کرایے کے حساب کتاب میں سیکیورٹی ڈپازٹ: واجبات یا آمدنی؟

کیا کرایہ دار کا سیکیورٹی ڈپازٹ وصول ہوتے ہی آمدنی ہے؟

سیکیورٹی ڈپازٹ وصولی پر کرایے کی آمدنی نہیں ہوتا اگر آپ اسے لیز کے اختتام پر کرایہ دار کو واپس کرنے کا ارادہ رکھتے ہیں، یا آپ کو واپس کرنا پڑ سکتا ہے۔ یہ اس سال آمدنی بنتا ہے جس میں آپ اسے رکھ لیں۔ اگر لیز کہتی ہے کہ رقم آخری مہینے کا کرایہ ہوگی تو وہ پیشگی کرایہ ہے اور وصولی پر شمار ہوتا ہے (Publication 527; Tax Topic 414)۔ حساب کتاب میں قابل واپسی ڈپازٹ کو واجبات کے طور پر درج کریں: بینک کو ڈیبٹ کریں، کرایہ داروں سے رکھے گئے ڈپازٹس (Tenant deposits held) کو کریڈٹ کریں، کرایے کو نہیں۔

IRS بتاتا ہے کہ ڈپازٹ آمدنی کب شمار ہوتا ہے۔ وہ یہ نہیں بتاتا کہ کون سا اکاؤنٹ استعمال کریں۔ ڈپازٹ کو واجبات کے طور پر درج کرنا، جیسا نیچے دکھایا گیا ہے، حساب کتاب کا طریقہ ہے جو حساب کو اس قاعدے کے مطابق رکھتا ہے۔ جو ڈپازٹ کرایے کے طور پر درج ہو، وہ آتے ہی آمدنی بڑھا دیتا ہے، اور بعد کی واپسی جھوٹے خرچ کے طور پر دکھائی دیتی ہے۔ جو ڈپازٹ آپ کے اپنے اکاؤنٹ میں مل جائے، وہ ریاست کے رکھنے کے قاعدے کو توڑ سکتا ہے اور حساب کتاب یہ نہیں دکھا پاتا کہ آپ ہر کرایہ دار کے کتنے مقروض ہیں۔

ڈپازٹ کا معاملہ سادہ نہیں اگر:

• لیز اس رقم کو "آخری مہینے کا کرایہ" کہتی ہے یا کہتی ہے کہ اسے آخری کرایے میں لگایا جا سکتا ہے؛
• کرایہ دار کرایہ یا نقصان کا بقایا چھوڑ کر گیا اور آپ نے ڈپازٹ کا کچھ حصہ رکھ لیا؛
• ڈپازٹ آپ کے اپنے اکاؤنٹ میں گئے، یا پچھلے سالوں میں کرایے کے طور پر درج ہوئے، اور گوشوارہ جمع کرانے سے پہلے کئی لیز یا سالوں کو دوبارہ ترتیب دینا ہے؛
• ڈپازٹ نقد یا ٹرانسفر سے دیا گیا اور کوئی لیز یا رسید نہیں؛
• پراپرٹی مینیجر ڈپازٹ رکھتا ہے، یا آپ نے کرایہ داروں سمیت کرایے کی جائیداد بیچ دی؛
• کرایے کی جائیداد کسی ادارے کی ملکیت ہے۔ جس ایک رکن والی LLC نے کارپوریشن کے طور پر ٹیکس کا انتخاب نہ کیا ہو، اس کی رپورٹنگ عموماً مالک کے گوشوارے پر ہوتی ہے، کرایے کے لیے Schedule E پر (IRS)، اس لیے یہ صفحہ لاگو ہوتا ہے۔ Publication 527 اور Tax Topic 414 انفرادی مالک مکانوں کے لیے لکھے گئے ہیں، اس لیے شراکت داری (بشمول دو مالکان کی LLC) یا کارپوریشن کے لیے ٹیکس تیار کرنے والے سے تصدیق کریں کہ ہر معاملہ کیسے رپورٹ ہوتا ہے۔ ہر کرایے کی جائیداد کے لیے LLC کا حساب کتاب اور LLC میں کرایے کی جائیداد دیکھیں۔

