاد میں شامل ہوتی ہیں، اور زمین کو عمارت سے کیسے الگ کریں، یہ حساب کتاب میں کرائے کی جائیداد کے کلوزنگ اسٹیٹمنٹس میں ہے۔
فروخت کون سے فارم رپورٹ کرتے ہیں: Form 4797، Form 8949 اور Schedule D؟
کرائے کی فروخت عموماً Form 4797 پر رپورٹ ہوتی ہے، اور خالص منافع Schedule D پر جاتا ہے۔ سیکشن 1231 کے مقاصد کے لیے کرایہ حاصل کرنے کے لیے رکھی جائیداد کو عموماً تجارت یا کاروبار میں استعمال ہونے والی جائیداد مانا جاتا ہے (Publication 544)۔
| فارم | کرائے کی فروخت کے لیے یہ کیا کرتا ہے |
|---|---|
| Form 4797، Part III | ہر فرسودہ ہونے والی چیز کے لیے recapture نکالتا ہے، جیسے عمارت اور آلات |
| Form 4797، Part I | سیکشن 1231 کے منافع اور نقصانات کو ملاتا ہے؛ خالص نقصان عام ہے اور خالص منافع Schedule D پر جاتا ہے |
| Form 4797، Part II | عام منافع رکھتا ہے، بشمول پچھلے برسوں کے سیکشن 1231 نقصانات سے recapture ہونے والا خالص منافع |
| Schedule D | Part I سے خالص منافع کو بطور طویل مدتی سرمایہ کا منافع وصول کرتا ہے؛ لائن 19 unrecaptured section 1250 منافع لیتی ہے |
| Form 8949 | منافع رپورٹ کرتا ہے جب کرایہ تجارت یا کاروبار نہ ہو، اور recapture سے اوپر کے حصے کے لیے "From Form 4797" لکھا جاتا ہے |
| Form 6252 | قسطوں پر فروخت رپورٹ کرتا ہے |
| Form 8824 | ہم قسم تبادلہ رپورٹ کرتا ہے |
| Form 8582 | نقصان Form 4797 پر جانے سے پہلے غیر فعال نقصان کی حدیں لاگو کرتا ہے |
| Form 8960 | سرمایہ کاری کی خالص آمدنی پر ٹیکس نکالتا ہے |
کلوزنگ ایجنٹ کا Form 1099-S مجموعی رقم دکھاتا ہے، اور Form 4797 کی ہدایات اسے لائن 1a پر درج کرنے کو کہتی ہیں۔ کوئی کرایہ تجارت یا کاروبار کی سطح تک پہنچتا ہے یا نہیں، یہ حقائق کا سوال ہے، اور ہدایات کسی خاص کرائے کے لیے اسے طے نہیں کرتیں۔ جو کرایہ تجارت یا کاروبار نہ ہو وہ سرمایہ جاتی اثاثہ (capital asset) ہے جو Form 8949 پر رپورٹ ہوتا ہے، اور صرف recapture Part III میں نکالی جاتی ہے (Form 4797 کی ہدایات)۔
فروخت کے سال میں کیا کریں: آخری فرسودگی اور حساب کتاب؟
سال کے اس حصے کی فرسودگی لیں جس میں آپ کرائے کی جائیداد کے مالک رہے، پھر جائیداد کو حساب کتاب سے ہٹائیں اور منافع کو ٹیکس فارمز سے ملائیں۔
فروخت کے سال میں فرسودگی پورے سال کا صرف حصہ ہوتی ہے۔ رہائشی کرایہ وسط ماہ کا اصول (mid-month convention) استعمال کرتا ہے، جو فروخت کے مہینے کو آدھا مہینہ گنتا ہے (Publication 946)۔ 2 مارچ کی فروخت اس سال کی فرسودگی کے 2.5 مہینے دیتی ہے۔ آلات اور فرنیچر اس کی جگہ نصف سال یا وسط سہ ماہی کا اصول استعمال کرتے ہیں (Publication 946)۔
حساب کتاب بند کرنے کے لیے:
- بند ہونے کی تاریخ تک کرایہ اور اخراجات درج کریں۔
- کلوزنگ اسٹیٹمنٹ سے فروخت درج کریں: وصول شدہ نقد، فروخت کے اخراجات، رہن کی ادائیگی اور خریدار کا prorations میں حصہ۔ اگر خریدار نوٹ پر دستخط کرے تو اسے وصول طلب رقم کے طور پر درج کریں اور اصل رقم آنے پر کم کریں۔
