Recuperación de depreciación al vender un alquiler y Form 4797

¿Cómo se grava la recuperación de depreciación cuando vendo una propiedad de alquiler?

La recuperación de depreciación es el impuesto sobre la parte de su ganancia que proviene de la depreciación que tomó, o pudo tomar, sobre el alquiler. En un alquiler que se tuvo más de un año, la capa que equivale a la depreciación del edificio se grava a un máximo de 25%, y el resto de la ganancia del edificio y del terreno es ganancia de capital a largo plazo (IRS Topic 409; Publication 544).

La recuperación como ingreso ordinario se aplica a bienes inmuebles depreciados más rápido que en línea recta o con una asignación especial de depreciación. Un edificio residencial de alquiler puesto en servicio después de 1986 por lo general se deprecia en línea recta durante 27.5 años (Publication 527), y las instrucciones del Form 4797 excluyen esa clase de propiedad de esa recuperación. Otras partes aún pueden recuperarse como ingreso ordinario: los bienes personales, como alfombras y electrodomésticos, hasta toda la depreciación tomada, y las partes de bienes inmuebles depreciadas más rápido, por el exceso sobre la línea recta (el resto queda en la capa de 25%) (Publication 544).

Una venta no es sencilla cuando se da cualquiera de estos casos:

• Usted reclamó depreciación adicional (bonus) u otra depreciación acelerada sobre cualquier parte de la propiedad, o la dividió en partes de vida más corta (un estudio de segregación de costos).
• Tuvo pérdidas netas de la sección 1231 (pérdidas sobre propiedad de alquiler y de negocio que se tuvo más de un año) en los cinco años anteriores. Una ganancia neta es ingreso ordinario hasta el monto de esas pérdidas (Publication 544).
• Nunca tomó depreciación, no está seguro de lo que tomó, o sus libros no pueden mostrar el costo, las mejoras y la depreciación.
• El alquiler tiene un contrato de venta o está por cerrarse.
• El comprador es un pariente o su propia entidad.
• Usted está financiando la venta, haciendo un intercambio o arrastrando pérdidas pasivas suspendidas (cada caso se explica más abajo).

Reúna los estados de cierre de la compra y de la venta, el contrato de venta y cualquier pagaré o acuerdo de intercambio, el calendario de depreciación de cada año, una lista fechada de mejoras con sus costos, el estado de cancelación del préstamo y cualquier pérdida pasiva arrastrada.

Un intercambio o un financiamiento del vendedor se organiza antes del cierre: el dinero que usted recibe antes de la propiedad de reemplazo puede convertir un intercambio en una venta (Publication 544).

¿Qué es la ganancia de la sección 1250 no recuperada y cuál es la tasa máxima?

La ganancia de la sección 1250 no recuperada es la parte de la ganancia a largo plazo sobre un bien inmueble depreciado que se debe a la depreciación, y su tasa máxima es 25% (IRS Topic 409). No puede incluir ganancia tratada como ingreso ordinario y, para propiedad de la sección 1231, no puede exceder la ganancia neta de la sección 1231 (Publication 544). Un alquiler declarado en el Form 8949 se calcula en la misma hoja de trabajo, sin el tope de la sección 1231.

El monto es el menor entre la depreciación permitida o permisible del edificio y la ganancia total del edificio, menos cualquier recuperación ordinaria. Anótelo en la línea 19 del Schedule D, con la hoja de trabajo de ganancia de la sección 1250 no recuperada de las instrucciones del Schedule D.

La cifra de 25% es un máximo: la hoja de trabajo de impuestos del Schedule D (Schedule D Tax Worksheet) calcula el impuesto de esta capa junto con el resto de sus ingresos. La tasa máxima de ganancia de capital a largo plazo de 20% se aplica por encima de un ingreso gravable de $545,500 para solteros o de $613,700 para quienes declaran en conjunto en este año fiscal. El jefe de familia y los casados que declaran por separado tienen sus propios umbrales (Revenue Procedure 2025-32).

¿Debo la recuperación de depreciación si nunca tomé depreciación?