پہلے یہ جمع کریں: ہر لیز (ڈپازٹ کی رقم، قابل واپسی یا آخری مہینے میں لگنے والا)، ہر کرایہ دار نے کیا اور کب ادا کیا اس کا ثبوت (بشمول رسید، ٹیکسٹ یا ٹرانسفر کا ریکارڈ جو ڈپازٹ کی رقم اور تاریخ دکھائے)، بینک اسٹیٹمنٹ جو دکھائے کہ رقم کہاں ہے، منتقلی کے وقت کے معائنے مرمت کی انوائسز کے ساتھ، اور مینیجر کی اسٹیٹمنٹس۔

کرایے کا ڈپازٹ آنے پر جرنل اندراج اور اکاؤنٹ کیا ہے؟

ہر قابل واپسی ڈپازٹ کو دیگر موجودہ واجبات کے اکاؤنٹ میں درج کریں، جیسے "Tenant deposits held"، جائیداد اور کرایہ دار کے ٹیگ کے ساتھ۔ ڈپازٹ آپ کے لیے اثاثہ نہیں ہے: نقد رقم آپ کے پاس رکھی ہے، لیکن آپ اسے واپس کرنے کے مقروض ہیں، اس لیے یہ کرایے کی آمدنی میں صرف تب آتا ہے جب آپ اسے رکھ لیں۔ کرایے کی جائیداد کے اکاؤنٹس کی فہرست دکھاتی ہے کہ یہ اکاؤنٹ Schedule E کے اکاؤنٹس کے ساتھ کہاں بیٹھتا ہے۔

نیچے کے اندراجات نقد طریقہ فرض کرتے ہیں، جو زیادہ تر افراد استعمال کرتے ہیں: کرایہ وصولی پر شمار ہوتا ہے اور اخراجات ادائیگی پر (Tax Topic 414)۔

اگر ڈپازٹ اپنے الگ بینک اکاؤنٹ میں ہوں تو اس اکاؤنٹ کو ڈیبٹ کریں۔ اپنے اکاؤنٹس کے درمیان نقد منتقل کرنا ٹرانسفر ہے، آمدنی یا خرچ نہیں۔ "Tenant deposits held" کا بیلنس کسی بھی تاریخ پر آپ کی لیز کے واپس نہ کیے گئے ڈپازٹس کے برابر ہونا چاہیے۔

استحقاقی طریقے میں کرایہ تب شمار ہوتا ہے جب کمایا جائے، تب نہیں جب ادا ہو (Publication 527)۔ غیر ادا شدہ کرایہ جو پہلے ہی آمدنی کے طور پر درج ہو، پھر ڈپازٹ کے مقابل صاف کیا جاتا ہے، دو بار درج نہیں کیا جاتا۔

اگر "ڈپازٹ" دراصل آخری مہینے کا کرایہ ہو تو کیا کریں؟

وہ رقم جس کے بارے میں لیز کہتی ہے کہ وہ کرایہ دار کے آخری مہینے کا کرایہ ادا کرے گی، پیشگی کرایہ ہے۔ آپ اسے وصولی پر آمدنی میں شامل کرتے ہیں، تب نہیں جب آپ اسے آخری مہینے پر لگائیں (Tax Topic 414)۔ پیشگی کرایہ وہ کوئی بھی رقم ہے جو اس مدت سے پہلے ملے جس کا احاطہ وہ کرتی ہے، اور وہ آپ کے اکاؤنٹنگ کے طریقے سے قطع نظر وصولی کے سال میں شمار ہوتی ہے (Publication 527)۔

لیز پڑھیں، لیبل نہیں۔ نقصان اور غیر ادا شدہ کرایے کے مقابل رکھی گئی رقم ڈپازٹ ہے۔ جو رقم لیز آخری مہینے کو دیتی ہے وہ پہلے ادا کیا ہوا کرایہ ہے۔ اسے وصولی پر کرایے کے اکاؤنٹ میں درج کریں اور ہر کرایہ دار کے واجب الادا اور ادا شدہ کی فہرست میں اس مہینے کا نوٹ لکھیں جس کا احاطہ وہ کرتی ہے۔