- زمین، عمارت اور بہتریوں کی لاگت، اور جمع شدہ فرسودگی اثاثہ اکاؤنٹس سے ہٹائیں۔
- فرق حساب کتاب کا منافع یا نقصان ہے۔ یہ Form 4797 کے منافع سے، قسطوں میں مؤخر کرنے یا تبادلے سے پہلے، تبھی ملتا ہے جب حساب کتاب میں وہی بنیاد اور فرسودگی رکھی گئی ہو جو گوشوارے میں ہے۔ اگر نہ ملے تو گوشوارہ تیار ہونے سے پہلے وجہ معلوم کریں۔
- کلوزنگ اسٹیٹمنٹس اور فرسودگی کا شیڈول رکھیں۔ IRS کہتا ہے کہ allowed یا allowable فرسودگی کے مستقل ریکارڈ رکھیں (Publication 544)۔
منافع پر ٹیکس فروخت کے سال کا ہے۔ ٹیکس pay-as-you-go ہے، اس لیے بڑے منافع پر اسی سال تخمینی ادائیگیاں کرنی پڑ سکتی ہیں اور کم پڑنے پر جرمانہ لگ سکتا ہے (IRS Topic 306)؛ تاریخیں سہ ماہی تخمینی ٹیکس ادائیگیاں میں ہیں۔
اگر فروخت مالک کی فنانسنگ سے ہو تو کیا recapture ادائیگیوں پر پھیل جاتی ہے؟
عام recapture، جیسے آلات یا تیز فرسودگی پر، فروخت کے سال میں پوری رپورٹ ہوتی ہے، چاہے اس سال کوئی ادائیگی نہ آئے (Publication 537؛ Publication 544)۔ سٹریٹ لائن عمارت کی فرسودگی والی تہ قسطوں کا طریقہ استعمال کر سکتی ہے، مگر وہ پہلی ادائیگیوں سے نکلتی ہے: ہر ادائیگی کا منافع اس تہ میں شمار ہوتا ہے جب تک وہ ختم نہ ہو جائے، اس لیے بڑی ڈاؤن پیمنٹ 25% کی پوری تہ فروخت کے سال میں لا سکتی ہے (26 CFR 1.453-12؛ Schedule D کی ہدایات)۔ صرف عام recapture سے اوپر کا منافع قسطوں کا طریقہ استعمال کر سکتا ہے۔
- Form 6252 ہر سال فروخت رپورٹ کرتا ہے، اور اس کا منافع Form 4797 یا Schedule D پر جاتا ہے۔
- باہر نکلنے کا انتخاب (electing out) کا مطلب پورا منافع فروخت کے سال میں رپورٹ کرنا ہے، جو توسیع سمیت فروخت والے سال کے گوشوارے کی آخری تاریخ تک جمع کرایا جاتا ہے (Publication 537)۔
- جو رہن خریدار سنبھالتا ہے وہ فروخت کے سال میں ادائیگی شمار ہوتا ہے اس حد تک کہ وہ آپ کی قسطوں کی فروخت کی بنیاد سے زیادہ ہو: ایڈجسٹ شدہ بنیاد جمع فروخت کے اخراجات جمع کوئی بھی عام recapture آمدنی۔ فرسودگی کے بعد یہ عام ہے، اور یہ منافع کا بڑا حصہ، بشمول 25% کی تہ، فروخت کے سال میں لا سکتا ہے (Publication 537)۔
- نوٹ پر سود ہر سال عام آمدنی ہے، منافع سے الگ۔ اگر معاہدے میں سود بہت کم لکھا ہو تو قیمت کا کچھ حصہ سود مانا جاتا ہے (Publication 537)۔
- خریدار جو آپ کا کنٹرول والا ادارہ ہو، یا ایسا ٹرسٹ جس سے آپ یا آپ کے شریک حیات کو فائدہ ہو، دوسرے متعلقہ افراد کے ساتھ، عموماً فرسودہ ہونے والی جائیداد کے لیے قسطوں کا طریقہ استعمال نہیں کر سکتا؛ تمام ادائیگیاں فروخت کے سال میں وصول شدہ مانی جاتی ہیں (Publication 537)۔
کیا 1031 تبادلہ ٹیکس مؤخر کر سکتا ہے؟
