کرائے کی جائیداد: مرمت یا بہتری، واٹر ہیٹر، چھت، فرش

کیا کرائے کی جائیداد میں واٹر ہیٹر، چھت یا فرش بدلنا ایسی مرمت ہے جس کی کٹوتی ہو، یا ایسی بہتری جسے اثاثے میں شامل کیا جائے؟

Publication 527 واٹر ہیٹر، نئی چھت، فرش اور دیوار سے دیوار قالین کو بہتری میں شمار کرتی ہے۔ بہتری کو اثاثے کی لاگت میں شامل کیا جاتا ہے (capitalize): یعنی وہ جائیداد کی لاگت میں جڑ جاتی ہے اور فرسودگی کے ذریعے کئی سالوں میں کٹوتی بنتی ہے۔ جو کام جائیداد کو صرف عام کارآمد حالت میں رکھے وہ مرمت ہے اور ادائیگی کے سال میں کٹوتی بنتا ہے (Schedule E کی ہدایات)۔ safe harbor کا انتخاب پھر بھی بہتری کو اسی سال کی کٹوتی بنا سکتا ہے۔

ترتیب سے پوچھنے والے سوالات۔ کیا یہ مرمت ہے، جیسے گھسا ہوا پرزہ یا پیوند؟ اگر یہ بہتری لگتی ہے تو کیا انوائس ⁦$2,500⁩ کے اندر ہے، کیا سال بھر میں عمارت پر ہونے والا کام چھوٹے ٹیکس دہندہ کی حد کے اندر ہے، یا یہ معمول کی دیکھ بھال ہے؟ اگر کوئی بھی بات نہ بنے تو اس کی فرسودگی ہوگی۔

جب معاملہ سیدھا نہ ہو۔ ایک سال میں ایک عمارت پر کئی کام؛ ایک کام کئی انوائسز میں بٹا ہوا؛ بڑی تزئین و آرائش میں مرمت کا ملا ہونا؛ طوفان، آگ یا سیلاب کے بعد کا کام؛ کئی عمارتیں یا شراکت داری؛ یا پچھلے برسوں کے لیے نہ اثاثوں کی فہرست ہو نہ کوئی انتخاب فائل میں۔ de minimis اور چھوٹے ٹیکس دہندہ کی محفوظ حدیں گوشوارے پر کیے جانے والے انتخاب ہیں، اس لیے ان کا فیصلہ گوشوارہ جمع کرانے سے پہلے ہوتا ہے، توسیع کی مدت سمیت۔

کیا جمع کریں۔ تفصیلی انوائسز (پرزے، مزدوری، تنصیب)؛ ہر چیز کے استعمال کے لیے تیار ہونے کی تاریخ؛ کیا بدلا گیا اور کتنا، اس کی تصاویر اور نوٹس؛ عمارت کی خریداری یا دیگر بنیاد (basis) کا ریکارڈ، زمین کے بغیر، اور پہلے اثاثے میں شامل کی گئی بہتریوں سمیت؛ پچھلی فرسودگی کی فہرستیں۔

IRS مرمت اور بہتری میں فرق کیسے کرتا ہے؟

کوئی خرچ بہتری ہے اگر وہ بہتر بنانا (betterment)، بحالی (restoration) یا نئے استعمال کے لیے ڈھالنا (adaptation) ہو (ضابطہ)؛ باقی جو کام جائیداد کو کام کے قابل رکھے وہ مرمت ہے۔ عمارت میں یہ ٹیسٹ عمارت کے ڈھانچے اور ہر عمارتی نظام پر الگ الگ لگتا ہے: پلمبنگ، بجلی، ہیٹنگ اور کولنگ، لفٹ، ایسکلیٹر، آگ سے حفاظت اور الارم، گیس کی ترسیل اور سیکیورٹی (IRS کے مادی جائیداد کے قواعد)۔

ضوابط "نمایاں" (material) کی تعریف نہیں کرتے؛ IRS کہتا ہے کہ اپنے حقائق کے مطابق معقول فیصلہ کریں (IRS کے مادی جائیداد کے قواعد)۔