ریاستی قانون پھر بھی اس رقم کو کرایہ دار کی سمجھ سکتا ہے۔ میساچیوسٹس آخری مہینے کے لیے پیشگی ادا کیے گئے کرایے پر رسید اور سود لازمی کرتا ہے (سیکشن ⁦15B(2)⁩)۔ فلوریڈا کا ڈپازٹ کا قانون اس پیشگی کرایے کا احاطہ کرتا ہے جو اگلی فوری کرایے کی مدت کے علاوہ کسی اور کے لیے ہو (سیکشن ⁦83.49(1)⁩)۔ ٹیکس اور ریاستی قانون الگ سوالوں کا جواب دیتے ہیں، اس لیے غیر واضح لیز کو درج کرنے سے پہلے طے کریں۔

کرایہ دار کرایہ یا نقصان کا بقایا چھوڑ کر چلا گیا: ڈپازٹ آمدنی کب بنتا ہے، اور میں کیا کاٹوں؟

ڈپازٹ اس سال آمدنی بنتا ہے جس میں آپ اسے رکھ لیں۔ Publication 527 کہتا ہے کہ جو آپ رکھیں اسے شامل کریں جب کرایہ دار لیز کی پابندی نہ کرے۔ Tax Topic 414 دو مثالیں دیتا ہے: کرایہ دار جلدی چلا جائے اور لیز توڑ دے، یا جائیداد کو نقصان پہنچائے اور آپ کو مرمت کرانی پڑے۔

• غیر ادا شدہ کرایہ یا جلدی نکل جانا۔ جو رقم آپ رکھتے ہیں اسے اسی سال کی آمدنی میں شامل کریں۔ نقد طریقے والا مالک مکان وصول نہ ہوا کرایہ نہیں کاٹ سکتا (Publication 527)، اس لیے ڈپازٹ لگانے سے وہ کرایہ پہلی بار آمدنی میں پہنچتا ہے۔
• نقصان۔ اگر آپ کا معمول مرمت کی لاگت کو اخراجات کے طور پر کاٹنا ہے تو جو رقم آپ رکھتے ہیں اسے اس سال کی آمدنی میں شامل کریں۔ صرف اس صورت میں جب آپ کا معمول انہیں نہ کاٹنا ہو، ڈپازٹ کا وہ حصہ جو ان لاگتوں کی واپسی کرتا ہے آمدنی سے باہر رہتا ہے (Tax Topic 414)۔

Schedule E پر، جو ڈپازٹ آپ رکھتے ہیں وہ آپ کی کرایے کی دوسری آمدنی کے ساتھ لائن 3 میں جاتا ہے (Schedule E کی ہدایات)۔ پھر مرمت کو اس لاگت پر خرچ کے طور پر کاٹیں جو کام پر آپ کو آئی، جو رکھے گئے ڈپازٹ کی رقم سے مختلف ہو سکتی ہے۔ کام مرمت ہے یا بہتری، یہ کرایے کی جائیداد کے لیے مرمت یا بہتری میں ہے۔ ڈپازٹ سے اوپر جو رقم کرایہ دار پر اب بھی واجب ہو وہ نقد طریقے پر آمدنی نہیں ہے جب تک آپ وصول نہ کریں۔