کاروبار یا سرمایہ کاری کے لیے رکھی غیر منقولہ جائیداد کا اسی قسم کی دوسری غیر منقولہ جائیداد سے ہم قسم تبادلہ (like-kind exchange) منافع کو، بشمول فرسودگی کی تہ، مؤخر کر سکتا ہے۔ نقد، دوسری جائیداد اور رہن میں ریلیف جو آپ کو ملے، منافع کو منافع کی رقم تک ابھی قابل ٹیکس بنا دیتے ہیں۔ رہن میں ریلیف وہ قرض ہے جو دوسری طرف سنبھال لے، منہا وہ قرض جو آپ سنبھالیں اور وہ نقد یا دوسری جائیداد جو آپ شامل کریں (Form 8824 کی ہدایات)۔ صرف غیر منقولہ جائیداد اہل ہے، اس لیے کرائے کے ساتھ بیچا گیا فرنیچر اور دوسری ذاتی جائیداد عموماً فروخت کی طرح ٹیکس ہوتی ہے، بشمول اس پر عام recapture (IRS: ہم قسم تبادلے؛ Publication 544)۔
| تاخیر والے تبادلے کا مرحلہ | آخری تاریخ |
|---|---|
| متبادل جائیداد کی تحریری نشاندہی کریں | کرائے کی جائیداد منتقل کرنے کے 45 دن کے اندر |
| متبادل جائیداد حاصل کریں | 180 دن کے اندر، یا ایکسٹینشن سمیت گوشوارے کی آخری تاریخ تک اگر وہ پہلے ہو |
وقت کا تعین Form 8824 کی ہدایات سے آتا ہے۔ دو جال:
- اگر آپ متبادل جائیداد ملنے سے پہلے فروخت کی رقم حقیقتاً یا فرضی طور پر (constructively) وصول کر لیں تو معاملہ فروخت مانا جاتا ہے، یا جزوی طور پر قابل ٹیکس تبادلہ اگر آپ اس کا صرف حصہ وصول کریں (Publication 544)۔ تبادلہ عموماً فروخت بند ہونے سے پہلے ترتیب دیا جاتا ہے، اور فروخت کی رقم کون رکھتا ہے، یہ طے کرتا ہے کہ منتقلی فروخت شمار ہوگی یا نہیں۔
- جو جائیداد بنیادی طور پر فروخت کے لیے رکھی گئی ہو وہ اہل نہیں، اور امریکی جائیداد بیرون ملک کی جائیداد کے ہم قسم نہیں ہے (IRS: ہم قسم تبادلے)۔
مؤخر کرنا معافی نہیں ہے۔ متبادل جائیداد عموماً پرانی جائیداد کی بنیاد لیتی ہے، اور منافع تب تسلیم ہوتا ہے جب آپ اسے بعد میں دوسرے تبادلے کے بغیر بیچتے ہیں (Publication 544)۔ اگر متعلقہ فریق کے ساتھ تبادلے کا کوئی بھی فریق 2 سال کے اندر جائیداد کو منتقل کر دے تو مؤخر کرنا عموماً ختم ہو جاتا ہے (Form 8824 کی ہدایات)۔ syndication یا opportunity zone فنڈ میں تبادلوں کے لیے 1031 اور opportunity zone رہنما مضمون دیکھیں۔
کیا منافع پر سرمایہ کاری کی خالص آمدنی کا ٹیکس لاگو ہوتا ہے؟
ہو سکتا ہے۔ کرائے کی فروخت کا منافع سرمایہ کاری کی خالص آمدنی ہے جب تک کرایہ nonpassive تجارت یا کاروبار نہ ہو، اور ٹیکس صرف آمدنی کی حد سے اوپر لگتا ہے (IRS Topic 559)۔
ٹیکس سرمایہ کاری کی خالص آمدنی یا اس رقم کا جس سے ترمیم شدہ مجموعی آمدنی $200,000 (اکیلا یا گھر کا سربراہ)، $250,000 (شادی شدہ مشترکہ گوشوارہ یا اہل باقی رہ جانے والا شریک حیات) یا $125,000 (شادی شدہ علیحدہ گوشوارہ) سے بڑھ جائے، ان میں سے جو کم ہو، اس کا 3.8% ہے۔
اس ٹیکس کے لیے کرایہ غیر فعال ہے چاہے آپ اس پر بہت کام کریں، محدود استثنا کے ساتھ۔ منافع سرمایہ کاری کی خالص آمدنی نہیں ہوتا جب کرایہ سیکشن 162 کی تجارت یا کاروبار ہو اور آپ کے لیے nonpassive ہو، مثلاً رئیل اسٹیٹ پروفیشنل کے لیے جو بھرپور طور پر شریک ہو (materially participates)۔ جو رئیل اسٹیٹ پروفیشنل safe harbor پوری کرے (فروخت کے سال میں، یا پچھلے 10 میں سے 5 سالوں میں، ہر کرائے کی سرگرمی میں 500 گھنٹے سے زیادہ) وہ منافع پر اس ٹیکس سے باہر ہے۔ صرف رئیل اسٹیٹ پروفیشنل ہونا کافی نہیں: کرایہ تجارت یا کاروبار بھی ہونا چاہیے (Form 8960 کی ہدایات)۔ Form 8960 ٹیکس نکالتا ہے۔ یہ اوپر کی سرمایہ کے منافع کی شرحوں سے الگ ہے۔ اس ٹیکس کے کرائے والے حصے کے لیے کرائے کی جائیداد پر ٹیکس دیکھیں۔
