Vermietete Immobilie verkaufen: Recapture und Form 4797

Wie wird der Recapture beim Verkauf einer Mietimmobilie besteuert?

Recapture ist die Steuer auf den Teil Ihres Gewinns, der aus der Abschreibung stammt, die Sie auf die Mietimmobilie genommen haben oder hätten nehmen können. Bei einer Mietimmobilie in den USA, die mehr als ein Jahr gehalten wurde, wird der Anteil, der der Gebäudeabschreibung entspricht, mit höchstens 25 % besteuert, und der übrige Gewinn aus Gebäude und Grundstück ist langfristiger Kapitalgewinn (IRS Topic 409; Publication 544).

Der Recapture als normales Einkommen gilt für Grundvermögen, das schneller als linear oder mit einer Sonderabschreibung abgeschrieben wurde. Ein vermietetes Wohngebäude, das nach 1986 in Betrieb genommen wurde, wird in der Regel linear über 27,5 Jahre abgeschrieben (Publication 527), und die Anleitung zu Form 4797 nimmt diese Art von Vermögen davon aus. Andere Teile können trotzdem als normales Einkommen nachversteuert werden: bewegliches Vermögen wie Teppiche und Geräte bis zur gesamten genommenen Abschreibung sowie schneller abgeschriebene Teile des Grundvermögens für den Betrag über der linearen Abschreibung (der Rest bleibt im Anteil von 25 %) (Publication 544).

Ein Verkauf ist nicht einfach, wenn eine dieser Aussagen zutrifft:

• Sie haben Sonderabschreibung oder andere beschleunigte Abschreibung auf einen Teil der Immobilie geltend gemacht oder sie in kurzlebigere Teile aufgeteilt (eine Cost-Segregation-Studie).
• Sie hatten in den vorherigen fünf Jahre Netto-Verluste nach Abschnitt 1231 (Verluste auf vermietetes und betriebliches Vermögen, das länger als ein Jahr gehalten wurde). Ein Nettogewinn ist bis zur Höhe dieser Verluste normales Einkommen (Publication 544).
• Sie haben nie abgeschrieben, wissen nicht sicher, was Sie genommen haben, oder Ihre Bücher können Anschaffungskosten, Verbesserungen und Abschreibung nicht belegen.
• Die Mietimmobilie ist unter Vertrag oder kurz vor dem Abschluss.
• Der Käufer ist ein Verwandter oder Ihr eigenes Unternehmen.
• Sie finanzieren selbst, tauschen oder haben aufgeschobene passive Verluste (jeweils unten behandelt).

Stellen Sie die Abschlussabrechnungen von Kauf und Verkauf, den Kaufvertrag und einen etwaigen Schuldschein oder Tauschvertrag, den Abschreibungsplan für jedes Jahr, eine datierte Liste der Verbesserungen mit Kosten, die Abrechnung der Darlehensablösung und alle Verlustvorträge aus passiven Tätigkeiten zusammen.

Ein Tausch oder eine Verkäuferfinanzierung wird vor dem Abschluss eingerichtet: Geld, das Sie vor Erhalt der Ersatzimmobilie bekommen, kann einen Tausch zum Verkauf machen (Publication 544).

Was ist Unrecaptured Section 1250 Gain, und wie hoch ist der Höchstsatz?

Unrecaptured Section 1250 Gain (Gewinn in Höhe der Gebäudeabschreibung) ist der Teil des langfristigen Gewinns auf abgeschriebenes Grundvermögen, der auf die Abschreibung zurückgeht; sein Höchstsatz beträgt 25 % (IRS Topic 409). Er kann keinen Gewinn enthalten, der als normales Einkommen behandelt wird, und bei Vermögen nach Abschnitt 1231 darf er den Netto-Gewinn nach Abschnitt 1231 nicht übersteigen (Publication 544). Eine Mietimmobilie, die stattdessen auf Form 8949 gemeldet wird, wird im selben Arbeitsblatt ohne die Obergrenze nach Abschnitt 1231 berechnet.