IRS کہتا ہے کہ رقم اس سال کی آمدنی میں شامل کریں جس میں آپ اسے رکھیں، اور کوئی ماخذ اس لمحے کی تعریف نہیں کرتا۔ دعوے کا طریقہ ریاستی قواعد طے کرتے ہیں۔ زیادہ تر رہائشی اکائیوں کے لیے، نیویارک مطالبہ کرتا ہے کہ کرایہ دار کے جانے کے بعد 14 دن کے اندر تفصیلی بیان اور بقایا رقم واپس ہو، ورنہ مالک مکان ڈپازٹ کا کچھ حصہ رکھنے کا حق کھو دیتا ہے (General Obligations Law 7-108)۔ میساچیوسٹس مطالبہ کرتا ہے کہ کرایہ داری ختم ہونے کے بعد 30 دن کے اندر جائز کٹوتیوں کے بعد ڈپازٹ واپس ہو۔ نقصان کی کٹوتی کے لیے اس مدت کے اندر جھوٹی گواہی کی سزا کے تحت حلف شدہ تفصیلی فہرست چاہیے، تخمینوں، بلوں یا رسیدوں کے ساتھ، ورنہ مالک ڈپازٹ کا کوئی حصہ رکھنے کا حق کھو دیتا ہے (سیکشن ⁦15B(4)⁩ اور ⁦(6)⁩)۔ فلوریڈا مطالبہ کرتا ہے کہ اگر مالک مکان دعویٰ نہ کرے تو ڈپازٹ 15 دن کے اندر واپس ہو۔ دعویٰ کرنے کے لیے مالک مکان کو 30 دن کے اندر تصدیق شدہ ڈاک یا اہل ای میل سے نوٹس بھیجنا ہوگا، اور کرایہ دار کے پاس اعتراض کے لیے 15 دن ہیں۔ نوٹس چھوٹ جانے پر ڈپازٹ سے کاٹنے کا حق ختم ہو جاتا ہے، اگرچہ مالک مکان ڈپازٹ واپس کرنے کے بعد نقصان کے لیے مقدمہ کر سکتا ہے۔ جو کرایہ دار جلدی چلا جائے یا جس کی کرایہ داری وقفے وقفے سے ہو، اسے جب تک لیز میں اور نہ لکھا ہو، پتے کے ساتھ 7 دن کا تحریری نوٹس دینا ہوگا، اور اس کے بغیر مالک مکان کو دعوے کا نوٹس بھیجنا ضروری نہیں (سیکشن ⁦83.49(3)⁩ اور ⁦(5)⁩)۔ جو رقم آپ کو واپس کرنی ہے وہ آمدنی نہیں ہے۔ اگر منتقلی اور دعویٰ مختلف سالوں میں پڑیں تو اپنے ٹیکس تیار کرنے والے سے پوچھیں کہ کون سا سال لاگو ہوتا ہے۔

جب میں ڈپازٹ پورا واپس کروں تو اندراج کیا ہے؟

"Tenant deposits held" کو پوری رقم پر ڈیبٹ کریں اور بینک کو کریڈٹ کریں۔ کرایے کی آمدنی اور اخراجات نہیں بدلتے، کیونکہ ڈپازٹ کبھی آمدنی نہیں تھا (Publication 527)۔

واپسی کو خرچ یا کرایے میں کمی کے طور پر درج نہ کریں۔ جو ڈپازٹ آتے وقت کرایے کے طور پر درج ہو اور بعد میں خرچ کے طور پر واپس ہو، وہ پہلے سال میں کرایہ اور دوسرے سال میں اخراجات بڑھا دیتا ہے، اور Schedule E پر دونوں لائنیں زیادہ دکھائی دیتی ہیں۔

کیا ڈپازٹ کو اپنا بینک اکاؤنٹ چاہیے، اور اسے رکھنے کے بارے میں ریاستی قوانین کیا کہتے ہیں؟

نہ Publication 527 اور نہ Tax Topic 414 یہ کہتے ہیں کہ ڈپازٹ کہاں رکھا جائے۔ ریاستی قانون کہتا ہے، اور وہ مختلف ہوتا ہے۔ تین مثالیں دائرہ دکھاتی ہیں:

آپ کی ریاست تینوں سے مختلف ہو سکتی ہے۔ اپنی ریاستی مقننہ کی ویب سائٹ پر مالک مکان اور کرایہ دار یا سیکیورٹی ڈپازٹ کا قانون تلاش کریں، اور پڑھیں کہ ڈپازٹ کہاں رکھنا ہے، سود واجب ہے یا نہیں، واپسی کی آخری تاریخ کیا ہے اور کٹوتیوں کا نوٹس کیا ہے۔ رکھنے کا مرحلہ چھوڑنے کی قیمت ہے: میساچیوسٹس میں کرایہ دار فوراً ڈپازٹ واپس مانگ سکتا ہے، مالک اسے رکھنے کا حق کھو دیتا ہے، اور کرایہ دار کو ڈپازٹ کا تین گنا سود کے ساتھ دلوایا جا سکتا ہے (سیکشن ⁦15B(3)⁩، ⁦(6)⁩ اور ⁦(7)⁩)۔

