임대 부동산 매각: 감가상각 환수와 Form 4797

임대 부동산을 팔 때 감가상각 환수는 어떻게 과세되나요?

감가상각 환수는 임대 부동산에 대해 공제받았거나 공제받을 수 있었던 감가상각에서 비롯된 이익 부분에 매기는 세금입니다. 1년 초과 보유한 임대 부동산이라면, 건물의 감가상각에 해당하는 층은 최고 세율이 25%이고, 건물과 토지의 나머지 이익은 장기 양도소득입니다(IRS Topic 409; Publication 544).

일반 소득으로 환수하는 규칙은 정액법보다 빠르게 감가상각했거나 특별 감가상각을 받은 부동산에 적용됩니다. 1986년 이후 사업에 사용하기 시작한 주거용 임대 건물은 일반적으로 27.5년에 걸쳐 정액법으로 감가상각하며(Publication 527), Form 4797 작성 안내는 이 부류의 자산을 이 규칙에서 제외합니다. 다른 부분은 여전히 일반 소득으로 환수될 수 있습니다. 카펫과 가전 같은 개인 자산은 공제한 감가상각 전액까지이고, 더 빠르게 감가상각한 부동산 부분은 정액법을 초과한 부분까지입니다(나머지는 25% 층에 남습니다)(Publication 544).

다음 중 하나라도 해당하면 매각은 단순하지 않습니다.

• 부동산의 일부에 보너스 감가상각이나 다른 가속 감가상각을 청구했거나, 부동산을 수명이 더 짧은 부분으로 나눴습니다(비용 분리 감정, cost segregation study).
• 직전 5년 동안 section 1231 순손실(일 년 넘게 보유한 임대·사업용 자산의 손실)이 있었습니다. 순이익은 그 손실 한도까지 일반 소득입니다(Publication 544).
• 감가상각을 한 번도 하지 않았거나, 얼마나 했는지 확실하지 않거나, 장부로 취득 원가, 개량 비용, 감가상각을 확인할 수 없습니다.
• 임대 부동산이 계약 중이거나 곧 클로징(closing)을 앞두고 있습니다.
• 구매자가 친족이거나 본인의 사업체입니다.
• 매도자 금융(owner financing), 교환 또는 이월된 수동적 손실이 있습니다(각각 아래에서 설명합니다).

준비할 자료는 다음과 같습니다. 구매와 매각 클로징 명세서, 매매 계약서와 대출 증서 또는 교환 계약서, 연도별 감가상각 명세서, 비용이 적힌 날짜별 개량 목록, 대출 상환 확인서, 이월된 수동적 손실.

교환이나 매도자 금융은 클로징 전에 준비합니다. 대체 부동산을 받기 전에 받은 돈 때문에 교환이 매각으로 바뀔 수 있습니다(Publication 544).

section 1250 미환수 양도소득이란 무엇이고 최고 세율은 얼마인가요?

section 1250 미환수 양도소득은 감가상각한 부동산의 장기 이익 중 감가상각에서 비롯된 부분이며, 최고 세율은 25%입니다(IRS Topic 409). 일반 소득으로 취급하는 이익은 포함할 수 없고, section 1231 자산은 section 1231 순이익을 넘을 수 없습니다(Publication 544). Form 8949로 신고하는 임대 부동산은 section 1231 한도 없이 같은 작업표로 계산합니다.

금액은 건물에 대해 허용되었거나 허용될 수 있었던 감가상각과 건물 총 이익 중 적은 금액에서 일반 환수액을 뺀 금액입니다. Schedule D 작성 안내의 Unrecaptured Section 1250 Gain Worksheet를 사용해 Schedule D의 19번 줄에 기재합니다.

위의 25% 수치는 최고 세율이며, Schedule D Tax Worksheet가 이 층의 세금을 나머지 소득과 함께 계산합니다. 장기 양도소득 최고 세율(20%)은 이 과세연도에 과세소득이 독신 신고자 $545,500 초과, 부부 합산 신고자 $613,700 초과인 구간에 적용됩니다. 세대주 신고와 부부 개별 신고에는 각각의 기준액이 있습니다(Revenue Procedure 2025-32).

감가상각을 한 번도 하지 않았다면 환수 세금을 내야 하나요?

