임대 장부의 보증금: 부채일까, 소득일까?

임차인의 보증금은 받을 때 소득인가요?

임대 기간이 끝나면 임차인에게 돌려줄 계획이거나 돌려줘야 할 수 있는 보증금은 받을 때 임대 소득이 아닙니다. 보증금을 가져가는 해에 소득이 됩니다. 임대 계약서에 그 돈을 마지막 달 임대료로 쓴다고 되어 있다면 선불 임대료이며 받은 때 소득으로 봅니다(Publication 527; Tax Topic 414). 장부에서는 돌려줄 보증금을 부채로 기록하세요. 차변에 은행, 대변에 임차인 보증금 보관액(Tenant deposits held)을 기록하고 임대료 수입으로는 기록하지 않습니다.

IRS는 보증금이 언제 소득이 되는지를 안내하지만 어떤 계정을 쓰라고는 하지 않습니다. 아래처럼 보증금을 부채로 기록하는 것은 이 규정에 맞게 장부를 관리하는 실무 방식입니다. 보증금을 임대료로 기록하면 받을 때 소득이 과대 계상되고, 나중에 돌려줄 때 환불이 잘못된 비용으로 나타납니다. 본인 계좌에 섞인 보증금은 주 정부의 보관 규정을 어길 수 있고, 장부에서 임차인별로 갚을 금액을 알 수 없게 됩니다.

다음 중 하나에 해당하면 보증금 문제는 간단하지 않습니다.

• 계약서가 그 돈을 "마지막 달 임대료"라고 부르거나 마지막 임대료에 충당할 수 있다고 정한 경우
• 임차인이 임대료나 파손 비용을 내지 않고 나갔고 보증금 일부를 가져간 경우
• 보증금이 본인 계좌로 들어갔거나 이전 연도에 임대료로 기록되어, 신고서를 제출하기 전에 여러 계약서나 여러 해를 다시 분류해야 하는 경우
• 보증금을 현금이나 이체로 받았는데 계약서나 영수증이 없는 경우
• 부동산 관리 업체가 보증금을 보관하고 있거나, 임차인이 있는 상태로 임대 부동산을 판 경우
• 사업체가 임대 부동산을 소유한 경우. 법인 과세를 선택하지 않은 단일 구성원 LLC는 일반적으로 소유주의 신고서에 보고하며, 임대는 Schedule E에 보고하므로(IRS) 이 글이 적용됩니다. Publication 527과 Tax Topic 414는 개인 임대인을 대상으로 쓰였으므로, 파트너십(구성원이 두 명인 LLC 포함)이나 법인은 각 사례를 어떻게 보고하는지 세금 신고 대행인에게 확인하세요. 임대 부동산별 LLC 장부와 LLC로 보유하는 임대 부동산을 보세요.

다음 자료를 준비하세요. 각 임대 계약서(보증금 금액, 반환 대상인지 마지막 달에 충당하는지), 임차인별 납부 내역과 날짜를 보여 주는 증빙(보증금 금액과 날짜가 나온 영수증, 문자, 이체 기록 포함), 돈이 있는 곳을 보여 주는 은행 명세서, 수리 청구서가 첨부된 퇴거 점검 자료, 관리 업체의 명세서.

임대 보증금이 들어올 때 분개와 계정은 어떻게 하나요?

돌려줄 보증금은 "임차인 보증금 보관액(Tenant deposits held)" 같은 기타 유동부채 계정에 기록하고 부동산과 임차인을 표시합니다. 보증금은 본인에게 자산이 아닙니다. 현금은 보관하고 있지만 갚아야 할 돈이므로, 가져갈 때에만 임대 소득이 됩니다. 임대 부동산 계정과목표에서 이 계정이 Schedule E 계정과 어디에 함께 놓이는지 볼 수 있습니다.

아래 분개는 대부분의 개인이 쓰는 현금주의를 가정합니다. 임대료는 받을 때, 비용은 낼 때 반영합니다(Tax Topic 414).

보증금을 별도 은행 계좌에 둔다면 대신 그 계좌를 차변에 기록합니다. 본인 계좌 사이에 현금을 옮기는 것은 이체이며 소득도 비용도 아닙니다. "임차인 보증금 보관액" 잔액은 어느 날짜든 임대 계약서상 아직 돌려주지 않은 보증금과 같아야 합니다.