فروخت پر معطل غیر فعال نقصانات کا کیا ہوتا ہے؟
معطل غیر فعال نقصانات عموماً اس سال مکمل طور پر قابل قبول ہو جاتے ہیں جس میں آپ کرائے میں اپنی پوری دلچسپی بیچ دیں (Publication 925)۔ پھر وہ دوسری آمدنی کے مقابل استعمال ہوتے ہیں، صرف کرائے کے منافع کے نہیں۔
تین شرطیں لاگو ہوتی ہیں:
- آپ غیر فعال سرگرمی میں اپنی پوری دلچسپی منتقل کرتے ہیں۔ اگر آپ نے کئی کرائے ایک سرگرمی کے طور پر گروپ کیے ہیں تو ایک بیچنے سے عموماً سرگرمی کے نقصانات جاری نہیں ہوتے، جب تک آپ ثابت نہ کر سکیں کہ نقصانات بیچے گئے حصے سے متعلق تھے (Publication 925)۔
- لین دین تمام حاصل شدہ منافع یا نقصان کو تسلیم کرتا ہے، اس لیے ہم قسم تبادلہ جو منافع مؤخر کرتا ہے نقصانات جاری نہیں کرتا۔
- خریدار آپ کا متعلقہ فرد نہیں ہے۔
قسطوں کی فروخت میں نقصانات ہر سال تسلیم ہونے والے منافع کے تناسب سے جاری ہوتے ہیں (Publication 925)۔ فروخت پر سرمایہ کا نقصان پہلے سرمایہ کے منافع کے مقابل استعمال ہوتا ہے۔ کوئی بھی خالص سرمایہ کا نقصان پھر دوسری آمدنی کو سال میں $3,000 تک کم کرتا ہے (شادی شدہ علیحدہ گوشوارہ ہو تو $1,500)، اور باقی آگے منتقل ہوتا ہے۔
اگر میں کرائے کی جائیداد نقصان پر بیچوں تو کیا ہوگا؟
ایک سال سے زیادہ رکھی کرائے کی غیر منقولہ جائیداد پر نقصان عموماً سیکشن 1231 کا نقصان ہے، جو Form 4797 کے Part I میں رپورٹ ہوتا ہے۔ خالص سیکشن 1231 نقصان عام نقصان ہے (Publication 544)۔
- فرسودگی بنیاد کم کرتی ہے، اس لیے آپ کی خریداری قیمت سے کم پر فروخت بھی قابل ٹیکس منافع دے سکتی ہے۔
- اگر کرایہ تجارت یا کاروبار نہیں، تو نقصان سرمایہ کا نقصان ہے۔ یہ سرمایہ کے منافع کے مقابل استعمال ہوتا ہے، پھر سال میں دوسری آمدنی میں سے $3,000 تک (شادی شدہ علیحدہ گوشوارہ ہو تو $1,500) (IRS Topic 409)۔
- Form 8582 پہلے آتا ہے۔ یہ دکھاتا ہے کہ نقصان Form 4797 پر جانے سے پہلے کتنا غیر فعال نقصان قابل قبول ہے (Form 4797 کی ہدایات)۔ کسی غیر متعلقہ خریدار کو مکمل قابل ٹیکس فروخت میں غیر فعال سرگرمی میں اپنی پوری دلچسپی بیچنا معطل غیر فعال نقصانات جاری کرتا ہے (اوپر)۔
- سابق گھر جو کرایہ بنا: قابل کٹوتی نقصان اس دن ایڈجسٹ شدہ بنیاد یا مناسب مارکیٹ قیمت میں سے کم سے شروع ہوتا ہے جب وہ کرایہ بنا، بعد کی بہتریوں اور فرسودگی کے لیے ایڈجسٹ ہو کر (Publication 544)۔
- متعلقہ شخص کو فروخت پر نقصان قابل کٹوتی نہیں ہے (Publication 544)۔
مثال
تمام رقوم امریکی ڈالر میں اور وضاحتی ہیں۔ ان میں ریاستی ٹیکس اور سرمایہ کاری کی خالص آمدنی پر ٹیکس شامل نہیں۔
فرسودگی لینے کے بعد فروخت