Der Betrag ist der kleinere Wert aus der für das Gebäude zulässigen oder möglichen Abschreibung und dem Gesamtgewinn des Gebäudes, abzüglich eines etwaigen normalen Recapture. Tragen Sie ihn in Schedule D, Zeile 19 ein, mit dem Unrecaptured Section 1250 Gain Worksheet in der Anleitung zu Schedule D.

Die 25 % sind ein Höchstsatz: Das Schedule D Tax Worksheet berechnet die Steuer auf diesen Anteil zusammen mit Ihrem übrigen Einkommen. Der Höchstsatz von 20 % für langfristigen Kapitalgewinn gilt in diesem Steuerjahr oberhalb eines steuerpflichtigen Einkommens von $545.500 für Alleinstehende oder $613.700 für gemeinsam Veranlagte. Head of Household (Haushaltsvorstand) und getrennte Veranlagung haben eigene Schwellenwerte (Revenue Procedure 2025-32).

Schulde ich Recapture, wenn ich nie abgeschrieben habe?

Der Recapture wird auf die Abschreibung berechnet, die Sie hätten nehmen können, auch wenn Sie keine genommen haben. Der IRS sagt, die Anschaffungskosten sind um die Abschreibung zu mindern, die Sie hätten abziehen können, und wenn Sie keine genommen haben, um den vollen Betrag, den Sie hätten nehmen können (Publication 551).

Unrecaptured Section 1250 Gain und normaler Recapture gehen beide von der „zulässigen oder möglichen“ Abschreibung aus („allowed or allowable“). Wer den Abzug ausgelassen hat, entgeht der Steuerschicht daher nicht (Anleitung zu Form 4797; Anleitung zu Schedule D). Wurden Jahre versäumt, hat die Korrektur eigene Formulare und Fristen: siehe versäumte Abschreibung bei einer Mietimmobilie.

Wie berechne ich den Gewinn: Verkaufspreis, Verkaufskosten und angepasste Anschaffungskosten?

Der Gewinn ist der Veräußerungspreis (Amount Realized), abzüglich Verkaufskosten, abzüglich angepasster Anschaffungskosten (Publication 544).

1. Veräußerungspreis (Amount Realized). Das Bargeld, plus der Wert von allem anderen, das Sie erhalten, plus jede Hypothek oder andere Schuld, die der Käufer übernimmt oder mit der die Immobilie verkauft wird. Eine beim Abschluss abgelöste Hypothek gehört zu diesem Betrag; das Geld, das Sie mitnehmen, ist also nicht der Gewinn.
2. Verkaufskosten. Ziehen Sie sie vom Veräußerungspreis ab.
3. Angepasste Anschaffungskosten (Adjusted Basis). Anschaffungskosten, plus Verbesserungen, die länger als ein Jahr halten, minus zulässige oder mögliche Abschreibung (Publication 551).
4. Gewinn oder Verlust. Schritt 1, minus Schritt 2, minus Schritt 3.

Grundstücke können nicht abgeschrieben werden. Teilen Sie daher Preis, Verkaufskosten und Anschaffungskosten auf Grundstück und Gebäude auf. Form 4797 meldet das Gebäude in Teil III und das Grundstück in Teil I (Anleitung zu Form 4797). Welche Zeilen der Abschlussabrechnung die Anschaffungskosten erhöhen und wie Sie Grundstück und Gebäude trennen, steht unter Abschlussabrechnungen von Mietimmobilien in der Buchhaltung.

Welche Formulare melden den Verkauf: Form 4797, Form 8949 und Schedule D?

Der Verkauf einer Mietimmobilie wird in der Regel auf Form 4797 gemeldet, wobei der Nettogewinn nach Schedule D übernommen wird. Für Abschnitt 1231 gilt Vermögen, das zur Erzielung von Mieteinnahmen gehalten wird, in der Regel als betrieblich genutzt (Publication 544).