발생주의에서는 임대료를 낼 때가 아니라 발생한 때 반영합니다(Publication 527). 이미 소득으로 기록한 밀린 임대료는 보증금과 상계해 정리하며 두 번 기록하지 않습니다.

"보증금"이 사실은 마지막 달 임대료라면 어떻게 하나요?

임대 계약서에서 임차인의 마지막 달 임대료로 쓴다고 정한 금액은 선불 임대료입니다. 마지막 달에 충당하는 때가 아니라 받은 때 소득에 포함합니다(Tax Topic 414). 선불 임대료는 해당 기간이 시작되기 전에 받은 모든 금액을 말하며, 회계 방식과 관계없이 받은 해에 반영합니다(Publication 527).

이름이 아니라 계약서를 읽으세요. 파손과 밀린 임대료에 대비해 보관하는 돈은 보증금입니다. 계약서가 마지막 달에 배정한 돈은 미리 낸 임대료입니다. 받을 때 임대료 계정에 기록하고, 임차인별 납부 내역 목록에 어느 달에 해당하는지 적어 두세요.

주 법은 이 돈을 여전히 임차인의 돈으로 취급할 수 있습니다. 매사추세츠 주는 마지막 달분으로 미리 받은 임대료에 대해 영수증과 이자를 요구합니다(section 15B(2)). 플로리다 주의 보증금 법은 바로 다음 임대 기간이 아닌 기간의 선불 임대료까지 포함합니다(section 83.49(1)). 세법과 주 법은 서로 다른 질문에 답하므로, 계약서가 불분명하면 기록하기 전에 정리하세요.

임차인이 임대료나 파손 비용을 남기고 나갔습니다. 보증금은 언제 소득이 되고, 무엇을 공제하나요?

보증금은 가져가는 해에 소득이 됩니다. Publication 527은 임차인이 임대 계약을 지키지 않아 가져가는 금액을 소득에 포함하라고 안내합니다. Tax Topic 414는 두 가지 예를 듭니다. 임차인이 일찍 나가 계약을 어긴 경우, 또는 부동산을 손상시켜 수리해야 하는 경우입니다.

• 밀린 임대료나 조기 퇴거. 가져가는 금액을 그 해 소득에 포함합니다. 현금주의 임대인은 받지 못한 임대료를 공제할 수 없으므로(Publication 527), 보증금을 충당할 때 그 임대료가 처음으로 소득에 들어갑니다.
• 파손. 수리비를 비용으로 공제하는 방식이라면 가져가는 금액을 그 해 소득에 포함합니다. 수리비를 공제하지 않는 방식일 때만, 그 비용을 보전하는 보증금 부분을 소득에서 제외합니다(Tax Topic 414).

Schedule E에서는 가져간 보증금을 다른 임대 소득과 함께 3번 줄에 넣습니다(Schedule E 작성 안내). 그다음 수리비는 실제로 든 비용만큼 공제하는데, 이 금액은 가져간 보증금 금액과 다를 수 있습니다. 작업이 수선인지 개량인지는 임대 부동산의 수선인가 개량인가에서 다룹니다. 보증금을 넘어 임차인이 아직 갚아야 할 금액은 현금주의에서는 받을 때까지 소득이 아닙니다.

IRS는 가져가는 해에 소득에 포함하라고 안내하지만, 두 자료 모두 그 시점을 정의하지는 않습니다. 청구 절차는 주 규정이 정합니다. 대부분의 주거 단위에 대해 뉴욕 주는 임차인이 나간 후 14일 안에 항목별 명세서와 잔액을 돌려줄 것을 요구하며, 그러지 않으면 임대인은 보증금 일부를 가질 권리를 잃습니다(General Obligations Law 7-108). 매사추세츠 주는 임대 종료 후 30일 안에 적법한 공제액을 뺀 보증금을 돌려줄 것을 요구합니다. 파손에 따른 공제에는 견적서, 청구서, 영수증을 첨부하고 위증죄 처벌을 감수하겠다고 서약한 항목별 목록이 그 기간 안에 필요하며, 그렇지 않으면 임대인은 보증금 전부를 가질 권리를 잃습니다(section 15B(4) and (6)). 플로리다 주는 임대인이 청구하지 않는 경우 15일 안에 보증금을 돌려줄 것을 요구합니다. 청구하려면 임대인이 30일 안에 등기 우편이나 요건을 갖춘 이메일로 통지해야 하고, 임차인은 15일 안에 이의를 제기할 수 있습니다. 통지하지 않으면 보증금에서 공제할 권리를 잃지만, 보증금을 돌려준 뒤 손해배상을 청구할 수는 있습니다. 일찍 나가는 임차인이나 기간이 정해지지 않은 정기 임대차의 임차인은 계약서에 다른 정함이 없는 한 주소가 적힌 7일 전 서면 통지를 해야 하며, 통지하지 않으면 임대인은 청구 통지를 보낼 필요가 없습니다(section 83.49(3) and (5)). 돌려줘야 하는 돈은 소득이 아닙니다. 퇴거와 청구가 서로 다른 해에 걸치면 어느 해가 적용되는지 세금 신고 대행인에게 물어보세요.