ایک مالک مکان نے کرائے کی جائیداد US$300,000 میں خریدی: زمین کے US$60,000 اور عمارت کے US$240,000۔ لی گئی فرسودگی کل US$60,000 ہے۔ جائیداد US$450,000 میں بکتی ہے اور فروخت کے اخراجات US$27,000 ہیں۔ فرض کریں عمارت میں منافع کا کم از کم US$60,000 ہے۔
| مرحلہ | رقم |
|---|---|
| حاصل شدہ رقم (US$450,000 منہا US$27,000) | US$423,000 |
| ایڈجسٹ شدہ بنیاد (US$300,000 منہا US$60,000 فرسودگی) | US$240,000 |
| منافع | US$183,000 |
| فرسودگی کی تہ (unrecaptured section 1250 منافع) | US$60,000 |
| باقی طویل مدتی سرمایہ کا منافع | US$123,000 |
US$60,000 کی تہ پر زیادہ سے زیادہ 25% ٹیکس لگتا ہے، یعنی US$15,000 تک۔ US$123,000 پر آمدنی کے مطابق 0%، 15% یا 20% ٹیکس لگتا ہے۔
فرسودگی کبھی نہیں لی
ایک مالک مکان نے 8 سال مکان کرائے پر دیا اور US$240,000 کی عمارت پر کبھی فرسودگی کا دعویٰ نہیں کیا۔ سالانہ تقریباً US$8,700 قابل اجازت تھے (US$240,000 کو 27.5 سال پر)، کل تقریباً US$70,000۔ عمارت کی ایڈجسٹ شدہ بنیاد US$170,000 ہے، US$240,000 نہیں۔ اگر عمارت کا خالص فروخت قیمت میں حصہ US$300,000 ہو تو منافع US$130,000 ہے، اور اس میں سے US$70,000 فرسودگی کی تہ میں ہے، گویا کٹوتی لی گئی ہو۔
مالک کی فنانسنگ سے فروخت
ایک مالک مکان US$400,000 میں بیچتا ہے: US$100,000 ڈاؤن پیمنٹ اور 10 سال میں ادا ہونے والا US$300,000 کا نوٹ۔ لی گئی فرسودگی US$50,000 ہے اور کل منافع US$200,000 ہے، فروخت کے اخراجات اور سود کو نظر انداز کرتے ہوئے۔ وصول ہونے والے اصل کے ہر ڈالر کا نصف منافع ہے۔
- فروخت کا سال: US$100,000 کی ڈاؤن پیمنٹ US$50,000 منافع رکھتی ہے۔ ہدایات عموماً اسے پورا unrecaptured section 1250 منافع مانتی ہیں، اس لیے فرسودگی کی پوری تہ فروخت کے سال میں رپورٹ ہوتی ہے۔
- بعد کے سال: منافع کے باقی US$150,000 نوٹ کی ادائیگیوں کے ساتھ طویل مدتی سرمایہ کے منافع کے طور پر آتے ہیں۔
- آلات: اگر آلات کی بنیاد باقی نہیں اور وہ US$400,000 کے اوپر الگ US$5,000 میں بکیں تو وہ US$5,000 فروخت کے سال میں عام آمدنی ہے، چاہے خریدار نے ابھی ادا نہ کیا ہو۔ اوپر کی غیر منقولہ جائیداد کی رقوم نہیں بدلتیں۔
آپ کی صورت مختلف ہے؟
- جائیداد کا معاہدہ ہو چکا ہے، فنانس ہو رہی ہے یا تبادلہ ہو رہا ہے، یا فرسودگی کی تاریخ واضح نہیں: بنیاد، recapture کی رقم، فارم اور ٹیکس کے لیے الگ رکھنے والی رقم فائل پر منحصر ہیں، اور تبادلہ سودا بند ہونے سے پہلے ترتیب دیا جاتا ہے۔ جب تک یہ انتخاب کھلے ہیں انفرادی ٹیکس میں مدد لیں۔
- آپ نے فرسودگی کبھی نہیں لی: کرائے کی جائیداد پر چھوٹی ہوئی فرسودگی دیکھیں۔
- آپ کے کرائے کا حساب کتاب پیچھے ہے، یا کلوزنگ اسٹیٹمنٹ اور حساب کتاب نہیں ملتے: ان کے بغیر بنیاد اور فرسودگی ثابت نہیں ہو سکتی۔ کرائے کا حساب کتاب مکمل کرنا اور حساب کتاب میں کرائے کی جائیداد کے کلوزنگ اسٹیٹمنٹس دیکھیں، اور حساب کتاب میں مدد لیں۔