اگر ڈپازٹ پہلے ہی آپ کے اپنے اکاؤنٹ میں مل چکے ہوں تو واجبات پھر بھی موجود ہیں، اور حساب کتاب کو دکھانا چاہیے کہ آپ ہر کرایہ دار کے کتنے مقروض ہیں۔ ہر جائیداد کے لیے اکاؤنٹ کھولنا چاہیے یا نہیں، اس کے لیے ہر کرایے کی جائیداد کا بینک اکاؤنٹ دیکھیں۔

ڈپازٹ پر کمایا گیا سود کس کا ہے، اور Form 1099-INT کیسے سنبھالیں؟

اگر ڈپازٹ کا سود کرایہ دار کا ہے تو Form 1099-INT کی پوری رقم پھر بھی آپ کے گوشوارے پر جاتی ہے اور کرایہ دار کا حصہ نامزد کنندہ کی تقسیم (nominee distribution، جو سود آپ کو ملا مگر کسی اور کا ہے) کے طور پر کٹتا ہے۔ اگر ریاستی قانون آپ کو سارا سود رکھنے دے تو تقسیم کرنے کو کچھ نہیں۔ چھوٹی رقم پھر بھی کرایہ دار کی ہو سکتی ہے: ملکیت ریاستی قانون طے کرتا ہے، اور نیچے کی رپورٹنگ کی حد صرف یہ طے کرتی ہے کہ فارم چاہیے یا نہیں۔

سود کس کا ہے، یہ ریاستی قانون طے کرتا ہے۔ اوپر کی جدول کے مطابق، نیویارک کا سود کرایہ دار کا ہے منفی رکھنے والے کی فیس، میساچیوسٹس کا سود قانونی شرح تک کرایہ دار کا ہے (یا جو بینک نے دیا، اگر کم ہو)، اور فلوریڈا کا انحصار اس طریقے پر ہے جو مالک مکان نے چنا۔ Publication 550 عمومی طور پر nominee سود بیان کرتا ہے اور کرایہ داروں کے ڈپازٹ کا ذکر نہیں کرتا۔ اسے کرایہ دار کے حصے پر لاگو کرنا عام مطلب ہے، اس لیے اپنے ٹیکس تیار کرنے والے سے تصدیق کریں۔

بینک عموماً Form 1099-INT اکاؤنٹ کے نام اور نمبر پر جاری کرتا ہے، اس لیے وہ پوری رقم آپ کو دکھاتا ہے۔ انفرادی گوشوارے پر Publication 550 کے nominee مراحل یہ ہیں:

1. Schedule B، Part I، لائن 1 (سود کی آمدنی) پر ⁦1099-INT⁩ کی پوری رقم رپورٹ کریں۔
2. ذیلی کل کے نیچے "Nominee Distribution" لکھیں اور وہ رقم جو کسی اور کی ہے، اور اسے منفی کریں۔
3. ہر دوسرے مالک کے لیے ادا کنندہ کے طور پر Form 1099-INT تیار کریں اور سود کے سال کے بعد 31 جنوری تک اسے ایک کاپی دیں۔ 28 فروری تک IRS کو جمع کرائیں، یا برقی طور پر جمع کرانے پر 31 مارچ تک؛ ہفتہ وار تعطیل یا سرکاری چھٹی کی تاریخ اگلے کاروباری دن پر چلی جاتی ہے۔ کل دس یا زیادہ معلوماتی گوشوارے عموماً برقی طور پر جمع کرانے ہوتے ہیں، اور Form 1096 صرف کاغذی جمع کرانے کے ساتھ جاتا ہے (بعض معلوماتی گوشواروں کے لیے عمومی ہدایات)۔ آپ کے شریک حیات کے لیے کوئی فارم نہیں چاہیے۔ اس فارم کے لیے آپ کو ہر کرایہ دار کا نام اور ٹیکس دہندہ شناختی نمبر چاہیے۔

nominee رقم صرف اس سود تک محدود ہے جو اکاؤنٹ نے اصل میں کرایہ دار کے لیے کمایا۔ اگر ریاستی قانون آپ سے کرایہ دار کو اکاؤنٹ کی کمائی سے زیادہ دلوائے تو زائد رقم آپ کے اپنے فنڈز سے آتی ہے اور nominee سود نہیں ہے؛ اپنے ٹیکس تیار کرنے والے سے پوچھیں کہ اس سے کیسے نمٹیں۔