환수는 감가상각을 전혀 하지 않았더라도 공제받을 수 있었던 감가상각 기준으로 계산합니다. IRS(미국 국세청)는 공제할 수 있었던 감가상각만큼 취득가액을 줄이라고 하며, 전혀 하지 않았다면 공제할 수 있었던 전액만큼 줄이라고 합니다(Publication 551).

section 1250 미환수 양도소득과 일반 환수 모두 "허용되었거나 허용될 수 있었던(allowed or allowable)" 감가상각을 기준으로 하므로, 공제를 건너뛰어도 이 세금 층은 사라지지 않습니다(Form 4797 작성 안내; Schedule D 작성 안내). 놓친 연도가 있다면 바로잡는 데 별도의 양식과 시기가 있습니다. 임대 부동산에서 놓친 감가상각을 참고하세요.

이익은 어떻게 계산하나요: 매각 가격, 매각 비용, 조정 취득가액?

이익은 양도 가액(amount realized)에서 매각 비용과 조정 취득가액을 뺀 금액입니다(Publication 544).

1. 양도 가액. 현금에, 받은 다른 것의 가치를 더하고, 구매자가 인수하거나 부동산을 매각할 때 붙어 있던 대출 등 채무를 더한 금액입니다. 클로징에서 상환한 대출도 이 금액에 포함되므로 손에 쥔 현금은 이익이 아닙니다.
2. 매각 비용. 양도 가액에서 뺍니다.
3. 조정 취득가액. 취득 원가에 일 년 넘게 가치가 유지되는 개량 비용을 더하고, 허용되었거나 허용될 수 있었던 감가상각을 뺀 금액입니다(Publication 551).
4. 이익 또는 손실. 1단계 금액에서 2단계 금액과 3단계 금액을 뺍니다.

토지는 감가상각할 수 없으므로 가격, 매각 비용, 취득가액을 토지와 건물로 나누세요. Form 4797은 건물을 Part III에, 토지를 Part I에 보고합니다(Form 4797 작성 안내). 클로징 명세서의 어느 항목이 취득가액에 더해지는지, 토지와 건물을 어떻게 나누는지는 장부 속 임대 부동산 클로징 명세서에 있습니다.

어떤 양식으로 신고하나요: Form 4797, Form 8949, Schedule D?

임대 부동산 매각은 일반적으로 Form 4797(사업용 자산 매각 신고서)로 신고하고 순이익을 Schedule D로 옮깁니다. section 1231 목적에서는 임대료를 얻으려고 보유한 자산을 일반적으로 사업에 사용하는 자산으로 취급합니다(Publication 544).

클로징 담당 기관의 Form 1099-S에는 총수령액이 나오며, Form 4797 작성 안내는 이를 1a번 줄에 쓰라고 합니다. 임대 부동산이 사업의 수준에 이르는지는 사실관계의 문제이며, 작성 안내가 개별 임대 부동산에 대해 결론을 내리지는 않습니다. 사업이 아닌 임대 부동산은 자본 자산으로 Form 8949에 신고하고 Part III에서는 환수액만 계산합니다(Form 4797 작성 안내).

매각한 해에는 무엇을 하나요: 마지막 감가상각과 장부?

소유한 기간의 감가상각을 하고, 부동산을 장부에서 제거한 뒤, 이익을 세금 양식과 맞추세요.

매각한 해의 감가상각은 한 해 전체가 아니라 일부만 합니다. 주거용 임대 부동산은 월중앙 기준(mid-month convention)을 사용하며, 매각한 달을 반 달로 셉니다(Publication 946). 3월 2일에 매각하면 그해 감가상각은 2.5개월분입니다. 가전과 가구는 대신 반년 기준이나 분기 중앙 기준을 사용합니다(Publication 946).

장부를 마감하려면 다음과 같이 하세요.

1. 클로징 날짜까지의 임대료와 비용을 기록합니다.
2. 클로징 명세서를 보고 매각을 기록합니다. 받은 현금, 매각 비용, 대출 상환, 구매자 몫의 정산액을 반영합니다. 구매자가 대출 증서를 쓰면 채권으로 기록하고 원금이 들어올 때마다 줄입니다.
3. 자산 계정에서 토지, 건물, 개량 비용과 감가상각 누계액을 제거합니다.
4. 차액이 장부상 이익 또는 손실입니다. 장부의 취득가액과 감가상각이 신고서와 같을 때에만 할부 이연이나 교환 전의 Form 4797 이익과 일치합니다. 다르다면 신고서를 준비하기 전에 이유를 찾으세요.
5. 클로징 명세서와 감가상각 명세서를 보관하세요. IRS는 허용되었거나 허용될 수 있었던 감가상각의 영구 기록을 보관하라고 합니다(Publication 544).