کیا واٹر ہیٹر تبدیل کرنا مرمت ہے یا بہتری؟

Publication 527 واٹر ہیٹر کو بہتری میں شمار کرتی ہے، اس لیے پورا یونٹ بدلنا ابتدا میں اثاثے میں شامل ہوتا ہے۔ گھسا ہوا پرزہ اسی طرح کے پرزے سے بدلنا عموماً مرمت کی نوعیت کا کام ہے۔ ضابطہ پائپ، نالیاں، والوز، سنک، باتھ ٹب اور ٹوائلٹس کو پلمبنگ نظام کی مثالوں میں شمار کرتا ہے اور واٹر ہیٹر کا ذکر نہیں کرتا، اس لیے Publication 527 کی فہرست IRS کی شائع کردہ ابتدائی بنیاد ہے۔

لاگت پھر بھی قابل کٹوتی ہے یا نہیں، اس کا انحصار نیچے دی گئی محفوظ حدوں پر ہے، یا عمارتی نظام کا بڑا جزو بدلنے کے بارے میں ضابطے کے ٹیسٹ پر۔ اس ٹیسٹ میں واٹر ہیٹر کی مثال نہیں ہے: تین میں سے ایک فرنس بدلنا بحالی نہیں تھا، لیکن پوری عمارت کا نظام ٹھنڈا کرنے والا واحد چلر بدلنا بحالی تھا (ضابطہ)۔

کیا نئی چھت یا چھت کا پیوند مرمت ہے یا بہتری؟

چھت کے چھوٹے حصے پر پیوند لگانا مرمت ہے۔ Publication 946 کہتی ہے کہ چھت مکمل بدلنے سے نئی چھت بہتری بن جاتی ہے، یعنی عمارت کی بحالی، اور اس کی فرسودگی ہوتی ہے۔ ضابطہ پوری چھت کو عمارت کا بڑا جزو اور ڈھانچے کا اہم حصہ دونوں مانتا ہے؛ اس کی مثال میں ڈیکنگ، انسولیشن اور کوٹنگز بدلی گئیں۔

ضابطے کی مثالیں کمرشل عمارتوں کی ہیں۔ صرف گھسی ہوئی واٹر پروف جھلی کو اسی طرح کی جھلی سے بدلنا بحالی نہیں تھا، اور ایک اور مثال یہی مانتی ہے کہ رساؤ روکنے کے لیے گھسی ہوئی شنگلز بدلنا بحالی نہیں۔ ڈھلوان چھت والا گھر دونوں میں سے کسی طرف جا سکتا ہے، اس کا انحصار اس پر ہے کہ کتنا حصہ بدلا گیا اور کیوں۔

کیا نیا فرش بہتری ہے، اور اگر میں صرف خراب حصہ بدلوں تو؟

Publication 527 فرش اور دیوار سے دیوار قالین کو بہتری میں شمار کرتی ہے۔ ضابطے کے تحت عمارت کے تمام فرش مل کر ایک بڑا جزو ہیں، اور ان کا صرف چھوٹا حصہ بدلنا بحالی نہیں۔ اس کی ہوٹل کی مثالوں میں لابی کے نئے فرش (عمارت کے رقبے کے دسویں حصے سے کم) بحالی نہیں تھے، جبکہ تمام عوامی حصوں کے نئے فرش (تقریباً دو پانچواں حصہ) بحالی تھے۔ ضابطہ کوئی فیصد مقرر نہیں کرتا۔ کرائے میں قالین پانچ سالہ آئٹم ہے، عمارتی ڈھانچے کا جزو نہیں (Publication 527)، اس لیے فرش کا یہ ٹیسٹ ہارڈ ووڈ، ٹائل اور دیگر مستقل فرش پر سب سے زیادہ لاگو ہوتا ہے۔

بہتر بنانے (betterment) کو گھسائی یا نقصان سے پہلے کی حالت کے مقابلے میں جانچا جاتا ہے، اس لیے پرانے فرش جیسا فرش لگانے میں معیار بڑھانے کے مقابلے میں بہتر بنانا ہونے کا امکان کم ہے۔ مواد فرسودگی کی کلاس بدلتا ہے، جس کا ذکر نیچے ہے۔

کون سی safe harbor لاگو ہوتی ہے: فی انوائس، فی عمارت یا بار بار ہونے والے کام کی؟

تین محفوظ حدیں ایسے کام پر کٹوتی کی اجازت دے سکتی ہیں جسے ورنہ اثاثے میں شامل کرنا پڑتا۔ انہیں ایک ہی سال میں استعمال کیا جا سکتا ہے، اور de minimis اور معمول کی دیکھ بھال کی حدوں کے تحت آنے والی رقوم بھی چھوٹے ٹیکس دہندہ کی محفوظ حد میں عمارت کے کل میں گنی جاتی ہیں (ضابطہ)۔