- کرایہ کبھی آپ کا گھر تھا، یا آپ فروخت سے پہلے اس میں منتقل ہوئے: گھر کی فروخت کا استثنا اس منافع کے حصے کو نہیں بچا سکتا جو 6 مئی 1997 کے بعد لی گئی فرسودگی کے برابر ہو (Publication 523)۔ استثنا اور کرائے کے سال گھر کی فروخت کے استثنا کے رہنما مضمون میں ہیں۔
- آپ کو کرائے کی جائیداد وراثت میں یا تحفے میں ملی: وراثت میں ملی کرائے کی جائیداد کی بنیاد عموماً وفات کی تاریخ (یا متبادل تشخیص کی تاریخ) پر اس کی مناسب مارکیٹ قیمت ہے، اس لیے پچھلے مالک کی فرسودگی آپ کو منتقل نہیں ہوتی۔ تحفے میں ملی جائیداد مختلف ہے: آپ عموماً دینے والے کی بنیاد رکھتے ہیں، جو پہلے ہی ان کی فرسودگی کو ظاہر کرتی ہے (Publication 551)۔ بیچنے سے پہلے انفرادی ٹیکس میں مدد لیں۔
- کرایہ LLC یا شراکت داری میں ہے: LLC میں کرائے کی جائیداد دیکھیں۔
- مالک امریکی شہری یا مقیم نہیں ہے: فروخت پر ودہولڈنگ غیر مقیم مالک مکان میں بیان ہے۔
- آپ کینیڈا یا کسی اور ملک میں رہتے ہیں، یا فروخت پر وہاں بھی ٹیکس لگتا ہے: ہر ملک کے منافع کے اپنے قواعد ہیں، اور کریڈٹس کو ملانا ہوتا ہے۔ امریکی کرائے کی جائیداد کا تبادلہ دیکھیں اور سرحد پار ٹیکس میں مدد لیں۔
- پچھلے گوشوارے غائب ہیں: جمع نہ کرائے گئے گوشواروں کی تلافی دیکھیں۔
- کرایہ کینیڈا میں ہے: کینیڈا میں کرائے کی جائیداد بیچنا دیکھیں۔
- آپ کرائے کی مجموعی تصویر چاہتے ہیں: کرائے کی جائیداد پر ٹیکس دیکھیں۔ ریاست منافع پر مختلف ٹیکس لگا سکتی ہے، اس لیے اپنی ریاست کا محکمہ محصولات بھی دیکھیں۔
اس صفحے کے اعداد و شمار
| اعداد و شمار | قدر | ماخذ |
|---|---|---|
| Unrecaptured section 1250 منافع پر زیادہ سے زیادہ ٹیکس کی شرح section 1250 کی حقیقی جائیداد کے منافع کے اہل فرسودگی سے متعلق حصے پر لاگو ہوتا ہے | 25% | IRS: Topic 409، سرمایہ جاتی منافع اور نقصانات جانچا گیا |
| وہ ملکیت کی مدت جو امریکی سرمایہ کے منافع یا نقصان کو طویل مدتی بناتی ہے ایک سال یا اس سے کم قلیل مدتی ہے؛ ملکیت کی مدت حصول کے اگلے دن سے فروخت کے دن تک، اس دن سمیت، شمار ہوتی ہے؛ بعض جائیداد کے لیے استثنا لاگو ہیں | ایک سال سے زیادہ | IRS: Topic no. 409، سرمایہ کے منافع اور نقصانات جانچا گیا |
| زیادہ تر خالص طویل مدتی سرمایہ کے منافع پر سب سے کم وفاقی شرح قابل ٹیکس آمدنی کے صفر شرح والے حصے پر لاگو ہے۔ | 0% | IRS: Revenue Procedure 2025-32، سیکشن 4.03 جانچا گیا |
| زیادہ تر خالص طویل مدتی سرمایہ کے منافع پر درمیانی وفاقی شرح صفر شرح کی حد سے اوپر، درمیانی شرح والی قابل ٹیکس آمدنی کی زیادہ سے زیادہ رقم تک لاگو ہے۔ | 15% | IRS: Revenue Procedure 2025-32، سیکشن 4.03 جانچا گیا |
| زیادہ تر خالص طویل مدتی سرمایہ کے منافع پر وفاقی ٹیکس کی سب سے بلند شرح سرمایہ منافع کی بالائی 15% قابل ٹیکس آمدنی کی حد سے اوپر لاگو ہوتا ہے؛ منافع کی خصوصی اقسام کی شرحیں مختلف ہو سکتی ہیں | 20% | IRS: Topic 409، سرمایہ جاتی منافع اور نقصانات جانچا گیا |