La recuperación se calcula sobre la depreciación que pudo tomar, aunque no haya tomado ninguna. El IRS indica reducir la base fiscal por la depreciación que pudo deducir y, si no tomó ninguna, por el monto total que pudo tomar (Publication 551).

Tanto la ganancia de la sección 1250 no recuperada como la recuperación ordinaria usan la depreciación «permitida o permisible» (allowed or allowable), así que omitir la deducción no omite la capa de impuesto (instrucciones del Form 4797; instrucciones del Schedule D). Si se omitieron años, la solución tiene sus propios formularios y plazos: vea depreciación omitida en un alquiler.

¿Cómo calculo la ganancia: precio de venta, gastos de venta y base fiscal ajustada?

La ganancia es el monto realizado, menos los gastos de venta, menos la base fiscal ajustada (Publication 544).

1. Monto realizado. El efectivo, más el valor de cualquier otra cosa que reciba, más cualquier hipoteca u otra deuda que el comprador asuma o con la que se venda la propiedad. Una hipoteca cancelada en el cierre forma parte de esta cifra, así que el efectivo con que usted sale no es la ganancia.
2. Gastos de venta. Réstelos del monto realizado.
3. Base fiscal ajustada. El costo, más las mejoras que duran más de un año, menos la depreciación permitida o permisible (Publication 551).
4. Ganancia o pérdida. Paso 1, menos paso 2, menos paso 3.

El terreno no se puede depreciar, así que divida el precio, los gastos de venta y la base fiscal entre terreno y edificio. El Form 4797 declara el edificio en la Parte III y el terreno en la Parte I (instrucciones del Form 4797). Qué líneas del estado de cierre se suman a la base fiscal y cómo separar el terreno del edificio se explica en estados de cierre de alquileres en los libros.

¿Qué formularios declaran la venta: Form 4797, Form 8949 y Schedule D?

Una venta de alquiler por lo general se declara en el Form 4797, y la ganancia neta pasa al Schedule D. Para efectos de la sección 1231, la propiedad que se tiene para producir alquiler por lo general se trata como usada en un comercio o negocio (Publication 544).

El Form 1099-S del agente de cierre muestra el producto bruto, y las instrucciones del Form 4797 indican anotarlo en la línea 1a. Si un alquiler alcanza el nivel de comercio o negocio es una cuestión de hechos, y las instrucciones no la resuelven para un alquiler en particular. Un alquiler que no es comercio o negocio es un activo de capital que se declara en el Form 8949, y solo la recuperación se calcula en la Parte III (instrucciones del Form 4797).

¿Qué hago en el año de la venta: última depreciación y libros?

Tome la depreciación por la parte del año en que tuvo el alquiler, luego retire la propiedad de los libros y concilie la ganancia con los formularios de impuestos.

En el año de la venta, la depreciación es solo una parte de un año completo. Un alquiler residencial usa la convención de mitad de mes, que cuenta el mes de la venta como medio mes (Publication 946). Una venta el 2 de marzo genera 2.5 meses de la depreciación de ese año. Los electrodomésticos y los muebles usan en cambio la convención de medio año o de mitad de trimestre (Publication 946).

Para cerrar los libros:

1. Registre el alquiler y los gastos hasta la fecha de cierre.
2. Registre la venta con el estado de cierre: el efectivo recibido, los gastos de venta, la cancelación de la hipoteca y la parte del comprador en los prorrateos. Si el comprador firma un pagaré, regístrelo como cuenta por cobrar y redúzcalo a medida que llegue el principal.
3. Retire de las cuentas de activos los costos del terreno, del edificio y de las mejoras, y la depreciación acumulada.
4. La diferencia es la ganancia o pérdida contable. Coincide con la ganancia del Form 4797, antes de cualquier diferimiento de venta a plazos o intercambio, solo si los libros llevaron la misma base fiscal y depreciación que la declaración. Si no coincide, averigüe por qué antes de preparar la declaración.
5. Conserve los estados de cierre y el calendario de depreciación. El IRS indica conservar registros permanentes de la depreciación permitida o permisible (Publication 544).

La ganancia se grava en el año de la venta. El impuesto se paga a medida que se recibe el ingreso, así que una ganancia grande puede exigir pagos estimados ese año y una multa si son insuficientes (IRS Topic 306); las fechas están en pagos trimestrales de impuestos estimados.