Die Form 1099-S des Closing Agent (Abwickler des Abschlusses) zeigt die Bruttoerlöse, und die Anleitung zu Form 4797 verlangt, sie in Zeile 1a einzutragen. Ob eine Mietimmobilie die Schwelle zur gewerblichen Tätigkeit (Trade or Business) erreicht, ist eine Tatsachenfrage, und die Anleitung entscheidet sie für eine bestimmte Mietimmobilie nicht. Eine Mietimmobilie ohne gewerbliche Tätigkeit ist Kapitalvermögen, das auf Form 8949 gemeldet wird, wobei nur der Recapture in Teil III berechnet wird (Anleitung zu Form 4797).

Was tue ich im Verkaufsjahr: letzte Abschreibung und Buchhaltung?

Nehmen Sie die Abschreibung für den Teil des Jahres, in dem Sie die Mietimmobilie besaßen, nehmen Sie die Immobilie dann aus den Büchern und verknüpfen Sie den Gewinn mit den Steuerformularen.

Im Verkaufsjahr ist die Abschreibung nur ein Teil eines vollen Jahres. Für eine vermietete Wohnimmobilie gilt die Mid-Month-Konvention (Monatsmitte-Regel), die den Verkaufsmonat als halben Monat zählt (Publication 946). Ein Verkauf am 2. März bringt 2,5 Monate der Abschreibung dieses Jahres. Für Geräte und Möbel gilt stattdessen die Half-Year- oder Mid-Quarter-Konvention (Publication 946).

So schließen Sie die Bücher ab:

1. Buchen Sie Mieteinnahmen und Ausgaben bis zum Abschlusstag.
2. Erfassen Sie den Verkauf anhand der Abschlussabrechnung: erhaltenes Geld, Verkaufskosten, Hypothekenablösung und den Anteil des Käufers an den zeitlichen Abgrenzungen. Unterschreibt der Käufer einen Schuldschein, erfassen Sie ihn als Forderung und mindern Sie ihn mit den eingehenden Tilgungen.
3. Nehmen Sie die Kosten für Grundstück, Gebäude und Verbesserungen sowie die kumulierte Abschreibung aus den Anlagekonten.
4. Die Differenz ist der Buchgewinn oder -verlust. Er entspricht dem Gewinn in Form 4797 (vor einem Aufschub durch Ratenzahlung oder Tausch) nur dann, wenn die Bücher dieselben Anschaffungskosten und dieselbe Abschreibung geführt haben wie die Steuererklärung. Wenn nicht, klären Sie den Grund, bevor die Steuererklärung erstellt wird.
5. Bewahren Sie die Abschlussabrechnungen und den Abschreibungsplan auf. Der IRS verlangt, dauerhafte Aufzeichnungen über die zulässige oder mögliche Abschreibung zu führen (Publication 544).

Der Gewinn wird für das Verkaufsjahr besteuert. Die Steuer wird laufend gezahlt; ein hoher Gewinn kann in diesem Jahr Vorauszahlungen bedeuten und einen Zuschlag, wenn sie zu niedrig ausfallen (IRS Topic 306); die Termine stehen unter vierteljährliche Vorauszahlungen der Einkommensteuer.

Ich finanziere den Verkauf selbst: Wird der Recapture auf die Zahlungen verteilt?

Normaler Recapture, etwa auf Geräte oder bei beschleunigter Abschreibung, wird vollständig im Verkaufsjahr gemeldet, auch wenn in diesem Jahr keine Zahlung eingeht (Publication 537; Publication 544). Der Abschreibungsanteil bei einem linear abgeschriebenen Gebäude kann die Ratenzahlungsmethode (Installment Method) nutzen, wird aber aus den ersten Zahlungen gedeckt: Der Gewinn jeder Zahlung zählt für diesen Anteil, bis er aufgebraucht ist, sodass eine hohe Anzahlung den gesamten Anteil von 25 % ins Verkaufsjahr bringen kann (26 CFR 1.453-12; Anleitung zu Schedule D). Nur Gewinn über dem normalen Recapture kann die Ratenzahlungsmethode nutzen.