| رہائشی کرائے کی عمارت اور اس کی بہتریوں کے لیے بازیابی کی مدت General Depreciation System؛ مہینے کے وسط کی روایت کے ساتھ سیدھی لکیر کا طریقہ؛ بہتری اسی جائیداد کی مدت اختیار کرتی ہے جس میں بہتری کی گئی | 27.5 سال | IRS: Publication 527، رہائشی کرائے کی جائیداد جانچا گیا |
| سیکشن 1231 کے پچھلے نقصانات کی پچھلی مدت سیکشن 1231 کے پچھلے خالص نقصانات جو ابھی سیکشن 1231 کے خالص منافع کے مقابل استعمال نہیں ہوئے، موجودہ خالص منافع کو عام آمدنی بنا سکتے ہیں۔ | پانچ سال | IRS: Publication 544، سیکشن 1231 کے غیر بازیافت شدہ نقصانات جانچا گیا |
| غیر شادی شدہ فرد کی قابل ٹیکس آمدنی کی وہ حد جس سے اوپر طویل مدتی سرمایہ کے منافع کی سب سے زیادہ شرح لاگو ہوتی ہے گھرانے کے سربراہ کی حیثیت کے علاوہ غیر شادی شدہ فرد کی حیثیت سے گوشوارہ جمع کرانے والے؛ سب سے زیادہ شرح صرف حد سے اوپر والے حصے پر لاگو ہوتی ہے۔ | $545,500 ٹیکس سال 2026 | IRS: Revenue Procedure 2025-32، سیکشن 4.03 جانچا گیا |
| مشترکہ گوشوارہ جمع کرانے والے شادی شدہ افراد کی قابل ٹیکس آمدنی کی وہ حد جس سے اوپر طویل مدتی سرمایہ کے منافع کی سب سے زیادہ شرح لاگو ہوتی ہے اہل زندہ شریک حیات پر بھی لاگو ہے؛ سب سے زیادہ شرح صرف حد سے اوپر والے حصے پر لاگو ہوتی ہے۔ | $613,700 ٹیکس سال 2026 | IRS: Revenue Procedure 2025-32، سیکشن 4.03 جانچا گیا |
| قسطوں پر رپورٹنگ سے نکلنے کا انتخاب کرنے کی آخری تاریخ فروخت کرنے والا فروخت کو Form 6252 کے بجائے Form 8949، Form 4797 یا دونوں پر رپورٹ کرتا ہے۔ | توسیع سمیت فروخت والے سال کے گوشوارے کی آخری تاریخ | IRS: Publication 537، اطلاق سے نکلنے کا انتخاب جانچا گیا |
| ملتی جلتی جائیداد کے تبادلے (like-kind exchange) میں نشاندہی کی مدت فروخت کی جانے والی (relinquished) جائیداد کی منتقلی سے؛ متبادل جائیداد کی تحریری نشاندہی 45 ویں دن کی آدھی رات تک کرنا ضروری ہے | 45 دن | eCFR: 26 CFR 1.1031(k)-1 جانچا گیا |
| ملتی جلتی جائیداد کے تبادلے (like-kind exchange) میں موصولی کی مدت فروخت کی جانے والی (relinquished) جائیداد کی منتقلی سے، یا منتقلی کے سال کے گوشوارے کی آخری تاریخ (توسیع سمیت) تک، اگر یہ تاریخ پہلے آ جائے | 180 دن | eCFR: 26 CFR 1.1031(k)-1 جانچا گیا |
| ملتی جلتی جائیداد کے تبادلے (like-kind exchange) میں متعلقہ فریق کی ملکیت کی مدت تبادلے کی آخری منتقلی کے بعد؛ اگر دونوں متعلقہ فریقوں میں سے کوئی بھی اس مدت کے اندر جائیداد فروخت کر دے تو ٹیکس دہندہ کو ملنے والی ٹیکس مؤخر رکھنے کی رعایت (nonrecognition) ختم ہو جاتی ہے، سوائے وفات کے بعد، تبادلے کے بعد پیش آنے والے خطرے کے سبب ہونے والی غیر ارادی تبدیلی (involuntary conversion) میں، یا جب ٹیکس سے بچنا مقصد نہ ہو؛ Form 8824 بعد کے ہر سال جمع کرایا جاتا ہے | 2 سال | IRS: Form 8824 کی ہدایات جانچا گیا |
| Net Investment Income Tax کی حد، سنگل یا head of household modified adjusted gross income؛ مہنگائی کے مطابق ایڈجسٹ نہیں ہوتی | $200,000 | IRS: Net Investment Income Tax کے سوالات و جوابات جانچا گیا |