Estoy financiando la venta yo mismo: ¿la recuperación se reparte entre los pagos?

La recuperación ordinaria, como la de electrodomésticos o la de depreciación acelerada, se declara toda en el año de la venta, aunque ese año no llegue ningún pago (Publication 537; Publication 544). La capa de depreciación de un edificio depreciado en línea recta puede usar el método de ventas a plazos, pero sale de los primeros pagos: la ganancia de cada pago cuenta para esa capa hasta agotarla, así que un pago inicial grande puede traer toda la capa de 25% al año de la venta (26 CFR 1.453-12; instrucciones del Schedule D). Solo la ganancia que excede la recuperación ordinaria puede usar el método de ventas a plazos.

• El Form 6252 declara la venta cada año, y su ganancia pasa al Form 4797 o al Schedule D.
• Optar por no usar el método significa declarar toda la ganancia en el año de la venta, con fecha límite la fecha de vencimiento de la declaración del año de la venta, incluidas las prórrogas (Publication 537).
• Una hipoteca que el comprador asume cuenta como pago en el año de la venta en la medida en que excede su base fiscal de la venta a plazos: la base fiscal ajustada más los gastos de venta más cualquier ingreso de recuperación ordinaria. Después de la depreciación eso es común, y puede traer gran parte de la ganancia, incluida la capa de 25%, al año de la venta (Publication 537).
• Los intereses del pagaré son ingreso ordinario cada año, aparte de la ganancia. Si el contrato declara muy pocos intereses, parte del precio se trata como intereses (Publication 537).
• Un comprador que sea una entidad que usted controla o un fideicomiso del que usted o su cónyuge se benefician, entre otras personas relacionadas, por lo general no puede usar el método de ventas a plazos para propiedad depreciable; todos los pagos se tratan como recibidos en el año de la venta (Publication 537).

¿Un intercambio 1031 puede diferir el impuesto?

Un intercambio de bienes del mismo tipo (like-kind exchange) de un bien inmueble que se tiene para negocio o inversión, por otro bien inmueble de esa clase, puede diferir la ganancia, incluida la capa de depreciación. El efectivo, los otros bienes y el alivio de hipoteca que reciba hacen que la ganancia sea gravable ahora, hasta el monto de la ganancia. El alivio de hipoteca es la deuda que la otra parte asume, menos la deuda que usted asume y cualquier efectivo u otro bien que usted agregue (instrucciones del Form 8824). Solo califican los bienes inmuebles, así que los muebles y otros bienes personales vendidos con el alquiler por lo general se gravan como venta, incluida la recuperación ordinaria sobre ellos (IRS: intercambios de bienes del mismo tipo; Publication 544).

Los plazos provienen de las instrucciones del Form 8824. Dos trampas:

• Si usted recibe, de hecho o por presunción, el dinero de la venta antes de recibir la propiedad de reemplazo, la operación se trata como una venta, o como un intercambio parcialmente gravable si recibe solo una parte (Publication 544). Un intercambio por lo general se organiza antes de que cierre la venta, y quien tiene el dinero de la venta decide si la transferencia cuenta como venta.
• La propiedad que se tiene principalmente para la venta no califica, y la propiedad de EE. UU. no es del mismo tipo que la propiedad en el extranjero (IRS: intercambios de bienes del mismo tipo).

Diferir no es perdonar. La propiedad de reemplazo por lo general toma la base fiscal de la propiedad anterior, y la ganancia se reconoce cuando usted la venda más adelante sin otro intercambio (Publication 544). Si cualquiera de las partes de un intercambio con una parte relacionada dispone de la propiedad dentro de 2 años, el diferimiento por lo general termina (instrucciones del Form 8824). Para intercambios hacia una sindicación o un fondo de zona de oportunidad, vea la guía de 1031 y zonas de oportunidad.

¿El impuesto sobre los ingresos netos de inversión se aplica a la ganancia?

Puede aplicarse. La ganancia de la venta de un alquiler son ingresos netos de inversión, salvo que el alquiler sea un comercio o negocio no pasivo, y el impuesto se aplica solo por encima de un umbral de ingreso (IRS Topic 559).