کیا میں اسے de minimis محفوظ حد کے تحت کٹوتی کر سکتا ہوں؟

اگر مالک ہر سال انتخاب کرے اور اپنے کھاتوں میں رقم کو خرچ کے طور پر درج کرے تو ⁦$2,500⁩ کے اندر کی انوائس یا آئٹم کو اثاثے میں شامل کرنے کے بجائے کٹوتی کیا جا سکتا ہے۔ یہ حد ایسے مالک کے لیے ہے جس کے پاس قابل اطلاق مالیاتی گوشوارہ نہیں، جیسے آڈٹ شدہ مالیاتی گوشوارے (ضابطہ; حد بڑھانے والا IRS نوٹس)۔

• فی انوائس یا آئٹم۔ ایک ہی انوائس پر ڈیلیوری اور تنصیب لاگت میں گنی جاتی ہے۔
• انتخاب اور کھاتے۔ وقت پر جمع کرائے گئے اصل گوشوارے کے ساتھ (توسیع سمیت) سالانہ بیان اس سال کی ہر اہل رقم پر لاگو ہوتا ہے اور واپس نہیں لیا جا سکتا؛ شراکت داری یہ اپنے لیے کرتی ہے۔ رقم کو کھاتوں میں بھی ایسی مستقل پالیسی کے تحت خرچ کے طور پر درج کیا جانا ضروری ہے جو سال کے آغاز پر موجود تھی (IRS کے سوالات و جوابات)۔ بیان کے الفاظ، اور اگر یہ چھوٹ جائے تو کیا کریں، چھوٹی خریداریوں کو خرچ یا اثاثہ بنانا میں ہیں۔
• حد سے اوپر۔ انوائس مرمت یا بہتری کے ٹیسٹ سے گزرتی ہے؛ وہ خودبخود اثاثے میں شامل نہیں ہو جاتی۔
• انوائسز کو تقسیم کرنا۔ ایک اینٹی ابیوز قاعدہ ایسی انوائسز پر لاگو ہوتا ہے جو عموماً ایک اکائی کے طور پر خریدی جانے والی چیز کو حد سے نیچے لانے کے لیے توڑ کر بنائی جائیں۔

چھوٹے ٹیکس دہندہ کی محفوظ حد کیا ہے، اور بڑے کام والا سال اسے کب ختم کر دیتا ہے؟

یہ محفوظ حد مالک کو اجازت دیتی ہے کہ ایک عمارت پر سال بھر کی تمام مرمت، دیکھ بھال اور بہتریوں کی کٹوتی کر لے، بشرطیکہ سال کا کل خرچ عمارت کی غیر ایڈجسٹ شدہ بنیاد کے ⁦2%⁩ یا ⁦$10,000⁩ میں سے کم رقم کے اندر رہے۔ اگر کل اس سے بڑھ جائے تو اس عمارت کے لیے پورے سال کی محفوظ حد ختم ہو جاتی ہے، صرف زائد رقم پر نہیں (ضابطہ)۔

• آمدنی۔ پچھلے تین سالوں کی اوسط سالانہ کل آمدنی (gross receipts) ⁦$10⁩ ملین یا اس سے کم ہو۔ کرایہ کل آمدنی میں گنا جاتا ہے۔
• عمارت کا سائز۔ غیر ایڈجسٹ شدہ بنیاد $1 ملین یا اس سے کم ہو: یعنی فرسودگی کو نظر انداز کر کے عمارت کی ٹیکس بنیاد، زمین کے بغیر۔ یہ عموماً لاگت جمع پہلے اثاثے میں شامل کی گئی بہتریاں ہوتی ہیں، لیکن تحفے یا وراثت میں ملی جائیداد کی ابتدائی بنیاد مختلف ہوتی ہے (ضابطہ)۔ زمین اور عمارت کی تقسیم کے لیے کھاتوں میں اختتامی اسٹیٹمنٹ دیکھیں۔
• سب کچھ گنا جاتا ہے۔ مرمت، دیکھ بھال اور بہتریاں، بشمول وہ رقوم جو de minimis یا معمول کی دیکھ بھال کے قواعد میں آتی ہیں۔ ہر عمارت کو الگ جانچا جاتا ہے۔
• انتخاب۔ "Section ⁦1.263(a)-3(h)⁩ Safe Harbor Election for Small Taxpayers" کے عنوان سے بیان، جس میں نام، پتہ، ٹیکس دہندہ کا شناختی نمبر اور ہر عمارت کی تفصیل ہو، وقت پر جمع کرائے گئے اصل گوشوارے کے ساتھ منسلک ہو۔ اسے واپس نہیں لیا جا سکتا۔ شراکت داری یہ اپنے لیے کرتی ہے۔ انتخاب چھوٹ جانے پر صرف محدود دیر سے رعایت ہے، جسے ضابطہ IRS کے توسیع کے قواعد کی طرف بھیجتا ہے، اس لیے اسے گوشوارے کے ساتھ ہی کریں۔