이익은 매각한 해에 과세됩니다. 세금은 소득이 생길 때마다 내는 방식이므로 큰 이익이 있으면 그해에 추정세를 납부해야 할 수 있고, 부족하면 가산세가 붙습니다(IRS Topic 306). 날짜는 분기별 추정세 납부에 있습니다.

매도자 금융으로 팔고 있습니다. 환수도 대금을 받는 기간에 나누나요?

가전이나 가속 감가상각 부분 같은 일반 환수는 그해에 대금을 받지 않았더라도 매각한 해에 전부 신고합니다(Publication 537; Publication 544). 정액법 건물의 감가상각 층은 할부 방식(installment method)을 쓸 수 있지만 처음 받는 대금에서 먼저 나옵니다. 각 대금에 든 이익이 그 층에 먼저 산입되어 다 찰 때까지 계속되므로, 큰 계약금이면 25% 층 전체가 매각한 해에 들어올 수 있습니다(26 CFR 1.453-12; Schedule D 작성 안내). 일반 환수를 넘는 이익만 할부 방식을 쓸 수 있습니다.

• Form 6252는 매년 매각을 신고하며, 그 이익은 Form 4797이나 Schedule D로 갑니다.
• 할부 방식 적용 제외(electing out)는 매각한 해에 이익 전체를 신고하는 것으로, 기한 연장을 포함한 매각 연도의 신고서 제출 기한까지 제출합니다(Publication 537).
• 구매자가 인수하는 대출은 할부 매각 취득가액(조정 취득가액에 매각 비용과 일반 환수 소득을 더한 금액)을 초과하는 범위에서 매각한 해의 대금으로 계산합니다. 감가상각을 한 뒤에는 이런 경우가 흔하며, 이익 상당 부분, 즉 25% 층까지 매각한 해로 가져올 수 있습니다(Publication 537).
• 대출 증서의 이자는 이익과 별도로 해마다 일반 소득입니다. 계약에 명시된 이자가 너무 적으면 가격 일부를 이자로 봅니다(Publication 537).
• 구매자가 본인이 지배하는 사업체이거나 본인 또는 배우자가 수익자인 신탁인 경우를 포함한 특수관계자는 일반적으로 감가상각 자산에 할부 방식을 쓸 수 없으며, 모든 대금을 매각한 해에 받은 것으로 봅니다(Publication 537).

1031 교환으로 세금을 이연할 수 있나요?

사업용 또는 투자용으로 보유한 부동산을 같은 성격의 다른 부동산으로 동종자산 교환(like-kind exchange)하면 감가상각 층을 포함한 이익을 이연할 수 있습니다. 받은 현금, 다른 자산, 대출 면제는 이익 금액 한도까지 지금 과세됩니다. 대출 면제는 상대방이 인수한 채무에서 본인이 인수한 채무와 본인이 더한 현금이나 다른 자산을 뺀 금액입니다(Form 8824 작성 안내). 부동산만 해당하므로 임대 부동산과 함께 판 가구와 다른 개인 자산은 일반적으로 매각으로 과세되며, 그에 대한 일반 환수도 포함됩니다(IRS: like-kind exchanges; Publication 544).

일정은 Form 8824 작성 안내에 따릅니다. 두 가지 함정이 있습니다.

• 대체 부동산을 받기 전에 매각 대금을 실제로 또는 간주상 받으면 거래는 매각으로 취급되고, 일부만 받으면 일부 과세 교환으로 취급됩니다(Publication 544). 교환은 일반적으로 매각이 끝나기 전에 준비하며, 매각 대금을 누가 보관하는지가 양도가 매각으로 인정되는지를 결정합니다.
• 주로 판매 목적으로 보유한 자산은 해당하지 않으며, 미국 부동산은 해외 부동산과 동종자산이 아닙니다(IRS: like-kind exchanges).

이연은 면제가 아닙니다. 대체 부동산은 일반적으로 이전 부동산의 취득가액을 이어받으며, 나중에 다른 교환 없이 팔 때 이익이 인식됩니다(Publication 544). 특수관계자와의 교환에서 어느 한쪽이 2년 이내에 부동산을 처분하면 이연은 일반적으로 끝납니다(Form 8824 작성 안내). 신디케이션이나 기회구역 펀드로 하는 교환은 1031과 기회구역 가이드를 참고하세요.

순투자소득세가 이익에도 적용되나요?