• Form 6252 meldet den Verkauf jedes Jahr, und ihr Gewinn geht auf Form 4797 oder Schedule D.
• Der Verzicht auf die Ratenzahlungsmethode (Electing Out) bedeutet, den gesamten Gewinn im Verkaufsjahr zu melden; Frist: die Einreichungsfrist der Steuererklärung für das Verkaufsjahr einschließlich Fristverlängerungen (Publication 537).
• Eine Hypothek, die der Käufer übernimmt, zählt im Verkaufsjahr als Zahlung, soweit sie die Anschaffungskosten des Ratenverkaufs übersteigt: angepasste Anschaffungskosten plus Verkaufskosten plus ein etwaiges normales Recapture-Einkommen. Nach der Abschreibung ist das häufig, und es kann einen großen Teil des Gewinns, einschließlich des Anteils von 25 %, ins Verkaufsjahr bringen (Publication 537).
• Zinsen auf den Schuldschein sind jedes Jahr normales Einkommen, getrennt vom Gewinn. Nennt der Vertrag zu wenig Zinsen, wird ein Teil des Preises als Zins behandelt (Publication 537).
• Ein Käufer, der Ihre beherrschte Gesellschaft ist oder ein Trust, aus dem Sie oder Ihr Ehepartner Vorteile ziehen, sowie andere nahestehende Personen können die Ratenzahlungsmethode bei abschreibbarem Vermögen in der Regel nicht nutzen; alle Zahlungen gelten als im Verkaufsjahr eingegangen (Publication 537).

Kann ein 1031-Tausch die Steuer aufschieben?

Ein Tausch gleichartiger Grundstücke (Like-Kind Exchange), die für Betrieb oder Kapitalanlage gehalten werden, gegen andere solche Grundstücke kann den Gewinn aufschieben, einschließlich des Abschreibungsanteils. Bargeld, anderes Vermögen und Hypothekenentlastung, die Sie erhalten, machen Gewinn sofort steuerpflichtig, bis zur Höhe des Gewinns. Hypothekenentlastung ist die Schuld, die die Gegenseite übernimmt, abzüglich der Schuld, die Sie übernehmen, und abzüglich des Bargelds oder anderen Vermögens, das Sie zulegen (Anleitung zu Form 8824). Nur Grundvermögen qualifiziert; Möbel und anderes bewegliches Vermögen, das mit der Mietimmobilie verkauft wird, werden daher in der Regel wie ein Verkauf besteuert, einschließlich des normalen Recapture darauf (IRS: Tausch gleichartiger Immobilien; Publication 544).

Die Fristen stammen aus der Anleitung zu Form 8824. Zwei Fallen:

• Wenn Sie das Geld aus dem Verkauf tatsächlich oder dem Sinne nach erhalten, bevor Sie die Ersatzimmobilie erhalten, gilt das Geschäft als Verkauf, oder als teilweise steuerpflichtiger Tausch, wenn Sie nur einen Teil erhalten (Publication 544). Ein Tausch wird in der Regel vor dem Abschluss des Verkaufs eingerichtet, und wer das Verkaufsgeld hält, entscheidet, ob die Übertragung als Verkauf zählt.
• Vermögen, das hauptsächlich zum Verkauf gehalten wird, qualifiziert nicht, und US-Grundbesitz ist nicht gleichartig mit Grundbesitz im Ausland (IRS: Tausch gleichartiger Immobilien).