معمول کی دیکھ بھال کیا ہے، اور معمول میں کیا شمار ہوتا ہے؟

معمول کی دیکھ بھال وہ بار بار ہونے والا کام ہے جو عمارت یا اس کے کسی نظام کو عام کارآمد حالت میں رکھتا ہے، اور جس کے بارے میں مالک نے عمارت یا نظام کو استعمال میں لاتے وقت معقول طور پر توقع کی تھی کہ وہ 10 سال کے دوران ایک سے زیادہ بار کرنا پڑے گا۔ اس کے لیے کسی انتخاب کی ضرورت نہیں اور یہ بہتر بنانے (betterment) کو شامل نہیں کرتی (ضابطہ; IRS کے مادی جائیداد کے قواعد)۔

معائنہ، صفائی، ٹیسٹنگ اور گھسے ہوئے پرزوں کو اسی طرح کے پرزوں سے بدلنا اس میں آ سکتا ہے۔ ضابطے کی مثالوں میں ہر چار سال بعد بدلنے کی توقع والی ہینڈ ریلز اہل تھیں؛ 18 سے 20 سال چلنے کی توقع والی سیڑھیاں اہل نہیں تھیں۔ پوری چھت یا واٹر ہیٹر کا ایک بار کا تبادلہ شاذ و نادر ہی اس ٹیسٹ پر پورا اترتا ہے۔ پچھلے مالک کے استعمال کی وجہ سے ضروری ہونے والا کام، یا نظر انداز کی گئی جائیداد کو بحال کرنے کا کام، معمول کی دیکھ بھال نہیں۔

اگر مرمت کسی بڑی تزئین و آرائش کے دوران ہو تو کیا اسے بھی اثاثے میں شامل کرنا ہوگا؟

ہاں، جب مرمت براہِ راست بہتری کو فائدہ پہنچائے یا اسی کی وجہ سے کی جائے؛ نہیں، جب مرمت غیر متعلق ہو، چاہے اسی وقت کی گئی ہو (ضابطہ)۔ جس چھت کے حصے کو بدلا جا رہا ہے اس پر پیوند چھت کے کام کا حصہ ہے۔ اسی ہفتے دوسرے کمرے میں ٹھیک کیا گیا ٹپکتا نل چھت کے کام کا حصہ نہیں۔ تفصیلی انوائسز سے ہر خرچ کو اس کی جگہ پر رکھا جا سکتا ہے جب کام غیر متعلق ہو۔

اگر میں اسے اثاثے میں شامل کروں تو اس کی فرسودگی کیسے ہوتی ہے، اور کب سے شروع ہوتی ہے؟

اثاثے میں شامل کی گئی بہتری کی فرسودگی الگ اثاثے کے طور پر اسی جائیداد کی ریکوری مدت میں ہوتی ہے جسے اس نے بہتر بنایا (Publication 527)۔ جدول General Depreciation System (عمومی فرسودگی کا نظام) کی عام مدتیں دکھاتا ہے۔ Alternative Depreciation System کی مدتیں لمبی ہیں، اور یہ اس رہائشی غیر منقولہ جائیداد کے لیے لازمی ہے جو غیر منقولہ جائیداد کے ایسے کاروبار (real property trade or business) کی ہو جس نے کاروباری سود کی حد سے باہر نکلنے کا انتخاب کیا ہو (Publication 946)؛ تب شیڈول کو اسی انتخاب کے مطابق ہونا چاہیے۔