적용될 수 있습니다. 임대 부동산 매각 이익은 임대가 비수동적(nonpassive) 사업이 아닌 한 순투자소득이며, 이 세금은 소득 기준액을 넘을 때만 적용됩니다(IRS Topic 559).

세금은 다음 둘 중 적은 금액의 3.8%입니다. 순투자소득, 또는 수정 조정 총소득(MAGI)이 $200,000(독신 또는 세대주), $250,000(부부 합산 신고 또는 적격 생존 배우자), $125,000(부부 개별 신고)를 초과하는 금액입니다.

이 세금에서 임대 부동산은 많이 일하더라도 제한된 예외를 제외하면 수동적입니다. 임대 부동산이 section 162 사업이고 본인에게 비수동적이면 이익은 순투자소득이 아닙니다. 예를 들어 실질적으로 참여하는 부동산 전문가가 그렇습니다. 부동산 전문가가 안전 기준(매각한 해 또는 이전 10년 중 5년에 각 임대 활동에 500시간 초과 참여)을 충족하면 이익에 이 세금이 적용되지 않습니다. 부동산 전문가라는 사실만으로는 부족합니다. 임대 부동산이 사업이기도 해야 합니다(Form 8960 작성 안내). Form 8960이 세금을 계산하며, 위의 양도소득 세율과 별개입니다. 임대료 측면은 임대 부동산 세금을 참고하세요.

매각하면 이월된 수동적 손실은 어떻게 되나요?

이월된 수동적 손실은 일반적으로 임대 부동산 지분 전체를 매각한 해에 전부 허용됩니다(Publication 925). 그러면 임대 이익뿐 아니라 다른 소득도 상쇄합니다.

세 가지 조건이 있습니다.

• 수동적 활동 지분 전체를 처분해야 합니다. 여러 임대 부동산을 하나의 활동으로 묶었다면, 매각한 부분에 속하는 손실임을 증명하지 못하는 한 하나를 팔아도 일반적으로 그 활동의 손실이 풀리지 않습니다(Publication 925).
• 거래에서 실현된 이익이나 손실이 모두 인식되어야 하므로, 이익을 이연하는 동종자산 교환은 손실을 풀지 못합니다.
• 구매자가 본인의 특수관계자가 아니어야 합니다.

할부 매각에서는 해마다 인식한 이익에 비례해 손실이 풀립니다(Publication 925). 매각의 자본 손실은 먼저 양도소득을 상쇄합니다. 순자본손실은 그다음 해마다 최대 $3,000까지 다른 소득을 줄이고(부부 개별 신고는 $1,500까지) 나머지는 이월됩니다.

손실을 보고 팔면 어떻게 되나요?

일 년 넘게 보유한 임대 부동산의 손실은 일반적으로 section 1231 손실이며 Form 4797 Part I에 신고합니다. section 1231 순손실은 일반 손실입니다(Publication 544).

• 감가상각은 취득가액을 줄이므로 산 가격보다 낮게 팔아도 과세되는 이익이 생길 수 있습니다.
• 임대 부동산이 사업이 아니라면 손실은 자본 손실입니다. 양도소득을 먼저 상쇄하고, 해마다 다른 소득을 최대 $3,000까지 줄입니다(부부 개별 신고는 $1,500까지)(IRS Topic 409).
• Form 8582가 먼저입니다. 손실을 Form 4797에 쓰기 전에 허용되는 수동적 손실이 얼마인지 보여 줍니다(Form 4797 작성 안내). 특수관계가 없는 구매자에게 전부 과세되는 매각으로 수동적 활동 지분 전체를 팔면 이월된 수동적 손실이 풀립니다(위 참고).
• 예전에 살던 집을 임대로 바꾼 경우: 공제할 수 있는 손실은 임대로 바뀐 날의 조정 취득가액과 공정 시장가치 중 낮은 금액에서 출발하며, 이후 개량과 감가상각을 반영합니다(Publication 544).
• 특수관계자에게 팔아서 생긴 손실은 공제할 수 없습니다(Publication 544).

예시

모든 금액은 미국 달러이며 설명을 위한 것입니다. 주 세금과 순투자소득세는 제외했습니다.

감가상각을 한 경우의 매각

임대인이 임대 부동산을 US$300,000에 샀습니다. 토지 US$60,000, 건물 US$240,000입니다. 공제한 감가상각은 합계 US$60,000입니다. 부동산을 US$450,000에 팔았고 매각 비용은 US$27,000입니다. 건물에 이익 US$60,000 이상이 들어 있다고 가정합니다.