보증금을 전액 돌려줄 때 분개는 어떻게 하나요?

"임차인 보증금 보관액"을 차변에, 은행을 대변에 전액 기록합니다. 보증금은 한 번도 소득이었던 적이 없으므로 임대 소득과 비용은 달라지지 않습니다(Publication 527).

환불을 비용이나 임대료 감소로 기록하지 마세요. 보증금을 받을 때 임대료로 기록하고 나중에 비용으로 환불하면 첫해에는 임대료가, 이듬해에는 비용이 과대 계상되어 Schedule E의 두 줄이 모두 높게 나옵니다.

보증금에 별도 은행 계좌가 필요한가요? 보관에 관한 주 법은 어떻게 되나요?

Publication 527과 Tax Topic 414 모두 보증금을 어디에 보관해야 하는지 정하지 않습니다. 주 법이 정하며 주마다 다릅니다. 세 가지 예로 범위를 볼 수 있습니다.

거주하는 주는 이 세 곳과 모두 다를 수 있습니다. 주 의회 웹사이트에서 임대인·임차인 법이나 보증금 법을 찾아, 보증금을 어디에 보관해야 하는지, 이자를 지급해야 하는지, 반환 기한과 공제 통지는 어떻게 되는지 읽어 보세요. 보관 절차를 건너뛰면 대가가 따릅니다. 매사추세츠 주에서는 임차인이 보증금을 즉시 돌려 달라고 요구할 수 있고, 임대인은 보증금 전부를 가질 권리를 잃으며, 임차인은 보증금의 세 배와 이자를 받을 수 있습니다(section 15B(3), (6) and (7)).

보증금이 이미 본인 계좌에 섞여 있어도 부채는 그대로 있으며, 장부에는 임차인마다 갚을 금액이 나와야 합니다. 부동산마다 계좌를 열지는 임대 부동산별 은행 계좌를 보세요.

보증금에서 생기는 이자는 누구의 것이고, Form 1099-INT는 어떻게 처리하나요?

보증금의 이자가 임차인의 것이라면 Form 1099-INT의 전체 금액을 본인 신고서에 올리고, 임차인의 몫은 명의자 분배(nominee distribution, 본인에게 지급된 이자 중 타인의 몫)로 빼냅니다. 주 법이 이자를 모두 가져도 된다고 하면 나눌 것이 없습니다. 적은 금액도 임차인의 몫일 수 있습니다. 누구의 것인지는 주 법이 정하고, 아래 보고 기준은 양식이 필요한지만 정합니다.

이자가 누구의 것인지는 주 법이 정합니다. 위 표에 따르면 뉴욕 주의 이자는 보관자의 수수료를 뺀 나머지가 임차인의 것이고, 매사추세츠 주의 이자는 법정 이율(은행이 그보다 적게 지급했다면 그 금액)까지가 임차인의 것이며, 플로리다 주는 임대인이 택한 방법에 따라 다릅니다. Publication 550은 명의자 이자를 일반적으로 설명할 뿐 임차인 보증금은 언급하지 않습니다. 임차인의 몫에 적용하는 것이 일반적인 해석이므로 세금 신고 대행인에게 확인하세요.

은행은 보통 계좌의 이름과 번호로 Form 1099-INT를 발행하므로 전체 금액이 본인 앞으로 나옵니다. 개인 신고서에서 Publication 550의 명의자 처리 단계는 다음과 같습니다.