فرش اور ٹائلنگ جیسی مستقل کوٹنگز عمارت کے ڈھانچے کے اجزا ہیں (Publication 946)۔ Publication 527 واٹر ہیٹر کو پلمبنگ کے تحت درج کرتی ہے اور فرنس اور پانی کے پائپ عمارت کے ساتھ رکھتی ہے، لیکن وہ چولہوں اور ریفریجریٹرز کو بھی پانچ سالہ آلات کے طور پر درج کرتی ہے اور یہ نہیں بتاتی کہ واٹر ہیٹر کس کلاس میں ہے۔ کلاس ہی ریکوری مدت طے کرتی ہے، اس لیے پہلے سال کا گوشوارہ جمع کرانے سے پہلے اسے طے کر لینا چاہیے۔

• آغاز۔ فرسودگی بہتری کے استعمال میں آنے کی تاریخ اور عمارت کے استعمال میں آنے کی تاریخ میں سے بعد والی تاریخ سے شروع ہوتی ہے۔ جائیداد اس وقت استعمال میں آئی مانی جاتی ہے جب وہ تیار اور دستیاب ہو، چاہے استعمال نہ ہوئی ہو۔ عمارت کی بہتری میں پہلے سال صرف استعمال کے مہینے گنے جاتے ہیں۔
• خصوصی الاؤنس۔ قالین اور آلات جیسی پانچ سالہ اشیا پہلے سال ⁦100%⁩ بونس فرسودگی کی اہل ہو سکتی ہیں، جسے Form 4562 خصوصی فرسودگی الاؤنس (special depreciation allowance) کہتا ہے، بشرطیکہ وہ Form 4562 کی ہدایات میں دی گئی حصول اور استعمال کی تاریخوں پر پوری اتریں، جب تک مالک اس کلاس کے لیے باہر نکلنے کا انتخاب نہ کرے۔ اہل جائیداد کی ریکوری مدت 20 سال یا اس سے کم ہوتی ہے، اس لیے رہائشی کرایے کی عمارت کی بہتریاں اہل نہیں۔ قواعد کے لیے پہلے سال میں آلات کی لاگت کٹوتی کرنا دیکھیں۔
• پرانا حصہ۔ عمارت کی بنیاد میں شامل اصل چھت یا فرش بدلنے کے بعد بھی فرسودگی لیتا رہتا ہے، جب تک مالک جزوی ڈسپوزیشن کا انتخاب (partial disposition election) نہ کرے: اس سال کے وقت پر جمع کرائے گئے اصل گوشوارے پر (توسیع سمیت) نقصان رپورٹ کریں جس میں پرانا حصہ ہٹایا گیا، چاہے نیا بعد میں لگے۔ اسے صرف IRS کی رضامندی سے واپس لیا جا سکتا ہے۔ نقصان لینے سے متبادل حصہ بھی اثاثے میں شامل شدہ بحالی بن جاتا ہے۔ مکمل طور پر ہٹائی گئی، الگ اثاثے کے طور پر شامل کی گئی پہلے کی بہتری انتخاب کے بغیر ہی فرسودگی لینا بند کر دیتی ہے، اور حادثاتی نقصان کے تحت ہٹانے کا اپنا قاعدہ ہے (ضابطہ)۔

گوشوارے میں مرمت اور فرسودگی کہاں جاتی ہے، اور مجھے کیا رکھنا چاہیے؟

Schedule E پر مرمت لائن 14 پر اور فرسودگی لائن 18 پر جاتی ہے۔ جب سال میں استعمال میں آنے والی جائیداد پر فرسودگی لی جائے تو Form 4562 منسلک کیا جاتا ہے (Schedule E کی ہدایات)۔ De minimis آئٹمز لائن 19 پر جاتے ہیں (Publication 527)۔ شراکت داری کرائے کی غیر منقولہ جائیداد Form 8825 پر رپورٹ کرتی ہے، فرسودگی لائن 14 پر (Form 8825 کی ہدایات)۔ Safe harbor کے انتخابات گوشوارے کے ساتھ منسلک بیانات ہیں، کسی فارم کے خانے نہیں۔

Publication 527 کہتی ہے کہ مرمت اور بہتری کو الگ کریں اور درست ریکارڈ رکھیں، کیونکہ بہتری کی لاگت فرسودگی اور فروخت دونوں کے لیے درکار ہے۔ اوپر درج چیزیں، اثاثوں کی فہرست (لاگت، تاریخ، کلاس) اور ہر انتخابی بیان کی نقل رکھیں۔ بغیر انوائس کی نقد مرمتوں کے لیے کرائے کی جائیداد کا ریکارڈ اور رسیدیں دیکھیں۔