US$60,000 층은 최고 25%로 과세되어 최대 US$15,000입니다. US$123,000은 소득에 따라 0%, 15% 또는 20%로 과세됩니다.

감가상각을 하지 않은 경우

임대인이 집을 8년 동안 임대하면서 US$240,000 건물에 대한 감가상각을 한 번도 청구하지 않았습니다. 해마다 약 US$8,700(US$240,000을 27.5년으로 나눈 금액)이 허용되었고 합계 약 US$70,000입니다. 건물의 조정 취득가액은 US$240,000이 아니라 US$170,000입니다. 건물의 순 매각가 몫이 US$300,000이면 이익은 US$130,000이고, 그중 US$70,000은 공제를 받은 것처럼 감가상각 층에 들어갑니다.

매도자 금융 매각

임대인이 US$400,000에 팔면서 계약금 US$100,000을 받고, US$300,000은 대출 증서로 10년 동안 받습니다. 공제한 감가상각은 US$50,000이고 총 이익은 US$200,000이며, 매각 비용과 이자는 제외했습니다. 받는 원금의 절반이 이익입니다.

• 매각한 해: 계약금 US$100,000에는 이익 US$50,000이 들어 있습니다. 작성 안내는 일반적으로 이 전부를 section 1250 미환수 양도소득으로 보므로 감가상각 층 전체가 매각한 해에 신고됩니다.
• 이후 연도: 나머지 이익 US$150,000은 대출 증서 대금과 함께 들어오며 장기 양도소득입니다.
• 가전: 가전의 취득가액이 남아 있지 않고 US$400,000과 별도로 US$5,000에 팔았다면, 구매자가 아직 대금을 내지 않았더라도 그 US$5,000은 매각한 해의 일반 소득입니다. 위의 부동산 수치는 바뀌지 않습니다.

상황이 다르다면?

• 계약 중이거나 대출이 있거나 교환 중이거나 감가상각 내역이 불분명한 경우: 취득가액, 환수액, 양식, 따로 떼어 둘 세금은 파일에 달려 있으며 교환은 클로징 전에 준비합니다. 선택지가 남아 있을 때 개인 세금 지원을 받으세요.
• 감가상각을 한 번도 하지 않은 경우: 임대 부동산에서 놓친 감가상각을 참고하세요.
• 임대 장부가 밀렸거나 클로징 명세서와 장부가 맞지 않는 경우: 이것 없이는 취득가액과 감가상각을 증명할 수 없습니다. 임대 부동산 장부 따라잡기와 장부 속 임대 부동산 클로징 명세서를 참고하고 장부 관리 지원을 받으세요.
• 임대 부동산이 예전에 본인의 집이었거나 매각 전에 입주한 경우: 주택 매각 제외는 1997년 5월 6일 이후 공제한 감가상각에 해당하는 이익 부분을 보호하지 못합니다(Publication 523). 제외와 임대 연수는 주택 매각 제외 가이드에 있습니다.
• 임대 부동산을 상속받았거나 증여받은 경우: 상속받은 임대 부동산의 취득가액은 일반적으로 사망일(또는 대체 평가일)의 공정 시장가치이므로 이전 소유자의 감가상각은 이어지지 않습니다. 증여받은 임대 부동산은 다릅니다. 일반적으로 증여자의 취득가액을 그대로 이어받으며, 거기에는 이미 증여자의 감가상각이 반영되어 있습니다(Publication 551). 팔기 전에 개인 세금 지원을 받으세요.
• 임대 부동산이 LLC나 파트너십 소유인 경우: LLC의 임대 부동산을 참고하세요.
• 소유주가 미국 시민권자나 거주자가 아닌 경우: 매각 시 원천징수는 비거주 임대인에서 다룹니다.
• 캐나다나 다른 나라에 살거나 매각이 그곳에서도 과세되는 경우: 나라마다 이익에 대한 규칙이 있고 세액공제를 맞춰야 합니다. 미국 임대 부동산 교환을 참고하고 국경 간 세금 지원을 받으세요.
• 과거 신고서가 없는 경우: 미제출 신고서 따라잡기를 참고하세요.
• 임대 부동산이 캐나다에 있는 경우: 캐나다 임대 부동산 매각을 참고하세요.
• 임대 부동산 전반을 알고 싶은 경우: 임대 부동산 세금을 참고하세요. 주에서는 이익을 다르게 과세할 수 있으므로 거주 주의 세무 당국도 확인하세요.