Form 1099-INT کی ہدایات رپورٹنگ کی حد فی شخص ⁦$10⁩ رکھتی ہیں۔ جو حصہ آپ رکھتے ہیں، جیسے نیویارک کی فیس، آپ ہی کے پاس رہتا ہے۔ IRS کے مطبوعات نہیں بتاتے کہ اس کی نوعیت کیا ہے، اس لیے اپنے ٹیکس تیار کرنے والے سے پوچھیں کہ اسے کہاں رپورٹ کریں۔

Publication 550 انفرادی گوشواروں کے لیے لکھا گیا ہے۔ شراکت داری یا کارپوریشن اپنا سود اپنے گوشوارے پر رپورٹ کرتی ہے، اس لیے ٹیکس تیار کرنے والا تصدیق کرتا ہے کہ nominee رقم کہاں سے کٹتی ہے۔

پالتو جانور کے ڈپازٹ، صفائی کی فیس اور ناقابل واپسی فیس کیسے درج کروں؟

پوچھیں کہ کیا رقم کا کوئی حصہ کرایہ دار کو واپس جا سکتا ہے۔ اگر جا سکتا ہے تو وہ ڈپازٹ ہے اور اوپر کے حصوں پر چلتا ہے، لیز اسے جو بھی کہے، جب تک آپ اسے کسی لاگت پر نہ لگائیں۔ اگر وہ کبھی واپس نہیں آ سکتا تو وہ ڈپازٹ نہیں۔

کرایے کی آمدنی وہ ہر ادائیگی ہے جو آپ جائیداد کے استعمال یا قبضے کے لیے وصول کرتے ہیں (Publication 527)۔ IRS کے مطبوعات پالتو جانور یا صفائی کی فیس کا نام نہیں لیتے، اس لیے ناقابل واپسی قطار یہی عمومی قاعدہ لاگو کرتی ہے۔

ریاستی قانون ان چارجز کو محدود کر سکتا ہے۔ میساچیوسٹس فہرست دیتا ہے کہ مالک مکان کرایہ داری کے آغاز پر یا اس سے پہلے کیا مانگ سکتا ہے: پہلے اور آخری مہینے کا کرایہ، پہلے مہینے کے کرایے سے زیادہ نہ ہونے والا سیکیورٹی ڈپازٹ، اور چابی اور تالے کی لاگت۔ قانون ریاستی ضوابط کو ڈپازٹ کی جگہ فیس کی اجازت دینے دیتا ہے (سیکشن ⁦15B(1)⁩)۔ وہاں پالتو جانور یا صفائی کے الگ چارج کے لیے پہلے ریاستی قانون دیکھنا ہوگا۔

جب میں جائیداد بیچوں یا مینیجر ڈپازٹ رکھے تو ڈپازٹس کا کیا ہوتا ہے؟

جب آپ کرایہ داروں سمیت کرایے کی جائیداد بیچتے ہیں تو ریاستی قانون طے کرتا ہے کہ کرایہ داروں کے ڈپازٹ خریدار کو کیسے منتقل ہوں، اور اس جائیداد کے بارے میں آپ کی ذمہ داری حساب کتاب سے تب ہی ہٹتی ہے جب آپ کی ریاست کے منتقلی کے مراحل مکمل ہوں، جیسا ان تین مثالوں میں ہے:

• نیویارک۔ رکھنے والا ڈیڈ کے وقت یا اس کے بعد پانچ دن کے اندر ڈپازٹ حوالے کرتا ہے اور رجسٹرڈ یا تصدیق شدہ ڈاک سے کرایہ دار کو مطلع کرتا ہے۔ پھر بیچنے والا کرایہ دار کے سامنے ذمہ داری سے آزاد ہو جاتا ہے (General Obligations Law 7-105)۔
• میساچیوسٹس۔ مالک مکان جمع شدہ سود کے ساتھ ڈپازٹ منتقل کرتا ہے۔ خریدار منتقلی سے ذمہ دار ہوتا ہے اور 45 دن کے اندر کرایہ دار کو مطلع کرتا ہے۔ اگر بیچنے والا ڈپازٹ منتقل نہ کرے تو خریدار پھر بھی کرایہ دار کے سامنے ذمہ داری قبول کرتا ہے، اس لیے سودے کے وقت ہر کرایہ دار کا ڈپازٹ دیکھ لیں۔ بیچنے والا اس وقت تک ذمہ دار رہتا ہے جب تک منتقلی اور نوٹس مکمل نہ ہوں یا ڈپازٹ واپس نہ ہو (سیکشن ⁦15B(5)⁩)۔
• فلوریڈا۔ ڈپازٹ اور پیشگی کرایہ کمایا ہوا سود اور حساب کے ساتھ منتقل ہوتے ہیں۔ جب رقم اور ریکارڈ منتقل ہو جائیں اور تحریری رسید بھیج دی جائے تو بیچنے والا رکھنے کی ذمہ داری سے آزاد ہو جاتا ہے (سیکشن ⁦83.49(7)⁩)۔

سودے کی اسٹیٹمنٹ دکھاتی ہے کہ منتقلی کیسے ادا ہوتی ہے۔ حساب کتاب میں کرایے کی جائیداد کے سودے کی اسٹیٹمنٹ دیکھیں۔

جو پراپرٹی مینیجر ڈپازٹ رکھتا ہے وہ کرایہ داروں کی رقم رکھتا ہے، آپ کی آمدنی نہیں۔ صرف وہ رقم آمدنی ہے جو آپ کی طرف سے کرایے یا نقصان پر لگائی گئی۔ کرایہ دار کے سامنے جوابدہ کون ہے، یہ لیز، مینجمنٹ کے معاہدے اور ریاستی قانون پر منحصر ہے۔ حساب کتاب میں مینیجر کی مالک کے لیے اسٹیٹمنٹ دیکھیں۔

مثال

رقمیں وضاحت کے لیے ہیں اور امریکی ڈالر میں۔

ڈپازٹ ادا ہوا اور واپس ہوا

ایک کرایہ دار منتقل ہوتے وقت ⁦US$2,000⁩ کا ڈپازٹ دیتا ہے۔ آپ بینک کو ⁦US$2,000⁩ ڈیبٹ اور کرایہ داروں سے رکھے گئے ڈپازٹس کو ⁦US$2,000⁩ کریڈٹ کرتے ہیں۔ کرایے کی آمدنی نہیں بدلتی۔ نکلتے وقت آپ سب واپس کر دیتے ہیں: کرایہ داروں سے رکھے گئے ڈپازٹس کو ڈیبٹ اور بینک کو کریڈٹ، دونوں ⁦US$2,000⁩۔ واجبات پھر صفر ہو جاتے ہیں، اور Schedule E ڈپازٹ کے لیے کوئی آمدنی یا خرچ نہیں دکھاتا۔

کرایہ دار جلدی چلا جاتا ہے

ایک کرایہ دار لیز توڑتا ہے اور ⁦US$1,500⁩ کرایے کا مقروض ہے، اور یونٹ میں ⁦US$500⁩ کا نقصان ہے۔ آپ پورا ⁦US$2,000⁩ رکھ لیتے ہیں۔ جس سال آپ رکھیں اسی میں کرایہ داروں سے رکھے گئے ڈپازٹس کو ⁦US$2,000⁩ ڈیبٹ اور کرایے کی دوسری آمدنی کو ⁦US$2,000⁩ کریڈٹ کریں۔ آپ اسی سال نقصان کی مرمت کے لیے ٹھیکیدار کو ⁦US$500⁩ ادا کرتے ہیں اور اسے مرمت کے طور پر درج کرتے ہیں، اگر کام مرمت ہے بہتری نہیں اور آپ کا معمول مرمت کی لاگت کاٹنا ہے۔ اس سال ⁦US$2,000⁩ آمدنی اور ⁦US$500⁩ خرچ نظر آتا ہے۔ اگر مرمت کی لاگت ⁦US$650⁩ ہوتی تو کٹوتی ⁦US$650⁩ ہوتی: وہ کام کی لاگت کے مطابق چلتی ہے، رکھی گئی رقم کے مطابق نہیں۔