مثال

یہ مثالیں وفاقی قواعد اور امریکی ڈالر استعمال کرتی ہیں۔ اعداد و شمار وضاحتی ہیں۔ کسی مالک کے پاس قابل اطلاق مالیاتی گوشوارہ نہیں۔ ہر de minimis کٹوتی فرض کرتی ہے کہ بروقت انتخاب ہوا ہے اور سال کے پہلے دن ایسی پالیسی موجود تھی جو ⁦US$2,500⁩ سے کم خریداریوں کو خرچ کے طور پر درج کرتی ہے اور کھاتوں میں اس پر عمل ہوا۔ اوسط کل آمدنی چھوٹے ٹیکس دہندہ کی حد سے بہت کم ہے۔

اوہائیو کے کرائے میں واٹر ہیٹر

ایک مالک واٹر ہیٹر بدلنے کے لیے ⁦US$1,150⁩ ادا کرتا ہے۔ اس سال کے لیے de minimis انتخاب کیا گیا ہے اور رقم کھاتوں میں خرچ کے طور پر درج ہے، اس لیے ان حقائق پر لاگت کی کٹوتی ہوتی ہے۔ دوسرا مالک اسی کام کے لیے ⁦US$3,400⁩ ادا کرتا ہے، اور اس کے پاس نہ انتخاب ہے نہ کوئی اور safe harbor۔ Publication 527 کی فہرست کے مطابق لاگت بہتری ہے اور اس کی فرسودگی ہوتی ہے۔

ڈپلیکس پر چھت

ایک ڈپلیکس کی عمارتی بنیاد ⁦US$220,000⁩ ہے۔ چھوٹے ٹیکس دہندہ کی حد ⁦2%⁩ (⁦US$4,400⁩) یا ⁦US$10,000⁩ میں سے کم ہے، یعنی ⁦US$4,400⁩۔ برآمدے کی سیڑھی کی ⁦US$800⁩ کی مرمت اکیلی اس حد میں آتی ہے۔ اسی سال پوری چھت کی ⁦US$14,000⁩ میں تبدیلی کے ساتھ کل کام تقریباً ⁦US$14,800⁩ ہو جاتا ہے، جو حد سے زیادہ ہے، اس لیے عمارت کی safe harbor ختم ہو جاتی ہے۔ ان حقائق پر چھت بحالی ہے: اسے اثاثے میں شامل کیا جاتا ہے اور 27.5 سال میں اس کی فرسودگی ہوتی ہے، پہلے سال کے بعد تقریباً ⁦US$509⁩ سالانہ۔ سیڑھی کی ⁦US$800⁩ کی مرمت، جس کا چھت سے تعلق نہیں، پھر بھی مرمت ہے۔

کرایہ داروں کی تبدیلی کا سال

ایک ہی سال میں اکیلے خاندان کے رہنے والے دو کرائے کے گھروں میں کرایہ دار بدلتے ہیں۔ پہلے میں ایک بیڈروم کا لیمینیٹ ایک انوائس پر ⁦US$2,300⁩ کا ہے۔ یہ فی انوائس حد کے اندر ہے، اس لیے de minimis انتخاب کے ساتھ اس کی کٹوتی ہوتی ہے۔ دوسرے میں ⁦US$6,800⁩ کا ہارڈ ووڈ پورے گھر کے فرش بدلتا ہے۔ یہ حد سے زیادہ ہے اور عمارت کے اکثر فرشوں پر محیط ہے، اس لیے غالباً اسے اثاثے میں شامل کیا جا کر عمارت کے ساتھ اس کی فرسودگی ہوگی، سوائے اس کے کہ عمارت پر سال بھر کا کام چھوٹے ٹیکس دہندہ کی حد میں آئے۔ حد سے نیچے آنے کے لیے صرف اسے چھوٹی انوائسز میں توڑنے پر اعتراض کیا جا سکتا ہے۔