1. Form 1099-INT의 전체 금액을 Schedule B, Part I의 1번 줄(이자 소득)에 보고합니다.
2. 소계 아래에 "Nominee Distribution"과 다른 사람의 몫인 금액을 적고 그 금액을 뺍니다.
3. 지급자로서 다른 소유자마다 Form 1099-INT를 작성하고, 이자가 발생한 해의 다음 해 1월 31일까지 그 소유자에게 사본을 줍니다. IRS에는 2월 28일까지, 전자 제출이면 3월 31일까지 제출하며, 주말이나 공휴일이면 다음 영업일로 넘어갑니다. 정보 신고서가 모두 합쳐 열 건 이상이면 일반적으로 전자 제출해야 하고, Form 1096은 종이로 제출할 때만 함께 냅니다(일부 정보 신고서 일반 작성 안내). 배우자에게는 양식이 필요 없습니다. 이 양식에는 임차인마다 이름과 납세자 번호가 필요합니다.

명의자 금액은 계좌가 실제로 임차인을 위해 번 이자로 제한됩니다. 주 법상 계좌가 번 것보다 많이 임차인에게 지급해야 한다면, 추가분은 본인 자금에서 나가는 것이며 명의자 이자가 아닙니다. 어떻게 처리할지 세금 신고 대행인에게 물어보세요.

Form 1099-INT 작성 안내는 보고 기준을 한 사람당 $10로 정합니다. 뉴욕 주의 수수료처럼 본인이 가지는 몫은 본인에게 남습니다. IRS 자료에는 이를 어떻게 분류하는지 나와 있지 않으므로 세금 신고 대행인에게 어디에 보고할지 물어보세요.

Publication 550은 개인 신고서를 대상으로 쓰였습니다. 파트너십이나 법인은 자체 신고서에 이자를 보고하므로, 명의자 금액을 어디에서 빼는지는 세금 신고 대행인이 확인합니다.

반려동물 보증금, 청소비, 환불되지 않는 수수료는 어떻게 기록하나요?

그 돈의 일부라도 임차인에게 돌아갈 수 있는지 물어보세요. 돌아갈 수 있다면 계약서가 뭐라고 부르든 보증금이며, 비용에 충당하기 전까지는 위 내용을 따릅니다. 절대 돌아갈 수 없다면 보증금이 아닙니다.

임대 소득은 부동산을 사용하거나 점유하는 대가로 받는 모든 금액입니다(Publication 527). IRS 자료는 반려동물 수수료나 청소비를 따로 언급하지 않으므로, 환불되지 않는 행은 이 일반 규칙을 적용한 것입니다.

주 법이 이런 청구를 제한할 수 있습니다. 매사추세츠 주는 임대인이 임대 시작 때나 그 전에 요구할 수 있는 것으로 첫 달과 마지막 달 임대료, 첫 달 임대료를 넘지 않는 보증금, 열쇠와 자물쇠 비용을 열거합니다. 이 법은 주 규정이 보증금 대신 수수료를 허용할 수 있게 합니다(section 15B(1)). 그곳에서 반려동물이나 청소를 이유로 따로 받는 요금은 먼저 주 법을 확인해야 합니다.

부동산을 팔거나 관리 업체가 보증금을 보관하면 보증금은 어떻게 되나요?

임차인이 있는 상태로 임대 부동산을 팔면 임차인의 보증금이 매수인에게 어떻게 넘어가는지는 주 법이 정하며, 그 부동산에 대한 본인의 부채는 해당 주의 이전 절차가 끝나야 장부에서 사라집니다. 세 가지 예는 다음과 같습니다.

• 뉴욕 주. 보관자는 증서 이전 때 또는 그 후 닷새 이내에 보증금을 넘기고, 등기 우편이나 내용증명 우편으로 임차인에게 알립니다. 그러면 매도인은 임차인에 대한 책임에서 벗어납니다(General Obligations Law 7-105).
• 매사추세츠 주. 임대인은 발생한 이자와 함께 보증금을 이전합니다. 매수인은 이전된 때부터 책임을 지며 45일 안에 임차인에게 알립니다. 매도인이 보증금을 이전하지 않아도 매수인은 임차인에 대한 책임을 지므로, 거래 종결 때 임차인별 보증금을 확인하세요. 매도인은 이전과 통지가 끝나거나 보증금을 돌려줄 때까지 책임을 집니다(section 15B(5)).
• 플로리다 주. 보증금과 선불 임대료는 발생한 이자와 정산 내역과 함께 이전됩니다. 자금과 기록을 이전하고 서면 영수증을 보내면 매도인은 보관 의무에서 벗어납니다(section 83.49(7)).