Aufschub ist kein Erlass. Die Ersatzimmobilie übernimmt in der Regel die Anschaffungskosten der alten Immobilie, und der Gewinn wird erfasst, wenn Sie sie später ohne weiteren Tausch verkaufen (Publication 544). Veräußert eine Seite eines Tauschs mit einer nahestehenden Person das Vermögen innerhalb von 2 Jahre, endet der Aufschub in der Regel (Anleitung zu Form 8824). Zu Tauschgeschäften in eine Syndikation oder einen Opportunity-Zone-Fonds siehe Ratgeber zu 1031 und Opportunity Zone.

Gilt die Steuer auf Nettokapitalerträge für den Gewinn?

Möglich. Gewinn aus dem Verkauf einer Mietimmobilie zählt zu den Nettokapitalerträgen, es sei denn, die Mietimmobilie ist eine nicht passive gewerbliche Tätigkeit, und die Steuer gilt nur oberhalb eines Einkommensschwellenwerts (IRS Topic 559).

Die Steuer (Net Investment Income Tax, NIIT) beträgt 3,8 % des niedrigeren Betrags aus den Nettokapitalerträgen und dem Betrag, um den das modifizierte bereinigte Bruttoeinkommen $200.000 (Alleinstehende oder Head of Household), $250.000 (gemeinsame Veranlagung oder Qualifying Surviving Spouse) bzw. $125.000 (getrennte Veranlagung) übersteigt.

Für diese Steuer ist eine Mietimmobilie passiv, auch wenn Sie viel daran arbeiten, mit begrenzten Ausnahmen. Der Gewinn ist kein Nettokapitalertrag, wenn die Mietimmobilie eine gewerbliche Tätigkeit nach Abschnitt 162 und für Sie nicht passiv ist, etwa für einen Real Estate Professional (Immobilienprofi) mit aktiver Mitarbeit. Ein Real Estate Professional, der den Safe Harbor erfüllt (mehr als 500 Stunden in jeder Mietimmobilie im Verkaufsjahr oder in 5 der vorherigen 10 Jahre), fällt mit dem Gewinn nicht unter die Steuer. Allein Real Estate Professional zu sein reicht nicht: Die Mietimmobilie muss auch eine gewerbliche Tätigkeit sein (Anleitung zu Form 8960). Form 8960 berechnet die Steuer. Sie ist von den obigen Sätzen für Kapitalgewinne getrennt. Zur Mietseite dieser Steuer siehe Steuern auf Mietimmobilien.

Was geschieht mit aufgeschobenen passiven Verlusten, wenn ich verkaufe?

Aufgeschobene passive Verluste (Suspended Passive Losses) sind in der Regel in voller Höhe in dem Jahr zulässig, in dem Sie Ihre gesamte Beteiligung an der Mietimmobilie verkaufen (Publication 925). Sie gleichen dann anderes Einkommen aus, nicht nur den Gewinn aus der Mietimmobilie.

Drei Bedingungen gelten:

• Sie veräußern Ihre gesamte Beteiligung an der passiven Tätigkeit. Haben Sie mehrere Mietimmobilien als eine Tätigkeit zusammengefasst, setzt der Verkauf einer davon die Verluste der Tätigkeit in der Regel nicht frei, es sei denn, Sie können belegen, dass die Verluste zum verkauften Teil gehören (Publication 925).
• Das Geschäft erfasst den gesamten realisierten Gewinn oder Verlust; ein Tausch gleichartiger Immobilien, der Gewinn aufschiebt, setzt die Verluste daher nicht frei.
• Der Käufer ist nicht mit Ihnen verbunden.

Bei einem Ratenverkauf werden die Verluste im Verhältnis zum jedes Jahr erfassten Gewinn freigesetzt (Publication 925). Ein Kapitalverlust aus dem Verkauf gleicht zuerst Kapitalgewinne aus. Ein verbleibender Netto-Kapitalverlust mindert dann anderes Einkommen um bis zu $3.000 im Jahr ($1.500 bei getrennter Veranlagung), der Rest wird vorgetragen.