| Net Investment Income Tax کی حد، married filing jointly modified adjusted gross income؛ مہنگائی کے مطابق ایڈجسٹ نہیں ہوتی | $250,000 | IRS: Net Investment Income Tax کے سوالات و جوابات جانچا گیا |
| Net Investment Income Tax کی حد، married filing separately modified adjusted gross income؛ مہنگائی کے مطابق ایڈجسٹ نہیں ہوتی | $125,000 | IRS: Net Investment Income Tax کے سوالات و جوابات جانچا گیا |
| Net investment income tax کی شرح فائلنگ کی حیثیت کی حد سے اوپر خالص سرمایہ کاری آمدنی یا ترمیم شدہ ایڈجسٹڈ مجموعی آمدنی میں سے کم پر شرح | 3.8% | IRS: خالص سرمایہ کاری آمدنی پر ٹیکس (Net Investment Income Tax) جانچا گیا |
| بنیادی گھنٹوں کے ٹیسٹ کے تحت material participation کے گھنٹے ٹیکس سال کے دوران شرکت اس تعداد سے زیادہ ہونی چاہیے | 500 گھنٹے | IRS: Publication 925 جانچا گیا |
| دوسری آمدنی کے مقابلے میں کٹوتی کیے جانے والے خالص سرمایہ کے نقصان کی سالانہ حد $1,500، اگر شادی شدہ فرد الگ گوشوارہ جمع کرائے؛ خالص سرمایہ کے نقصان کا باقی حصہ آگے منتقل ہو جاتا ہے | $3,000 | IRS: Topic 409، سرمایہ جاتی منافع اور نقصانات جانچا گیا |
| دوسری آمدنی کے مقابلے میں منہا ہونے والے خالص سرمایہ جاتی نقصان کی سالانہ حد، الگ الگ جمع کرانے والے شادی شدہ افراد خالص سرمایہ جاتی نقصان کا باقی حصہ آگے منتقل ہوتا ہے | $1,500 | IRS: Schedule D (Form 1040) کی ہدایات جانچا گیا |
| کرایے کی فرسودگی کے لیے گھر کی فروخت کے استثنا کی کٹ آف تاریخ اس تاریخ کے بعد کے ادوار کے لیے دی گئی یا قابل اجازت فرسودگی سے منسوب منافع section 121 کے تحت خارج نہیں کیا جا سکتا | 6 مئی 1997 | IRS: Publication 523 جانچا گیا |
بنیادی ذرائع
- IRS: Topic no. 409، سرمایہ کے منافع اور نقصانات
- IRS: Publication 544، اثاثوں کی فروخت اور دیگر منتقلی
- IRS: Form 4797 کی ہدایات
- IRS: Schedule D (Form 1040) کی ہدایات
- IRS: Publication 551، اثاثوں کی بنیاد
- IRS: Publication 946، جائیداد کی فرسودگی کیسے لیں
- IRS: Publication 527، رہائشی کرائے کی جائیداد
- IRS: Publication 537، قسطوں پر فروخت
- IRS: Publication 925، غیر فعال سرگرمی اور at-risk قواعد
- eCFR: 26 CFR 1.453-12، قسطوں کے طریقے پر رپورٹ ہونے والے unrecaptured section 1250 منافع کی تقسیم
- IRS: Topic no. 559، سرمایہ کاری کی خالص آمدنی پر ٹیکس
- IRS: Topic no. 306، تخمینی ٹیکس کی کم ادائیگی پر جرمانہ
- IRS: Publication 523، اپنا گھر بیچنا
- IRS: Revenue Procedure 2025-32
- IRS: Form 8960 کی ہدایات
- IRS: Form 8824 کی ہدایات
- IRS: ہم قسم تبادلے، غیر منقولہ جائیداد کے ٹیکس مشورے
اس رہنما کے بارے میں
انگریزی رہنما مضمون سے ترجمہ شدہ · انگریزی اصل پڑھیں
یہ دکھائے گئے ٹیکس سال کے عمومی اصول بیان کرتا ہے۔ یہ آپ کی صورت حال کے لیے مشورہ نہیں ہے۔
انگریزی اصل میں ہونے والی تبدیلیاں
- : پہلی بار شائع ہوا۔