نیویارک کی آٹھ یونٹ والی عمارت

آپ نیویارک میں آٹھ یونٹ کی عمارت کے مالک ہیں اور ایک کرایہ دار کا ⁦US$1,200⁩ کا ڈپازٹ سود دینے والے اکاؤنٹ میں رکھتے ہیں جس نے سال میں ⁦US$24⁩ کمائے۔ قانون آپ کو ڈپازٹ کا سالانہ ⁦1%⁩، یعنی ⁦US$12⁩، رکھنے دیتا ہے، اور باقی ⁦US$12⁩ کرایہ دار کا ہے۔ بینک آپ کے نام پر ⁦US$24⁩ کا Form 1099-INT بھیجتا ہے۔ اپنے انفرادی گوشوارے پر آپ Schedule B پر ⁦US$24⁩ رپورٹ کرتے ہیں اور Publication 550 کے nominee مراحل کے مطابق ⁦US$12⁩ nominee تقسیم کے طور پر منفی کرتے ہیں۔ وہ مراحل ادا کنندہ کے طور پر ایک Form 1099-INT کی طرف اشارہ کرتے ہیں جو کرایہ دار کے لیے ⁦US$12⁩ دکھائے، جو ⁦US$10⁩ کی رپورٹنگ حد سے اوپر ہے اور اس کے لیے کرایہ دار کا ٹیکس دہندہ شناختی نمبر چاہیے۔

آپ کی صورت مختلف ہے؟

• ڈپازٹ آمدنی کے طور پر درج ہوئے، اپنے اکاؤنٹ میں مل گئے، یا گوشوارہ جمع کرانے سے پہلے کئی لیز اور سالوں کو دوبارہ ترتیب دینا ہے: درست اندراج ہر لیز پر اور اس پر منحصر ہے کہ ریاست کا رکھنے کا قاعدہ لاگو ہوتا ہے یا نہیں، اور پچھلے سالوں کو درست کرنا پڑ سکتا ہے۔ گوشوارہ جمع کرانے سے پہلے، یا اگر پچھلے گوشواروں میں ڈپازٹ کرایے کے طور پر شمار ہو چکے ہوں، حساب کتاب میں مدد لیں۔
• کرایے کی جائیداد شراکت داری یا کارپوریشن کی ہے: حساب کتاب وہی واجبات کا اکاؤنٹ استعمال کر سکتا ہے، لیکن اکاؤنٹنگ کا طریقہ اور گوشوارے کا حکم ادارے پر منحصر ہیں، اس لیے پہلے تصدیق کریں۔ حساب کتاب میں مدد سے شروع کریں۔
• آپ کا کرایے کا حساب کتاب برسوں پیچھے ہے: کرایے کی جائیداد کے پرانے حسابات مکمل کرنا دیکھیں۔
• آپ طے کر رہے ہیں کہ ڈپازٹ کہاں رکھے جائیں: ہر کرایے کی جائیداد کا بینک اکاؤنٹ دیکھیں۔
• آپ کو جاننا ہے کہ ڈپازٹ اور مرمت کے لیے کون سا ریکارڈ رکھنا ہے: کرایے کی جائیداد کے ریکارڈ اور رسیدیں دیکھیں۔
• آپ یا مالک امریکہ سے باہر رہتے ہیں: جو ڈپازٹ آپ رکھ لیں وہ پھر بھی کرایہ ہے، اور جمع کرانے اور ودہولڈنگ کے قواعد مختلف ہیں؛ غیر مقیم مالک مکان دیکھیں۔
• آپ مختصر مدت کے پلیٹ فارم سے کرایہ پر دیتے ہیں جو نقصان کے ڈپازٹ رکھتا ہے: حساب کتاب میں مختصر مدت کے کرایے کی ادائیگیاں دیکھیں۔