El impuesto es de 3.8% de la menor de estas dos cifras: los ingresos netos de inversión o el monto por el cual el ingreso bruto ajustado modificado excede $200,000 (soltero o jefe de familia), $250,000 (casados que declaran en conjunto o cónyuge sobreviviente calificado) o $125,000 (casados que declaran por separado).

Para este impuesto, un alquiler es pasivo aunque usted trabaje mucho en él, con excepciones limitadas. La ganancia no son ingresos netos de inversión cuando el alquiler es un comercio o negocio de la sección 162 y es no pasivo para usted, por ejemplo para un profesional de bienes raíces que participa de forma sustancial. Un profesional de bienes raíces que cumple la regla de protección (safe harbor) (más de 500 horas en cada actividad de alquiler en el año de la venta, o en 5 de los 10 años anteriores) queda fuera del impuesto sobre esa ganancia. Ser profesional de bienes raíces no basta por sí solo: el alquiler también debe ser un comercio o negocio (instrucciones del Form 8960). El Form 8960 calcula el impuesto. Es independiente de las tasas de ganancia de capital de arriba. Para el lado del alquiler de este impuesto, vea impuestos de propiedades de alquiler.

¿Qué pasa con las pérdidas pasivas suspendidas cuando vendo?

Las pérdidas pasivas suspendidas por lo general se permiten por completo en el año en que usted vende toda su participación en el alquiler (Publication 925). Entonces compensan otros ingresos, no solo la ganancia del alquiler.

Se aplican tres condiciones:

• Usted dispone de toda su participación en la actividad pasiva. Si agrupó varios alquileres como una sola actividad, vender uno por lo general no libera las pérdidas de la actividad, salvo que pueda probar que las pérdidas corresponden a la parte vendida (Publication 925).
• La operación reconoce toda la ganancia o pérdida realizada, así que un intercambio de bienes del mismo tipo que difiere la ganancia no libera las pérdidas.
• El comprador no es una persona relacionada con usted.

En una venta a plazos, las pérdidas se liberan en proporción a la ganancia reconocida cada año (Publication 925). Una pérdida de capital en la venta primero compensa ganancias de capital. Cualquier pérdida de capital neta reduce luego otros ingresos hasta $3,000 al año ($1,500 si es casado que declara por separado), y el resto se arrastra a años futuros.

¿Y si vendo el alquiler con pérdida?

Una pérdida sobre un bien inmueble de alquiler que se tuvo más de un año por lo general es una pérdida de la sección 1231, que se declara en la Parte I del Form 4797. Una pérdida neta de la sección 1231 es una pérdida ordinaria (Publication 544).

• La depreciación reduce la base fiscal, así que una venta por debajo de lo que pagó aún puede producir una ganancia gravable.
• Si el alquiler no es un comercio o negocio, la pérdida es una pérdida de capital. Compensa ganancias de capital y luego hasta $3,000 de otros ingresos al año ($1,500 si es casado que declara por separado) (IRS Topic 409).
• El Form 8582 va primero. Muestra cuánta pérdida pasiva se permite antes de que la pérdida pase al Form 4797 (instrucciones del Form 4797). Vender toda su participación en la actividad pasiva a un comprador no relacionado en una venta totalmente gravable libera las pérdidas pasivas suspendidas (vea arriba).
• Una antigua vivienda convertida en alquiler: la pérdida deducible parte del menor entre la base fiscal ajustada o el valor justo de mercado el día en que pasó a ser alquiler, ajustado por mejoras y depreciación posteriores (Publication 544).
• Una pérdida en una venta a una persona relacionada no es deducible (Publication 544).

Ejemplo

Todos los montos están en dólares estadounidenses y son ilustrativos. No incluyen el impuesto estatal ni el impuesto sobre los ingresos netos de inversión.

Venta con depreciación tomada

Un arrendador compró un alquiler por US$300,000: US$60,000 por el terreno y US$240,000 por el edificio. La depreciación tomada suma US$60,000. La propiedad se vende por US$450,000 con US$27,000 de gastos de venta. Suponga que el edificio tiene al menos US$60,000 de la ganancia.