거래 종결 명세서에 이전 금액을 어떻게 지급하는지 나옵니다. 장부의 임대 부동산 거래 종결 명세서를 보세요.

보증금을 보관하는 부동산 관리 업체는 임차인의 돈을 보관하는 것이지 본인의 소득을 보관하는 것이 아닙니다. 본인을 대신해 임대료나 파손 비용에 충당한 금액만 소득입니다. 임차인에게 누가 책임지는지는 임대 계약서, 관리 계약, 주 법에 따라 달라집니다. 장부의 관리 업체 소유주 명세서를 보세요.

예시

금액은 설명을 위한 것이며 미국 달러입니다.

보증금을 받고 돌려줌

임차인이 입주할 때 US$2,000의 보증금을 냅니다. 차변에 은행 US$2,000, 대변에 임차인 보증금 보관액 US$2,000을 기록합니다. 임대 소득은 달라지지 않습니다. 퇴거할 때 전액을 돌려주면, 차변에 임차인 보증금 보관액, 대변에 은행을 각각 US$2,000으로 기록합니다. 부채는 다시 영이 되고, Schedule E에는 보증금에 대한 소득도 비용도 나타나지 않습니다.

임차인이 일찍 나감

임차인이 계약을 어기고 US$1,500의 임대료를 남겼고, 집에 US$500의 파손이 있습니다. 보증금 US$2,000을 모두 가져갑니다. 가져가는 해에 차변에 임차인 보증금 보관액 US$2,000, 대변에 기타 임대 소득 US$2,000을 기록합니다. 같은 해에 파손을 고치는 시공업자에게 US$500을 지급하고, 작업이 개량이 아닌 수선이며 수리비를 공제하는 방식이라면 수선비로 기록합니다. 그 해에는 소득 US$2,000과 비용 US$500이 나타납니다. 수리비가 US$650이었다면 공제액은 US$650입니다. 가져간 금액이 아니라 작업에 실제로 든 비용을 따릅니다.

여덟 가구 건물을 가진 뉴욕 주 임대인

뉴욕 주에서 여덟 가구 건물을 소유하고, 임차인의 US$1,200 보증금을 이자 지급 계좌에 보관하며 그 계좌에서 한 해에 US$24의 이자가 발생합니다. 법에 따라 보증금의 연 1%인 US$12를 가질 수 있고 나머지 US$12는 임차인의 몫입니다. 은행은 본인 이름으로 US$24의 Form 1099-INT를 보냅니다. 개인 신고서에서는 Publication 550의 명의자 처리 단계에 따라 Schedule B에 US$24를 보고하고 명의자 분배로 US$12를 뺍니다. 이 단계에 따르면 지급자로서 임차인 앞으로 US$12를 적은 Form 1099-INT를 작성해야 하며, 이 금액은 보고 기준인 US$10를 넘으므로 임차인의 납세자 번호가 필요합니다.

상황이 다르다면?

• 보증금을 소득으로 기록했거나, 본인 계좌에 섞었거나, 신고서를 제출하기 전에 여러 계약서와 여러 해를 다시 분류해야 하는 경우: 맞는 분개는 계약서마다, 그리고 주 법의 보관 규정이 적용되는지에 따라 다르며 이전 연도를 정정해야 할 수도 있습니다. 신고서를 제출하기 전에, 또는 이전 신고서에서 이미 보증금을 임대료로 계산했다면 장부 관리 도움을 받으세요.
• 파트너십이나 법인이 임대 부동산을 소유한 경우: 장부에서는 같은 부채 계정을 쓸 수 있지만 회계 방식과 신고서 처리는 사업체에 따라 달라지므로 먼저 확인하세요. 장부 관리 도움부터 시작하세요.
• 임대 부동산 장부가 몇 년씩 밀린 경우: 임대 부동산 장부 정리를 보세요.
• 보증금을 어디에 둘지 정하는 경우: 임대 부동산별 은행 계좌를 보세요.
• 보증금과 수리비에 대해 어떤 기록을 보관해야 하는지 알아야 하는 경우: 임대 부동산 기록과 영수증을 보세요.
• 본인이나 소유주가 미국 밖에 사는 경우: 가져간 보증금도 임대 소득이며 제출과 원천징수 규정이 다릅니다. 비거주 임대인을 보세요.
• 파손 보증금을 보관하는 단기 임대 플랫폼으로 임대하는 경우: 장부의 단기 임대 정산금을 보세요.