آپ کی صورت مختلف ہے؟

• کئی کرائے کی جائیدادیں یا تزئین و آرائش کا بڑا سال، اور فائل میں نہ اثاثوں کی فہرست نہ کوئی انتخاب: سال کے کام کو عمارت بہ عمارت اور انوائس بہ انوائس چھانٹنا پڑتا ہے، اور انتخاب صرف گوشوارے پر کیے جاتے ہیں۔ پچھلے برسوں کو بھی درست کرنا پڑ سکتا ہے۔ گوشوارے کے لیے انفرادی ٹیکس میں مدد دیکھیں؛ ہر کام کو ادائیگی کے وقت درج کرنے کے لیے حساب کتاب۔
• پچھلے برسوں میں سب کچھ مرمت کے طور پر کٹوتی کیا گیا، یا سب اثاثے میں شامل کیا گیا: اس کا حل اس پر منحصر ہے کہ کتنے گوشواروں میں یہی طریقہ اپنایا گیا۔ ایک جمع شدہ گوشوارہ عموماً ابھی اکاؤنٹنگ کا طریقہ نہیں بنتا (⁦26 CFR 1.446-1⁩)، اس لیے ترمیم سے درست ہو سکتا ہے۔ کئی گوشواروں میں دہرانے سے یہ طریقہ بن سکتا ہے، اور تب اسے بدلنے کے لیے IRS کی رضامندی چاہیے، جو عموماً ترمیم شدہ گوشوارے کے بجائے Form 3115 سے ملتی ہے (IRS کے مادی جائیداد کے قواعد)۔ فرسودگی کے لیے Publication 946 خط دو یا زیادہ مسلسل گوشواروں پر کھینچتی ہے۔ دیکھیں کرائے کی جائیداد پر چھوٹی ہوئی فرسودگی، فرسودگی کا شیڈول دوبارہ بنانا، کرائے کی جائیداد کے کھاتے مکمل کرنا اور انفرادی ٹیکس میں مدد۔
• کام طوفان، آگ، سیلاب یا انشورنس دعوے کے بعد ہوا: جب نقصان کی وجہ سے بنیاد کو ایڈجسٹ کیا گیا ہو تو نقصان کی مرمت بحالی کے طور پر اثاثے میں شامل ہوتی ہے۔ جائیداد کی ایڈجسٹ شدہ بنیاد سے جڑی خاص حد صرف اس حادثاتی نقصان کے قاعدے کے تحت اثاثے میں شامل لاگت کو محدود کرتی ہے؛ پوری چھت کی تبدیلی اس حد سے اوپر بھی اثاثے میں شامل رہتی ہے (ضابطہ)۔ انفرادی ٹیکس میں مدد دیکھیں۔
• کرائے کی جائیداد میں ابھی کوئی کرایہ دار نہیں: پہلے کرایہ دار سے پہلے کے کرائے کے اخراجات دیکھیں۔
• آپ عمارت کے ایک حصے میں رہتے ہیں یا کرائے کی جائیداد خود استعمال کرتے ہیں: پوری عمارت کی لاگت میں سے صرف کرائے کا حصہ شمار ہوتا ہے (Publication 527)۔ مناسب کرائے کے دن اور ذاتی استعمال دیکھیں۔
• کرائے کی جائیدادیں شراکت داری میں ہیں، یا ایسی LLC میں جس پر شراکت داری کی طرح ٹیکس لگتا ہے: انتخابات شراکت داری کرتی ہے اور Form 8825 پر رپورٹ کرتی ہے؛ ہر کرائے کی جائیداد کے لیے LLC کے کھاتے دیکھیں۔
• آپ غیر مقیم مالک ہیں، جیسے امریکہ میں کرائے کی جائیداد رکھنے والا کینیڈین: گوشوارہ اور جمع کرانے کے قواعد مختلف ہیں۔ غیر مقیم مالکان جائیداد اور امریکہ میں کرائے کی جائیداد رکھنے والے کینیڈین دیکھیں۔
• آپ کرائے کی جائیداد بیچ رہے ہیں: فرسودگی کی کٹوتی کو دوبارہ آمدنی میں شامل کرنا (recapture) اور کھاتوں میں اختتامی اسٹیٹمنٹ دیکھیں۔
• خریداری کاروباری آلات کی ہے، کرائے کی جائیداد کی نہیں: پہلے سال میں آلات کی لاگت کٹوتی کرنا دیکھیں۔
• آپ کرائے کی مکمل تصویر چاہتے ہیں: کرائے کی جائیداد کے ٹیکس دیکھیں۔