Was, wenn ich die Mietimmobilie mit Verlust verkaufe?

Ein Verlust auf vermietetes Grundvermögen, das länger als ein Jahr gehalten wurde, ist in der Regel ein Verlust nach Abschnitt 1231, der in Teil I von Form 4797 gemeldet wird. Ein Netto-Verlust nach Abschnitt 1231 ist ein normaler Verlust (Publication 544).

• Die Abschreibung mindert die Anschaffungskosten, daher kann ein Verkauf unter dem Kaufpreis trotzdem einen steuerpflichtigen Gewinn ergeben.
• Ist die Mietimmobilie keine gewerbliche Tätigkeit, ist der Verlust ein Kapitalverlust. Er gleicht Kapitalgewinne aus, danach bis zu $3.000 anderes Einkommen im Jahr ($1.500 bei getrennter Veranlagung) (IRS Topic 409).
• Form 8582 kommt zuerst. Sie zeigt, wie viel passiver Verlust zulässig ist, bevor der Verlust auf Form 4797 kommt (Anleitung zu Form 4797). Der Verkauf Ihrer gesamten Beteiligung an der passiven Tätigkeit an einen unverbundenen Käufer in einem voll steuerpflichtigen Verkauf setzt aufgeschobene passive Verluste frei (siehe oben).
• Ein früheres Wohnhaus, das zur Mietimmobilie wurde: Der abziehbare Verlust geht vom niedrigeren Wert aus angepassten Anschaffungskosten oder Marktwert am Tag der Umwidmung zur Mietimmobilie aus, angepasst um spätere Verbesserungen und Abschreibung (Publication 544).
• Ein Verlust beim Verkauf an eine nahestehende Person ist nicht abziehbar (Publication 544).

Beispiel

Alle Beträge sind in US-Dollar und dienen der Veranschaulichung. Steuern der Bundesstaaten und die Steuer auf Nettokapitalerträge bleiben außen vor.

Verkauf mit genommener Abschreibung

Ein Vermieter kaufte eine Mietimmobilie für US$300.000: US$60.000 für das Grundstück und US$240.000 für das Gebäude. Die genommene Abschreibung beträgt insgesamt US$60.000. Die Immobilie wird für US$450.000 verkauft, bei Verkaufskosten von US$27.000. Angenommen wird, dass das Gebäude mindestens US$60.000 des Gewinns enthält.

Der Anteil von US$60.000 wird mit höchstens 25 % besteuert, also mit bis zu US$15.000. Die US$123.000 werden je nach Einkommen mit 0 %, 15 % oder 20 % besteuert.

Abschreibung nie genommen

Ein Vermieter vermietete ein Haus 8 Jahre lang und machte nie Abschreibung auf das Gebäude von US$240.000 geltend. Zulässig waren etwa US$8.700 im Jahr (US$240.000 über 27,5 Jahre), insgesamt rund US$70.000. Die angepassten Anschaffungskosten des Gebäudes betragen US$170.000, nicht US$240.000. Beträgt der Anteil des Gebäudes am Netto-Verkaufspreis US$300.000, ist der Gewinn US$130.000, und US$70.000 davon liegen im Abschreibungsanteil, als wäre der Abzug genommen worden.

Verkauf mit Verkäuferfinanzierung

Ein Vermieter verkauft für US$400.000: US$100.000 Anzahlung und ein Schuldschein über US$300.000, der über 10 Jahre getilgt wird. Die genommene Abschreibung beträgt US$50.000 und der Gesamtgewinn US$200.000, ohne Verkaufskosten und Zinsen. Die Hälfte jedes erhaltenen Dollars der Tilgung ist Gewinn.