La capa de US$60,000 se grava a un máximo de 25%, es decir, hasta US$15,000. Los US$123,000 se gravan a 0%, 15% o 20%, según el ingreso.

Depreciación que nunca se tomó

Un arrendador alquiló una casa durante 8 años y nunca reclamó depreciación sobre el edificio de US$240,000. Se permitían unos US$8,700 al año (US$240,000 entre 27.5 años), unos US$70,000 en total. La base fiscal ajustada del edificio es US$170,000, no US$240,000. Si la parte del edificio en el precio neto de venta es US$300,000, la ganancia es US$130,000, y US$70,000 de ella están en la capa de depreciación, como si la deducción se hubiera tomado.

Venta financiada por el vendedor

Un arrendador vende por US$400,000: US$100,000 de pago inicial y un pagaré de US$300,000 pagadero en 10 años. La depreciación tomada es US$50,000 y la ganancia total es US$200,000, sin contar gastos de venta ni intereses. La mitad de cada dólar de principal recibido es ganancia.

• Año de la venta: el pago inicial de US$100,000 lleva US$50,000 de ganancia. Las instrucciones por lo general tratan todo ese monto como ganancia de la sección 1250 no recuperada, así que toda la capa de depreciación se declara en el año de la venta.
• Años posteriores: los otros US$150,000 de ganancia llegan con los pagos del pagaré, como ganancia de capital a largo plazo.
• Electrodomésticos: si los electrodomésticos ya no tienen base fiscal y se venden por separado por US$5,000, además de los US$400,000, esos US$5,000 son ingreso ordinario en el año de la venta, aunque el comprador aún no los haya pagado. Las cifras de bienes inmuebles de arriba no cambian.

¿Su caso es distinto?

• La propiedad tiene un contrato de venta, está financiada o se va a intercambiar, o el historial de depreciación no está claro: la base fiscal, la cifra de recuperación, los formularios y el impuesto que debe reservar dependen del expediente, y un intercambio se organiza antes del cierre. Obtenga ayuda con impuestos personales mientras esas decisiones siguen abiertas.
• Nunca tomó depreciación: vea depreciación omitida en un alquiler.
• Los libros de su alquiler están atrasados, o el estado de cierre y los libros no concilian: sin ellos no se pueden probar la base fiscal ni la depreciación. Vea cómo ponerse al día con los libros de alquileres y estados de cierre de alquileres en los libros, y obtenga ayuda con la contabilidad.
• El alquiler fue alguna vez su vivienda, o se mudó a él antes de vender: la exclusión por venta de vivienda no puede proteger la parte de la ganancia igual a la depreciación tomada después del 6 de mayo de 1997 (Publication 523). La exclusión y los años de alquiler se explican en la guía de la exclusión por venta de vivienda.
• Heredó el alquiler o se lo regalaron: la base fiscal de un alquiler heredado por lo general es su valor justo de mercado en la fecha del fallecimiento (o en la fecha de valuación alterna), así que la depreciación del dueño anterior no pasa a usted. Un alquiler regalado es distinto: usted por lo general conserva la base fiscal de quien lo regaló, que ya refleja su depreciación (Publication 551). Obtenga ayuda con impuestos personales antes de vender.
• El alquiler está en una LLC o sociedad de personas: vea propiedad de alquiler en una LLC.
• El propietario no es ciudadano ni residente de EE. UU.: la retención sobre la venta se explica en arrendadores no residentes.
• Vive en Canadá u otro país, o la venta también se grava allí: cada país tiene sus propias reglas para la ganancia, y los créditos deben coordinarse. Vea cómo intercambiar una propiedad de alquiler en EE. UU. y obtenga ayuda con impuestos transfronterizos.
• Faltan declaraciones de años anteriores: vea cómo ponerse al día con declaraciones no presentadas.
• El alquiler está en Canadá: vea cómo vender una propiedad de alquiler en Canadá.
• Quiere ver el panorama completo de los alquileres: vea impuestos de propiedades de alquiler. Un estado puede gravar la ganancia de otra forma, así que consulte también el departamento de ingresos de su estado.