• Verkaufsjahr: Die Anzahlung von US$100.000 trägt US$50.000 Gewinn. Nach der Anleitung wird dieser in der Regel vollständig als Unrecaptured Section 1250 Gain behandelt, sodass der gesamte Abschreibungsanteil im Verkaufsjahr gemeldet wird.
• Spätere Jahre: Die übrigen US$150.000 Gewinn fließen mit den Zahlungen auf den Schuldschein zu, als langfristiger Kapitalgewinn.
• Geräte: Haben die Geräte keine Anschaffungskosten mehr und werden getrennt für US$5.000 zusätzlich zu den US$400.000 verkauft, sind diese US$5.000 im Verkaufsjahr normales Einkommen, auch wenn der Käufer sie noch nicht bezahlt hat. Die obigen Zahlen zur Immobilie bleiben unverändert.

Anders in Ihrem Fall?

• Die Immobilie ist unter Vertrag, finanziert oder wird getauscht, oder die Abschreibungshistorie ist unklar: Anschaffungskosten, Recapture-Betrag, Formulare und die zurückzulegende Steuer hängen von den Unterlagen ab, und ein Tausch wird vor dem Abschluss eingerichtet. Holen Sie sich Hilfe bei der Einkommensteuer für Privatpersonen, solange diese Entscheidungen noch offen sind.
• Sie haben nie abgeschrieben: Siehe versäumte Abschreibung bei einer Mietimmobilie.
• Ihre Mietbuchhaltung ist im Rückstand, oder Abschlussabrechnung und Bücher stimmen nicht überein: Ohne sie lassen sich Anschaffungskosten und Abschreibung nicht belegen. Siehe Buchhaltung für Mietimmobilien aufholen und Abschlussabrechnungen von Mietimmobilien in der Buchhaltung, und holen Sie sich Hilfe bei der Buchhaltung.
• Die Mietimmobilie war einmal Ihr Zuhause, oder Sie sind vor dem Verkauf eingezogen: Die Befreiung beim Hausverkauf kann den Teil des Gewinns nicht schützen, der der nach 6. Mai 1997 genommenen Abschreibung entspricht (Publication 523). Die Befreiung und die Mietjahre stehen im Ratgeber zur Befreiung beim Hausverkauf.
• Sie haben die Mietimmobilie geerbt oder geschenkt bekommen: Die Anschaffungskosten einer geerbten Mietimmobilie sind in der Regel der Marktwert am Todestag (oder am alternativen Bewertungsstichtag), sodass die Abschreibung des früheren Eigentümers nicht auf Sie übergeht. Bei einer geschenkten Mietimmobilie ist das anders: Sie übernehmen in der Regel die Anschaffungskosten des Schenkers, die dessen Abschreibung bereits enthalten (Publication 551). Holen Sie sich Hilfe bei der Einkommensteuer für Privatpersonen, bevor Sie verkaufen.
• Die Mietimmobilie liegt in einer LLC oder Personengesellschaft: Siehe Mietimmobilie in einer LLC.
• Der Eigentümer ist kein US-Staatsbürger und nicht in den USA ansässig: Der Steuereinbehalt beim Verkauf steht unter nicht ansässige Vermieter.
• Sie leben in Kanada oder einem anderen Land, oder der Verkauf wird dort ebenfalls besteuert: Jedes Land hat eigene Regeln für den Gewinn, und die Anrechnungen müssen zusammenpassen. Siehe Tausch einer US-Mietimmobilie und holen Sie sich Hilfe bei grenzüberschreitenden Steuern.
• Frühere Steuererklärungen fehlen: Siehe nicht eingereichte Steuererklärungen nachholen.
• Die Mietimmobilie liegt in Kanada: Siehe Verkauf einer Mietimmobilie in Kanada.
• Sie möchten das ganze Bild zu Mietimmobilien: Siehe Steuern auf Mietimmobilien. Ein Bundesstaat kann den Gewinn anders besteuern; prüfen Sie daher auch die Steuerbehörde Ihres Bundesstaates.